永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月20工商時報A1版記者袁延壽所撰「北市三月起嚴禁工、商業住宅」乙文報導，為加強嚇阻非住宅用地違規興建住宅，台北市政府新訂《台北市不得為住宅使用地區申請建築許可處理原則》，除已規範的工業區，更進一步擴大管制，將都市計畫規定不准許作住宅的使用分區（商業區、娛樂區、辦公服務區及科技產業專用區等）納入，要求建商須先繳交「保證金」，強力執行非住宅區房屋，不得作為住宅使用。
台北市政府都市發展局長邊泰明表示，民國103年3月1日起，工業區申請非工業用途，單戶室內面積在300平方公尺以下、都市計畫限制不准住宅使用地區，單戶室內面積達600平方公尺以下，在領取使用執照前，都須繳納保證金。保證金的計算方式是，「當期公告現值X（工業區0.45、其他不得為住宅使用地區0.1）X每戶樓地板面積」。並且除原先對工業區的規範外，這次新規定擴大都市計畫管制不准許作為住宅使用的其他使用分區都納入管制，以繳交保證金並於建物登記謄本註記「不得作為住宅使用」，就是希望加強防止違規及變相使用。
台北市建築管理工程處長張剛維說，依新的《台北市不得為住宅使用地區申請建築許可處理原則》，這些受管制的區域土地，在領取使照前需繳交保證金，且退還年限延長為6年，申請合法使用屬實或6年內未違規作住宅使用者，將無息退還。此外，對於舊建案，建管處也要求建商申請使用執照前，應檢附告知承買戶不得作為住宅的紀錄後，始得申領使執。
筆者認為當初建商用較便宜的工業用地價格取得土地，卻擅自違規興建住宅大樓並做銷售，交屋後很容易造成與購屋者間的法律糾紛，如今政府用高額的保證金來遏止非住宅用地的違規使用，期望能夠達到抑制違規的效果。
永然聯合法律事務所李永然律師認為建商過去得以僥倖的心理務必要怯除，因為政府執法力度日益增強。將工業用地做為住宅使用，除了違反《建築法》及《土地使用分區管制》外，銷售時也恐將涉及《消費者保護法》及《公平交易法》的相關規定。
臺北市不得為住宅使用地區申請建築許可處理原則
一、臺北市政府(以下簡稱本府)為規範本市不得為住宅使用地區規劃設計有作住宅使用之虞，造成購屋糾紛，影響都市生活及土地使用之規劃，特訂定本原則。
前項所稱不得為住宅使用地區包含：工業區及都市計畫限制不准住宅使用地區（如附表）。
二、不得為住宅使用地區規劃設計有作為住宅使用之虞者，除有下列情形外，申請建築許可應依第四點規定計算之金額繳納保證金：
（一）工業區：申請供工業使用或單戶室內面積達三百平方公尺以上者。
（二）都市計畫限制不准住宅使用地區：單戶室內面積達六百平方公尺以上者。
有下列情形之一，前項保證金得折半計算:
（一）工業區
1.單戶室內面積達一百五十平方公尺以上者。
2.於九十九年一月一日前已辦理地籍分割完成，其法定最大允建建築面積未達三百平方公尺，各樓層為一戶者。
（二）都市計畫限制不准住宅使用地區
1.單戶室內面積達三百平方公尺以上者。
2.於本原則103年3月1日施行日前已辦理地籍分割完成，其法定最大允建建築面積未達六百平方公尺，各樓層為一戶者。
三、不得為住宅使用地區之規劃設計應符合下列規定:
(一)工業區:
1. 單戶室內面積須達一百五十平方公尺以上。但文化藝術工作室另依臺北市土地使用分區管制自治條例規定。
2. 機電設備空間須集中設置於共用部分，並不得約定為專用。
3. 各戶僅能設置一套浴廁空間，每戶室內面積達三百平方公尺以上，每滿三百平方公尺得增設一套浴廁空間。
4. 各戶得設置隔間，隔間面積以室內面積三分之一為限，扣除隔間所餘面積應達一百五十平方公尺以上。
(二)都市計畫限制不准住宅使用地區：
機電設備、廁所、茶水間及管道間等應設置於共用部分，並不得約定為專用，且其鄰接專有部分應以一小時以上防火時效之無開口防火牆區劃分隔。
四、保證金按戶收取並以下列方式核算：
(一)工業區：依建築基地當期公告現值乘以零點四五乘以每戶樓地板面積（單位：平方公尺)。
(二)都市計畫限制不准住宅使用地區：依建築基地當期公告現值乘以零點一乘以每戶樓地板面積（單位：平方公尺)。
保證金應於核發使用執照前繳納，並由本市建築管理工程處存入專戶帳號。
五、適用本原則之地區申請建造執照時應依下列規定辦理:
(一)建造執照注意事項附表加註：
1.「建築物應依原核定用途使用，起造人預售時應將建築物用途詳細告知承買戶，並於公寓大廈管理規約草約中載明，不得供作其他用途使用，列入產權移轉交代，轉載於公寓大廈管理規約中。施工中應加強樣品屋及預售中心管理，樣品屋、實品屋及圖說應符合相關規定，並於現場張貼公告。建築物如作核准用途以外使用，視為違規使用，將依都市計畫法或建築法等相關規定處理。」
2.「確實作○○○○○使用，如誤導民眾為住宅用途，或有不實廣告惡意欺瞞等行為，經行政院公平交易委員會認定而受處罰，或受敗訴判決確定時，廢止建造執照。」
(二)起造人須切結保證：「確實作○○○○○使用，如誤導民眾為住宅用途，或有不實廣告惡意欺瞞等行為，經行政院公平交易委員會認定而受處罰，或受敗訴判決確定時，廢止建造執照。」
六、原建造執照申請用途為工業使用者，其辦理變更設計為非工業使用時，仍應依第二點至第五點規定辦理。
七、適用本原則地區申請使用執照時應依下列規定辦理:
（一）使用執照核發時附表內註記：「建築物應依原核定用途使用，並於公寓大廈管理規約草約中載明，不得供作其他用途使用，列入產權移轉交代，轉載於公寓大廈管理規約中。未交代致發生糾紛賣方應自負法律責任。」
（二）起造人須切結保證：「如作為住宅或其他違反都市計畫之使用，繳納之保證金同意不予歸還。」
（三）經查核發現有預留管線供日後違規使用之情形，得將設計人、監造人及承造人依相關規定移送懲戒。
八、適用本原則地區，已領得使用執照之建築物，申請辦理變更使用執照或分戶時應符合第二點至第五點及第七點規定，並依下列規定辦理:
（一）申請人準用起造人切結保證之規定。
（二）變更使用執照之保證金於該案核發變更使用執照前繳納；戶數變更申請案於核准前繳納。
九、領得建築物使用執照或變更使用執照六年內，均未作住宅使用或其他違反都市計畫使用之情事者，保證金無息退還。
起造人或申請人能證明建築物確實作符合都市計畫核准用途之使用者，得隨時申請退還保證金。
本市建築管理工程處於第一項所定期間內得不定期檢查建築物之使用情形，發現未依原核准用途使用時，除依法查處外，所繳保證金不予退還。
前項不予歸還之保證金納入本市建築管理工程處年度預算或預算外收入。
十、適用本原則之建築物，其竣工告示牌應註明「不得為住宅或其他違反都市計畫之使用」。
十一、都市計畫限制不准住宅使用地區於本原則103年3月1日施行日前，如為預售且未領得使用執照者，起造人應將建造執照原核准用途及不得為住宅使用規定告知承買戶，該紀錄應於申請使用執照時附卷。
十二、合於第七點第一款之情形，本市地政事務所於受理建物所有權第一次登記時，應以「一般註記事項」於建物標示部其他登記事項欄註記：「本建物應依使用執照核定用途使用，不得作為住宅使用或違反都市計畫之使用」。
2014年2月25日 星期二
地上權住宅，329檔期陸續登場！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月24經濟日報A4版記者陳美玲所撰「地上權住宅 首度激戰329檔」乙文報導，329檔期新屋市場新增地上權住宅案加入戰局，「昇陽寓見」預計率先登場，每坪推案價新台幣30至40萬元，為目前市場上最便宜的地上權案，緊接著總銷高達新台幣130億元的「華固新天地」，預計每坪成交價約新台幣45萬至50萬元，將在民國103年4月中接棒登場，地上權住宅大戰一觸即發。
首筆地上權住宅案為位於北市民生東路四段的「吉美璞立」，全案已在民國102年10月中進場銷售，負責銷售作業的創意家廣告協理柯仲武表示，銷售地上權案面對最大的挑戰，就是消費者的觀念，畢竟地上權產品才剛起步，考驗著民眾的接受度；不過，時代在改變，不是每個人都有傳子傳孫的需求，包括經濟獨立自主的女性、退休長輩等，都是潛在客戶，加上全案每坪開價新台幣120萬元，與擁有所有權的新案「琢賦」、「皇翔新天玓」每坪單價2新台幣00萬元相較，僅市場行情的六折，仍有固定買盤青睞。
