2013年1月28日 星期一

《李廷鈞和大家分享》台中市將限縮容積移轉,減幅最高一半



李廷鈞地政士
    根據民國102125日經濟日報A2版綜合報導,內政部全面檢討縮減容積獎勵之際,台中市政府率先於最近完成《容積移轉審查許可條件作業要點》自10251日起縮減容積移轉,縮減幅度最高一半,台中市建築開發公會初步評估將連帶推升房價,漲幅至少15%~20%,業界並盛傳內政部將於10271日全面縮減容積獎勵。內政部長李鴻源則表示,帶營建署擬妥方案之後,會邀請學界專家與業界代表共同商討,等全案成熟後才會推出。
    營建署署長葉世文透漏,容積獎勵上限將由中央政府訂出標準,地方政府則可在此標準下自行調整,因地制宜。對於台中市開出第一槍,台北市未表示意見,新北市將配合中央政府、但盼保有彈性,而台南市則指容積率本來就偏低,不希望大砍容積,高雄市則有意採取「總量管制」,而非全面限縮。
    據了解,內政部過去對於容積獎勵、容積移轉並未嚴格控管,導致建築物長高、長胖現象到處可見,影響都市景觀與居住品質,遭到監察院糾正,而決定修法。
   筆者不贊同縮減容積移轉,反而認為容積應該要增加,容積移轉有助於公共設施保留地及古蹟的保護。此外台灣地狹人稠,土地已不夠用,尤其都市地區可開發土地相當少,若限制容積使得土地可建的容積更少,將來房價只會越來越貴而不會越來越便宜。台灣的都市相較於香港、新加坡、東京、上海、紐約或是芝加哥這些大城市,「天際線」相對平緩,顯示容積率並不高,實在沒有必要對容積率作更嚴格的限制,反而應該適度放寬,除了可以增加供給,平抑房價外,也可以為台灣的幾個重點城市打造壯觀的「天際線」,塑造不一樣的都會風貌。

2013年1月27日 星期日

《李廷鈞和大家分享》壽險爭取三月解禁對不動產投資的限制


李廷鈞地政士
    根據民國102125日工商時報A15版記者彭禎伶的報導,壽險公會理事長許舒博表示,將儘速凝聚業者共識,在2月底前向金管會報交不動產投資自律規範,希望能爭取壽險業於3月恢復壽險業能投資國內不動產,並希望金管會能盡速開放投資海外不動產並設立特殊目的的公司。對此保險局副局長張玉煇則表示,國外投資部分由於102111日討論的只有大方向,仍要召開公聽會,所以農曆年前來不及。而工會若訂出自律規範,金管會則將再對於細節作一致性的處理。許舒博則表示已有壽險公司找到符合2.875%的不動產標的,必須等金管會開放才能買賣。
    筆者認為,如果壽險業者所找的不動產投資標的已經符合金管會2.875%的規範,似乎不必再限制不得購買。因此,壽險業者禁買國內不動產的禁令,壽險業者極渴望於三月份放寬。

2013年1月25日 星期五

《李廷鈞和大家分享》精華地區的國有土地優先活化


精華地區的國有土地優先活化
李廷鈞地政士
    根據民國102122日經濟日報A4版記者麥育瑋、陳美珍的報導,國有土地活化「遍地開花」計畫即將啟動,財政部鎖定面積500坪以上坐落於精華地區的「好地」優先列選,初期將採「地上權」及「出租」兩種方式並行。目前2013年的目標是「一縣市、一好地」,盼能帶動縣市商機、創造就業,並且創造政府的稅源。國有財產署陸續與地方政府合作開發國有土地,目前已簽約即洽商中的案件超過20建,成效良好,財政部部長張盛和日前指示國有財產署應在全台22縣市同步啟動。
財政部表示要求「國有財產署」選地時,必須注意三大原則:
1.      面積要大,至少500坪以上;
2.      繁華路段優先;
3.      需有在地特色,如鄰近重大公共設施。
    筆者相當贊同國有地活化,由於台灣地狹人稠,尤其是在都會地區,精華區土地一地難求造成房價高居不下,如果國有地能夠適當活化,將有助於解決都會地區的高房價問題,並且使土地發揮其最大價值。

