壽險新歡，售後回租商辦！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年11月04日工商時報A2版記者張中昌所撰「商辦附售後回租　壽險新歡」與「具補漲空間　壽險布局重心南移」兩篇報導，售後回租商辦，已成台灣壽險業新布局不動產的新主力目標！台灣壽險業者指出，許多業主為吸引壽險資金投標，都願意附上「售後回租」或複數年租約，希望增加售出機率，以及衝高出售價格。商辦房仲業者指出，壽險業者現在不僅布局台北市，由於中南部的物件相較於台北市有相當的補漲空間，因此未來往中南部移動的情況應更加顯著。

台灣壽險業者指出，國內壽險業投資商辦不動產，目前仍受限最低收益率得達2.875％，導致不少案子評估後，都無法參與投標作業，壽險業者表示，尤其台北地區大樓，幾乎不可能達到這樣的收益率，因此，除非標的本身要附上「售後回租」或複數年租約，才有可能符合法令要求。據瞭解，「售後回租」或複數年租約等模式，通常回租的業主為達到壽險提出最低收益率2.875％的門檻，大多會提供相較區域優渥的租金，而且租約都是複數年，所以售出價格會往上衝高。

房仲業者分析，售後租回的標的之所以熱門，主要是買方可以省下尋找租客的麻煩，閒置風險降低，同時出售業主也可藉此衝高價格，得到現金挹注獲利，達到雙贏目標。此外，房仲業者也表示，「售後回租方式」不僅對缺現金的賣方具有週轉資金的好處，對於買方同樣有好處，不必再費心自己找承租戶，而且這種售後回租的房客，對原先自己的房子一定很熟悉，續租率及租約時間都比較長期穩定。

壽險業者認為，附上「售後回租」或複數年租約標的，即使價格較高，但由於馬上就能有租金收益，因此仍有投資價值，未來台北地區，仍以這類案子競標買氣最夯。不過近年台北市房價飆高，因此部分壽險業者重心已有南移之勢。房仲業者對此表示，目前大台北地區的精華商辦大樓，價格不斷飆高，但相對台中、高雄，大約僅有台北的3分之1或4分之1左右的價錢，預期未來還有補漲增值空間。

筆者認為透過「售後回租」的交易方式，的確可以讓房屋所有權人與壽險公司雙方皆大歡喜，但也相對反應出壽險業者手上資金充足，如果讓壽險資金集中在「不動產」，勢必會造成房價居高不下。政府應提供適當的管道，讓壽險業者有合適資金出口，如公共建設投資或社會住宅興建，如此更可以創造出多元的效益。

永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣壽險業在投資針對不動產，可參考《住宅法》中的「社會住宅」，但這方面政府的誘因仍然欠缺，故目前壽險業者對這方面提不起勁！