台灣購屋糾紛以沒給審閱期的糾紛最多 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月26日蘋果日報A20版記者劉曉霞的「購屋糾紛，沒審閱期最多」報導，根據消基會統計民國102年購屋糾紛共有223件，而「未給予合理審閱期」者最多，再來則是房屋仲介糾紛和施工品質不良。

    對此，消基會房屋委員會委員林旺根地政士提醒民眾，在購屋房屋時一定要看相關資料，以房地產定型化契約的規定，應該要給予消費者5天的審閱期，而且不能附條件，否則即違反《消費者保護法》第11條之1的規定，不構成契約內容。

    筆者認為，民眾在購屋時，如果有不懂的地方，除了找資料，也可以詢問專業人士。遇到爭議的時候，也可以和消保官申訴，才能妥善的維護自己權益。

    永然聯合法律事務所認為購屋糾紛在實務上一直存在，俗云：「預防重於治療」，所以買賣房屋一定要事先預防，倘若不幸發生糾紛，也應找專業律師協助，俾使糾紛能獲得圓滿解決！

信義區A25地上權底價新台幣240億元！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年1月24日經濟日報A1記者楊文琪所撰「信義區A25地上權 底價240億元」報導，台北市政府持有信義計畫區內最後一塊精華土地－A25，民國102年採BOT（興建、營運、移轉）方式標售並流標後，並於民國103年1月23日重新公告，改以設定地上權50年方式給廠商投資開發，權利金底價定在新台幣240億元，預定於民國103年3月12日開標。

    據了解，民國102年財政局辦理此案招商時，權利金底價為新台幣180億元，營建業者認為權利金過高，壽險業者則受限於BOT許多法令限制，致使最終無人投標。台北市財政局表示，A25基地位於台北市松高路與松勇路口東北側，基地面積達1.8公頃（約5,451坪），都市計畫使用分區為業務設施用地，建蔽率40%、容積率400%；投資業者可開發國際觀光飯店、購物中心、企業營運總部、餐飲服務業、娛樂設施等複合型商業設施。

    筆者認為近年來政府在喊房價過高，另一邊卻又將標售金額屢創新高，但過高的得標金額，得標者勢必轉嫁於一般民眾，建議地方政府與中央同步同調，將押標金訂在合適的範圍，透過其他機制來與得標廠商共同賺取未來經營利潤，而非一昧調高押標金，致使台灣都市土地市價居高不下。
   
    永然聯合法律事務所李永然律師認為公有土地活化是極好的作為，但這些增加的財政收入，宜作為「社會住宅」興建之用，俾解決《住宅法》中政府對人民之「居住權」所承擔的責任

國稅局展開紅單查稅！ 文◎黃興國地政士

　永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年1月22日中國時報AA1記者沈婉玉所撰「紅單炒房 國稅局展開大查稅」報導，國稅局1月21日宣布，至民國103年起將全面展開查紅單交易，最近五年的紅單交易都是查核範圍。國稅局為證明已能充分掌握紅單交易，北區國稅局公布已經逮到首宗紅單交易逃稅案，一位投資客花新台幣70萬元取得紅單，旋即以新台幣340萬元買出，轉手獲利新台幣270萬元。

    北區國稅局李慶華局長表示，「紅單」就是預售屋接待中心使用的「購屋預約單」。投資客只要在預售屋正式開賣前的潛銷期間，付部分訂金即可取得紅單，等同取得優先承購權。當預售屋正式開賣後，建設公司即調高房屋售價，使紅單轉手利得水漲船高。

    李慶華局長表示，投資客取得「紅單」，只算是下訂金，並沒有簽約，資料較難追查。因此國稅局目前採取要求代銷公司提供紅單購買名冊，或從資金流向著手來追查紅單交易。

    筆者認為國稅局加強稽徵不動產的逃漏稅，的確仍有效遏止紅單逃稅的歪風，建議紅單交易者勿存僥倖心理，日後如被國稅局要求補稅，依據《所得稅法》最多可能遭罰補稅額三倍以下的罰鍰，反而得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為交易一旦有獲利所得，一定要依法納稅，但為了節省稅金而未主動申報，必非是節稅，節稅一定要用合法的方式，不然有爭議發生時，會招致麻煩，不懂就請教專業的地政士、律師或會計師。

財政部表示豪宅交易將實價課稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月24日經濟日報A2版記者陳美珍「財部：豪宅交易，實價課稅」的報導，財政部為了打擊炒房，最近針對全台豪宅實施新一波的政策，將來將針對雙北市超過新台幣8000萬的豪宅、其他縣市超過新台幣5000萬的豪宅，出售但未能舉證成本者，將改按房屋售價扣除土地價值15%計算售屋所得課稅。

    張盛和部長表示，此項措施將於民國103年5月開始適用，將衝擊全台豪宅，財政部已經發函地方政府調高非供自住房屋的房屋稅，凡是配合縣市將增撥補助款；此外，102年出售豪宅賣家，103年5月申報所得稅，如果沒有舉證成本，稅捐機關掌握售價後要改以房屋實價扣除土地價值的15%計算，再乘上稅率，而不再以房屋評定現值為標準。首年試辦，將以雙北市售價新台幣8000萬元以上、其他縣市售價新台幣5000萬元以上的房屋作為課徵標的。

    此外，財政部對於102年售屋所得課稅比率，新北市也大大調漲9個百分點，以新北市的板橋、新店等八個行政區來說，都達到33%，淡水、五股也調到23%，是全市售屋稅負增加最多的地區。至於台北市只要是豪宅，都適用48%的比率，非豪宅則維持42%。

    專家預測，台北市的二線豪宅和高級住宅市場，最受衝擊，盡其可能會有一些釋出潮，價格軟化交易量增加。然而因為市場資金氾濫，台北市的一線豪宅仍具有稀有性，房價仍難以撼動。且台北市房屋移轉件數中，只有一成總價超過新台幣8000萬元，全台灣符合財政部豪宅標準者，更只有5%，大部分為指標性豪宅，持有人為法人，這些人購買前早就要求賣方將土地及房屋分開計價，因此衝擊程度還要再評估。

    筆者認為，政府現在對於售屋所得，越來越傾向於「實價課稅」，因此大家在買房及裝潢時，務必將「收據」留下，將來報稅時可以用來舉證支出費用及實際所得，才不會被追稅，務必注意。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為購置房產或出售房屋愈來愈要懂得「節稅」，合法節稅是每位納稅義務人的權利，如不懂，則要看書、聽演講、上課或請教專業的地政士、律師或會計師。

公平會針對台北市不動產資訊不實開罰 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月22日自由時報A14版記者涂鉅旻、中國時報B2版記者陳芃、聯合報A3版記者陳惠惠等相關售屋資訊不實之規範的報導，因台北市102年7月發布《台北市不動產經紀業發布不動產交易消費資訊管理規範》，台北市地政局一共查核510件，並針對37則主動裁罰、14則另外移送公平會。