由於地上權案因屬於「債權」，不具產品所有權可做抵押，向銀行辦理融資，加上民國102年10月前的地上權案，得標人仍受限不得分割出售，包括昇陽建設「昇陽寓見」、華固建設「華固新天地」、日勝生「仁愛本真」等，在分戶貸款上仍未定案。據悉，政府有意願將地上權案比照所有權產品模式，直接跟銀行做借貸，若地上權案借款有望鬆綁，接下來建商的最大考驗將是市場的接受度。
筆者則認為民眾如要購買地上權住宅，一定要了解其權利與「所有權」不同，當地上權期限到期時，土地和建物即歸還政府；並且隨著地上權期限越接近到期日，其價值也會隨之下降，所以要再轉手時會較為不容易，承購者的貸款成數也勢必縮水，購屋之消費者對此不得不慎！
永然聯合法律事務所李永然律師認為地上權住宅日益增多，消費者一定要事先瞭解，而建設公司、代銷或房仲業者也必須向買受人做清楚的說明，這樣才能避免無謂的爭議，畢竟國人對這種新產品較為陌生！
依據民國103年2月24經濟日報A4版記者陳美玲所撰「地上權住宅 首度激戰329檔」乙文報導，329檔期新屋市場新增地上權住宅案加入戰局，「昇陽寓見」預計率先登場，每坪推案價新台幣30至40萬元，為目前市場上最便宜的地上權案，緊接著總銷高達新台幣130億元的「華固新天地」，預計每坪成交價約新台幣45萬至50萬元，將在民國103年4月中接棒登場，地上權住宅大戰一觸即發。
首筆地上權住宅案為位於北市民生東路四段的「吉美璞立」，全案已在民國102年10月中進場銷售，負責銷售作業的創意家廣告協理柯仲武表示，銷售地上權案面對最大的挑戰，就是消費者的觀念，畢竟地上權產品才剛起步，考驗著民眾的接受度；不過，時代在改變，不是每個人都有傳子傳孫的需求，包括經濟獨立自主的女性、退休長輩等，都是潛在客戶，加上全案每坪開價新台幣120萬元，與擁有所有權的新案「琢賦」、「皇翔新天玓」每坪單價2新台幣00萬元相較，僅市場行情的六折，仍有固定買盤青睞。
由於地上權案因屬於「債權」，不具產品所有權可做抵押，向銀行辦理融資，加上民國102年10月前的地上權案，得標人仍受限不得分割出售，包括昇陽建設「昇陽寓見」、華固建設「華固新天地」、日勝生「仁愛本真」等，在分戶貸款上仍未定案。據悉，政府有意願將地上權案比照所有權產品模式，直接跟銀行做借貸，若地上權案借款有望鬆綁，接下來建商的最大考驗將是市場的接受度。
筆者則認為民眾如要購買地上權住宅，一定要了解其權利與「所有權」不同，當地上權期限到期時，土地和建物即歸還政府；並且隨著地上權期限越接近到期日，其價值也會隨之下降，所以要再轉手時會較為不容易，承購者的貸款成數也勢必縮水，購屋之消費者對此不得不慎！
永然聯合法律事務所李永然律師認為地上權住宅日益增多，消費者一定要事先瞭解，而建設公司、代銷或房仲業者也必須向買受人做清楚的說明，這樣才能避免無謂的爭議，畢竟國人對這種新產品較為陌生！
2014年2月24日 星期一
台北市府首賣容積，南山世貿二館新台幣64億元換5382坪！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月19自由時報A5版記者郭安家、廖千瑩所撰「北市府首賣容積 南山世貿二館64億換5382坪」乙文報導，台北市都市設計審議委員會通過以代金新台幣64.53億元，同意南山人壽得標的世貿二館開發案增加兩成容積、約可增加5382坪樓地板面積，台北市長郝龍斌可望近日簽准這首宗市有容積出售案。占地5357坪的世貿二館地上權開發案，在民國101年由南山人壽以新台幣268.88億元權利金得標。先是爆出南山投標時雙棟36、28層開發案，得標後卻變更設計，改為45層的一棟「台北第二高樓」，引發質疑。
台北市府民國102年底修訂《台北市信義計畫區細部計畫（第三次通盤檢討）案》，提供公共建設者，開發基地可增加容積20％為上限的樓地板面積，或者通過都審會，改以等值代金購買，代替公共建設；而北市府首宗市有容積出售，還是給南山世貿二館開發案。
民進黨市議員李建昌批評，對比信義區地價或租金，台北市府以每坪不到新台幣120萬元賣容積，實在便宜；且整個開發案從得標後同意變更設計、又低價賣容積來看，這種行政手段操作會讓財團賺取暴利。台北市都發局長邊泰明回應說，五十年地上權結束後，出售容積一併歸公，沒圖利的疑慮。此外，台北市府取得代金後，將挹注都市更新基金，未來搭配催生中的「台北容積銀行」，投入興建公營住宅等公共設施。
筆者認為政府同意得標廠商可以用購買代金方式，進行「容積移轉」來增加樓地板面積，此條件應於投標前放入於標單中詳加規定，並將代金一同放入競標的底價中，而非在事後追加或變更，難免會令其他競標廠商或民眾心生質疑！
永然聯合法律事務所李永然律師認為容積的控制攸關都市發展，政府出售容積固然增加市府的財政收入，但必須考慮整體都市發展。又這筆收入既是出售容積的收入，北市政府應將之用於都市市容的發展及改善，這才有益於台北市的都市發展。
依據民國103年2月19自由時報A5版記者郭安家、廖千瑩所撰「北市府首賣容積 南山世貿二館64億換5382坪」乙文報導，台北市都市設計審議委員會通過以代金新台幣64.53億元，同意南山人壽得標的世貿二館開發案增加兩成容積、約可增加5382坪樓地板面積，台北市長郝龍斌可望近日簽准這首宗市有容積出售案。占地5357坪的世貿二館地上權開發案，在民國101年由南山人壽以新台幣268.88億元權利金得標。先是爆出南山投標時雙棟36、28層開發案，得標後卻變更設計，改為45層的一棟「台北第二高樓」，引發質疑。
台北市府民國102年底修訂《台北市信義計畫區細部計畫（第三次通盤檢討）案》，提供公共建設者，開發基地可增加容積20％為上限的樓地板面積，或者通過都審會，改以等值代金購買，代替公共建設；而北市府首宗市有容積出售，還是給南山世貿二館開發案。
民進黨市議員李建昌批評，對比信義區地價或租金，台北市府以每坪不到新台幣120萬元賣容積，實在便宜；且整個開發案從得標後同意變更設計、又低價賣容積來看，這種行政手段操作會讓財團賺取暴利。台北市都發局長邊泰明回應說，五十年地上權結束後，出售容積一併歸公，沒圖利的疑慮。此外，台北市府取得代金後，將挹注都市更新基金，未來搭配催生中的「台北容積銀行」，投入興建公營住宅等公共設施。
筆者認為政府同意得標廠商可以用購買代金方式，進行「容積移轉」來增加樓地板面積，此條件應於投標前放入於標單中詳加規定，並將代金一同放入競標的底價中，而非在事後追加或變更，難免會令其他競標廠商或民眾心生質疑！
永然聯合法律事務所李永然律師認為容積的控制攸關都市發展，政府出售容積固然增加市府的財政收入，但必須考慮整體都市發展。又這筆收入既是出售容積的收入，北市政府應將之用於都市市容的發展及改善，這才有益於台北市的都市發展。
高鐵中南部站區開發，先租後售取代地上權招標！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月19工商時報A4版記者林淑慧所撰「高鐵中南部站區開發 先租後售」乙文報導，高鐵局表示，為加速中南部站區開發，近日將向行政院提出修正，由設定地上權改為「先租後售模式」，業者只要符合特定條件，就能獲得土地產權，一旦獲行政院核定，最快民國103年下半年推案，預估民間開發效益上看新台幣千億。
交通部高鐵局代理局長胡湘麟說，高鐵局民國102年推出中南部站區土地開發案，但招商情況並不理想，因此啟動內部檢討會議，重新設計一套嶄新的標售機制，以利中南部站區的特定區土地開發。據了解，高鐵局初步鎖定嘉義、台南站區的特定區土地先行試辦，可望仿效工業區土地採取「先租後售模式於進行商業開發，即開發初期採設定地上權，待業者開發至一定程度後，高鐵局再將土地產權移轉予業者，以達到活絡站區發展的目標。
胡湘麟代理局長指出，為避免業者得標後養地不開發，甚至炒作土地，高鐵局將設有限制條件，例如合約期間50年的開發案，得標業者只要在前20年，按照既定期程進行商業開發，經過審議通過後，高鐵局再逐步釋出土地所有權，具體內容與配套措施，將待行政院核定後公佈。
