房地合一實價課稅針對自用住宅免稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月29日經濟日報A1版記者陳美珍「房地合一實價課稅，分段上路」、中國時報A12版記者吳泓勳「自用住宅免稅門檻大幅提高」、工商時報A4版記者林淑慧「巢運訪財長提訴求：2年內不動產交易加稅」等報導，稅改聯盟拜會財政部部長張盛和，達成房地合一三大共識，未來將針對新台幣2000萬以下、持有五年以下、一戶一屋的自用住宅免稅，奢侈稅將配合房地合一上路退場，但持有兩年內交易將加重稅率課徵，並且先修不動產利得稅，再檢討持有稅等共識。

    財政部部長張盛和表示，房地合一稅改不是為了打房或是增加稅收，而是替台灣建構可長可久的不動產稅制，將按照原訂時程在立法院下個會期提出修正草案，近期也會向行政院院長毛治國報告規畫方向。

    根據巢運發言人彭揚凱表示，堅持房產稅制改革目的在於「合理」、「保障自住」和「抑制投機」，財政部設定實價課稅應先以買賣利得為主，公民團體原本要求房產稅制改革一併將房屋稅、地價稅等持有稅納入實價課稅範圍，財政部認為時機不成熟，公民團體可以接受、暫不堅持。

    筆者認為，房地合一實價課稅的制度，主要是為了防止炒房的現象，能排除自用住宅，是為了避免錯殺無辜，而鼓勵長期持有，短期加重課稅，也是避免房地產在短期之內不斷轉手造成過度炒作，筆者對這樣的排除條款表示肯定！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地產租稅改革宜採緩和方式進行…循序漸進；避免一下子調整太大，造成適應不良，而影響改革的順利。所以，房地合一稅宜考慮按此一方向進行調整：

觀光飯店房價涵碧樓最貴 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月27日經濟日報A16版記者黃冠穎「飯店房價，涵碧樓1.1萬最貴」的報導，交通部觀光局於民國104年1月26日公布觀光飯店民國103年營運統計，南投日月潭的涵碧樓、日月行館分別以平均房價新台幣10,989、10834元蟬聯房價冠亞軍，而台北的W飯店則以平均房價新台幣9,851元擠進前三名！

    涵碧樓主管表示，國內房客大約占七成，三成為日客，陸客比重低，近年台灣經濟較佳加上涵碧樓口碑發酵為營運績效成長主要因素。

    而根據觀光局的統計，民國103年底國內114家觀光飯店總體平均住房率約72.02%，較102年成長2.7個百分點，總體平均房價約3,712元，年增2.5%，房家總數增加共861間，達到26,526間，市況呈現量價齊揚的氛圍。觀光局指出，從衡量經營效率的RevPar分析，從102年的2,509元成長至2,673元，顯示出飯店並未走向殺價競爭，而是逐漸從「量」轉向「質」，產業前景健康。

    而民國102年國內共有24間觀光飯店住房率突破八成，民國103年更增加到33家，包括晶華、國賓等知名飯店，顯示出住房需求強勁。住房排名方面，天成以95.49%稱霸全台，神旺、台北花園、台北凱薩緊追在後，高雄福華飯店也因為促銷策略成功擠入前五名。

    飯店總營收方面，君悅飯店在斥資新台幣30億元，長達兩年的改裝工程結束後，帶動民國103年營收飆升，擠下台北W飯店成為總營收第三名，擺脫近幾年的低潮，民國104年更挾著全新客房餐廳加上853間房間的超大量體，有問鼎台灣飯店營收王的氣勢。

    筆者認為，台灣的觀光業這幾年蓬勃發展，飯店也是供不應求，顯示雖然房地產不景氣下，若投資民宿、旅館類的不動產，仍有機會獲利！！

南區國稅局查獲藉假信託逃奢侈稅 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月27日工商時報A19版記者林淑慧「假信託真賣厝，避奢侈稅破功」的報導，財政部南區國稅局於民國104年1月26日表示查獲民間藉由假信託名下不動產，卻銷售持有未滿兩年的房地，經查核認定實質上屬於銷售行為，反而遭到補稅帶罰新台幣265萬元。