《李廷鈞和大家分享》台中經貿園區BOT邀長榮蓋飯店



李廷鈞地政士
    根據民國102123日經濟日報記者宋健生的報導,台中水湳經貿園區國際觀光飯店BOT(Build-Operate & Transfer)開發案將在102年底前辦理招商,台中副市長蕭家淇向長榮集團招手,希望長榮桂冠酒店能到「水湳經貿園區」投資國際觀光飯店。據了解,原先長榮酒店預計在台中七期新市政中心規劃新酒店,但購置土地後出售給建商而作罷,蕭家淇表示水湳經貿園區除基礎設施,還會有會展中心、台灣塔、中央公園及青翠園等設施金額達新台幣400億元,所有工程預計民國106年完工。但「台中國際經貿綜合園區BOT開發案」卻於去年9月無人投標而流標。該BOT案總投資額原預估新台幣460億元,國際會展中心及交通轉運站切割後,投資金額已降為100150億元,大幅降低風險。蕭家淇表示,20年過去,長榮桂冠酒店在台中還是只有一家,歡迎長榮及同到水湳經貿園區投資第二家國際觀光飯店。
    筆者相當看好「水湳經貿園區」未來的發展,相信在結合觀光飯店BOT案及其他各項設施後,「水湳經貿園區」應該有機會可以蓬勃發展,此值得鼓勵!

2013年1月23日 星期三

《李廷鈞和大家分享》車位誆麻將房 興富發公司挨公平會罰



李廷鈞地政士
    根據民國102123日聯合晚報A5版記者盧沛樺、游智文的報導,興富發建設位於新北市新莊頭前重劃區的「一品莊」建案地下室規劃的「樸邸KTV麻將招待所」為機車車位與車道,公平會於是依違反《公平交易法》第21條廣告不實的規定,處分建商興富發新台幣40萬元。公平會認為當初該建案核發建造時,核准平面圖為機車位,而非廣告中的招待所,廣告B1彩繪示意圖中,標示「樸邸KTV麻將招待所」有讓消費者認為購屋後可享有廣告中的公共設施。因此公平會認為該建案預售屋廣告確有虛偽不實或引人錯誤的違法情形,倘如建商依廣告內如詩作,可能有被強制拆除的風險,對消費者權益甚大,故處分建商興富發新台幣40萬元、代銷廣告公司20萬元。
    筆者認為,在台灣建商於取得使用執照後「二次施工」的情形相當常見,尤其是機車停車位由於使用率不高,經常被建商改建成公共設施使用。消費者購買房屋的時候,最好能仔細研究平面圖,並向建商或代銷公司詢問清楚。建商如有「二次施工」的情形,也必須充分揭露給消費者知道,不得將其刊登於廣告,否則必須負擔《公平交易法》、《消費者保護法》的相關法律責任。
    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒建商及代銷公司於銷售廣告務必「真實」,且不得「引人錯誤」才不會招來法律糾紛!

《李廷鈞和大家分享》基隆將活化古蹟,闢建文創基地


李廷鈞地政士
    根據民國102122日經濟日報A17版記者邱瑞杰的報導,基隆市政府為了在硬體建設、促進經濟發展和執行社會福利措施讓「市民有感」,陸續推動各項建設。在交通及下水道部分推動下水道系統管線及大華一、二路拓寬、東西向萬瑞快速道路七堵上下匝道、百福橋改建等重大工程,並計畫台鐵八堵、百福車站捷運化連外接駁車。在促進經濟發展、增加就業機會方面,爭取2014年台灣燈會的主辦權,希望藉觀光帶動商機。
    值得一提的是,在文化發展方面,則希望利用六堵工業區的閒置倉庫,設置「亞太當代藝術園區」,做為基隆市文化創意產業的基地,已經向經濟部爭取「撥用」土地,並委外提出計畫。基隆市許多古蹟包括「基隆要塞司令部」、「炮台博物館」及「市長官邸」也陸續規劃整修活化。
    基隆港從日據時代就是相當重要的港口,在過去對外出口貿易活絡的年代,基隆也曾經繁華過,但礙於腹地太小,長期以來又不受重視,導致日漸蕭條。筆者認為,這樣的種種措施,可以讓基隆找回往日的活力,更帶動經濟發展及工作機會。

《李廷鈞和大家分享》監委促軍方歸還金門82公頃民地


李廷鈞地政士
    根據民國102123日自由時報A9版記者李欣芳、羅添斌報導,監察委員劉玉山於民國102122日邀行政院與國防部等單位跨部門會商,指國防部所屬單位所占用的金門民地共82公頃應在1027月底前全數歸還。這些民地在戰地政務實施期間占用,但戰地政務在民國81年終止迄今20多年,卻仍持續由國防部占用。劉玉山監委要求國防部在102年七月底前,對於仍有運用計畫的土地應在今年編列預算一次取得,對於無運用計畫的土地,應一律發還地主。國防部指出,軍備局現正辦理金馬地區國軍土地整體運用規畫檢討作業,將管制在102年六月底前完成檢討核定。
    筆者贊同監察委員的看法,軍方在金門佔用土地故有其時空背景,但土地究竟為人民財產,「財產權」應受保障,若國防部有需要,可以編列預算徵收,否則應將無權占用的部分,發還給原土地所有權人。