筆者認為讓土地開發商藉由取得土地所有權的方式，確實會增加業者開發誘因，而高鐵局未避免業者得標後不做開發，特別訂立「先租後售」模式，其立意良好，不過對於開發到哪個階段或程度才能作所有權移轉，一定要訂立清楚，避免讓土地開發的美意淪為私人炒地皮的工具。
依據民國103年2月19工商時報A4版記者林淑慧所撰「高鐵中南部站區開發 先租後售」乙文報導，高鐵局表示，為加速中南部站區開發，近日將向行政院提出修正，由設定地上權改為「先租後售模式」，業者只要符合特定條件，就能獲得土地產權，一旦獲行政院核定，最快民國103年下半年推案，預估民間開發效益上看新台幣千億。
交通部高鐵局代理局長胡湘麟說，高鐵局民國102年推出中南部站區土地開發案，但招商情況並不理想，因此啟動內部檢討會議，重新設計一套嶄新的標售機制，以利中南部站區的特定區土地開發。據了解，高鐵局初步鎖定嘉義、台南站區的特定區土地先行試辦，可望仿效工業區土地採取「先租後售模式於進行商業開發，即開發初期採設定地上權，待業者開發至一定程度後，高鐵局再將土地產權移轉予業者，以達到活絡站區發展的目標。
胡湘麟代理局長指出，為避免業者得標後養地不開發，甚至炒作土地，高鐵局將設有限制條件，例如合約期間50年的開發案，得標業者只要在前20年，按照既定期程進行商業開發，經過審議通過後，高鐵局再逐步釋出土地所有權，具體內容與配套措施，將待行政院核定後公佈。
筆者認為讓土地開發商藉由取得土地所有權的方式，確實會增加業者開發誘因，而高鐵局未避免業者得標後不做開發，特別訂立「先租後售」模式，其立意良好，不過對於開發到哪個階段或程度才能作所有權移轉，一定要訂立清楚，避免讓土地開發的美意淪為私人炒地皮的工具。
如何落實不動產交易實價登錄制度？ 文◎李永然律師
永然聯合法律事務所所長李永然律師
一、不動產交易價格有必要透明化
自SARS結束後，台灣的房地產價格逐漸走揚，就以台北市而言，迄今價格已呈二倍以上的漲幅，造成民眾對目前高不可攀的房價而感到反感。
政府為了平抑民怨，不得不借機推出「奢侈稅」，另外還建立「不動產交易實價登錄制度」，為未來的「實價課稅」奠基！
不動產交易如要公平，筆者認為必須「資訊對稱」，尤其是「交易價格」的資訊；然而，在台灣並無此一機制存在，現在有了「不動產交易實價登錄」對於交易價格的透明化絕對有助益。
二、現行的不動產交易實價登錄制度
我國為了「建立不動產交易實價登錄制度」，特別修訂《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》。
就以《平均地權條例》而言，修訂時於第47條第2項、第3項分別規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊」、「前項買賣案件」，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：（一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。（二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
前述規定，運作一段時間下來，國內「地政士」叫苦連天，地政士以所收受報酬遠不如「不動產經紀業」，卻要承擔重於「不動產經紀業」的責任，且有時還未必能確實掌握「交易實際價格」，郤又要承受因申報不實受罰的法律後果，而不以為然。
由此足見，「實價登錄」雖符合社會期待，但如何制訂一合理可行的制度，則攸關此一制度未來推行是否能順暢及成功的關鍵。
三、刪除《平均地權條例》第47條第3項的規定
對於目前的制度，造成爭議，筆者認為想要消除爭議並成功運作，必須刪除造成此一爭議的《平均地權條例》第47條第3項的規定。
其實《平均地權條例》第47條第2項將申報義務規定由不動產交易的「權利人」承擔，這是有道理的，因為「權利人」參與不動產交易確實掌握交易價格，由其申報並承擔此一義務，符合「期待可能性」。殊無必要因《平均地權條例》第47條第3項規定，將此一「義務」轉由「地政士」或「不動產經紀業」承擔。
如果政府擔心不動產交易「權利人」不懂得如何申報，而未能申報，這是杞人憂天的想法。因為台灣已進入二十一世紀，服務業極為發達，地政士、律師、會計師、、這些專業人士均可受當事人的委任，為當事人提供申報之相應的「有償服務」。而地政士、律師、會計師、、等受託提供服務，也必須遵守各自業法及倫理規範，履行「真實義務」。倘若這些專業人士如有配合當事人弄虛作假，就必須各自承擔相應的法律責任。
所以，目前只要將《平均地權條例》第47條第3項規定予以刪除，將實價登錄的申報義務回歸由不動產交易的權利人自行承擔，該制度即可運作，並可免去地政士業的反彈，及「地政士」、「不動產經紀業」間的相互攻訐。
四、地政士仍可受委任代理申報
目前不動產交易固然因「不動產物權登記生效主義」（《民法》第758條），一定要經地政機關「登記」，買受人才可取得所有權；但前述手續因國內尚未實施「地政士強制代理」制度，所以交易當事人可以自行辦理。未來《平均地權條例》第47條第3項刪除後，就「產權移轉登記」及「實價登錄」，會出現以下四種形態：
1、委託地政士辦理所有權移轉登記及實價登錄；
2、自行辦理所有權移轉登記及實價登錄；
3、自行辦理所有權移轉登記及委託地政士申報實價登錄；
4、委託地政士辦理所有權移轉登記及自行申報實價登錄。
其實基於「契約自由行為」，當事人要將那些事項委託他人辦理，當事人可以自由決定，並與受託人按服務範圍約定報酬。受任人一旦接受委託，並約定報酬，即屬「有償責任」，依《民法》第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，、、其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之」。地政士受委託實價登錄申報，就必須自當事人處取得實際交易價格，並承擔申報不實的法律後果，地政士如違反法律義務而承擔法律責任，即不會再藉故有所埋怨，此一制度即可順理成章地推動！
五、結語
國內近年來因經濟發展成效不佳，失業率仍然未降，貧富差距逐漸擴大，在有心媒體的炒作下，逐漸形成「仇富現象」。其實，「居住權」確實是基本人權，政府要讓人人有屋住，所以政府對於房價應建立合理交易制度，防止炒作，另外應落實《住宅法》，廣建「合宜住宅」及「社會住宅」，這樣才能讓社會更和諧，並真正實現「人權大國」的理想目標！
贈書小啟：李永然律師等著：「公寓大廈管理維護法律手冊」欲贈讀者，凡附回郵拾元中型信封，寄台北市中正區羅斯福路2段9號7樓永然文化公司收即寄。
一、不動產交易價格有必要透明化
自SARS結束後，台灣的房地產價格逐漸走揚，就以台北市而言，迄今價格已呈二倍以上的漲幅，造成民眾對目前高不可攀的房價而感到反感。
政府為了平抑民怨，不得不借機推出「奢侈稅」，另外還建立「不動產交易實價登錄制度」，為未來的「實價課稅」奠基！
不動產交易如要公平，筆者認為必須「資訊對稱」，尤其是「交易價格」的資訊；然而，在台灣並無此一機制存在，現在有了「不動產交易實價登錄」對於交易價格的透明化絕對有助益。
二、現行的不動產交易實價登錄制度
我國為了「建立不動產交易實價登錄制度」，特別修訂《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》。
就以《平均地權條例》而言，修訂時於第47條第2項、第3項分別規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊」、「前項買賣案件」，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：（一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。（二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
前述規定，運作一段時間下來，國內「地政士」叫苦連天，地政士以所收受報酬遠不如「不動產經紀業」，卻要承擔重於「不動產經紀業」的責任，且有時還未必能確實掌握「交易實際價格」，郤又要承受因申報不實受罰的法律後果，而不以為然。