    南區國稅局官員表示有民眾將房屋登記為信託財產，以信託移轉規避奢侈稅，此種不合常規的信託規劃避稅案件，往往容易被國稅局鎖定，民眾不要心存僥倖，被抓到除了補稅還會加處罰鍰。

    南區國稅局發現甲公司於民國101年2月取得A房地，隔年5月以信託明義將A房地登記給乙公司，南區國稅局審核時察覺有異，於是深入追查。追查後發現甲、乙公司於民國102年3月間簽訂買賣房地契約，透過資金流向勾稽，也發現甲公司收了乙公司支付的新台幣兩千多萬元款項，實際上就是依據買賣契約所支付的購屋款。

    官員表示，雖然表面上房地移轉是「信託行為」，但從實際行為看來就是「買賣行為」，由於持有未滿兩年出售，因此依照實質課稅原則要求補繳奢侈稅。南區國稅局同時也提醒，一般信託案件中，委託人和受益人通常具有血緣關係，若是不具有血緣關係者，國稅局會多加注意，以防有「假信託、真賣房、真逃稅」的情形發生。若利用信託規劃逃漏奢侈稅的民眾，在國稅局查到前自動補稅，只須加計利息不用罰鍰。

    筆者認為，信託的目的是為他人管理財產，將財產登記於他人名下，保障財產不會輕易被移轉。無論自益或他益信託，在國內信託節稅的功能並不大，況信託與買賣不同，更不能藉此逃漏奢侈稅，切勿誤信他人傳言，以信託方式逃漏奢侈稅，否則遭到國稅局罰稅得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國稅局對於規避奢侈稅的情形已作歸納，如屬於這些類型就會遭到追查。像「假信託，真買賣」就是其中的一種規避型態，民眾千萬不要用這種方法；如果是「真信託，真買賣」，民眾可以提出有力證據，進行救濟，這樣才能確保自己的「賦稅人權」！

2014年奢侈稅減收17%僅29億 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月24日蘋果日報A22版記者于靜芳「房奢稅減收17%，去年僅課29億」、中國時報AA2版記者王玉樹「奢侈稅三年，不動產貢獻120億」等報導，奢侈稅上路三年來，截至民國103年9月稅收共新台幣156.6億元，不動產方面共核課新台幣120.2億元，平均單件課稅金額約新台幣63萬元。2014年不動產僅課得新台幣29.62億元，較2013年減少17.88%。

    信義不動產企研專案經理曾敬德表示，國稅單位現在越查越有心得，過去辦理自住戶籍遷移完成即可，但國稅局近期派出人加強落籍稽查，已水電使用情形嚴防人頭落籍，想藉人逃逃稅越來越難。

    住商不動產企研室主任徐佳馨則表示，以國稅局近期的資料來看，不動產課徵疏失最大以「未辦妥戶籍登記」、「持有期間算錯」為最大宗，她提醒持有期間買入是移轉過戶日，但賣出是簽約日，容易搞錯。而許多人用第三人、親屬名義買賣規避，若國稅局查金流情況，會被罰款2.5倍。

    針對民國103年稅收下滑，除了反映房市景氣差，也是有許多有經驗的投資客，撐到二年後再出售，雖然對於抑制短期交易不當炒作行為有嚇阻效果，但實際上不容易課到稅。

    德明財經科技大學副教授花敬群則表示，奢侈稅雖避免短期炒作，但絕大多數投資客為了避免被課稅，常設定為「自用住宅」，或是利用工作關係、非得搬家等理由向政府申請免繳稅，導致常被課稅的反而多是不懂閃躲的民眾，政府應檢討轉化針對二年內不動產交易加重所得稅。

    筆者認為，奢侈稅的制度可以和房地合一一起檢討，未來針對房產交易全面實價課稅，實施房地合一的制度，奢侈稅就可以退場。

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為「奢侈稅」是為了抑制房地產投機而設，現在因政府打房的連環拳已將台灣的房市打趴了；現在是「奢侈稅」的腿場時機，不要再讓它困擾民眾。另外，筆者認為政府當務之急，要努力推動《住宅法》，使台灣民眾的「居住權」能獲得確保，這才是一有智慧的作法！