    地政局副局長潘玉女表示，地政局裁罰案以「用途違規」最多，像是中山區金泰段的「娛樂區」、內湖的「第三種工業區」，許多業者仍以「住宅」等用語宣傳，遭到裁罰新台幣6至30萬元。

    另外有些開罰案件則是主打「萬坪公園第一排」，但卻沒有公園而對面是只有四千七百坪的廣慈博愛院，也有業者主打「信義路七段」，但信義路七段並不存在，台北市的信義路只有六段。

    台北市副市長張金鶚表示，相關資訊規範應該要逐漸從嚴處罰，政府態度要清楚，才能讓房市更安定，賣方以不實廣告欺騙消費者很不應該。台北市地政局長黃榮峰則表示，民眾如果在購屋後發現和賣方所言不一致，但已經簽約涉及消費爭議，可以找「消保官」協調處理，「地政局」也可以介入協助！

    筆者認為，建商不應該再用不實廣告來吸引消費者上鉤，除了違反《公平交易法》廣告不實之外，消費者也可以主張損害賠償。消費者在購屋時，無論是預售屋或新成屋，也要自己做功課充分了解實際情況，不要被不實廣告所吸引而輕易上鉤。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為透明誠實是企業建立形象的重要手段，消費資訊也必須真實且不得引人錯誤。現在《公平交易法》、《消費者保護法》都有最嚴格的規範，業者應加以遵守，才不會招來法律責任，並影響企業形象！

以房養老績效掛零，江揆：盡快檢討調整！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年1月19日聯合報記者李順德所撰「以房養老掛零 江揆：不行就調整」，政府試辦「以房養老」政策即將屆滿一年，但老人申請參加以房養老政策至今仍「掛零」。這項空前「低績效」的政策，動用了新台幣九千四百多萬的經費，卻一直未能讓老人受惠，行政院長江宜樺表示，他將在行政院社福推動小組會議上，指示衛福部盡快提出評估檢討報告，如果不行就盡快做調整。

    以房養老政策於民國102年3月1日施行，至今已經過二次申請公告，雖然諮詢電話達二百多通，衛福部也在二次公告後，主動篩選有可能符合這項政策條件的老人，一位獨居老人符合中低收入標準，但卻沒有一位老人有意願。衛福部官員表示，以房養老政策，主要關鍵問題都是在「法定繼承人」的資格限制，衛福部雖曾考慮解套方式，讓同一戶夫妻配偶都是老人的身分下，同意加入以房養老方案。

    「以房養老」的政策，是讓老年人有穩定的經濟來源，以保障其生活品質，其政策意旨甚好。目前以房養老申請資格規定「以年滿六十五歲以上、無法定繼承人且未領取政府相關津貼者優先」，但無法定繼承人的限制過於嚴格，筆者建議政府稍微調整資格限制或相關配套措施，避免在第一關就排除了有真正有需求的民眾。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府推出政策之前，一定要先做好可行性分析，而且要與相關團體及民眾公開討論，並公開徵求意見，這樣訂出來的政策較能符合民眾需求，否則將徒勞無功，曲高和寡，浪費公帑！

全台地價漲聲四起，台中漲幅全台之冠！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年1月16日經濟日報記者楊文琪所撰「台中地價漲10% 五都最高」報導，內政部民國103年1月15日公布103年4至9月都市地價指數，總指數為105.79，較上期上漲5.79%；五都中，台中市上升10%居冠。在各分區地價指數中，住宅區地價指數較前期上漲6.11%，商業區上漲4.70%，工業區上漲6.07%，工業區漲幅比商業區還高。

    在五都及各縣市中，台中市地價指數上升10%最高，官員表示，台中市公、自辦重劃及區段徵收等新興開發地區區位較佳及規劃設計完善，地價上漲顯著；另外，重大交通建設帶動購屋需求，如捷運綠線動工、快捷巴士BRT藍線動工等，建物買賣移轉件數相較於前期上漲逾20%，量增價漲。新北市地價上升8.55%，漲幅居次。新北市政府表示，土地價格上漲主因也是交通建設及公共工程持續推動，加上整體開發區也陸續完工，吸引外來人口及通勤族移入，使地價漲幅相對顯著。

    筆者認為政府於民國101年8月實施實價登錄以後，政府對價格的掌握將更接近「市價」，所以在地價調整部份政府仍有向上調整的空間。所以民眾在出售不動產一定要謹慎評估移轉成本，尤其是長期持有的不動產其增值稅將更為龐大，建議詢問專業人士，以確保自身權益。

   永然聯合法律事務所李永然律師認為土地地價日益提高已是必然的趨勢，土地所有權人未來持有的「地價稅」及移轉時的「土地增值稅」一定增加，這也是可以推知的；所以土地所有權人一定要更懂得「節稅」，才不至於負擔太重！

地政士實價登錄錯誤，給予寬限期！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年1月16日聯合報記者李順德、羅兩莎所撰「補修法漏洞！ 防虛價登錄 祭嚴懲」，與同版記者林河名「補修法漏洞 藍綠委一面倒 火速通過」報導，立法院日前三讀通過《地政士法》第五十一條之一修正案，給予地政士實價登錄申報不實七天至十五天寬限期。學者擔心未來實價登錄可能充斥更多「假房價」；當初提案修法的立委表示，修法只是要讓地政士有限期更正的機會，不必因為一登錄錯誤就受罰；內政部蕭家淇次長不諱言，此一修法將影響實價登錄制度，因此內政部除力爭三個月緩衝期外，也將提出防弊措施。不過行政院想更進一步提出「覆議案」！

   蕭家淇次長也表示，對於地政士故意申報不實，若經檢舉或地方政府查核有異狀逮到，將依《地政士法》第二十七條違反地政法令，移送地方懲戒委員會處理，最重可處以停止執行業務或除名。目前全國執業的地政士有一萬一千三百三十六人，擁有地政士證書者有二萬七千多人。而被查到申報不實的地政士，共有九十五件，經紀業申報不實有十件，權利人則有二件。

    提案立委之一的陳其邁則表示，各縣市裁罰地正式申報錯誤時，通常都會「寬容」地政士；但地政士有時是因為買賣資訊不透明或買賣雙方沒有向地政士做誠實揭露，地政士登錄時誤以為權利人提供的資訊是正確的，因此造成登記上的資訊錯誤，應該給地政士限期改善的機會。

    立法委員盧秀燕表示，權利人如果實價登錄申報有誤，依《平均地權條例》，有限期改正的機會；權利人如果委託地政士申報，在登錄過程中發生錯誤在所難免，應該比照權利人申報的規定，同樣給予地政士限期改正的機會。立法委員江啟臣也表示，大家要求的只是「平等」，「權利人」是怎樣的懲罰，「地政士」就應該是怎樣的懲罰，這樣才符合平等原則。