由此足見，「實價登錄」雖符合社會期待，但如何制訂一合理可行的制度，則攸關此一制度未來推行是否能順暢及成功的關鍵。
三、刪除《平均地權條例》第47條第3項的規定
對於目前的制度，造成爭議，筆者認為想要消除爭議並成功運作，必須刪除造成此一爭議的《平均地權條例》第47條第3項的規定。
其實《平均地權條例》第47條第2項將申報義務規定由不動產交易的「權利人」承擔，這是有道理的，因為「權利人」參與不動產交易確實掌握交易價格，由其申報並承擔此一義務，符合「期待可能性」。殊無必要因《平均地權條例》第47條第3項規定，將此一「義務」轉由「地政士」或「不動產經紀業」承擔。
如果政府擔心不動產交易「權利人」不懂得如何申報，而未能申報，這是杞人憂天的想法。因為台灣已進入二十一世紀，服務業極為發達，地政士、律師、會計師、、這些專業人士均可受當事人的委任，為當事人提供申報之相應的「有償服務」。而地政士、律師、會計師、、等受託提供服務，也必須遵守各自業法及倫理規範，履行「真實義務」。倘若這些專業人士如有配合當事人弄虛作假，就必須各自承擔相應的法律責任。
所以，目前只要將《平均地權條例》第47條第3項規定予以刪除，將實價登錄的申報義務回歸由不動產交易的權利人自行承擔，該制度即可運作，並可免去地政士業的反彈，及「地政士」、「不動產經紀業」間的相互攻訐。
四、地政士仍可受委任代理申報
目前不動產交易固然因「不動產物權登記生效主義」（《民法》第758條），一定要經地政機關「登記」，買受人才可取得所有權；但前述手續因國內尚未實施「地政士強制代理」制度，所以交易當事人可以自行辦理。未來《平均地權條例》第47條第3項刪除後，就「產權移轉登記」及「實價登錄」，會出現以下四種形態：
1、委託地政士辦理所有權移轉登記及實價登錄；
2、自行辦理所有權移轉登記及實價登錄；
3、自行辦理所有權移轉登記及委託地政士申報實價登錄；
4、委託地政士辦理所有權移轉登記及自行申報實價登錄。
其實基於「契約自由行為」，當事人要將那些事項委託他人辦理，當事人可以自由決定，並與受託人按服務範圍約定報酬。受任人一旦接受委託，並約定報酬，即屬「有償責任」，依《民法》第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，、、其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之」。地政士受委託實價登錄申報，就必須自當事人處取得實際交易價格，並承擔申報不實的法律後果，地政士如違反法律義務而承擔法律責任，即不會再藉故有所埋怨，此一制度即可順理成章地推動！
五、結語
國內近年來因經濟發展成效不佳，失業率仍然未降，貧富差距逐漸擴大，在有心媒體的炒作下，逐漸形成「仇富現象」。其實，「居住權」確實是基本人權，政府要讓人人有屋住，所以政府對於房價應建立合理交易制度，防止炒作，另外應落實《住宅法》，廣建「合宜住宅」及「社會住宅」，這樣才能讓社會更和諧，並真正實現「人權大國」的理想目標！
贈書小啟：李永然律師等著：「公寓大廈管理維護法律手冊」欲贈讀者，凡附回郵拾元中型信封，寄台北市中正區羅斯福路2段9號7樓永然文化公司收即寄。
內政部擬出實價登錄4大方向修法！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月15日聯合報A13版記者江碩涵所撰「實價登錄修法 內政部擬出4大方向」乙文報導，內政部與學界擬推動實價登錄制度四大修法，包括：買賣雙方過戶時直接登錄房價、預售屋三十天內登錄、租屋市場全面登錄及實價登錄房價可直接作為實價課稅的稅基。
內政部於民國103年2月14日舉行「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度通盤檢討會議」，找來產官學三方討論實價登錄健全方法。內政部地政司副司長王靚琇表示，通盤檢討實價登錄制度會議中，大家有共識傾向修法，將實價登錄申報義務人改為「買賣雙方」，地政士則為買賣雙方的委託代理人。另外外界較關心的預售屋簽約後卅天內登錄、租屋市場全登錄及實價登錄直接作為實價課稅基礎等問題，因事關重大，目前仍無共識。
德明財經科技大學花敬群副教授指出，實價登錄目前最大的漏洞是預售屋須銷售完畢或契約終止才登錄，造成預售屋的房價揭露率偏低；另外租屋市場也不透明，地政三法僅規定「透過仲介出租房屋」才須登錄，多數人則以自行出租名義來不登錄租金行情，涉嫌逃漏稅。建築開發商業同業公會全聯會于俊明秘書長則表示，預售屋尚未完工，屬於債權，並沒有實質產權，也並未過戶登記，目前並無法源依據債權有必要申報實價登錄。
筆者認為實價登錄制度實施至今約一年半的時間，實務也陸續出現揭露不即時，資訊不透明的情況，以及登錄權責歸屬的問題，今內政部藉由產官學通盤檢討會議，給予修法的方向，讓實價登錄做到即時、正確又透明的價格揭露，讓台灣的房市更加健全。
永然聯合法律事務所李永然律師認為成屋實價登錄，將責任歸責於地政士並不洽當，故李永然律師也在此撰文表示意見，將其文章揭示於后。
依據民國103年2月15日聯合報A13版記者江碩涵所撰「實價登錄修法 內政部擬出4大方向」乙文報導，內政部與學界擬推動實價登錄制度四大修法，包括：買賣雙方過戶時直接登錄房價、預售屋三十天內登錄、租屋市場全面登錄及實價登錄房價可直接作為實價課稅的稅基。
內政部於民國103年2月14日舉行「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度通盤檢討會議」，找來產官學三方討論實價登錄健全方法。內政部地政司副司長王靚琇表示，通盤檢討實價登錄制度會議中，大家有共識傾向修法，將實價登錄申報義務人改為「買賣雙方」，地政士則為買賣雙方的委託代理人。另外外界較關心的預售屋簽約後卅天內登錄、租屋市場全登錄及實價登錄直接作為實價課稅基礎等問題，因事關重大，目前仍無共識。
德明財經科技大學花敬群副教授指出，實價登錄目前最大的漏洞是預售屋須銷售完畢或契約終止才登錄，造成預售屋的房價揭露率偏低；另外租屋市場也不透明，地政三法僅規定「透過仲介出租房屋」才須登錄，多數人則以自行出租名義來不登錄租金行情，涉嫌逃漏稅。建築開發商業同業公會全聯會于俊明秘書長則表示，預售屋尚未完工，屬於債權，並沒有實質產權，也並未過戶登記，目前並無法源依據債權有必要申報實價登錄。
筆者認為實價登錄制度實施至今約一年半的時間，實務也陸續出現揭露不即時，資訊不透明的情況，以及登錄權責歸屬的問題，今內政部藉由產官學通盤檢討會議，給予修法的方向，讓實價登錄做到即時、正確又透明的價格揭露，讓台灣的房市更加健全。
永然聯合法律事務所李永然律師認為成屋實價登錄，將責任歸責於地政士並不洽當，故李永然律師也在此撰文表示意見，將其文章揭示於后。
2014年2月19日 星期三
防災型都更八處試點案例，列為重點政策！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月15聯合報A15版記者李順德所撰「防災型都更 規畫八處試點」乙文報導，內政部長李鴻源2月14日首度向行政院長江宜樺專案簡報「防災型都更計畫」，並強調以振興經濟為目標，共規畫台北、新北、台南、桃園等八處試點案例，預計民國104年起，以四至五年時間，推動五千多戶防災型都更住宅。這項計畫獲江揆支持推動，並列為重點政策。江揆認為內政部所提公辦都更的計畫方向，原則可行，但時程與內容，內政部應與地方政府再溝通，爭取地方支持，等計畫更具體可行後，他會再聽取一次簡報。
內政部營建署原規劃的「防災型都更計畫」，是以防災為前提，即地震斷層帶、土壤液化潛能區的老舊建物做為都更的重點區，內政部原選三個試點案例，分別是台北市吳興商圈，新北市三重中正北路及台南選永康後甲里斷層地區。但新任營建署長丁育群又加入五個新增試點案例，台北市中山女高一帶、松山機場一帶；桃園中壢老街溪兩側、台中市舊火車站一帶，高雄市為高雄港區鐵路局附近。新北市原選三重區，因腹地有限，已改在林口一帶。