社區收取帶看費導致住戶賣房滯銷 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月25日蘋果日報A20版記者于靜芳「社區強收帶看費，害住戶賣屋滯銷」的報導，《蘋果日報》接獲房仲投訴，有客戶帶看桃園市「演說家」的房子，並收取新台幣100元帶看費，但管委會卻表示為「清潔費」，對此政府機關回應「帶看費」若屬於抽佣性質，最高可以處新台幣30萬元罰鍰，且未辦營業登記可向國稅局檢舉逃漏稅。

    許多社區在近年來紛紛向房仲收取帶看費，每次約新台幣100~1000元不等，部分社區為了規避營業稅，以清潔費的名目收取而引發糾紛。日前桃園房仲陳先生在桃園市「演說家」社區委售物件，與同事欲至屋內拍照時，就遭到社區管委會強制收取新台幣100元帶看費，並且開「臨時停車費」的收據。後來房仲改由側門進入社區，卻發現側門貼「房仲帶看屋走側門罰1000元」的告示。

    委任房仲售屋的蕭姓屋主無奈表示，社區管委會收取帶看費，導致仲介不想帶買方來看屋，房子一年來都賣不出去「已換過12家房仲」。管委會總幹事陳先生則回應：「二年前住戶反映房仲帶人看屋導致電費增加，才開始收取『電梯保養與清潔費』，並非收取帶看費。」並且總幹事也強調，平常若是一兩人看屋不會特別收費，只有超過十人或有不禮貌行為，才會收費。

    桃園市政府地政局表示，依據《不動產經紀業管理條例》的規定，仲介業是指從事不動產買賣、租賃或代理業務，若社區對外向房仲收費，涉及仲介或看屋行為，經查證屬實，將處以新台幣10~30萬元的罰鍰。

    國稅局並且表示，社區管委會向房仲業者收取帶看房屋費，屬於「銷售勞務」代價，應辦理營業登記並繳納營業稅及營所稅，如果未依法辦理營業登記，恐涉及逃漏稅，民眾可以檢舉。

    對此吉家網董事長李同榮則表示，無論是用何種名目，管委會針對房仲收費皆是不合理的行為，希望政府主管機關能夠進一步明確法令規定與懲罰，避免管委會妄自收費，或是與房仲私下勾結。

    筆者認為，社區如果太多房仲出入，恐怕會變得複雜，但是像房仲收取「帶看費」可能又會影響仲介的帶看意願，進而影響到想要售屋的住戶的權益，建議可以從「規約」下手，規定房仲帶看的時間及相關規範，不要影響到住戶的安寧與財產安全，不一定要透過收取「帶看費」的方式！！

中國大陸企業砸新台幣150億元買下倫敦地標建築 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月24日聯合報A14版記者陳致畬「陸企砸150億，買下倫敦地標建築」的報導，中國大陸知名壽險公司中國平安旗下平安人壽，以4.19億歐元(折合新台幣150億元)買下倫敦最具盛名的地標建築Tower Place辦公大樓。

    根據彭博社的報導，Tower Place位於倫敦保險業區域中心，是甲級辦公及商業綜合大樓，於2003年建成，使用面積達3.57萬平方公尺，出租率為99.3%，大部分租給達信保險公司作為英國總部所在地。

    而此次為平安保險提供交易顧問服務的香港私募股權投資公司「基匯資本」代表客戶在倫敦成功收購七大優質地產項目，包括2013年中國平安購買的哀德大樓項目。

    該低層辦公購物綜合樓主要坐落在倫敦塔附近，2014年9月被德國銀行估計價值為3.69億歐元，騰訊財經指出，近年來大陸保險企業紛紛投資海外不動產已經成為常態。

    瑞士再保險高級分析師刑鵬表示，在大陸經濟增長趨緩的情況下，保險企業放眼全球配置資產是很自然的選擇，但是在出手海外同時，也要注意大陸保險業務穩健性和海外投資產生的利率風險等。相比大陸不動產來說，海外市場更加成熟，回報率較為穩定，目前中國大陸保險資金投資收益率一般在百分之五的水準，海外投資不動產一般來說都會高於這個水準。

    筆者認為，中國大陸的保險業者不斷投資海外不動產，也顯示中國大陸國內不動產市場冷清且不看好，因此資金才會跑到海外投資！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸經濟改革開放三十餘年，壯大了許多企業，且逐漸有實力跨足海外。台灣必須正視中國大陸未來在全球的影響力，進而運用其崛起的機會，讓台灣也能蒙受其利！

