地上權住宅二手流通性不佳 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月31日工商時報A4版記者蔡惠芳的報導，隨著民國103年來臨，台北市公告現值大幅調升13.23%，累計四年調幅52%，將來將反應在公告地價上面，連帶影響到地上權住宅的地租負擔。

    專家學者指出，銀行對於地上權住宅分戶貸款的配套尚未成熟，民國103年全台公告現值又大幅調升，將波及地上權住宅的地租，永慶房仲集團協理黃增福表示地上權住宅市場近年來大鳴大放，財政部甫於9月底解除鬆綁分戶貸款、分割出售和延長地租年限制至70年，雖然有助於地上權住宅發展，但是中古的地上權住宅二手市場，雖著地上權年限遞減，流通性卻大大降低。

    據此，淡江大學產業經濟學系教授莊孟翰則表示，地上權住宅市場只適合投資出租買來當「包租公」，因為地上權住宅每年要支付公告地價5~7%的地租，而從102年開始已降至3.5%，近幾年公告現值調高，地租負擔將越來越重。再加上銀行承做分戶貸款意願不高，二手市場又欠佳，一旦景氣反轉房價下跌，跌幅恐怕更深。

    金管會主委曾銘宗則表示，解決地上權住宅貸款問題「難度不小」，主要因為相較於一般住宅有30年的貸款年限，地上權住宅期間明顯相對短，但有鑑於未來產品越來越多，將會積極與財政部、公股行庫研究，協助有相關需求的民眾解決。

    筆者則認為，中國大陸土地所有權大部分為國有，而人民只能擁有一定期限的建設用地使用權，一定也會面臨到一樣的貸款問題。因此主管機關應該可以參考外國的案例，效法國外先進國家的做法來解決這些問題，才能夠讓地上權住宅二手市場更佳活絡，才有辦法達成以地上權住宅平抑房價的目標。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的「地上權」與大陸國有土地上的「建設用地使用權」相類似；中國大陸「商品房」已有30餘年的經驗，台灣在推地上權住宅可以藉鑑中國大陸的實務經驗！