筆者認為內政部針對易發生災變地區的老舊建物，優先辦理都市更新，來降低地震或氣候變遷所帶來的災變損失；另一方面透過防災型都更也可以促進地方經濟、再造都市景觀、建造社會住宅等諸多利益。期待在政府主導下，將立意甚好的防災型都更真正得以落實。
永然聯合法律事務所李永然律師認為內政部李部長就此問題相當關切，推動防災型都更有確有必要，由政府帶動效果應當不錯！
依據民國103年2月15聯合報A15版記者李順德所撰「防災型都更 規畫八處試點」乙文報導，內政部長李鴻源2月14日首度向行政院長江宜樺專案簡報「防災型都更計畫」，並強調以振興經濟為目標，共規畫台北、新北、台南、桃園等八處試點案例，預計民國104年起，以四至五年時間，推動五千多戶防災型都更住宅。這項計畫獲江揆支持推動，並列為重點政策。江揆認為內政部所提公辦都更的計畫方向，原則可行，但時程與內容，內政部應與地方政府再溝通，爭取地方支持，等計畫更具體可行後，他會再聽取一次簡報。
內政部營建署原規劃的「防災型都更計畫」，是以防災為前提，即地震斷層帶、土壤液化潛能區的老舊建物做為都更的重點區，內政部原選三個試點案例，分別是台北市吳興商圈，新北市三重中正北路及台南選永康後甲里斷層地區。但新任營建署長丁育群又加入五個新增試點案例，台北市中山女高一帶、松山機場一帶；桃園中壢老街溪兩側、台中市舊火車站一帶，高雄市為高雄港區鐵路局附近。新北市原選三重區，因腹地有限，已改在林口一帶。
筆者認為內政部針對易發生災變地區的老舊建物，優先辦理都市更新，來降低地震或氣候變遷所帶來的災變損失；另一方面透過防災型都更也可以促進地方經濟、再造都市景觀、建造社會住宅等諸多利益。期待在政府主導下，將立意甚好的防災型都更真正得以落實。
永然聯合法律事務所李永然律師認為內政部李部長就此問題相當關切，推動防災型都更有確有必要，由政府帶動效果應當不錯！
收歸國有遺產，近十年已逾新台幣26億元 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月18經濟日報A17版記者陳美珍所撰「近十年收歸國有遺產 逾26億」乙文報導，國產署清查統計，無人繼承的遺產多數屬於在台沒有繼承人，或遺產中債大於財產或涉及爭訟的案件，政府經法院指定擔任遺產管理人。依據統計，自民國94年起，無人繼承遺產可由法院指定財政部國有財產署為遺產管理人，至今經法院指定代管的遺產案件共2,768件。去年代管遺產的賸餘財產收歸國有，則有不動產200筆，現金新台幣5,318萬餘元。累計十年，合計收歸國有的遺產總值新台幣25.57億元。
財政部國產署副署長邊子樹表示，政府因是受託遺產管理的角色，但隨著社會經濟型態變化，近日重新修正《代管無人承認繼承遺產作業要點》，新規定明訂被繼承人如果僅有欠稅，所遺財產沒有其他債務時，可以由政府以相關預算先行墊付欠稅，待處理完竣後再歸墊。但是代墊欠稅的代管遺產目前只限不動產。在委託代管遺產時，亦可因實際需要採取標售或變賣方式處理，公開標售二次未標脫者，可減價二成再標售，但五次仍未標脫，即歸屬國有。
依據《民法》有關無人承認繼承遺產相關規定，繼承人全部拋棄繼承或繼承人之有無不明者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人。無人承認繼承遺產，經清償債權，並交付遺贈物後，如有賸餘則歸屬國庫。
筆者認為被繼承人生前如有財產，可以提早安排規畫，並讓繼承人知悉相關財產及規劃。在實務上常遇到繼承人不清楚被繼承人的財產，僅單憑財產清冊來確認遺產未必充分，或繼承人間無法協議分割辦理繼承，最終造成稅負增加，甚至遺產被收歸國有，對民眾而言是一大損失。
永然聯合法律事務所李永然律師認為財產的規劃就現代人而言日益重要，生前如能妥善規劃，才可避免爭議；又如發生財產的繼承，相關人也應積極地妥善處理，不要成為無人承認的繼承！
依據民國103年2月18經濟日報A17版記者陳美珍所撰「近十年收歸國有遺產 逾26億」乙文報導，國產署清查統計，無人繼承的遺產多數屬於在台沒有繼承人，或遺產中債大於財產或涉及爭訟的案件，政府經法院指定擔任遺產管理人。依據統計，自民國94年起，無人繼承遺產可由法院指定財政部國有財產署為遺產管理人，至今經法院指定代管的遺產案件共2,768件。去年代管遺產的賸餘財產收歸國有，則有不動產200筆，現金新台幣5,318萬餘元。累計十年，合計收歸國有的遺產總值新台幣25.57億元。
財政部國產署副署長邊子樹表示，政府因是受託遺產管理的角色，但隨著社會經濟型態變化，近日重新修正《代管無人承認繼承遺產作業要點》，新規定明訂被繼承人如果僅有欠稅，所遺財產沒有其他債務時，可以由政府以相關預算先行墊付欠稅，待處理完竣後再歸墊。但是代墊欠稅的代管遺產目前只限不動產。在委託代管遺產時，亦可因實際需要採取標售或變賣方式處理，公開標售二次未標脫者，可減價二成再標售，但五次仍未標脫，即歸屬國有。
依據《民法》有關無人承認繼承遺產相關規定，繼承人全部拋棄繼承或繼承人之有無不明者，利害關係人或檢察官，得聲請法院選任遺產管理人。無人承認繼承遺產，經清償債權，並交付遺贈物後，如有賸餘則歸屬國庫。
筆者認為被繼承人生前如有財產，可以提早安排規畫，並讓繼承人知悉相關財產及規劃。在實務上常遇到繼承人不清楚被繼承人的財產，僅單憑財產清冊來確認遺產未必充分，或繼承人間無法協議分割辦理繼承，最終造成稅負增加，甚至遺產被收歸國有，對民眾而言是一大損失。
永然聯合法律事務所李永然律師認為財產的規劃就現代人而言日益重要，生前如能妥善規劃，才可避免爭議；又如發生財產的繼承，相關人也應積極地妥善處理，不要成為無人承認的繼承！
2014年2月17日 星期一
信義區A25案底價飆高，業者認為台北市政府搶錢！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月17經濟日報A4版記者楊文琪所撰「A25案 業者：北市搶錢」乙文報導，信義計畫區內面積最大的土地開發案－A25設定地上權標案，將於民國103年3月11日截止投件並開標，由於此案從BOT案的權利金底價新台幣180億元，改為設定地上權後權利金底價卻飆至新台幣240.87億元，被業者批評為台北市政府搶錢，能否順利決標引人關注。
民國102年A25採BOT案方式辦理招標時，給予廠商的興建營運期為70年，但是BOT案對投資開發有許多限制下，最終無人投標。台北市政府因而提請市議會同意後，改採設定地上權招商，但經營年限卻最高50年。因此業者對於重新招標後經營期限縮短20年，權利金卻又增加新台幣60億元，頗有微詞。
台北市財政局解釋說，權利金的訂定，是委由三家不動產估價師依其專業提出的鑑價金額，且經過市有財產審議委員會審核通過。並以世貿二館設定地上權案為例，民國100年辦理公告招商，當年度土地公告現值新台幣145.37億元，決標權利金為決標當年土地公告現值的1.85倍。相較A25設定地上權案，民國103年土地公告現值為新台幣166.52億元，權利金底價為土地公告現值的1.44倍，相對而言，A25設定地上權案的權利金底價並未較高。
筆者認為台北市政府依照法律程序來訂定權利金，是否符合業者期待的價格，應在所不問，如業者對於權利金底價過高或經營年限縮短造成未來投報率的降低，可以不參與投標以表達價格沒有行情，畢竟市場價格的決定是由市場的供需來決定，在競爭的市場中絕非是政府或少數人得以操弄。
永然聯合法律事務所李永然律師認為政府活化公有地固然不錯，但不要哄抬不動產價格；政府一方面打壓民間的房價，另一方面又以高價設定標案底價來活化公有地，這種做法明顯矛盾。政府對不動產的政策要有一致性，才不會招致批評！
依據民國103年2月17經濟日報A4版記者楊文琪所撰「A25案 業者：北市搶錢」乙文報導，信義計畫區內面積最大的土地開發案－A25設定地上權標案，將於民國103年3月11日截止投件並開標，由於此案從BOT案的權利金底價新台幣180億元，改為設定地上權後權利金底價卻飆至新台幣240.87億元，被業者批評為台北市政府搶錢，能否順利決標引人關注。