民眾藉土地贈與規避稅負遭重罰 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月23日工商時報A21版記者張國仁「藉土地贈與規避稅負，遭重罰」的報導，有民眾利用「免稅額」以婚嫁贈與為由，將各持分土地贈與給女兒各新台幣110萬元，再由自己的公司以新台幣9078萬元鉅資購買該土地，遭到調查局查獲逃漏稅，夫妻連補帶罰必須繳交新台幣5360萬元的稅款及罰鍰。

    民國97年間趙氏夫妻將所有坐落於新北勢陳厝坑小段80-1地號，所各持分土地137/1000贈與女兒，並且於民國97年2月間辦理贈與稅申報，台北國稅局並核定趙氏夫妻贈與總額各新台幣110萬元，未逾課稅金額免徵贈與稅。然而同年四月其女就將土地賣給峰昇公司，取得價款新台幣9078萬元。

    而台北國稅局發現昇峰97年度營所得稅申報書附件「97年度移轉訂價報告書」，記載該公司於民國96年度即計畫購入該土地，而趙氏為該公司最大股東及董事，受贈人趙的女兒也是公司股東，顯然整件都是在規避稅負。

    台北高等行政法院指出，趙氏夫婦假借土地贈與形式，故意以不正當方法規避贈與稅，違章行為十分明確，雖然我國《遺產與贈與稅法》修正贈與稅已於民國98年修正為10%，但因趙氏夫婦的行為是在民國97年間，仍分別核課趙氏夫婦贈與稅新台幣1340萬元，並且各罰漏稅額一倍，因此夫妻合計補繳本稅與罰鍰共新台幣5360萬元。

    筆者認為，每人每年有新台幣220萬元的贈與稅的免稅額，是屬於合法的節稅範圍，但切勿以取巧的方式規避贈與稅，想要節稅的時候最好先請教專業人士，否則被國稅局查到要求補稅並罰鍰，反而得不償失！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「節稅」、「避稅」與「逃稅」是三種不同的行為態樣，人民可以合法節稅，但逃稅萬萬不可，至於「避稅」屬於灰色地帶，易有爭議，故還是找專業律師、地政士、會計師合法節稅是比較安穩的作法！

公務機關會館將比照旅館規範 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月23日聯合報A18版記者鄭宏斌、徐子晴「公務機關會館，比照旅館業規範」的報導，為了避免與民間業者爭利，立法院院會於民國103年1月22日三讀通過《發展觀光條例》修正案，將青年活動中心、國軍英雄館等公務機關附設會館納入旅館業規範，各主管機關必須於十年內取得登記，否則恐面臨退場。

    觀光局局長謝謂君表示，修法目的是希望全部的「會館」回歸土地使用管制，既然有「住人事實」，不管事消防安全、衛生條件，都必須要符合旅館的使用規範。而觀光局旅館業查報督導中心主任陳煜川表示，現行須轉型會館，就必須向內政部營建署了解該如何變更土地使用權，才能申請登記為旅館。像是機關用地的部分，就必須改成商業用地或者住商混和，在非都市區的山區會館，可能原本為農牧用地，未來要變更成遊憩用地。

    不過修法內容有「十年過渡條款」，因此未來觀光局與各機關也會討論是否可以放寬不同用地的建築使用狀況，已輔導會館轉型。至於近年興起的「日租套房」在修法中也納入規範，將來未領取登記證的日租套房，將處以新台幣18萬至90萬元的罰緩，並命其停業，繼續營業者得按次處罰，且停水、停電、強制拆除。

    教育部國教署署長吳清山表示，目前各地教師會館只剩台北、日月潭兩個會館仍在營業，其中熱門的日月潭教師會館已經申請旅館執照，台北教師會館因為屬於住宅用地，無法申請旅館執照，若台北市政府願意放寬變更土地用途，也願意申請旅館執照。

    至於國軍英雄館的軍友社秘書夏德玉表示，各地英雄館多屬當年政府提供土地，由軍友社自力興建並且按月繳納地租，相關土地未必屬於商業用地，若要申請旅館業許可，還有些困難必須克服。