    筆者認為實價登錄所需申報的資料，是由地政士、買賣雙方或仲介公司相互提供而組成的資訊，地政士僅能就關係人提供的資訊做登錄，難以確保其真實性，如今修法給予地政士實價登錄更正錯誤的緩衝期間，較為合理。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府不要太懷疑地政士，地政士具有專業證照資格，期證照取得不易，一般沒必要故意與人配合作假；縱使有，也只是極少數。所以登記錯誤給予寬限期是必要的。現行政院對此一修法打算提覆議案，恐怕有些小題大作！

遺產稅實物抵繳有條件 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月19日蘋果日報B2版記者林巧雁「遺產稅實物抵繳有條件」的報導，台北國稅局副局長王玠琛表示，目前遺產稅係以繳「現金」為原則，而若要申請實物抵繳，則必須要應繳金額在新台幣30萬元以上。

    王玠琛表示，過去很多人拿公共設施保留地和沒有用的古董抵稅，因此國稅局現在原則上除非只剩下古董，不然不能以古董抵繳，以免收到太多垃圾，並且《遺產與贈與稅法》也規定若用土地抵繳，比例不能超過遺產總額比例，比方說某塊土地占遺產總額10%，其抵繳遺產稅比例即不能超過10%。

    如果拿股票來抵繳遺產稅，則比較有利民眾，因為是用「核定的股價」來抵繳，抵繳時如果股票下跌，仍用核定時的股價來抵繳，若股票漲價，則可以拿去市場賣換成現金來繳稅，只要繳核定時的價格即可。

    國稅局也提醒民眾，如果長輩過世遺產中有現金的部分，必須優先用現金繳遺產稅，而不能抵繳，就算晚輩將現金花完也一樣。實物抵繳稅款，需於國稅局寄發繳款書所載之「繳納期限內」提出申請，以免預期遭加徵滯納金及滯納利息，影響自身權益。

    筆者認為，實物抵繳對於遺產現金不多，卻有許多土地、股票或珠寶的納稅義務人較有利，但也必須注意相關規定，尤其是土地部分，並非所有土地都能抵繳，因此若有不懂的地方最好能請教專業人士比較安全！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為繳遺產稅除了懂節稅之外，有符合法定條件運用「實物抵繳」也是要了解的，如果不明白時，可以請教專業的地政士、律師或會計師；或者可以找相關書籍參考！

大陸土改恐造成城市資本炒作農地 文◎李廷鈞地政士

 永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月15日旺報A4版記者高行「城市資本炒農地，陸土改恐變調」的報導，中國大陸最近力推農村土地改革試圖活化農地，但是該項措施卻引發市場投資者覬覦，紛紛收購農地圈地，把農地當作房市一樣炒作，專家警告土改必須進行更縝密政策設計，否則恐怕有違改革的初衷。

    2013年11月底十八屆三中全會僅提出活化農村土地的原則方向，但是已經有嗅覺敏銳的城市投資客在農村中成為「土地買手」，透過人頭成立「合作社」讓村民入股再以「合作社」名義轉手加價出租給北京等大城市租地者。

    根據報導，這些土地買手成立的合作社，根本沒有想在農村種田，而是想等未來農地漲價可以享有「坐地起價」的政策紅利。因為第十八屆三中全會關於土地改革，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，並且實行與國有土地同等入市、同權同價，賦予農民對其所承包的土地佔有、使用、收益和流轉承包經營權抵押、擔保等，讓市場對於農地寄予相當大的遐想。

    除了「土地買手」之外，「土地仲介」也成為新興行業，許多企業相中政府傾向農村政策和土地增值潛力，搶先下鄉承租土地，等待將來升值轉手。

    筆者認為，農地是提供糧食生產的重要原料，如果農地價格暴漲，恐怕會引起糧食價格暴漲，進而帶動物價上漲，而且如果允許農地作非農業用途的開發，也會使得農地減少，糧食產量不足，甚至可能引起糧食供應不足等問題，呼籲中國大陸政府在農地政策上務必審慎評估考慮要怎麼做改革。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「農村土地」一直是中國大陸內部的重大問題，改革卻有其必要性，但如有利用此一契機介入炒作，則中國大陸中央政府必須事先防範，將來才不致於變調！

台北市政府打算建五萬戶公營住宅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月16日自由時報A12版記者陳曉宜、郭安家的報導，台北市推出公營住宅的新政策，而台北市都發局長邊泰明表示，將把原本預定興建的4808戶公營住宅，提高為五萬戶，將達到全部住宅數的百分之五，預估約為新台幣1000億元的經費。

    至於興建公營住宅的財源將採四大策略，分別是：都市計畫變更回饋比率大幅提高、增加公有地參與都更分回比率、設立容積銀行出售容積賺取資金和容積獎勵回饋作為公營宅之用等四大策略，預估將來公營住宅達到一萬戶時，租金將從市價的七折降為五折。

    未來都市計畫變更的案件，將會提高回饋比率，而且不再以綠地為主，而是回饋公營住宅的地板面積，如果不適合興建公營住宅的地區則以「代金」替代，代金作為台北市興建公營住宅的基金。至於公有地參與都更，市府將會從零出資改為部分出資，拉高分回樓地板面積比率，爭取更多「公營住宅」空間。

    至於「容積銀行」的部分，預估現在有六百公頃的容積可以移轉出售，原立法草案將這筆資金挹注於「公設基金」作為徵收與興建公設保留地之用，未來將會進一步興建「公營住宅」。此外，容積獎勵回饋的樓地板面積和代金，也會拿來做為興建「公營住宅」之用。這樣的作法是希望可以增加公營住宅的社福政策，使租金降低，對弱勢者和台北都會打拼的年輕人更多照顧。

    筆者認為，這樣的政策相當不錯，可以用政府的財源興建住宅，提供出租給買不起房子的弱勢族群，落實居住正義。希望台北市政府能夠說到做到，切勿光說不做，紙上談兵，這樣就相當可惜了！！

    永然聯合法律事務所李永然律師對於台北市都市發展局的看法並未能全然認同，因為「公營住宅」固然應當大量興建，但政府沒有必要介入「容積交易」。現在居然還要推出《台北市容積銀行自治條例》，政府太會與民爭利了！

    其實台北市政府目前應加強台北市容的改善，尤其是萬華龍山寺一帶，沒想到台北市作為台灣的首都，居然讓古蹟─龍山寺的旁邊一堆遊民，甚至一些流鶯在拉客，政府請將心力放在應做的事上，這樣才對得起台北市民！

豪宅開放空間設盆栽擋路北市府勸導改善 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月14日蘋果日報A13版記者郭寶懃「豪宅開放地，設盆栽擋路」的報導，台北市豪宅林立，不少大樓建商建置「開放空間」換取「容積獎勵」，但是卻被民眾發現許多豪宅設置移動式植栽和灑水器阻出入，台北市政府官員指出若有違規會勸導改善。