民國102年A25採BOT案方式辦理招標時，給予廠商的興建營運期為70年，但是BOT案對投資開發有許多限制下，最終無人投標。台北市政府因而提請市議會同意後，改採設定地上權招商，但經營年限卻最高50年。因此業者對於重新招標後經營期限縮短20年，權利金卻又增加新台幣60億元，頗有微詞。
台北市財政局解釋說，權利金的訂定，是委由三家不動產估價師依其專業提出的鑑價金額，且經過市有財產審議委員會審核通過。並以世貿二館設定地上權案為例，民國100年辦理公告招商，當年度土地公告現值新台幣145.37億元，決標權利金為決標當年土地公告現值的1.85倍。相較A25設定地上權案，民國103年土地公告現值為新台幣166.52億元，權利金底價為土地公告現值的1.44倍，相對而言，A25設定地上權案的權利金底價並未較高。
筆者認為台北市政府依照法律程序來訂定權利金，是否符合業者期待的價格，應在所不問，如業者對於權利金底價過高或經營年限縮短造成未來投報率的降低，可以不參與投標以表達價格沒有行情，畢竟市場價格的決定是由市場的供需來決定，在競爭的市場中絕非是政府或少數人得以操弄。
永然聯合法律事務所李永然律師認為政府活化公有地固然不錯，但不要哄抬不動產價格；政府一方面打壓民間的房價，另一方面又以高價設定標案底價來活化公有地，這種做法明顯矛盾。政府對不動產的政策要有一致性，才不會招致批評！
不動產移轉贈與，民國102年創歷史新高！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月12聯合報A8版記者江碩涵所撰「房地產贈與 去年逾5萬件 」乙文報導，內政部統計，民國102年全台不動產贈與數逾五萬一千件，寫下歷史新高。房仲業者分析，贈與不動產可節稅，且公告現值、路段率稅基連年向上調升，不少民眾為了減少贈與成本，藉由贈與不動產的方式來節稅。
根據內政部統計，民國102年全台不動產贈與件數創新高，不動產遺產繼承數量也達四點四萬件，雙雙創下歷史新高。贈與件數最多的是新北市、台北市，分別是一點六萬件、九千零六十七件；其次是台中市、桃園縣、高雄市，贈與件數都超過五千件。
民眾透過辦理不動產贈與移轉的方式，的確可以降低贈與稅的負擔，因此與其贈與現金給子女購置不動產，不如直接贈與不動產，可以節省贈與稅。關鍵在於，不動產贈與稅課稅的稅基，是以房屋的評定現值與土地的公告現值總額兩者相加總，往往低於市價甚多。
但是受贈人再處分受贈不動產時，務必要特別注意可能會涉及「奢侈稅」或「財產交易所得稅」。因此筆者建議民眾贈與前先諮詢專業人士，以避免現在節省了贈與稅，日後卻繳納更高額的「奢侈稅」或「財產交易所得稅」！
永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產贈與涉及「贈與稅」，民眾一定要懂得運用「節稅」；如果了解節稅，可以減輕稅負。所以不懂時，可以請教專業的律師或會計師！
依據民國103年2月12聯合報A8版記者江碩涵所撰「房地產贈與 去年逾5萬件 」乙文報導，內政部統計，民國102年全台不動產贈與數逾五萬一千件，寫下歷史新高。房仲業者分析，贈與不動產可節稅，且公告現值、路段率稅基連年向上調升，不少民眾為了減少贈與成本，藉由贈與不動產的方式來節稅。
根據內政部統計，民國102年全台不動產贈與件數創新高，不動產遺產繼承數量也達四點四萬件，雙雙創下歷史新高。贈與件數最多的是新北市、台北市，分別是一點六萬件、九千零六十七件；其次是台中市、桃園縣、高雄市，贈與件數都超過五千件。
民眾透過辦理不動產贈與移轉的方式，的確可以降低贈與稅的負擔，因此與其贈與現金給子女購置不動產，不如直接贈與不動產，可以節省贈與稅。關鍵在於，不動產贈與稅課稅的稅基，是以房屋的評定現值與土地的公告現值總額兩者相加總，往往低於市價甚多。
但是受贈人再處分受贈不動產時，務必要特別注意可能會涉及「奢侈稅」或「財產交易所得稅」。因此筆者建議民眾贈與前先諮詢專業人士，以避免現在節省了贈與稅，日後卻繳納更高額的「奢侈稅」或「財產交易所得稅」！
永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產贈與涉及「贈與稅」，民眾一定要懂得運用「節稅」；如果了解節稅，可以減輕稅負。所以不懂時，可以請教專業的律師或會計師！
2014年2月13日 星期四
大台北六商用不動產將標售，標售結果將成為市場重要指標！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月10日經濟日報A4版記者郭及天所撰「規模580億 六商用不動產將標售」報導，馬年開春後商用不動產標售市場強強滾，未來一個月內，包括信義計畫區A25案與中信松壽大樓案在內，大台北將有六件建物面積逾萬坪的大樓、或基地面積逾2,000坪的所有權或地上權土地將釋出標售，底價規模至少新台幣580億元，標售結果被視為103年商用市場的重要指標。
由於標案多位於市區精華地段，若位於郊區者則具有基地積大且完整、具整體開發的特點，開發規模適合中大型建商及壽險業者介入，不少建築業者及壽險業，都已積極備標。上述六案均被市場視為今年測試大台北商用市場的重要指標，將直接反應出重量級投資者對商用不動產後市看法。
金額最大、最具指標性的二案，為信義計畫區A25案與中信松壽大樓案。雖然A25案日前將底價由新台幣180億元調高為新台幣240億元、並採設定地上權招標，容積單價已達每坪新台幣110萬元，商仲業者認為，調高底價後，短期要創造合理投報率並不容易。不過若能順利脫標，將讓投資者對台北市商用不動產市場後市更趨於樂觀。
筆者認為近年來政府不斷活化精華地段國有土地，為政府帶來相當可觀的財源收入，但期望政府能將標售國有土地的標金，作為未來興建合宜住宅或社會住宅的部分資金來源，讓標金能取之於「不動產」，也能回饋於「不動產」。
永然聯合法律事務所李永然律師認為商用不動產與經濟活動的情形有關，台灣近年來改善兩岸關係，加強光觀旅遊，經濟逐漸活絡，商用不動產的價值應會逐漸提升！
依據民國103年2月10日經濟日報A4版記者郭及天所撰「規模580億 六商用不動產將標售」報導，馬年開春後商用不動產標售市場強強滾，未來一個月內，包括信義計畫區A25案與中信松壽大樓案在內，大台北將有六件建物面積逾萬坪的大樓、或基地面積逾2,000坪的所有權或地上權土地將釋出標售，底價規模至少新台幣580億元，標售結果被視為103年商用市場的重要指標。
由於標案多位於市區精華地段，若位於郊區者則具有基地積大且完整、具整體開發的特點，開發規模適合中大型建商及壽險業者介入，不少建築業者及壽險業，都已積極備標。上述六案均被市場視為今年測試大台北商用市場的重要指標，將直接反應出重量級投資者對商用不動產後市看法。
金額最大、最具指標性的二案，為信義計畫區A25案與中信松壽大樓案。雖然A25案日前將底價由新台幣180億元調高為新台幣240億元、並採設定地上權招標，容積單價已達每坪新台幣110萬元，商仲業者認為，調高底價後，短期要創造合理投報率並不容易。不過若能順利脫標，將讓投資者對台北市商用不動產市場後市更趨於樂觀。
筆者認為近年來政府不斷活化精華地段國有土地，為政府帶來相當可觀的財源收入，但期望政府能將標售國有土地的標金，作為未來興建合宜住宅或社會住宅的部分資金來源，讓標金能取之於「不動產」，也能回饋於「不動產」。
永然聯合法律事務所李永然律師認為商用不動產與經濟活動的情形有關，台灣近年來改善兩岸關係，加強光觀旅遊，經濟逐漸活絡，商用不動產的價值應會逐漸提升！
2014年2月10日 星期一
桃園縣950戶「合宜住宅」，每坪新台幣15萬元內！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月6日工商時報A17版記者王志煌所撰「每坪15萬有找 桃縣950戶合宜宅年底動工」報導繼內政部在林口A7站、板橋浮洲興建「合宜住宅」後，桃園縣開全國之先，首創由地方政府獨力推出「合宜住宅方案」；位於桃園八德市的合宜住宅規劃興建至少950戶，每坪平均售價不超過新台幣14.9萬元，最快於民國103年底前動工。