    救國團事業處處長孫國強則表示，因為牽涉到適法性問題，救國團還在評估青年活動中心未來因應方向，討論之後會再提出解決方案。

    筆者認為，這樣的修法雖然表示是為了不要與民爭利，但實際上卻會讓這些公務機關的附設會館走入歷史，希望將來能夠放寬土地使用變更的標準，讓這些公務機關的附設會館可以繼續服務需要服務的民眾，而不是就此關門大吉，否則甚為可惜！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《發展觀光條例》的修正，對公務機關附設會館的影響切實不少，政府還是要設法有一過渡措施，對這些原有公務機關所社會館，才不會失之過苛！

台塑總部都更案獲得全數地主共識 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月23日工商時報A5版記者彭暄貽「台塑總部都更，獲全數地主共識」的報導，台塑企業敦北總部自民國103年年底召開第二次業主協商，獲得全數同意支持，而且絕大多數業主均願意參與出資都更，邁入設計公司遴選階段，將採國際標推動。

    據了解，台塑總部都更案推翻原先商辦、豪宅上下分層的規劃，改為前棟商辦、後棟豪宅的設計，並且可以呼應敦化北路新落成的豪宅「文華苑」，資產行情水漲船高。

    台塑企業總部土地面積近6000坪，樓地板面積為37,376坪，合計持有業者共58個，依據台塑企業自行草擬的都更版本，將規劃興建地下四樓、地上二十四樓的商辦、豪宅大樓，總樓地板面積將上看45,000坪，市場推估都更後台塑企業總部將增值新台幣300億，市值上看千億。

    為了因應都市更新計畫，台塑企業也規劃旗下機場捷運林口A7占土地被新北市徵收後配回的9,700坪土地，興建辦公大樓，並且安置總部4,000名員工，因為機場捷運線工程地沿，恐怕要104年6月才能取得配回土地，預計三年興建後可完工啟用。

    台塑企業總部都更案是全台最大地主自辦都更案，民國103年第一次業主協商會僅一家業主反對，另外有二家業主還沒確定。透過意見交換後，民國103年底第二次業主協商會議已經獲得100%共識，有二業主表達不出資想法，一業主想出售，台塑集團則加以收購。

    為了讓都更按規劃更完備，台塑企業除了委託專業顧問公司從都更研擬設置、相關法令程序專責負責，並將展開設計公司遴選程序，強調國際標，針對彙整後的業主意見給予專業評估規劃。

    台塑企業表示，都更申請和設計公司完成設計規劃時程不衝突，預計年中向北市府提出都更按申請，興建費用將超過新台幣一百億元。台塑總部包括前棟和後棟大樓，自有產權比68%，多數為台塑關係企業使用，部分樓層分租，前棟8、9樓為理律法律事務所所有，至於13樓則是台塑企業已故創辦人王永慶的三房家族產權。

    筆者認為，近年來在台北市都市更新越來越難，尤其是地主的自辦都更案成功的例子更少，期盼台塑總部的都更案能順利推動為此塑造典範！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為由台塑出面整合台塑大樓都市更新案一定可以成功；因為台塑企業有人才，財力又雄厚，這將是一件令人耳目一新的都更案。不過在立法院的《都市更新條例》修正案還是要趕緊通過，這才有助於台灣都更的全面推動！

臺北市之士林北投科技園區土地徵收配屋不公爭議 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月22日自由時報A14版記者盧姮倩「百坪四合院徵收換三小房，居民抗議」、中國時報B2版記者張立勳「土徵不公？百坪屋變三窄房」的報導，前台北市長郝龍斌任內為了開發「士林科技園區」採用先建後遷方式向當地洲美里與建民里居民徵收土地，再讓居民遷入專案住宅，但民國104年1月21日卻有近五十名建民里里民到工程案旁的福佑宮抗議分配作業不公，四合院僅分到三間20坪房間，台北市政府地政局則表示，將在公平原則之下考量門牌與人數折衷配房。

    台北市議員陳建銘陪同居民表達不滿，表示專案住宅配售規定不合理，一個門牌僅能配一戶，如果要符合其他增配條件，就要有更多獨立廚房、衛浴設備佐證居住人口，但是當地大多都是多人使用同間廁所、大灶的三合院、四合院，市府提供的專案住宅卻只有30坪的一種房型，本來住在一起的一家人只能分到三戶小坪數住宅。