    有記者前往被指違規的社區勘查，發現「新川普」在開放空間確實設置整排小盆栽，高度約50~60公分，要進該社區花園，還得跨越盆栽，輪椅和嬰兒車都無法進入。另「冠德遠見」社區則是水池旁灑水器空間難以行走。根據《台北市土地使用分區管制自治條例》台北市開放空間限定設置花台高度必須在45公分以下，而「新川普」的情形受質疑。

    「新川普」社區管委會則表示，該社區盆栽是為了美觀和防止車輛、行人闖入社區，民眾行走以外圍人行道居多，「冠德遠見」社區則解釋，水池旁樹長大若阻礙通行，將會請人處理，灑水器是顧慮民眾安全讓小徑無法通行，民眾仍可透過社區兩側大門通行。

    據了解利用設置開放空間換取容積是建商蓋豪宅時慣用的手段，過去被檢舉阻礙開放空間的案例屢見不鮮，像是「信義之星」、「冠德遠見」、「太子美麗殿」和「寶徠花園廣場」都有以圍籬阻礙民眾通行開放空間被檢舉的前例，而同樣位於新北市的新板特區豪宅，2012年加裝門窗或搭建景觀造景，也變相成為社區私人空間，日前遭到新北市工務局拆除。

    筆者認為，建商既然透過開放空間換取容積獎勵，應該要把開放空間回饋給民眾，不應該用東西阻擋。建商在銷售豪宅時，也應該明確揭露該開放空間的位置，以免日後不必要的糾紛。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府的執法力度日益加強，建商規劃建案務必遵守《建築法》，而消費者購屋時也要擦亮眼，切勿有違章或違規使用，這樣才可省去麻煩！

河北省政府強徵地村民外逃不敢回家 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月14日旺報A15版記者陳怡君報導，河北省永年縣政府103年1月4日開始大規模進行徵地行動，預計在呂堤村、前當頭村和永北村徵地540畝完成「永年縣二中復健和二願遷建」，興建學校的工程。

    河北省永年縣衛生局和教育局，負責呂堤村和前當頭村2個「重點地區」的徵地工作，政府出動上百人從早到晚駐紮在村里使得村民備感壓力，還出動50多輛救護車和警車，載數百名工作人員到村裡徵收土地，使得許多被強迫交地的村民，選擇暫時逃跑，但仍然有許多村民被政府回家蓋手印簽字，律師表示這次徵地是典型的「以租代徵」，涉嫌違規，而且除了「占地補償合約書」外，沒有其他手續和文件。

    筆者認為，政府徵收人民土地，應該要基於法律規定並且是因為「公共利益」的原因，而且要給予補償。日前台北市政府也爆發了美河市的爭議，以興建捷運之名徵收人民土地，卻是給建商蓋豪宅，政府在辦理徵收、區段徵收時，應該小心謹慎，必須基於「公共利益」的目的且務必要符合「比例原則」，以保障人民的「財產權」。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸共產黨日前十八屆三中全會已決議要邁向「法制化」，大陸人民政府在徵地時，則應重視必須符「公共利益」、必要性及法律保留原則。

社會住宅先拚量再拚質，讓弱勢民眾得以安居 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年1月10日聯合報A12版記者祁容玉所撰「社會住宅 拚量再拚質 讓弱勢安居」乙文報導，社會住宅需求殷切，如何加速落實？各方見解不同。聯合報於民國103年1月9日舉辦「社會住宅政策公共論壇」，公部門對政府直接興建、委外ＢＯＴ的主張都有，共識是先採多元模式把住宅的量做出來，再逐步調整維護管理作法，讓弱勢安居。

    內政部、北市府、新北市府、學者及民間團體都出席這場論壇，主持人聯合報執行副總編輯謝邦振說，台灣社會住宅政策起步晚，各縣市摸索作法，衍生問題和批評，希望凝聚最好作法的共識，讓「社會住宅」的需求者能享有好的居住品質。

    新北市城鄉局長張璠表示，目前新北市採民間興建營運後轉移（ＢＯＴ）模式，初期藉由民間企業力量，不增加政府支出，累積社會住宅數量。台北市都發局專門委員羅世譽說，台北市採自行興建出租社會住宅，民國105年之前分批完成，並結合民間物業管理業者參與社宅維護管理，淡化社宅的負面標籤。社會住宅聯盟副召集人呂秉怡和OURs常務理事康旻杰都認為，興辦社會住宅也要搭配「社區營造」，讓弱勢住戶有更多機會與社會接軌。

    筆者認為越來越多人開始關注社會住宅，來照顧經濟能力較不穩定的青年或弱勢族群，透過民間團體及相關單位共同參與討論，提供政府未來社會住宅實施方向與執行分針，冀望未來在產官學的共同努力下，真正能夠達到民眾所期盼的「居住正義」。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》已實施，該法中有「社會住宅」的規定，此一規定乃為確保人民的「居住權」，這是聯合國《經濟社會和文化權利國際公約》的規定。政府務必落實《住宅法》並結合民間企業力量加速推動，方能符合人民的期待！

僑外資全台找標的，花蓮飆出新台幣5億元店面！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年1月13日自由時報A6版記者徐義平所撰「僑外資全台掃樓 花蓮飆5億店面」乙文報導，花蓮市實價登錄出現一間超過新台幣五億元的透天店面，換算每建坪單價破新台幣百萬元，創下該地區最高總價揭露紀錄。根據內政部實價網揭露資訊，該店面是民國102年8月交易，對照土地謄本資料，買家是具有僑外資身分的益特實業，負責人具有薩摩亞商的身分。

    實價登錄網顯示該物件為兩層樓透天店面位於花蓮市中山路上，地坪約1168.25坪、建坪約506.56坪，揭露成交總價為新台幣5億2571萬元。目前該建物由連鎖藥妝店及速食等業者租用。住商不動產花蓮中山店店長游楊斌表示，花蓮市中山路多為透天店面，目前行情一樓每坪約新台幣40萬元至50萬元，二樓以上每坪約新台幣20萬元。

    台灣房屋智庫研究員洪佩君指出，近幾年觀光旅遊商機熱絡，加上中國大陸旅客自由行的開放，吸引不少具僑外資背景的買家鎖定觀光景點周邊的商用不動產，且投資標的已從台北市蔓延至外縣市，不但中南部陸續有飯店交易，東台灣也因此出現億元店面成交案例。

    一般來說，投資店面的買方通常會評估日後的租金報酬率，作為是否購置的依據，但隨著台北市店面價格逐漸攀升，導致租金報酬率日漸下滑，資金也開始往外縣市高總價標的流動。筆者則認為當市場上資金過於浮濫時，容易過度集中在保值性商品，造成房價屢創新高；政府當務之急是將充分的資金引導到股票市場、公共建設或其他商品市場，來分散市場的資金，讓房價能夠回歸到正常的基本面。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣近幾年來房地產一直處在漲勢之中，政府也試圖壓抑，然成效有限。依目前情勢，確實讓游資過度集中於房市並不妥適，政府必須有效地運用政策適度引導，方能使房市正常健全地發展！

