永然地政士事務所
李廷鈞地政士
根據民國102年11月21日工商時報A4版記者蔡惠芳、袁延壽、林淑慧、11月22日經濟日報A23版記者邱展光、郭及天、11月25日聯合報AA版記者林上祚報導，財政部國產署於民國102年11月20日標售全台23宗國有地地上權，其中位於台北市的五宗土地全數脫標。
其中價格最高的是位於台北市仁愛路二段面積254.63坪的土地，因為鄰近東門捷運站，最後新星興業以權利金12.35億元得標，換算每坪502.61萬元，榮登住宅區地上權土地市場「新地王」的寶座，新纖表示該地將規劃住宅最快明年即將動工，依據國有財產局規定必須於二年內取得建照動工，新纖會加快腳步開發。根據分析此次標售成功的原因應該是財政部於民國102年9月30日修正發布《國有非公用土地設定地上權作業要點》，因為開放地上權可以分割移轉，業者承擔無償管理責任，預繳簽約當期地租總額五倍的保證金，並且地上權期間延長為70年、底標又降價，才使得台北市精華地段的地上權全數脫標。
除了仁愛路地上權外，基泰建設得標為建國南路一段304巷住三土地，每坪約181億元、嘉新資產管理公司則得標大安區華光社區南側金華街48巷、杭州南路二段65巷交叉口之地上權，每坪約220.2萬元。將捷建設得標中華路二段392.6坪住三土地，每坪約120.2萬元，潤泰創新得標松山車站旁市民大道六段484.3坪商三土地，每坪約353.3萬元。此次國有財產署收入甚豐，可謂大獲全勝！
此外其中台北市潮州街和杭州南路進350坪的地上權案，本來三年前士規劃為學生住宅，但是因為富邦人壽投錯標導致流標，本次重新出發取消學生宿舍之規劃，嘉新國際以7.68億元得標，比當初3000多萬元之權利金高出20倍，將來將會興建精品住宅。官員表示，地上權住宅因為土地只租不售，將來平均推案價格只有市價7成左右，有助於平抑房價。但是房地產業者認為，該效果有待觀察，以近期日勝生「仁愛本真」、吉美建設「吉美璞立」開價看來，每坪高達100萬元以上，連國產署官員都難以置信。
但比較可惜的是，今年釋出的地上權共三批，但得標廠商開發都以商場、豪宅為主，卻沒有「社會住宅」的規劃，本來規劃釋出內湖康寧路國有地地上權興建銀髮住宅，也因為當地居民反對作罷，近期杭州南路的地上權，原本也是規劃學生宿舍使用，後來也以豪宅用地脫標。國產署官員表示，主要是因為限制用途，標售金額將會受影響，連帶影響地租收入，學者則認為為了使國家財政永續，應該採取低權利金、高地租的方式，使政府能有長期穩定的收益。
除了國產署外，屬於國營事業的中油，於民國102年11月21日也將龍江路693坪的土地地上權標售，由愛山林公司以8.6億元取得，中油公司主管表示，龍江路土地面臨20米龍江路吉6米巷道，形狀方整之外，交通也相當便利，鄰近南京東路金融商業區，由於該筆土地鄰近龍江路高級住宅區，應以頂級商務出租住宅或旅館規劃較具有創造報酬的條件。目前國營事業設定地上權，仍不可分割或作為住宅使用，甲山林機構本來是代銷公司，入主「愛山林」後，這是第一次出手地上權土地標案，日前投入宏勝、達欣工程淡海新市鎮的開發，也投入5.5億元向冠揚建設買下士林土地。愛山林董事長特助潘志健表示，該地規範須六年取得使用執造，由於鄰近高級住宅區，又為住三用地，可能作為旅館、出租住宅或是酒店式公寓，目前方案還未定，不排除引進其他合作的團隊。
筆者認為，國有土地設定地上權的趨勢已經越來越明顯，相關的規範也越來越完整，比方說地上權可以分割移轉，將來運用上也會越來越靈活。筆者希望閒置的國有土地，能夠因為這波熱潮，妥善的利用，才不會造成土地閒置，形成資源的浪費！！
永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地設定地上權，有助於國有土地的活化；政府除處理此一問題外，切勿疏略了落實《住宅法》，因應該法攸關「居住正義」的實現！
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