土地所有權人出售土地時對「土地增值稅」的基本認識
問：小麗於民國99年11月出售位於新北市暖暖的「麗寶台北大鎮」一間，出售前其子大寶有設籍且一年內並未出租或營業，小麗是否符合土地增值稅自用住宅優惠稅率？又小麗於民國101年9月再度購入位於新北市三峽的「麗寶世紀館」一間，可否享有自用住宅重購退稅的優惠？
答：
依據《土地稅法》第28條之規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。而土地增值稅之稅率依《土地稅法》第33條之規定，依土地漲價總數額累進計算，移轉時漲價總數額超過原地價或前次移轉現值未達一倍時，稅率為百分之二十；漲價總數額為原地價或前次移轉現值一至二倍時，稅率為百分之三十；超過二倍時，稅率為百分之四十。然而，為了鼓勵長期持有，抑制短期投機，同條復規定持有超過一定期限減徵的規定，因此持有超過二十年以上時，稅率分別為百分之二十、二十八、三十六；持有超過三十年以上時，稅率分別為百分之二十、二十七、三十四；持有超過四十年以上時，稅率分別為百分之二十、二十六、三十二。
又依《土地稅法》第34條規定，土地所有權人出售自用住宅用地[1](出售前一年內不得營業或出租)，都市土地面積未超過三公畝[2]部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝則依前段所述規定之稅率計算。仍須注意的是，適用土地增值稅自用住宅優惠稅率，一人一生以「一次」為限，但若「出售都市土地未超過一點五公畝、非都市土地未超過三點五公畝」，且「出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女無該自用住宅以外之房屋」而「出售前持有並設籍滿六年以上」，又「五年內又無供營業或出租」者，不受一次之限制。
因此，小麗出售「麗寶台北大鎮」若之前並無用過自用住宅增值稅之優惠稅率，因為其子大寶有設籍並且無出租或供營業用，符合《土地稅法》第9條對於自用住宅的定義(土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地)，因此依據《土地稅法》第34條的規定，即享有土地增值稅的優惠稅率，以百分之十計算！！
而依據《土地稅法》第35條之規定，土地所有權人於出售土地自完成移轉登記或領取補償地價之日起，二年內重購土地或先購買土地自完成移轉登記之日起二年內出售土地，若屬於「自用住宅用地出售另行購買都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝之部分仍作自用住宅用地」者，則得以「其新購土地地價[3]超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額，得向主管稽徵機關申請就其已納土地增值稅額內，退還其不足支付新購土地地價之數額」。舉例來說，假設該間「麗寶世紀館」之土地面積為5000平方公尺，土地持分為百分之五，當期公告現值為每平方公尺500,000元，而「麗寶台北大鎮」之土地面積為10,000，土地持分為百分之一，99年出售當期公告現值為每平方公尺300,000元，購入時當期公告現值為每平方公尺280,000元。因此「麗寶台北大鎮」出售時公告現值為30,000,000土地增值稅以自用住宅優惠稅率計算，當年已繳納之土地增值稅為10,000*0.01*(300,000-280,000)*0.1=200,000，而新購入「麗寶世紀館」之土地公告現值為125,000,000元，因125,000,000-(30,000,000-200,000)=95,200,000而95,200,000大於已繳之土地增值稅200,000，故可申請全額退還當初已繳納之土地增值稅200,000元。
[1] 自用住宅依土地稅法第9條之規定：「本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。」
[2] 一公畝=100平方公尺=30.25坪；三公畝約等於90.75坪