2013年1月21日 星期一

財政部《李廷鈞和大家分享》於新北市開放地上權開發鄧麗君藝文展區與溫泉旅館



李廷鈞地政士
    根據民國102120日工商時報A2版記者譚淑珍的報導,鄧麗君長眠的金寶山,將由財政部活化,發展觀光事業。未來將以設定45年地上權的方式,提供國有地給新北市興建「鄧麗君藝文展區」、「溫泉旅館」,國立台灣藝術大學校長黃光男認為這是「墳墓經濟」,可以把「死人骨頭」變成「錢」。除此之外,財政部還另外在全省各地規劃了24個國有土地設定地上權的開發案,依據不同地方特色開發為觀光旅館、渡假園區或文創園區等等。
    筆者相當認同這樣的作法,如同先總統蔣公安葬的桃園慈湖一樣,名人的墳墓將可創造其觀光效益。不過筆者也提醒有關單位,必須注意「土地使用分區」的相關規定,避免作違反《都市計畫法》或《區域計畫法》的使用!!

《李廷鈞和大家分享》兆豐金擬賣揚昇忠孝大樓三樓層



李廷鈞地政士
    根據民國102120日經濟日報A4版記者夏淑賢的報導,兆豐金控位於台北市忠孝東路的金控總部大樓,再102116日已清空1721樓,由於依《金融控股公司法》規定無法對外出租,故兆豐金將評估位於衡陽路大樓的票券、投信等子公司進駐,以利衡陽路大樓進行都更。
    兆豐金位於衡陽路的大樓,屋齡已經35年,具有都更價值,土地近500坪且容積率高達800%,因此都更光是土地價值就高達20~30億元。但最近都更相關法規趨嚴,可能延長都更作業,目前該大樓未來有機會朝商辦大樓、酒店式公寓、出租旅館等規劃,在雙子星大樓國門效益下,行情看俏。至於揚升忠孝大樓,緊鄰「信義計畫區」,有機會作為坐月子中心或依每行業入住,每坪標售價格有機會達110120萬元。
    筆者認為,政府應該持續推動都市更新,尤其是台北車站一帶的老舊商辦,無關居住正義,應該優先更新,改造台北車站一帶的老舊破敗景象,而不能因為少數人大聲嚷嚷「居住正義」、「台北好好拆」,就使有利於台北市全面發展的都市更新停擺,實在不符合民主社會「少數服從多數」的精神!!

《李廷鈞和大家分享》賣軍宅反悔 法院認契約仍有效



李廷鈞地政士
    根據民國102121日自由時報A25版記者張文川、吳岳修、林嘉東、林美芬、王貝林報導前七海官邸某侍衛上校退伍後獲得軍方配售的改建國宅,以新台幣2310萬元出售給考試委員,約定滿「五年」過戶,但該侍衛官卻於收四成屋款後,認為考試委員盜領權狀,反悔不賣,該胡姓委員乃提告要求履約。台灣台北地院作出判決,認為《國軍老舊眷村改建條例》五年不得過戶乃是「行政法」,不能規範私權糾紛,該買賣契約仍然有效,因此判決考試委員勝訴。國防部則表示,眷戶若違規買賣並無罰則,但房價上漲時賣方可能反悔、或賣方簽約後死亡,買方必須負擔風險。
    筆者認為,軍宅五年內依規定不能買賣,用契約約定五年後過戶固然有效,但由於不動產物權乃是登記生效主義,五年內不能登記,容易生爭議,民眾購買這類的軍宅必須要更加謹慎小心!
    永然聯合法律事務所李永然律師提醒民眾注意「軍宅」的交易,因《國軍老舊眷村改建條例》第24條第1項規定,由主管機關配售之住宅,除依法繼承外,承購人自產權登記之日起未滿「五年」,不得自行將住宅及基地「出售」、「出典」、「贈與」或「交換」,如有欲購買此類住宅,最好能請專業律師協助規劃,較能避免不必要爭議的發生!

《李廷鈞和大家分享》行政院擬縮短公告地價調整周期



李廷鈞地政士
    根據民國102118日經濟日報A23版記者蘇秀慧的報導,行政院陳沖院長於102117日指示內政部及財政部研議公告地價是否每「3年」調整一次,並且檢討縣市合併後直轄市公告地價是否應達到同一標準的問題。行政院會聽取財政部「101年稅費徵起情形報告」,財政部於報告中表示2012年受歐債危機衝擊,賦稅收入短徵新台幣432億元,對此陳冲表示,去年證券交易稅、營業稅及貨物稅等稅收減少,但隨著景氣慢慢回復,這些稅收未來有增加的可能性。
    依據目前《平均地權條例》的規定,公告地價「三年」調整一次,作為課徵「地價稅」的依據,公告現值則是每年一月一日調整,作為課徵土地增值稅的依據,因此將來若是要更改公告地價的調整周期,必須經立法院修改《平均地權條例》才行。筆者認為,縮短公告地價周期將使公告地價變動更具機動性,但公告地價為課徵地價稅的依據,政府千萬不能因財政困難,而逕自將公告地價大幅調高,致增加人民的負擔,進而將造成人民極大反彈!