地上權招商預算30億 高雄地上權標租打頭陣 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月13日工商時報A11版記者顏瑞田的「高雄地上權標租，市府打頭陣」報導、工商時報A2版記者林淑慧「地上權招商預算30億，分四批推動」的報導，高雄市政府位於生日公園的住四土地，預計103年打頭陣招標地上權，而台電位於亞洲新灣區內的精華地也將在4月對陸資開放招商。

    台電承辦人員指出，該地位於高雄市圖書館隔壁宜共18439坪，包括特冒三土地16026坪和住四土地2377坪，由台電委託顧問公司進行地上權標租。該土地因位於高雄亞洲新灣區，又緊鄰高雄市圖書館總館，是高雄房地產史上第一筆同時具有商用、住宅用地的地上權標租案，且金額最高，受到高雄大型建商、開發商和中北部建商的注目。高雄市代銷公會理事長戴嘉聖預估，以市價打七折來算，每坪約新台幣24.5萬元。

    此外，高雄市政府的地上權標租案，則是預計在103年1月16日標租位於生日公園765坪的住四地上權，該地總底價約新台幣3.1466億元，換算每坪則為41.13萬元。高雄市政府財政局主任曾美妙表示，該基地北林苓雅一路，東臨文橫二路，緊鄰生日公園和三多、新崛江商圈，距離捷運三多站也僅650公尺，具有交通便利、生活機能和公共設施完備的優勢。

    而有鑑於國家財政吃緊，財政部在民國103年也積極推動國有地活化，預計分四批推動設定地上權招商，預計可望挹注國庫新台幣30億元。財政部國產署預定每季都要推出一批土地公告招商，至於確切量有待立法院通過預算而定，依各分署呈報的土地選列適合標的對外招商，且財政部近期對於法規已經鬆綁，開放分戶移轉解決得標業者購屋民眾融資需求，也修改招標契約說降低投資人的土地取得成本。

    財政部自99年以來，共標列121宗國有土地，總計標出38宗，面積合計9.29公頃，脫標金額超過新台幣178億，且可以收取年租金總額共7386萬元。國產署官員也表示，近年來地上權招商案脫標土地已經逐漸增加，近兩年來脫標率都有五成，今年也要選列適當標的，力求地上權案能遍地開花。

    筆者認為，高雄隨著亞洲新灣區和許多建設陸續到位，土地價格將會越來越高，財政部可以利用這波機會，出脫高雄的國有土地地上權，一方面有助於增加土地供給抑制房價，一方面也可以促進財政健全，可謂一舉兩得！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「地上權」有助於國有土地活化，而有意投資的業者一定要事先研究好「地上權」相關的法律規定，這樣才能保障權益！

中國大陸正加速「不動產登記局」的設立 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月13日經濟日報A10版記者吳父鄉報導，中國大陸為了嚇阻官員擁有多套房產，並且為了按個人房產多寡課徵「房產稅」以抑制房價，加快推動「不動產統一登記的制度」，並且設立「不動產登記局」。

    將來一些政府官員名下來歷不明的商品房將會被擠出，而財產資訊屬於個人隱私，雖然不允許他人隨意查詢，但官員必須申報財產，有關部門也可以透過不動產登記系統查詢房產資訊，對於反貪腐具有重要作用。

    大陸房產業者潘石乞認為，若實施不動產登記制度，房價馬上會跌，因為房屋稅將增加持有成本，使得擁有多套房產屋主釋出手中多餘房產，增加中古屋供給。不過也有學者認為，能否顯著影響，還要多方考量各種因素，還要考量大陸總體經濟情勢和地方政府行為。

    筆者認為，不動產統一登記的制度，在我國行之有年，但不能有效抑制貪腐，因為官員可以在海外置產，因此中國大陸推行這樣的制度，是否能抑制貪腐，還是要看官員財產申報的制度是否足夠完善，否則可能很難收到打擊貪腐的效果。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的不動產登記相較於中國大陸已相當進步，中國大陸確有必要快速「不動產登記局」，不管對房價的影響如何，必有助於不動產的管理。

建商表示房市不會泡沫化 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月10日工商時報A4版記者蔡惠芳的報導，在進入民國103年之後，房市產生一個多空交戰的動作，而建築業大老紛紛跳出來掛保證，表示台北的房價不會泡沫化。

    民國103年1月9日住展雜誌主辦「馬年房市，消費者該投資嗎？」的論壇中，邀請到長虹建設董事長李文造和冠德建設董事長馬玉山，馬玉山在會中表示，從供給量去看房市，沒有供需失調的問題，而雙北市的土增稅稅收共收了1242億元，2013年上市櫃建商卻只賺了400億元，馬玉山虧政府是「得了便宜還賣乖」，受惠於土增稅調高，卻又高喊打房。

    長虹建設董事長李文造則表示，房市從民國92年至今10年間，外界說漲了1~1.5倍，其實是錯誤的說法，因為實質漲幅並沒有那麼多，921前房屋造價一坪約5萬元，現在一坪已經來到15萬元，扣除通膨和物價上漲，10年來漲了三成，並不到一倍。這些漲幅都算到建商頭上「非常不公平」。

    皇苑建設董事長高敏能則表示，房貸利率至今仍維持1.84~1.88%，離警戒線3~3.5%仍有一段時間，高雄市精華地段土地供給面臨缺貨，103年高雄房市也謹慎樂觀。台中不動產開發公會前理事長、龍寶建設董事長張麗莉表示，隨著台北大型建商南下台中推案，台中成為一級戰區，但市場回歸基本面之際投機客幾乎沒有炒作空間，因此市場應該能維持健康，但受下半年選舉因素干擾，推案量將減少。

    筆者認為，台北市受限於盆地地形，且開發已經趨於飽和，房屋供給量少，但就業機會又多分布於北部，導致人口集中，房屋供不應求。政府應該要加速「都市更新」的腳步，增加房屋供給，否則台北市的房價恐怕還會更高！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房價控制不是靠一昧地打壓，而是要從供需著手。台北市的抑制必須靠聯外交通的改善及都市更新的快速推動，才不會讓台北市的房價漲個不停！

內政部營建署正研議修訂商業區日照權規範 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月8日蘋果日報A19版記者郭寶懃的「大樓遮光，鄰爭日照權」乙文報導，高雄市鼓山區城揚建設將興建15層樓大樓，附近社區向媒體投訴，未來建案完工後將影響鄰居的日照，要求高雄市工務局吊銷該大樓執照。

    但高雄市工務局回應依據現行法規，「日照權」的規定只限於「住宅區」，並不包括商業區，該區為「商四土地」，不需比照住宅區規範冬至鄰地住戶一小時以上有效日照的規定。城揚建設也回應該建物依法興建，並沒有侵權的問題。

    對此，內政部營建署表示，將來將檢討修訂相關規範，考量商業區、住宅區的民眾享有日照權的權益。過去也曾有爭取日照權的許多爭議，像是台北市民權東路的「麒園」社區、台北市和平東路、金山南路的元利建案、高雄市鳥松區「澄湖園」社區，都有住戶不滿建商興建高樓影響自身社區日照的案例。