    台北市地政局土地開發總隊徵收科長蔣門鑑表示，像是三合院必須提出分開居住事實，面積超過20坪、有獨立廚房、廁所，就可以增配房屋，這是為了避免戶及設置浮濫，在公平原則下，只能在門牌、人數中取合理的標準。

    筆者對於士林科技園區採用先建後拆的方式遷移原居民感到認同，但是還是應該要考量其他個別因素，讓房屋的分配更公平，儘量減少爭議，才能獲得土地遭到徵收民眾的認同！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府進行「區段徵收」，一定要落實「地主」是否參與「共同開發」的精神，進行合理補償，這是才能減少民眾無謂的抗爭。至於有少數學者要求廢止「區段徵收」制度，李律師則認為無此必要，因為「區段徵收」還是比「一般徵收」好！

台北市政府選定22處推動公辦都更 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月20日中國時報B2版記者江蕙君「整頓舊宅，市府推22處公辦都更」、聯合報B1版記者高宛瑜「公辦都更，柯文哲：選定22處」等報導，台北市市長柯文哲在選前提出「公辦都更」的政見，為實踐政見，於民國104年1月19日柯文哲市長宣布已選定22處地點作為公辦都更，相關地點、時間會在適當時機公布。

    柯文哲市長在選前推出「柯P新政」，表示要推動「公辦都更」解決北市建築物老化情況，並且主張由政府主動出面，選定需要都市更新的區域並且擬定計畫，對於台北市五層樓以下的老舊公寓和整建住宅優先處理。

    目前22處選定的公辦都更地點，包括北市有、國有地、市營事業等，將選定作為「公共住宅用地」，其中大多數有建築物，區域相當分散。未來台北市也打算以空軍總部的土地換取信義計畫區旁邊的「舊陸軍保養廠」空地，興建5000戶公共住宅。

    台北市都更處長張維剛表示，公辦都更將來將以公有地為主，將帶動周邊發展，對於蘭州國宅、南機場整宅等地點，也將近一步研究後續計畫，等待市長柯文哲和副市長林欽榮對外說明。希望協調市有土地、中央或國營事業，有機會進行空間改造，興建公共住宅或設施，並且提供創新產業進駐，與市長柯文哲確認後，將成為柯市府百日新政其中一項作為。

    筆者認為，公辦都市更新相當重要，可以活化閒置的公有土地，並且改善當地的環境，如果能夠藉此興建更多公共住宅，可以改善台北市的居住問題和高房價問題，筆者認同這樣的作法！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市柯市長上任之後，就想一顯身手，「公辦都更」是在《都市更新條例》原本就容許，只是過去政府礙於財政、人力，所以坊間以「自辦都更」為主。台北市新市長既有決心推動「公辦都更」我們引領企盼，但要有毅力，堅持到底。另外附帶呼籲立法院趕緊通過《都市更新條例》的修正條文，不要再延宕了！

稅制不合理，地上權豪宅地租高 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月20日中國時報AA1版記者陳宥臻「地上權豪宅，一年地租破百萬」、工商時報A5版記者方明「地上權宅，高地租高房稅兩面夾殺」的報導，台北市的房地產高稅賦環境，不只讓豪宅和商辦的負擔加重，連「地上權住宅」也受到衝擊，隨著民國105年公告地價將「有感調整」，加上大幅提高的房屋稅，地上權住宅將面臨高房屋稅和高地租的雙重夾擊。

    其中位於台北市信義計畫區的「台北花園」，每年地租可能衝上台幣百萬元大關，將成為國內第一個地租破百萬的地上權住宅。地上權住宅類似租屋概念，買方必須先付出一筆費用取得未來50~70年的房屋居住權，使用期間除了每年繳交房屋稅之外，每年還要繳交公告地價3~5%的地租，本來地上權案價格僅約產權住宅七成，在房價高昂的台北市還有一定吸引力。

    不過地上權住宅隨著至土地公告現值連續大幅調漲，公告地價也蠢蠢欲動，民國100~104年台北市公告現值調幅分別為12.08%、9.87%、9.31%、13.23%和10.63%，如果累積三年動能一次調足公告地價，民國105年的公告地價將明顯提高，未來購買地上權案的民眾除了購屋貸款、房屋稅之外，地租將成為一筆不小的負擔。