2013年1月17日 星期四

《李廷鈞和大家分享》財政部爭取金管會能鬆綁「地上權」向金融機構的融資




李廷鈞地政士
    根據民國102117日經濟日報A2版記者邱金蘭、麥育瑋、陳美珍的報導,金管會將朝開跨部會委員會議,因應國有精華地「只租不賣」政策,希望鬆綁放寬地上權融資的規定,達成「權利金」挹注政府財政的功效。
    首先,將修法將來銀行辦理地上權融資案,可不計入《銀行法》第72條之2規定的不動產上限30%,讓銀行有更多的授信空間。其次,財政部希望將開發完成後商家或住家所取得的「使用權」可作為擔保物,得以向銀行融資。最後,向銀行融資時,「使用權」可視為擔保放款時,能徵求擔保人。對此日勝生財務部副總周蕙玉表示,以往銀行規定針對不動產貸款比例,最高不超過企業總貸款的三成,未來若能針對「地上權」案近一步放寬,則有利於增加建商出手標的上全案的意願。
    國有財產署與地方政府日前也已合作,已有8案已簽約或簽約中,國有土地開發案將在全台各縣市遍地開花,便以三方合作模式:由國有財產署找出合適的國有地,在由地方政府負責規劃與招標,最後透過公開招標引進民間資金投入,兼顧「不變賣」與「活化」兩大原則。每個縣市最少找到12塊進行活化,目標在2016年中前推出20案。據了解,第一個完成的是國產署與台東縣政府合作開發的數位電影商城,將吸引新台幣43000萬元的民間資金,每年增加新台幣957萬元稅收,今年暑假台東將不再是唯一沒有電影院的縣市!!
    筆者認為,這樣的放寬,有助於未來國有地活化的發展,可想而知,在土地日漸稀少下,在不久的將來國有地設定地上權,將是台灣不動產市場的主流!!
    永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地設定「地上權」已成為活用國有地的主要模式。地上權為「他項權利」、「用益物權」,作為擔保是可以的,只要有妥適的「估價方法」即可!

《李廷鈞和大家分享》金管會放寬預售屋保證額度可不計入授信限額


李廷鈞地政士
    根據民國102117日經濟日報A2版記者邱金蘭的報導,金管會日前放寬銀行辦理預售屋保證業務的限制,決定建商辦理銷售預售屋,辦理有關預售屋「價金返還保證」業務,將不計入同一人及同一關係人的授信限額計算。根據《銀行法》第33條之3相關規定,銀行對同一法人的授信總餘額不得超過銀行淨值15%,因此這樣的規定對於建商及購屋者將更有利。
    「價金返還保證」是預售屋銷售契約書定型化契約應計仔是向裡面所規定的一種擔保機制,由建商在銀行開立專戶,購買預售屋買方所繳交的款項直接匯入這個帳戶,建商不能動用專戶裡面的錢,必須「專款專用」,如果蓋到一半建商倒閉時,由銀行負責償還預售屋已付款向予購屋者。這樣的規定,筆者相當贊同,因為專戶已經有相當的擔保功能,不計入授信限額,對於銀行並不會提高太多的風險,對於建商又可更加活用資金,值得贊同!
    永然聯合法律事務所李永然律師認為預售屋定型化契約應記載事項規定要運用「擔保機制」,這對預售屋消費者的權益較有保障金管會的此一措施間接有助於此一制度的推廣!