    筆者認為，商業區通常容積率、建蔽率較高，開發密度也較高，因此容易有高樓林立的現象，若商業區做商業使用，日照較為不重要，但現行法規容許商業區部分作為住宅用途，則有日照不充足的問題。如果政府想要管制，將來必須制定明確的規範，否則爭議恐怕難以解決！

    「日照權」在高緯度的國家如俄羅斯、加拿大…等，而台灣並不是高緯度國家，因而《建築技術規則》僅針對「住宅區」的建物做規定，而未對「商業區」的建物做規定。未來是否要修訂宜整體審慎考量，切勿急就章。

北京市搶地以溢價214%拍出 文◎李廷鈞地政士

    根據民國103年1月8日經濟日報A12版記者曾迺強的報導，中國大陸2014年土地拍賣登場，北京市出售四筆土地價格達人民幣78億元，其中一筆商業用地溢價率高達214%，這是中國大陸七個月以來再次出現溢價率超過200%的情形，顯示目前大陸搶地依然相當激烈。

    從北京市土地拍賣市場情況看來，專家稱土地市場可以延續2013年的熱度，將來將頻繁出現「地王」，根據新浪財經的報導，北京市出售的四筆土地中，以北京「房山區拱辰街道高教園區」拍賣現場最受矚目。

    中原地產研究部總監張大偉表示，從目前市場觀察房企銷售任務相當好，土地資源稀少性將使各大房企在今年更激烈取得土地，值得注意的是，2013年北京市土地供應總量中，「住宅類土地」供應超過五成，也緩解了往後幾年的住宅供需結構。

    筆者認為，中國大陸雖然打房一波波，但是整體經濟情勢看好，加上城市人口增加，房地產還是水漲船高。反觀我國，由於少子化，加上對岸競爭之下，大環境相對不佳，就比較容易受到政策影響，將來房地產市場會如何發展，值得再觀察。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸北京市的房地產已過熱，中共中央必須採取有效的措施，否則，貧富差距惡化，必將影響社會的穩定。

台北市15公尺以下未開闢道路將開放容積移轉 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月9日自由時報A14版記者郭安家、涂鉅旻的報導，台北市都發局邊泰明局長表示，《台北市容積銀行自治條例》草案103年3月將送至市議會審查，並且全面開放15公尺以下未開闢的計畫道路容積移轉，且將捷運站周邊容積都移入基地，未來捷運出口半徑將從500公尺放寬為800公尺，預計年底通過後施行，但不少市議員質疑過多的「鈔票容積」將導致環境災難。

    邊泰明表示，現行規定只容許十五公尺以上未開闢道路可容移，但考量到未開闢道路地主財產權與公平性，市府決定開放所有未開闢道路容移，未來將放寬捷運站800公尺內都可移入，但300公尺範圍內容移量會較高。

    市議員王鴻薇表示，雖然支持容積銀行的政策，但是市府如果沒做好「容移總量管制」，未來信義、南港、大直將出現爆量容積，影響當地環境。市議員王世堅也表示，應該限於老舊社區捷運站周邊放寬，市議員楊實秋則是認為這將導致容積從西區移往東區，不利於「軸線翻轉」。         

    對此，台北市政府表示，依據中央《都市計畫容積移轉實施辦法》所訂定的《台北市容積移轉審查許可自治條例》將於103年6月落日，並於3月推出升級版的《容積銀行自治條例》未來將由政府作莊主導容積交易，交易利得由市府專款專用，挹注公共建設之初。而邊泰明也表示，「容積移轉」皆須經過台北市都市設計審議委員會審議，由北市做總量管制，必定嚴格把關。而日前投資客和地主抗議，透過市議員打算修改《容積移轉審查許可自治條例》要搶在政府作莊前賣掉15公尺以下未開闢道路容積，則因為爭議過大，在市議會闖關失敗。

    筆者認為，容積銀行的政策讓交易更加透明，而容積移轉範圍擴大，也有助於容積移轉更加方便，但既然政府作莊，台北市政府一定要做好把關，才不會移入過多容積導致對環境衝擊過大！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「容積移轉」已愈來愈成熟，政府在法令宜整體考量規劃，未來才能減少流弊！

廠商預檢大樓公安，報價至少貴新台幣3000元！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年1月7日中國時報B2版記者陳芃所撰「大樓公安申報 先預檢貴3000」乙文報導，台北市高樓層住宅多，台北市建管處從民國103年起，要求11至15層的住宅大樓須做公安申報。有業者推出「預檢方案」，標榜先初勘、協助改善缺失，再正式申報，費用比一般按次計費至少貴新台幣3000元。

    台北市建管處統計，台北市11至15層的住宅大樓超過900棟，皆須在民國103年3月底前完成「公安檢查」，未來須每「3年」申報一次。檢查項目包括直通樓梯、安全梯、避難層出入口、升降設備、避雷設備和緊急供電系統。若有缺失又拒絕改善者，建管處可依法處新台幣6至30萬元罰鍰。

    有業者看準民眾「怕麻煩」，推出預檢制；即先初勘、協助改善缺失，之後再正式檢查，「省錢省事」，但收費比按次計費的至少貴新台幣3000元。建管處副總工程司邱英哲表示，建管處尊重商業機制，但建議民眾要多比價。若大樓真有缺失，也會獲得1至3個月改善期，逾期不改善立即開罰。

    台北市政府為落實大廈的居住品質及安全，開始執行公安檢查，值得大家肯定。關於安檢的內容，筆者建議民眾可以自行向相關單位確認項目，先行排除或改善，來增加通過公安檢查的機率，即不必另外多花費用。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為大樓公共安全攸關住戶的居家安全，落實檢查確有必要！

龍巖公司台北市的內科大樓違規，面臨搬家！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月7日自由時報A14版記者郭安家的報導，龍巖集團在內湖科技園區闢建的新大樓，因為在陽台擺放神像、骨灰罐，還有靈車進出，遭到民眾向台北市議員檢舉，台北市產發局認定龍巖公司違反《台北市土地使用分區管制規則》。

    北市議員梁文傑表示，殯葬業大多設在新北市、桃園等地，龍巖在內科進駐，周邊大賣場聚集，恐影響國際形象，並且擔心引起群聚效應。殯葬處長吳坤宏也表示，「住宅區」不能從事殯葬業，而商業區雖然可以開設殯葬辦公室，但不能處理生者大體和擺放靈堂，至於內科營業規範也要參考「土地使用分區管制規則」。

    對此龍嚴股份有限公司黃姓特助強調，龍巖是以倉儲業申請使用新大樓，「土地使用分區管制規則」也未規定內科不能從事殯儀館、葬儀用品等商業行為，該大樓陳列葬儀器材、冰箱和花籃，地下室停放集團車輛，並未為殯葬行為。