    以台北市信義計畫區松勇路上的知名地上權住宅「台北花園」來說，該案使用權限為民國89~139年，該地段民國86年7月的公告地價為每平方公尺7萬6400元，至民國102年已經來到12.7萬元，漲幅高達66%，若以一間165坪總價1.18億來算，民國86年公告地價每月繳交地租約4萬2227元，到民國103年每月地租已經要繳交7萬元，等於一年要繳交高達新台幣84萬的地租！！

    而大型BOT案也遭殃，以微風廣場松高店富邦A10地上權來說，2008年標得的權利金是新台幣36.8億元，每年地租依公告地價5%來計算約新台幣8000萬元，乘上50年的地上權，共計要繳交新台幣40億元的地租給政府，如果加上每三年一次的公告地價調漲，光是土地權利金和累計地租就要高達新台幣76.87億元以上。

    然而財政部部部長張盛和卻認為，只要把遊戲規則訂好，買賣交易本身妳情我願，就算是買斷也會有折舊，買的時候都應該要考慮進去，因此目前沒有考慮檢討地上權地租。

    筆者對於財政部張部長的一席話卻是很不以為然，因為近年來公告地價才大漲，並非當初與政府購買地上權住宅時候可以預料到的，而筆者認為地上權住宅的地租應該要和公告地價脫鉤，畢竟地上權住宅不具有土地所有權，如果不能和公告地價脫鉤，就必須要適時調整地租占公告地價的比率，否則當初支持政府地上權政策而購買地上權住宅的民眾，等於是被政府打了大大一個耳光！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部張部長還是要注意民間疾苦，切勿一昧地「打房」，而讓多數支持政府政策的民眾受苦、受害，這是非常不妥的。現在房市已進入急凍，而是該喊煞車的時刻了！

地政士漏報所得，遭補所得稅！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月20日工商時報A7版記者張國仁「地政士漏報所得，遭補徵741萬元」的報導，有一名王姓地政士在申報96年度綜合所得稅時申報為零元，遭北區國稅局覺得可疑，發現王某漏報執行業務所得新台幣兩千多萬元，因此遭到補徵新台幣741萬元的稅款加上45萬元罰鍰，雖有不服打行政訴訟卻一路敗訴。

    該王姓地政士申報96年度綜合所得稅時，列報地政士事務所執行業務收入新台幣189萬元，費用卻高達新台幣248萬元，收入減除費用為負數，因此填報零元。但北區國稅局對王某申報內容存疑，又接獲檢舉，因此查核後才發現該地政士事務所漏報執行業務收入新台幣2069萬元，核定執行收入為新台幣2028萬元、歸課綜合所得總額新台幣2031萬元，因此除了補徵應納稅額新台幣741萬元之外，所漏稅額727萬元再以0.2倍罰鍰計新台幣145萬，王某不服，申請「復查」，只追減執行業務所得新台幣2500元及罰鍰200元。

    王某雖然主張執行業務所得應扣除30%的成本和必要費用，但是台北高等行政法院指出，該事務所既有實際設帳而且明確臚列各項費用明細，費用總額248萬元大於自行申報189萬元，並於期限內結算申報已經過國稅局核實認定，與財政部97年3月7日訂定的「96年度執行業務者費用標準」中「執行業務者未依法辦理結算申報，或未依法設帳記載並保存憑證，或未能提供證明所得額的帳簿文據者，96年度應依核定收入總額案下列標準計算其必要費用」的規定不符，並不能適用該項規定，因此判決敗訴。

    筆者認為，專業人士在申報執行業務所得時，一定要注意相關規定，按照政府規定標準誠實申報，切勿心存僥倖的心態，否則最後遭國稅局要求補罰稅款，恐怕因小失大！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部國稅局近年來稽徵課稅較往常更嚴，納稅義務人必須要注意相關規定進行申報，才可免去不必要的困擾！

影城進駐林口、新店帶來商機 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月19日蘋果日報A11版記者洪安怡「影城帶旺，林口每坪喊50萬」的報導，三大影城包括威秀、秀泰、國賓全台在增加12個據點，包括台南南紡夢時代、新北市林口和新店裕隆城，預計將對這些地區帶來人潮和房市利多。