《李廷鈞和大家分享》企業借名農地沒免稅優惠、房屋租賃平均標準制定公平性遭質疑


李廷鈞地政士
    根據民國102116日經濟日報A23版記者陳美珍、吳泓勳的報導,財政部日前作出解釋,如果營利事業出售其借名登記的農地,不能享有出售土地免稅的優惠,其理由在於,出售借名登記的農地,乃是出售「債權」的行為,而非屬於出售「土地」的行為,因此仍需課徵營業稅及所得稅,而不適用《所得稅法》第4條第1項第16款出售土地僅需繳納土地增值稅免所得稅的規定。
    另外財政部國稅局表示,依照所得稅法,租金收入若低於區段平均標準,國稅局可調整租賃收入補稅。對於外界質疑每年訂定的區段租金標準不公開,是否缺乏客觀遵循標準造成不公?國稅局表示,由於國稅局訂定的標準通常較一般市場租賃行情為低,因此較少有出租人因不熟稔市場行情而遭到國稅局補稅的爭議,若公布區段平均標準,反而會變向獎勵納稅義務人低報。不過國稅局也提醒若出租人透過低報租金的方式節稅,很有可能遭到國稅局要求補稅。
    筆者認為,財政部上開解釋並不合理,首先,由於法令限制,「私法人」不能購買農地,那麼企業欲購置農地有些運用「脫法」的方式,運用借名。「借名登記」的登記名義人出售土地,仍須繳納土地增值稅,與自然人並無二致,既然已繳納土地增值稅,又要求營利事業繳納所得稅,同樣是重複課稅。其次,國稅局應該公布區段租金平均課稅標準,既然政府努力推動「實價登錄」,目的即是追求不動產買賣及租賃市場的透明化,如今又以害怕納稅義務人低報的理由,不公布區段平均標準,使無辜的出租人因不知租金行情誠實申報租賃所得卻被要求補稅,實在不符合「公平正義」及「租稅法定主義」的精神。

《李廷鈞和大家分享》房屋交易隱藏重要資訊糾紛多


李廷鈞地政士
    根據民國102116日中國時報C2版記者陳芃的報導,根據台北市政府地政局民國101年受理的202件房地產消費糾紛申訴統計,其中「隱瞞重要資訊」比例最高,高達25件,其次才是「房屋漏水」及「服務報酬爭議」等,房地產交易的重要資訊,包括「海砂屋」、「凶宅」等等,地政局地權及不動產交易科科長蕭子慧表示,買賣雙方可以在正式交易前的斡旋約定、邀約書中,寫明碰到甚麼樣的狀況可以要求「解約」或「重新議價」,以免日後糾紛。
    此外,「凶宅」的爭議也很多,依據內政部「不動產標的現況說明書」範本,唯有發生在賣方持有期間,並且在房屋的主建物內,才被歸類為「凶宅」;但往往消費者會買到兇案發生在前幾任屋主持有期間內,或是事發地點在樓梯間、頂樓等公共空間的房屋,故台北市政府地政局建議,消費者購屋前不妨多上網或詢問附近鄰居、管理員,以免買到有爭議的凶宅。
    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒委託人於委託人仲介填寫「不動產標的現況說明書」一定要據實謹慎填載,切勿便宜行事,這樣才不會帶來無謂的爭議!

2013年1月15日 星期二

《李廷鈞和大家分享》台北高等行政法院判決大巨蛋案可續開發


李廷鈞地政士
    根據民國102115日自由時報A12版記者楊國文、邱紹雯的報導,爭議多時的台北市松山菸廠大巨蛋開發案,環保團體、居民認定該開發案應進行第二階段環評,台北高等行政法院認定此開發案尚無影響交通或造成環境不量影響,判決可進行開發,台北市政府勝訴。環團委任律師林三加表示,本案將上訴最高行政法院,另外環團、居民提出訴願要求北市府不應核發建造、核准開發許可,高等行政法院則認為環團「當事人不適格」,撤銷訴願決定,由台北市政府重作審議。松山菸廠最早是於民國92年招商甄選遠雄巨蛋公司辦理簽約,並於民國96年提出環評,終於在民國100年做成有條件通過的審查結論,但環團及附近居民認為仍需進行第二階段環評。
    筆者認為,大巨蛋的建設對於國內發展相當有助益,且該計畫案已超過十年,至今仍未完工,雖然開發者保持最大誠意溝通,希望取得共識,環保團體似可與開發者、北市府溝通,並在「環境保護」與「經濟發展」兼顧下取得最大效益。

《李廷鈞和大家分享》社會住宅保障弱勢爭取提高至30%,未來新增六千戶社會住宅



李廷鈞地政士
    根據民國102115日中國時報A8版記者徐子晴及民國102114日中國時報A1版記者王莫昀的報導,社會住宅推動聯盟、身障代表由與立委共同舉辦記者會呼籲政府應給弱勢者安心居住之處,將社會住宅保障弱勢比例從10%提高到30%。立委鄭麗君表示前政府規劃五處社會住宅加起來僅1661戶,其中僅10%出租給弱勢族群,根本不足。內政部長李鴻源表示,若提高弱勢保障比例,必須考慮資金及「鄰避效應問題」。本周將《住宅法》的修法闖關,未來主要規劃為公營出租住宅使用的國宅用地113公頃,如成功修法後,社會住宅釋出量即可逾六千戶以上,內政部則表示由於容易使周邊鄰里反彈爭議不支持《住宅法》實施初期即修法大幅提高社會住宅釋出比例,但正檢討將逾百公頃國宅用地興建圍出租住宅的可行性。
    筆者認為,社會住宅的興建,才應該是「居住正義」的正確方向,所謂的「居住正義」應該是「人人有屋住」而非「住者有其屋」。社會住宅出租給弱勢者,讓弱勢者有棲身之所,才是實現居住正義的良好方法。