    台北市商業處、都發局、建管處和殯葬處曾經在102年6月間接獲民眾檢舉會勘該大樓，雖然發現有殯葬用品，但並無奠祭儀式，認定沒有違反《殯葬管理條例》，但是產發局科技產業服務中心主任莊玫紅表示，內科屬於「科技用地」，雖然可以闢建倉儲設施，但是向都發局詢問後，市府這次擴大認定龍巖大樓是殯葬服務業，等同殯儀館、葬儀用品的商業行為，不能在內科使用。龍巖對此則表示該公司一直秉持敦親睦鄰態度與地方溝通，未來將採取行政救濟。

    筆者認為，龍巖集團在內科的總部如果沒有做殯葬儀式，只做為倉庫存放殯葬用品，台北市政府不應該輕率認定該場所係提供殯葬服務業。也呼籲企業經營者在選擇營業場所的時候，一定要注意《台北市土地使用分區管制規則》的規定，否則將違反《都市計畫法》，而面臨罰鍰和停業，故不可不慎。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為21世紀的台灣，在法令的執行上已日趨嚴格，企業營一定要注意「合法性注意「合法性」注意「合法性」，此也攸關注意「合法性」，此也攸關「企業形象」企業形象」，對土地之法令的適用不明瞭時，可請教建築師、地政士或律師。

台北市運用容積銀行改用代金制，此制度妥適嗎？省半時間 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月8日聯合報B1版記者周志豪的報導，台北市推動容積銀行，將採「容積移轉代金制度」，由市政府控管因公共設施保留地所產生的移轉容積，再以取得的代金加速徵收公設保留地，並且在民國103年3月配修正《台北市容移審查許可自治條例》。

    現行法規規定捐贈公共設施保留地可以換抵建地可增加的樓地板面積，若將來議會通過新的《北市容移審查許可自治條例》修正案，將來在三年的緩衝期內將「消化」以捐地取得的容積，因為目前的容積移轉「接受基地」和「送出基地」間媒合、交易，不但曠日廢時程序也不透明容易吃虧，將來新的制度上路後，有需求的開發商或民眾必須支付代金向北市容積銀行購買，容積銀行則以怠金收入購入容積及徵收公設保留地，容積移轉申請的時間也可以從一年縮短為半年，地主較不會吃虧。

    而容積代金計算方式，初步規畫可能採取個案、區段估價的方式，或是以公告現值乘上一定倍數轉換，確切方案都要和都發局、議會討論，規劃捷運站周邊800公尺和0.5公頃以上開闢完成的公園旁、都更基地都可以接受容積移轉，而且購買容積要經都審會議把關，避免區域發展失衡。根據都發局統計，全北市約有1132公頃的公設保留地，若以公告現值取得藥1.4兆餘元，但容積銀行上路可以解決北市府徵收財源不足的問題。

    筆者贊同這樣的方法，將來不但可以使容積的交易更加透明，而且也透過都審把會議把關，可以避免基地移入過多容積影響鄰地日照和景觀的問題！！希望相關的配套措施能夠完善。

    不過永然聯合法律事務所李永然律師卻採不同的意見，因為容積移轉由民眾自行進行即可，政府不宜介入此類私經濟的行為，與民爭利；北市府此種做法未來恐怕會招來一些民怨，也會在產生新的流弊。台北市政府要做的事太多了，不要正事未積極去處理，都去插手民間的私經濟行為。

台北市士林夜市5坪店面，創下台北市實價店面第3高單價！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年1月3日工商日報A18版記者方明所撰「士林夜市5坪店 躍北市店面單價季軍」乙文報導，最新實價揭露，台北市士林夜市大東路1間僅5.34坪小店面，以總價新台幣2,385萬元成交，每坪單價高達新台幣447萬元，創下北市實價店面第3高單價。

    台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，士林區大東路店面位於士林夜市，為國外旅客來台必逛景點，加上今年以來陸客自由行大幅成長，使得士林夜市大東路精華店面租金也水漲船高，並且這區店面物件釋出稀少，只要有物件釋出馬上就會有買家詢問。信義房屋統計台北市主要商圈，發現實價資料上主要商圈的交易紀錄，創最高價的店面多數都是不到11坪的小店，總價則落在新台幣2,300~5,300萬元。

    信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，小店面因為入手門檻相對較低，加上租金單價較高，若又位於人潮眾多的熱門商圈或夜市，不必擔心空置問題，因此統計實價資料也可發現，一線商圈熱門路段的小店面，單價往往容易創下區域高價，目前包括西門町、士林夜市、東區與站前商圈，都有類似的揭露紀錄。

    筆者認為小坪數店面創單坪高價，是因為會購置該物件的買方，通常用總價來做評估，而非運用單坪價作判斷，畢竟一般人在購置億萬店面時有高度的進入障礙，所以創造出中低總價成交，確拉高單坪價的情況。不過仍要提醒民眾，在投資購置出租店面時，仍應慎重評估其租金收益與投資報酬率，避免因市場波動或利率調升，而產生投資損失！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地產「區位」、「地點」很重要，士林夜市因位處特殊「區位」、「地點」，故能創下高單價；房地產投資者投資房地產時，仍需多加注意！

售屋所得改實價課稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月6日經濟日報A2版記者陳美珍的報導，財政部決定出售房屋的獲利將逐漸走向「實價課稅」，或者售屋獲利低於財政部所訂的課稅比率，民眾必須自行舉證買賣成本。

    財政部表示將來想按照財政部訂頒的售屋財產交易所得額標準，僅適用於無法舉證成本相關證明售屋者，因此稅捐機關如果依據銀行貸款資料或向前、後首交易查得買賣價格，將會依據實價課稅。

    若屬於豪宅，財政部將以售價百分比對高價房屋課稅，將來無法舉證售屋獲利時，財政部直接以房屋售價一定比率課稅，而不再用評定現值來計算，預計豪宅售屋所得稅負至少會提高二成至三成。

    若非豪宅，可按照房屋評定現值42%計算售屋所得在併入其他綜合所得一併計算所得稅。而住商不動產企劃研究室主任徐佳馨及表示，對豪 宅產品買氣影響有限，但是假豪宅將被釋出。

    筆者認為，這樣的政策似乎違反「法律保留原則」及「租稅法定主義」，若要針對豪宅加重課稅，應該要直接以修法的方式修改《所得稅法》，這樣的課稅標準幾乎沒有任何法令依據，為何要針對豪宅加重課稅理由也不夠充分，且必須考量到公平性！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣對房市要在配套的做法，不要太針對「豪宅」，致違反「平等原則」、「租稅法定主義」，這樣才是一法治國應有的表現！

新北租屋網花大錢竟僅刊登6戶 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年1月2日蘋果日報A19版記者李定宇「新北租屋網竟僅刊6戶」的報導，新北市城鄉局於民國102年6月成立「新北市租屋資訊網」，結果日前一名板橋工作年輕女子，獲知該網站想要上網找租屋，卻赫然發現板橋區僅有兩戶，而整個網站也只有六戶出租刊登，不滿批評政府花錢架租屋網，卻不活絡人氣服務民眾。