桃園縣政府對於八德合宜住宅採限定承購資格，以桃園縣民並符合一定條件之限制，或桃園縣各區段徵收安置計畫得申請合宜住宅之拆遷戶為優先對象。另保留1成戶數，即至少95戶做為「出租住宅」，每坪每月租金不超過新台幣250元，提供在桃園縣就業就學青年優先出租。
據八德地區房仲業者指出，鄰近新北市的八德地區，房價在近2年內漲幅超過5成，目前正在興建的新建案，預售價格每坪已喊到新台幣27萬元以上，新成屋的價位也在新台幣22至26萬元之間。桃園縣政府工務局指出，為避免投一機客炒作房價，日後承購戶將於取得合宜住宅產權10年內不得轉售。
筆者認為桃園縣政府首開地方政府先例，主動興建「合宜住宅」，希望也能帶動其他縣市政府跟進興建合宜住宅，讓真正有需求的民眾得以居住於適宜的住宅，並且透過合宜住宅的住戶來促進地方經濟發展，創造出雙贏的局面！
永然聯合法律事務所李永然律師認為政府推動「合宜住宅」、「社會住宅」是解決人民「居住權」的積極作為，至於片面打壓房價或調高不動產稅負只是消極作為。桃園縣政府推出的「合宜住宅」符合《住宅法》的精神，盼其他地方政府能跟進！
依據民國103年2月6日工商時報A17版記者王志煌所撰「每坪15萬有找 桃縣950戶合宜宅年底動工」報導繼內政部在林口A7站、板橋浮洲興建「合宜住宅」後，桃園縣開全國之先，首創由地方政府獨力推出「合宜住宅方案」；位於桃園八德市的合宜住宅規劃興建至少950戶，每坪平均售價不超過新台幣14.9萬元，最快於民國103年底前動工。
桃園縣政府對於八德合宜住宅採限定承購資格，以桃園縣民並符合一定條件之限制，或桃園縣各區段徵收安置計畫得申請合宜住宅之拆遷戶為優先對象。另保留1成戶數，即至少95戶做為「出租住宅」，每坪每月租金不超過新台幣250元，提供在桃園縣就業就學青年優先出租。
據八德地區房仲業者指出，鄰近新北市的八德地區，房價在近2年內漲幅超過5成，目前正在興建的新建案，預售價格每坪已喊到新台幣27萬元以上，新成屋的價位也在新台幣22至26萬元之間。桃園縣政府工務局指出，為避免投一機客炒作房價，日後承購戶將於取得合宜住宅產權10年內不得轉售。
筆者認為桃園縣政府首開地方政府先例，主動興建「合宜住宅」，希望也能帶動其他縣市政府跟進興建合宜住宅，讓真正有需求的民眾得以居住於適宜的住宅，並且透過合宜住宅的住戶來促進地方經濟發展，創造出雙贏的局面！
永然聯合法律事務所李永然律師認為政府推動「合宜住宅」、「社會住宅」是解決人民「居住權」的積極作為，至於片面打壓房價或調高不動產稅負只是消極作為。桃園縣政府推出的「合宜住宅」符合《住宅法》的精神，盼其他地方政府能跟進！
法拍屋「眉角」多，投標前要勤做功課！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月4日聯合報A6版記者廖炳棋所撰「260萬買點交法拍屋 他晉升有屋族」報導，蘇先生五年前花新台幣260萬元標得法拍屋，卻遇到原屋主不肯搬遷，透過法律程序讓對方點交，再私下付搬遷費請對方走人。
蘇姓男子表示，得標後原屋主佯稱要兩個月後搬遷，但期滿後原屋主卻未依約定搬遷，他只好透過法律程序。法院書記官聯絡雙方見面，原屋主卻要求支付新台幣10萬元搬遷費才願意走人，他無法接受；書記官確認雙方意願後，訂下最後搬遷日期，原屋主再不走，蘇先生可找轄區警察及鎖匠，強制原屋主搬離。但為避免對方搬家前故意破壞房屋，他仍付新台幣2萬元給原屋主搬遷費。蘇姓男子提醒有意購買法拍屋民眾，最好選擇標示有點交房屋；遇到屋主不肯搬遷，一定要堅持按照程序讓對方離開。
筆者認為法拍屋「眉角」很多，法院基本上是交付房屋所有權，依使用權的交付與否分成「點交」與「沒點交」，並且依《強制執行法》規定，「拍定人就拍定物無物之瑕疵擔保請求權」，有別於一般買賣契約，所以遇到紛爭也在所難免，建議有興趣購置法拍屋的民眾，在投標前詢問有經驗的律師或地政士，以保障自身權益。
永然聯合法律事務所李永然律師認為參與法院「法拍屋」的投標，事前一定要做功課，對於《強制執行法》及相關規定一定要瞭解，而且也要到現場看拍賣的標的物及「拍賣公告」，再決定下手，這樣才不會為自己帶來麻煩或糾紛！
依據民國103年2月4日聯合報A6版記者廖炳棋所撰「260萬買點交法拍屋 他晉升有屋族」報導，蘇先生五年前花新台幣260萬元標得法拍屋，卻遇到原屋主不肯搬遷，透過法律程序讓對方點交，再私下付搬遷費請對方走人。
蘇姓男子表示，得標後原屋主佯稱要兩個月後搬遷，但期滿後原屋主卻未依約定搬遷，他只好透過法律程序。法院書記官聯絡雙方見面，原屋主卻要求支付新台幣10萬元搬遷費才願意走人，他無法接受；書記官確認雙方意願後，訂下最後搬遷日期，原屋主再不走，蘇先生可找轄區警察及鎖匠，強制原屋主搬離。但為避免對方搬家前故意破壞房屋，他仍付新台幣2萬元給原屋主搬遷費。蘇姓男子提醒有意購買法拍屋民眾，最好選擇標示有點交房屋；遇到屋主不肯搬遷，一定要堅持按照程序讓對方離開。
筆者認為法拍屋「眉角」很多，法院基本上是交付房屋所有權，依使用權的交付與否分成「點交」與「沒點交」，並且依《強制執行法》規定，「拍定人就拍定物無物之瑕疵擔保請求權」，有別於一般買賣契約，所以遇到紛爭也在所難免，建議有興趣購置法拍屋的民眾，在投標前詢問有經驗的律師或地政士，以保障自身權益。
永然聯合法律事務所李永然律師認為參與法院「法拍屋」的投標，事前一定要做功課，對於《強制執行法》及相關規定一定要瞭解，而且也要到現場看拍賣的標的物及「拍賣公告」，再決定下手，這樣才不會為自己帶來麻煩或糾紛！
2014年2月5日 星期三
台北市都更趨嚴，業者趕修法前送件！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年1月27日工商時報A3版記者彭禎伶所撰「北市都更趨嚴 保險業急送件」報導，因應台北市都更標準可能變嚴，建商、保險業掀都更送件潮。據了解，台北市政府都更處擬修改自行畫定都更的審查標準，取消了建築年限、所有權人會議等規定，許多建商、保險業者擔心之後標準變嚴，急忙在民國102年下半年開始狂送都更申請件，估計暴增數十件以上。
據了解，台北市政府都更處預計修改《台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準》的指標，最重要的是建築物年期，目前只要30年以上鋼筋混凝土造、40年以上鋼骨混凝土造的建物，即符合一項都更的標準。但台北市政府都更處認為建物的年限無法反應使用現況或機能，所以打算改以建築師或專業技師來判斷使用現況。其次則是原本3,000平方公尺以上或有完整街廓，舉行說明會及所有權人超過3／10，及所有土地總面積及持有樓地板面積均超過3／10同意的指標，也因為以往爭議較多，考慮刪除，回歸實質環境評估，決定是否應該要推動都更。
「自行劃定都更」即不是政府推動或認為必要，而是由地主或收購人申請，以往14項指標只要符合其中3項即可，民國102年傳出14項指標可能減為7項，都更年限可能由30年延長為50年，造成建商、地主及保險業的都更送件潮，這項修正預計民國103年農曆年後即可能定案。
早期都市更新的資格條件較為寬鬆，但隨著「士林文林苑」案與「大埔拆遷案」，使得人民居住權益的意識抬頭，讓政府將都更標準日趨嚴格，筆者認這未必是壞事，與其讓都更執行時卡在中間，倒不如初期就限縮資格，使審核通過的案子得以順利進行，以避免社會資源的浪費。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台北都會區內的房子已過於老舊，尤其是台北市，都市更新已迫在眉梢，台灣應當趕緊將《都市更新條例》作寬鬆適中的修正，裨益於都更的合理推動，切勿修太緊，太緊又無誘因，都更將會推不動！
依據民國103年1月27日工商時報A3版記者彭禎伶所撰「北市都更趨嚴 保險業急送件」報導，因應台北市都更標準可能變嚴，建商、保險業掀都更送件潮。據了解，台北市政府都更處擬修改自行畫定都更的審查標準，取消了建築年限、所有權人會議等規定，許多建商、保險業者擔心之後標準變嚴，急忙在民國102年下半年開始狂送都更申請件，估計暴增數十件以上。