   威秀影城媒體發言人李光爵表示，繼台南大遠百後，威秀於南紡夢時代拓點，苗栗上順購物廣場也將於3月營運，至於新北市新店大坪林站與七張站之間的「裕隆城」將興建兩棟四十層樓以上的大樓，規劃作為辦公、商場和飯店使用，已經簽約。而秀泰影城預計拓點嘉義、樹林和台中市東區的干城重劃區。國賓影城則會進駐林口「昕境廣場」，預計在2015年第1季開幕。

    威秀看中南紡夢時代是台南紡織在台南中華東路的開發案，重劃後土地面積2.1萬坪，共分三期開發，第一期夢時代商場占地約8000坪，已經在民國103年12月試營運，而民國104年1月底威秀影城開幕將引燃周邊房市話題。將來二期的部分，將規劃5700坪的住宅和4200坪的飯店商場，3期則會興建3800坪的住商大樓，二期部分預計2016年可以動工。

    國賓影城進駐新北市林口區亞昕國際開發投資的「昕境廣場」，預計2015年第一季就會開幕，亞昕國際開發董事長姚連地指出，林口新市鎮重劃整齊、重大建設陸續到位，而且2016年三井outlet預計營運，將來機場捷運通車後，房價相對保值。

    除此之外，國賓影城和潤泰創新的南港BOT案確定進駐、新莊晶冠購物中心、高雄大魯閣草衙道也將在2015年開幕。

    筆者認為，電影屬於「文創產業」的一種，近年來國片興起、文創產業也越來越發達，電影院總是擠滿了看電影的人潮，影城有助於帶動當地發展帶來人潮並創造商機。

毛揆推產業用地革新方案，防止炒作「工業地」！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月19日工商時報A2版記者呂雪慧「促投資，毛揆推產業用地革新方案」、經濟日報A6版記者林安妮「毛十條，防炒工業地」的報導，行政院毛治國院長將於民國104年1月22日拍板「產業用地革新方案」並且啟動「十大革新計劃」，預計每年媒合70公頃的土地，並且增加200公頃的工業用地，預計每年可以創造超過新台幣1566億元的產值。

    為了防止工業區土地炒作，自民國104年起，工業區土地短期交易頻繁，將課徵奢侈稅，銀行也會針對「借款養地者」抽銀根，行政院將推動產《創業條新例》修法，授權中央或地方可以以市價買回超過兩年未開發的產業用地。

    毛治國院長將在民國104年1月22日聽取經濟部報告「產業用地革新方案」，該方案有助於抑制工業區土地不當炒風，並讓有投資需求的廠商可以興建工廠，且根據國家產業發展需求，建立「土地儲備機制」，未來預計除了可以媒合70公頃的工業用地以外，每年還可以增加200公頃的「儲備用地」。

    而這項方案的具體作法，包括活化既有土地、提高閒置土地持有成本、增短期買賣土地交易成本、運用金融工具控管土地使用、閒置土地收回機制等等。並且未來將會增適地性用地將推動民間自行申設園區、建立產業用地儲備機制等等。

    未來經註銷工廠營業登記者，可以恢復一般稅率採累進稅率千分之10~55六級加重課稅，廠房房屋房屋稅也將取消減半的優惠，並且非都市土地工業區一年內移轉將課徵15%的奢侈稅。

    經濟部也將著手修改《產業創新條例》，明定政府可以強制買回閒置達一定時間的工業區用地，並且加徵業者土地增值稅，財源將用工業區或產業園區的發展基金。官員表示，目前全台有超過800公頃的工業區處於閒置狀態，多數可以經由輔導直接由持有者投入工業用途，而需媒合甚至動用強制買回手段的用地約220公頃，比例佔閒置用地的26%，其中腹地較大的中南部閒置工業用地，將優先成為政府強制買回的標的。

    筆者認為，工業區的產業用地應該要給有需求的企業去投資，如果閒置過多，代表周遭沒有需求，也可以考慮改為「住宅區」或是「商業區」，不應該拿來囤地炒作，否則對於台灣是很大的傷害！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府開始關注「工業用地」是一亡羊補牢的作法！工業用地不要讓投機者進入炒作，這樣才有助於產業的發展！