《李廷鈞和大家分享》財政部同意不動產買賣解約免課奢侈稅



李廷鈞地政士
    根據民國102114日經濟日報A19版記者陳美珍的報導,財政部對於買賣不動產並已完成產權移轉登記,雙方因故合意解除契約時,買方返還不動產給賣方,可免再課徵「特種貨物及勞務稅」。而嗣後如再出售由買方返還的不動產時,其持有期間應以買方返還後,再取得所有權移轉登記之日起算。換句話說,假如甲乙雙方買賣不動產並完成移轉登記後,兩年內雙方因故解除契約,回復原狀,該不動產移轉不課徵奢侈稅,然而於返還不動產完成登記後兩年內甲再將該不動產出售予丙,則仍需課徵奢侈稅。
    根據《特種貨物及勞務稅條例》第2條第一項第一款規定:「本條例之特種貨物,項目如下:一、房屋、土地:持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第五條規定者,不在此限。」又第4條第一項規定:「銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物,納稅義務人為原所有權人,於銷售時課徵特種貨物及勞務稅。」因此財政部做這樣的解釋相當合理,由於解除契約返還房屋並非銷售行為,而屬於買賣契約解除之回復原狀,自然不屬於《特種貨物及勞務稅條例》規範的情形。

2013年1月14日 星期一

《李廷鈞和大家分享》陸資對於成功高中地上權案有興趣



李廷鈞地政士
    根據民國102111日工商時報A5版記者薛孟杰及經濟日報A17版記者楊雯琪的報導,台北市政府主辦與國有財產署及國防部聯手開發的北市喜來登飯店近千坪土地,於民國102110日舉辦說明會,該開發地上權期限為70年,吸引保險業、建商及飯店業表達濃厚興趣,包括富邦、新光、幸福、台灣、中國、力麒、龍邦、皇翔、華固、晶華、寒舍、凱薩等等均派員參加。
    台北市財政局長邱大展並表示,此案規劃時原未考慮引進陸資,但檢視相關規定後,飯店業允許「陸資」參與,屆時若有「陸企」投標,將是國內首見陸資與台資搶標的開發案。據了解,已有陸資有意來台興建飯店,目標是賺陸客來台觀光的利潤。本案是繼台北101後,第二件採70年期限的地上權案,有利業者延長獲利期限,據了解未來北市地上權招標將傾向以70年為原則。台北市財政局並表示,本案預估總開發樓地板面積為4624坪,扣除停車位,樓地板面積將達3802坪,約可興建265間客房。
    筆者認為,地上權70年的期限,與中國大陸土地使用權期限相比,與「住宅用地」的使用權期限相同,但「商業、旅遊、娛樂用地」的40年期限相較,長了許多,對於陸資應該具有一定的吸引力。不過筆者也提醒政府,地上權的期限不宜再延長,因為一般的鋼筋混凝土或是鋼骨建築的經濟耐用年限約50年,若地上權期限超過建物的耐用年限過久,不能收回改建,對於國有土地的有效利用未必是好事!!