據了解，台北市政府都更處預計修改《台北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準》的指標，最重要的是建築物年期，目前只要30年以上鋼筋混凝土造、40年以上鋼骨混凝土造的建物，即符合一項都更的標準。但台北市政府都更處認為建物的年限無法反應使用現況或機能，所以打算改以建築師或專業技師來判斷使用現況。其次則是原本3,000平方公尺以上或有完整街廓，舉行說明會及所有權人超過3／10，及所有土地總面積及持有樓地板面積均超過3／10同意的指標，也因為以往爭議較多，考慮刪除，回歸實質環境評估，決定是否應該要推動都更。
「自行劃定都更」即不是政府推動或認為必要，而是由地主或收購人申請，以往14項指標只要符合其中3項即可，民國102年傳出14項指標可能減為7項，都更年限可能由30年延長為50年，造成建商、地主及保險業的都更送件潮，這項修正預計民國103年農曆年後即可能定案。
早期都市更新的資格條件較為寬鬆，但隨著「士林文林苑」案與「大埔拆遷案」，使得人民居住權益的意識抬頭，讓政府將都更標準日趨嚴格，筆者認這未必是壞事，與其讓都更執行時卡在中間，倒不如初期就限縮資格，使審核通過的案子得以順利進行，以避免社會資源的浪費。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台北都會區內的房子已過於老舊，尤其是台北市，都市更新已迫在眉梢，台灣應當趕緊將《都市更新條例》作寬鬆適中的修正，裨益於都更的合理推動，切勿修太緊，太緊又無誘因，都更將會推不動！
實價登錄是否還有許多改善空間？ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年1月29日聯合報A4版記者江碩涵所撰「學者：實價登錄 許多漏洞待補」報導，立法院於民國103年1月28日通過《地政士法》第五十一條之一覆議案，德明財經科技大學花敬群副教授表示，目前實價登錄制度最為人詬病的是登錄時間過長、登錄責任未釐清、預售屋結案才登錄、租屋容易規避登錄責任，以及登錄內容去識別化後沒有任何實質幫助，這些問題都應藉由修法來解決。
花敬群副教授表示，地政士背負著登錄價格錯誤的責任，但了解價格的應是買賣雙方和仲介公司，建議政府將實價登錄責任歸屬直接修訂為買賣雙方，以避免少數業者利用漏洞哄抬房價；另外目前實價登錄申報時間為房屋登記完畢後一個月內，造成房價資訊揭露的落後，修法應朝向房屋過戶時登錄，並且刪除去識別化的規範，改為全面公開資訊，有助房價透明；至於實價登錄網站的租屋行情非常少，由於部分房東為了規避稅金，與房客私下協議不登錄，使租屋行情無法揭露；建議修法也應將個人租屋納入登錄範圍，並懲罰不據實登錄的房東。
筆者認為實價登錄目的是去除資訊不對稱這層面紗，但去識別化的規範與揭露價格的時間落後，確實難讓一般人掌握真正即時的實價，建議政府日後修法能讓交易資訊更加透明化。另外，實價登錄的資訊由多方人士提供而成，地政士僅就所知資訊代為申報，期盼政府日後能放寬不可歸責地政士的責任，避免讓地政士成為實價登錄錯誤的代罪羔羊。
永然聯合法律事務所李永然律師認為目前法律確實課予地政士太重的責任，地政士受託辦理移轉登記，所收的報酬也不太高，卻被課予重責，未來《地政士法》宜再修正。至於實價登錄制度，宜全面檢討，方能確立整體制度的良善！
依據民國103年1月29日聯合報A4版記者江碩涵所撰「學者：實價登錄 許多漏洞待補」報導，立法院於民國103年1月28日通過《地政士法》第五十一條之一覆議案，德明財經科技大學花敬群副教授表示，目前實價登錄制度最為人詬病的是登錄時間過長、登錄責任未釐清、預售屋結案才登錄、租屋容易規避登錄責任，以及登錄內容去識別化後沒有任何實質幫助，這些問題都應藉由修法來解決。
花敬群副教授表示，地政士背負著登錄價格錯誤的責任，但了解價格的應是買賣雙方和仲介公司，建議政府將實價登錄責任歸屬直接修訂為買賣雙方，以避免少數業者利用漏洞哄抬房價；另外目前實價登錄申報時間為房屋登記完畢後一個月內，造成房價資訊揭露的落後，修法應朝向房屋過戶時登錄，並且刪除去識別化的規範，改為全面公開資訊，有助房價透明；至於實價登錄網站的租屋行情非常少，由於部分房東為了規避稅金，與房客私下協議不登錄，使租屋行情無法揭露；建議修法也應將個人租屋納入登錄範圍，並懲罰不據實登錄的房東。
筆者認為實價登錄目的是去除資訊不對稱這層面紗，但去識別化的規範與揭露價格的時間落後，確實難讓一般人掌握真正即時的實價，建議政府日後修法能讓交易資訊更加透明化。另外，實價登錄的資訊由多方人士提供而成，地政士僅就所知資訊代為申報，期盼政府日後能放寬不可歸責地政士的責任，避免讓地政士成為實價登錄錯誤的代罪羔羊。
永然聯合法律事務所李永然律師認為目前法律確實課予地政士太重的責任，地政士受託辦理移轉登記，所收的報酬也不太高，卻被課予重責，未來《地政士法》宜再修正。至於實價登錄制度，宜全面檢討，方能確立整體制度的良善！
內政部對大埔案已決定不上訴 文◎李廷鈞地政士
永然地政士事務所
李廷鈞地政士
根據民國103年1月29日經濟日報A4版記者楊文琪「大埔案不上訴，不影響徵地」乙文的報導，內政部政務次長蕭家淇在103年1月28日表示為化解社會重大分歧、民眾傷痛，決定釋出善意對於大埔訴訟案不再向最高行政法院提出上訴，並將與苗栗縣政府積極和彭秀春等四戶協調後續事宜。
蕭家淇表示，該案不上訴並不會影響後續徵收的連鎖效應，因為102年修改《土地徵收條例》後，現行「一般徵收」和「區段徵收」都是用新的法令，將來中央和各地方政府辦理徵收作業時，也會更審慎、細膩執行，將可避免此類事件再發生。而修訂後的《土地徵收條例》也增訂土地徵收公益性及必要性的審議機制及評估內容規定，將對民眾權益保障更加周延。
蕭家淇認為，「區段徵收制度」能兼顧民眾權益和公共建設整體開發需求，符合社會公平正義，不宜輕易廢除，被徵收的土地所有權人可以獲得金錢補償和領回土地，對於大埔案四戶，蕭家旗說該土地已經作為道路或抵價地分配他人，客觀上已經無法將該等土地返還，內政部和苗栗縣政府將盡快與四戶溝通解決方法。
筆者認為，政府將來無論是「一般徵收」還是「區段徵收」，務必要符合公益性和必要性，對於爭議的處理也要再細膩。事先預防勝於事後彌補，如果在徵收的程序中給予充分表達意見和溝通的機會，就不會爆發那麼多的疑慮了！
永然聯合法律事務所李永然律師認為政府運用「區段徵收」，人民選擇發還土地時，政府一定要提高發還比例，切勿與民爭利，這樣才不會招致民怨！
上海大寧路地王以約台幣506億元拍出 文◎李廷鈞地政士
永然地政士事務所 李廷鈞地政士
根據民國103年1月29日經濟日報A12版記者林宸誼「上海新地王，506億元拍出」乙文的報導，中國大陸「地王」的熱度持續延燒，上海閘北區大寧路土地的「使用權」以人民幣101億元標出，折合樓面地價每平方公尺4.76萬元人民幣(約合台幣77.2萬元)。
除了上海地王外，深圳一塊商業用地，日前也以總價人民幣134億元、每平方公尺人民幣2.8萬元樓面板價格，刷新深圳市總價和單價的雙料地王紀錄。杭州榮信投資集團也以人民幣33.84億元奪下杭州師大土地，折合樓面板地價每平方公尺人民幣2.94萬元，創下地王紀錄。
根據統計，京滬杭三地一月土地收入就將近人民幣千億元，2013年大陸土地使用權出讓收入高達4.1兆元人民幣，比2012年增長了44.6%，遠超過歷年數據，隨著大陸土地市場升溫的趨勢，專家預估「地王」將頻繁出現。
筆者認為，中國大陸土地只有一定期限的「使用權」，而沒有「所有權」，卻能頻頻創下高價，甚至比台北的房價更高，可見台灣最近興起的「地上權住宅」未來應該還很有發展的空間，隨著陸資購買台灣房地產限制陸續鬆綁解禁，將來「地上權住宅」可望成為房市的新亮點。
永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸土地價格攀高，未來房屋價格同樣也是高漲，在此種情形下，中國大陸必須藉「廉租房」、「經濟適用房」來供給經濟弱勢者；否則，未來將造成民怨！
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