    該網站當初架設時，城鄉局宣傳表示該租屋網資訊搜尋到租屋過程應注意大小事以及租金補貼相關好康訊息，共花費新台幣171萬建置，但該網站僅提供新莊、淡水區各一件租屋資訊，三重和板橋也只有各兩件，總計六件，去年六月開戰以來僅有5萬人次，和知名租屋網591比起來人氣明顯低迷。

    對此，新北市城鄉局住宅發展科長張壽雯表示，該站開站以來租屋資訊共189件並成功媒合34件，房東不願上網刊登主要害怕政府得知將遭課更多稅，未來將研議反向操作，讓民眾在網站上留言租屋，讓房東上去尋找以活絡網站使用量。

    筆者為此也特別上去看，發現刊登租屋資訊的人真的不多，建議政府以後可以多多參考「民間網站」，否則花費大量的金錢建置的網站卻沒有發揮應有的功用實在可惜！！

    永然聯合誜所李永然律師表示政府花錢作事，一定要研究方法，考慮效益，政府花納稅人的錢，錢一定需花在刀口上，並追蹤效果，力求改進，這樣才對得起人民！

台北市大樓磁磚掉落傷人，罰新台幣6～30萬！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國102年12月31聯合報B1版記者高詩琴、黃福其所撰「大樓磁磚掉落傷人 可罰6～30萬」乙文報導，台北市日前發生多起老舊大樓磁磚脫落砸傷人意外，台北市政府都市發展局表示，自民國103年起將全面巡檢市內老舊大樓外牆，若外牆剝落且有傷及行人危險，可罰管委會或所有權人新台幣6萬元到30萬元的罰鍰。

    台北市都市發展局指出，未來也會推動修法，一方面修訂「建管自治條例」，強制規定市內一定年限的建築物，建築物所有權人應主動辦理外牆檢查。另外也會建議中央修法，如推動外牆飾面施工規範品質簽證、一定樓層以上建築物禁貼磁磚、公寓大廈外牆安全投保「公共意外責任保險」等。

    台北市建管處副總邱英哲表示，會依個案分成三等級處理，如果是第一等級「緊急通報外牆剝落傷及行人」，建管處不但會緊急到現場拉警示帶、張貼當心墜落物告示、要求限期施做安全防護等，也會依《建築法》處新台幣6萬元至30萬元的罰鍰。

    筆者認為建商、營造商或管委會應針對外牆磁磚負起注意安全，以保障用路人，現在台北市政府全面巡檢大樓外牆，並增加警示帶與限期改善等措施，我們樂觀其成；但除了台北市以外，其他縣市也應該研究跟進，以維護民眾行的安全。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為公寓大廈建築物的外牆，公寓大廈「管委會」必須注意其安全維護，倘若有磁磚脫落情形，應立即應予修復，避免傷及無辜！

地上權住宅二手流通性不佳 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月31日工商時報A4版記者蔡惠芳的報導，隨著民國103年來臨，台北市公告現值大幅調升13.23%，累計四年調幅52%，將來將反應在公告地價上面，連帶影響到地上權住宅的地租負擔。

    專家學者指出，銀行對於地上權住宅分戶貸款的配套尚未成熟，民國103年全台公告現值又大幅調升，將波及地上權住宅的地租，永慶房仲集團協理黃增福表示地上權住宅市場近年來大鳴大放，財政部甫於9月底解除鬆綁分戶貸款、分割出售和延長地租年限制至70年，雖然有助於地上權住宅發展，但是中古的地上權住宅二手市場，雖著地上權年限遞減，流通性卻大大降低。

    據此，淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰則表示，地上權住宅市場只適合投資出租買來當「包租公」，因為地上權住宅每年要支付公告地價5~7%的地租，而從102年開始已降至3.5%，近幾年公告現值調高，地租負擔將越來越重。再加上銀行承做分戶貸款意願不高，二手市場又欠佳，一旦景氣反轉房價下跌，跌幅恐怕更深。

    金管會主委曾銘宗則表示，解決地上權住宅貸款問題「難度不小」，主要因為相較於一般住宅有30年的貸款年限，地上權住宅期間明顯相對短，但有鑑於未來產品越來越多，將會積極與財政部、公股行庫研究，協助有相關需求的民眾解決。

    筆者則認為，中國大陸土地所有權大部分為國有，而人民只能擁有一定期限的建設用地使用權，一定也會面臨到一樣的貸款問題。因此主管機關應該可以參考外國的案例，效法國外先進國家的做法來解決這些問題，才能夠讓地上權住宅二手市場更佳活絡，才有辦法達成以地上權住宅平抑房價的目標。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的「地上權」與大陸國有土地上的「建設用地使用權」相類似；中國大陸「商品房」已有30餘年的經驗，台灣在推地上權住宅可以藉鑑中國大陸的實務經驗！

地上權住宅二手流通性不佳 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月31日工商時報A4版記者蔡惠芳的報導，隨著民國103年來臨，台北市公告現值大幅調升13.23%，累計四年調幅52%，將來將反應在公告地價上面，連帶影響到地上權住宅的地租負擔。

    專家學者指出，銀行對於地上權住宅分戶貸款的配套尚未成熟，民國103年全台公告現值又大幅調升，將波及地上權住宅的地租，永慶房仲集團協理黃增福表示地上權住宅市場近年來大鳴大放，財政部甫於9月底解除鬆綁分戶貸款、分割出售和延長地租年限制至70年，雖然有助於地上權住宅發展，但是中古的地上權住宅二手市場，雖著地上權年限遞減，流通性卻大大降低。

    據此，淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰則表示，地上權住宅市場只適合投資出租買來當「包租公」，因為地上權住宅每年要支付公告地價5~7%的地租，而從102年開始已降至3.5%，近幾年公告現值調高，地租負擔將越來越重。再加上銀行承做分戶貸款意願不高，二手市場又欠佳，一旦景氣反轉房價下跌，跌幅恐怕更深。

    金管會主委曾銘宗則表示，解決地上權住宅貸款問題「難度不小」，主要因為相較於一般住宅有30年的貸款年限，地上權住宅期間明顯相對短，但有鑑於未來產品越來越多，將會積極與財政部、公股行庫研究，協助有相關需求的民眾解決。

    筆者則認為，中國大陸土地所有權大部分為國有，而人民只能擁有一定期限的建設用地使用權，一定也會面臨到一樣的貸款問題。因此主管機關應該可以參考外國的案例，效法國外先進國家的做法來解決這些問題，才能夠讓地上權住宅二手市場更佳活絡，才有辦法達成以地上權住宅平抑房價的目標。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的「地上權」與大陸國有土地上的「建設用地使用權」相類似；中國大陸「商品房」已有30餘年的經驗，台灣在推地上權住宅可以藉鑑中國大陸的實務經驗！