2013年1月13日 星期日

《李廷鈞和大家分享》地上權標售,102年將釋出11萬坪



李廷鈞地政士
    根據民國102110日工商時報A4版記者蔡惠芳的報導,美商仲量聯行(JLL)台灣分公司董事總經理趙正義於日前表示,今年隨著金管會實施「金六條」的壽險業限購令政策、台灣游資無適當出路,加上政府頻頻釋出地上權和BOT土地,2013年將是「地上權」躍居台灣土地市場主流的一年。
    據了解,財政部財訓所將釋出1萬多坪的地上權土地,調整招標條件後即將招標;台北市敦化北路台北學苑4000坪土地及台北市中山南路舊台北市議會大樓2770坪土地,也將朝向地上權方式對外招標。只要有實際使用需求或有承租者,以及金融壽險業者,均對台北市精華地段地上權案積極評估。台灣於2012年全年已成功標出的地上權土地,權利金超過370億元,土地總面積超過9.2萬坪。展望2013年,總計上看14.6萬坪,顯示2013年將是「非所有權」土地釋出最大浪潮的一年。
    景美的財稅人員訓練所萬坪土地地上權標案,財政部日前調降合約需求並開放容積移入,吸引國泰、華固等知名建商,近40家不動產開發業、營造業、壽險業者參與,瞄準今年政府最大宗地上權標案,國有財產署副署長並表示,為提高業者投資意願,財政部可拿回樓地板面積,由原26500平方公尺調降為16900平方公尺,並將地上權年限延長為70年、租金調降至3.5%,並且除辦公大樓及宿舍外,其餘建物不受區位限制。不過由於開發條件下修,權利金提高至新台幣五億元以上,並且須替財政部興建辦公廳舍,估計業者總投資金額約20億元。國產署表示,本開發案依《政府採購法》,採「最有利標」決標方式辦理,投標截止日為民國102311日,並將於312日開標,開標後將通知資格審查合格之投標廠商,就開發合作計畫內容辦理評選。
    筆者認為,隨著「空軍總部」、「華光社區」及「台北學苑」這三塊台北鑽石地開放地上權標售、財訓所降低門檻重新招標,台北市的國有土地地上權釋出熱潮隨之而來,將來是否權利金能創新高,有待關注!!
    永然聯合法律事務所對於政府已重視國有土地的經營管理,這是可喜的一件事。國有土地「只租不售」的政策,一定要落實推動,這樣才能充裕我國政府的財政;如果好地段的國有土地動輒出售,則國有土地必定賣一塊少一塊,相當不智,而且對不起人民,盼政府能守得住,不要辜負人民的期待!

2013年1月10日 星期四

《李廷鈞和大家分享》大陸台商對建設用地使用權的基本認識!


李永然、李廷鈞
一、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用語
    台商在中國大陸常接觸土地,而台商接觸土地主要是關於使用權,尤其是大陸《物權法》中所規定的「建設用地使用權」。
    大陸目前的《物權法》於第135條規定:「建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有一使用和收益的權利,有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。」;依照前述規定,「建設用地使用權」乃指土地使用權人為建造並保有建築物、構築物及附屬設施而依法對「國家所有」或「集體所有」的土地予以占有、使用和收益的權利(1)
    大陸《物權法》於制定過程中,對於物權性的土地利用權,存在「國有土地使用權」、「基地使用權」、「建設用地使用權」名稱之爭(2),後來所頒布實施的《物權法》於第12章是使用「建設用地使用權」。
二、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用途
    對於「建設用地使用權」,台商須注意其用途。依大陸《物權法》第140條規定:「建設用地使用權人應當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經有關行政主管部門批准。」。就用途而言,建設用地使用權人可以利用該土地建造「建築物」、「構築物」及其「附屬設施」(3)。「建設用地」包括:住宅用地、公用設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施等用地(4);有一種分類,即將之區分為「住宅建設用地使用權」及「非住宅建設用地使用權」;依大陸《物權法》第149條規定:「I.『住宅建設用地使用權』期間屆滿的,自動續期。II.『非住宅建設用地使用權』期間屆滿後的續期,依照法律規定辦理。」。
三、建設用地使用權可以分層設立嗎?
    再者,大陸台商須注意「建設用地使用權」依法可依分層設立。大陸《物權法》第136條規定:「建設用地使用權可以在地表、地上或地下分別設立。新設立的建設用地使用權,不得損害已設立的用益物權。」,由於分層次開發土地已成為土地利用的新趨勢,因而大陸《物權法》於是在前述規定的條文中規定了土地分層次之利用的權利;又大陸《物權法》第138條第2款第()項也規定:「建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款:「…()建築物、構築物及其附屬設施占用的空間。」;所以,分層出讓建設用地使用權是可能的,且不同層次的權利人也是按照前述規定取得土地使用權,在各自不同的空間範圍內行使其使用權。
四、結語:
    大陸台商想要取得「建設用地使用權」,具備以上的基本認識,絕對是必要的;又唯有如此,才能保障自身的合法權益。
1、參見李石山、汪安亞、唐義虎著:物權法原理,頁233,北京大學出版社出版發行,20116月第2版。
2、李石山、汪安亞、唐義虎著:前揭書,頁238
3、「建築物」如住宅、寫字樓、廠房等,「構築物」指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物,如道路、橋梁、隧道、紀念碑、水池、水塔、煙囪等;「附屬設施」主要指附屬於建築物、構築物的一些設施。
4、參見王勝明主編:物權法學習問答,頁267,中國民主法制出版社出版發行,20128月第1版。
贈書小啓:李永然、張謀勝、李廷鈞合著:「天元生活法律手冊4─不動產及其他財產權益」欲贈讀者,凡附回郵拾元中型信封,寄台北市中正區羅斯福路二段97樓永然文化公司收即寄。

2013年1月9日 星期三

《李廷鈞和大家分享》土地徵收按市價,導致台中部分「區段徵收」將改採「市地重劃」




李廷鈞地政士
    根據民國10218日工商時報A17版記者劉朱松、王志煌、陳惠珍、顏瑞田的連線報導,《土地徵收條例》修法,改採市價計算後,地方政府徵收公共設施用地,不再以土地公告現值加40%計算,改採市價補償,影響全台各地既有的區段徵收計畫,以台中產生新台幣143.53億元的虧損最為嚴重。台中市地政局長曾國鈞表示,大里、烏日的前竹、九德、台中文山工業區及高鐵台中車站門戶地區等5件區段徵收畫,改採市價補償進行開發,將產生147.62億元的虧損,為避免市府財政鉅額負擔,開發方式須審慎研議。總面積149公頃的高鐵台中車站門戶地區的區段徵收計畫及位於南屯總面積177公頃的文山工業區區段徵收計畫,將考慮改採其他方式如「市地重劃」辦理或保留作為農業區使用。
    依據《土地徵收條例》第30條規定:「被徵收之土地,應按照徵收當期之市價補償其地價,在都市計畫區內之公共設施保留地,應按毗鄰非公共設奢保留地之平均市價補償其地價。前項市價,由直轄市、縣市主管機關提交地價評議委員會評定之。各直轄市、縣市主管機關應經常調查轄區地價動態,每六個月提交地價評定委員會評定被徵收土地市價變動程度,作為調整徵收補償地價之依據。前三項查估市價之地價調查估計程序方法及應遵行事項等辦法,由中央主管機管定之。」
    永然聯合法律事務所認為人民已日益重視「財產權」,政府不論採取何種方式,也必須注意「公平」、「合法」、「合理」,才不會招致民怨!!

2013年1月7日 星期一

《李廷鈞和大家分享》土地公告地價飆漲,壽險業大喊吃不消!


李廷鈞地政士
    根據民國10217日工商時報A4版記者彭禎伶報導,102年的公告地價大漲,漲幅達到8%~127%,致壽險業者急跳腳。由於壽險業者近年來積極投入國有財產地上權標案,而地上權標案一般都以公告地價5%作為每年租金標準,壽險業者希望向相關政府機關爭取調降租金,以免損及保戶資金報酬率。這波公告地價調漲,意外讓壽險業者重傷,國泰人壽取得的高鐵桃園站產專區案,一年租金因而多出新台幣8306萬元、日勝生取得的交九轉運站,一年租金也多了新台幣4809萬元,壽險業者表示政府鼓勵壽險資金投入公共建設國有財產地上權開發案,租金以公告地價5%收取,超乎業者預期,希望政府調降租金。國泰人壽並表示,土地還未開發就被漲租金,國內物價漲幅也未如此次多,租金漲幅未盡合理,若不解決將來如台北市成功高中附近地上權案,這波公告地價上漲了10%,也會影響未來業者投標意願。
    根據《平均地權條例》第13條規定:「本條例施行區域內,未規定地價之土地,應即全面舉辦規定地價。但偏遠地區及未登記之土地,得由直轄市或縣市主管機關劃定範圍,報經中央主管機關核定後,分期辦理。」又同條例第14條規定:「規定地價後,每三年重新規定地價一次。但必要時得延長之,重新規定地價者,亦同。」固可得知,「公告地價」為每3年於11日公告一次,作為課徵「地價稅」的依據。
    永然聯合法律事務所李永然律師提醒政府不要在經濟不景氣時,調漲太快,此舉必定加重庶民的經濟負擔,同時也會讓馬政府更招致民怨!

《李廷鈞和大家分享》空軍總部的國有地將活化



李廷鈞地政士
    根據民國10214日經濟日報A4版記者陳美珍、林安妮的報導,財政部經建會正規畫面積達7.15公頃,價值新台幣2500億元的仁愛路空軍總部土地將進行活化方案,未來將作為商業用途,採地上權標售方式活化資產。財政部長張盛和表示,仁愛路空軍總部屬於「鑽石地」,不適合作為「機關用地」,未來將由台北市政府變更都市計畫,規劃作為「商業用地」;並且,對於其他閒置、低度利用的國有土地,通知各主管機關在一定期限內辦理活化,財政部在今年組織改制後,並新增「促參司」,負責媒合國產署國有非公用土地與民間資金結合,從事公共建設。
    房仲業者表,該地面積達2.16坪,附近豪宅林立,未來無論是朝觀光旅館或是高級住宅開發使用,對周遭房價有拉抬作用,並且有可能每坪地上權上看新台幣600萬元,將打破「世貿二館」的行情。筆者認為,這塊土地在早期可能位於台北市邊陲地帶,故作為空軍總部之用,但如今附近已開發為精華區,知名豪宅「宏盛帝寶」、「吾疆」均在附近,作為空軍總部已不適合,政府已標售地上權的方式活化,值得贊同。