《李廷鈞和大家分享》北市羅斯福路地上權飆天價，每坪高達新台幣548萬

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月29日經濟日報A4版記者陳美玲、吳泓勳和黃啓菱的報導，財政部國有財產署於民國102年5月28日標售全台11宗地上權標案，總共有五筆脫標，脫標率約45.4%。其中又以台北市羅斯福路商業區土地，志嘉建設以總價新台幣9.67億元拿下創下全台地上權標售新天價，換算每坪單價為新台幣548.3萬元。

    志嘉建設總經理張耀仁表示，該位於羅斯福路、福州街口國語日報大樓南側的土地，未來將打造為精緻住宅，銷售價格將是區域行情七折，全案預計第四季推出、2015年完工。業界推估已周遭新建案新台幣170~180萬一坪的開價來算，未來志嘉建設價格應在每坪新台幣120萬元左右，總銷約23至24億元。張耀仁並表示台北市開發素地越來越少，都市更新又牛步化，地上權的產品接受度將會越來越高。

    台灣房屋執行長劉怡蓉則說，該土地使用分區為商二，容積率630%，以每坪容積單價87萬元來算，加上建商造價及相關成本，售價應至每坪新台幣95至100萬元以上才有利潤，顯見此次高價脫標顯示建商看好該區未來房市發展。

    筆者認為，過去地上權住宅價格不能與所有權住宅價格相提並論，但這次脫標的地上權價格，已經相當接近周遭的土地行情，顯見國人對於「地上權住宅」的接受度已愈來愈高。

    永然聯合法律事務所李永然律師對於此一趨勢的形成，是受台灣人在中國大陸買房產土地為「建設用地使用權」是有期限的影響。李律師認為地上權期限只要不低於70年，台灣人的接受度是可以的！！

《李廷鈞和大家分享》新台幣9000億元都更案恐被釋憲卡住 危險建築重建遙遙無期

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月28日聯合報AA版記者江碩涵的報導，全台有598件「都更事業概要案」及316件「都市更新事業計畫案」，包括台北市的97件都更案，因為一個月前大法官釋字第709號解釋針對《都市更新條例》三項條文提出違憲而停擺，若以每案投資金額新台幣10億元來計算，全台將有新台幣9000多億元的都更案受違憲條文影響而被卡住。

    針對此現象都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，大法官釋憲後，未來都更更加趨於嚴格，雖然大法官鼓勵多於批評，但是政府對於都更後續程序卻沒有辦法立刻提出新的、完整的制度規定，讓進行中的都更按受到阻礙。其並表示，未來若進行公開的聽證程序，究竟該如何舉行，政府沒有配套、文書送達方面行政部門得將公文一次送達八十位地主手中，一戶沒有到就無法進行下一步，這些都是行政部門將面對、迫切的問題。

    而台北上百棟、上萬戶亟需重建的海砂屋、危樓都更案也陷入膠著，隨著都更程序愈來愈複雜，對這些危險建築來說重建之路更是遙遙無期，根據台北市政府建管處的統計，目前北市已列管的海砂屋共有51棟，921地震危險大樓近50棟，331地震危樓則有15棟，累積全北市具公共安全疑慮的大樓就上百棟，而丁致成表示台北市上萬戶海砂屋中，更只有5%不到改進成功，台北市sogo百貨復興館隔壁的「正義國宅」，至今仍在整合中，信義區永吉路上「力霸皇家大樓」也因為海砂問題住乎幾乎搬光，至今仍在跑都更流程，雖然政府有給予額外容積獎勵30%，但是因為該容積獎勵有年限，反而導致住戶不敢隨意申請都更。

    筆者認為，台北市的「都市更新」如果真的政府有魄力要推動，就必須先從這些直接造成市民身命財產安全的危險建築物下手，並且盡速擬定新的配套措施以因應大法官第709號解釋釋憲的結果，這樣才能創造市府、居民及建商「三贏」。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「都市更新」是城市老舊，改善都市機能的必要措施，符合公共利益，政府要更有魄力的推動才會成功。私人財產權時固然應加以保障，但一旦「公共利益」必須被兼顧時，私人財產權要稍加限縮也是必要的！

《李廷鈞和大家分享》假解約真買賣者，國稅局不退奢侈稅！

李廷鈞地政士

    根據工商時報A22版記者林淑慧的報導，財政部賦稅署為了避免有心人利用合意解除買賣契約，將不動產售予第三方規避奢侈稅，賦稅署表示所有權人銷售持有兩年內的不動產完成移轉登記，除了行使「法定解除權」解約者，否則以繳入國庫的奢侈稅不予退還。

    有鑑於近期國稅局查獲一案例：「甲君出售持有期間在一年內的都市土地給乙君；乙君持有土地未滿一年，也想出售給丙君，乙君為規避繳納奢侈稅，就與甲君商量，先與甲君解除原契約，在由甲君直接將土地賣給丙君。」依據原本的解釋，乙君不但不用繳奢侈稅，甲君也可申請退稅。

    但賦稅署副署長許慈美表示，因為解約狀況不一，為了稅制穩定性，決定一致性處理，目前可以退還已繳納奢侈稅的處理情形包括：一、在辦理產權移轉登記前，雙方即解除合約者，可退還奢侈稅。二、若已辦竣產權移轉登記，買賣雙方若屬「合意解除」契約者，將不退稅；若是因行使「法定解除權」而解約者，才能退還奢侈稅。

    法定的解除原因，依據財政部官員說明，包括房屋有重大瑕疵，民眾經由法院調解，依據法院判決行使法定解除權解約者，才能退還已繳納的奢侈稅。

    筆者認為，這樣的解釋雖然沒甚麼問題，但實際上需要繳奢侈稅的案例並不多，況且這樣的退稅方式仍需要原賣方之同意，但原賣方不定要會同意，這樣的解釋會造成多大的影響，恐怕要再觀察！！

    永然聯合法律事務所李永然律師表示財政部台財稅字第10200024220號解釋，針對已完成所有權移轉登記，發生契約解除，必須「屬行使法定解除權」而解除者，才予退還奢侈稅」；而法定解除權行使的認定，透過「法院判決」，法院「和解筆錄」、「調解筆錄」應可作為證明的方法！

《李廷鈞和大家分享》上班族買房二要二不要

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月28日經濟日報A6版記者黃啟菱的報導，有鑑於各國相繼推出量化寬鬆政策，加上全球低利環境維持不變，房地產成了自住與置產兼具的避險工具，然而根據群義房屋的統計，有53.1%的台北市受訪者希望購置總價落在新台幣1000萬至新台幣1500萬的房子，但目前手中卻持有不到新台幣300萬的自備款。

    這顯示了若已保守總價款三成來估算自備款，多數人都是「心有餘而力不足」，以至於購屋計畫趨緩，對此群自房屋總經理潘家成則表示，如今上班族實質薪資偏低，購買力大不如前外，定存永遠也敢不上通膨。

    對此其建議應該採取「二要二不要」的原則，其中「二要」是「要是當給自己房貸壓力」、「要認清自己需求條件」，「二不要」是「不要太過勉強」、「不要太過完美主義」。他表示必須透過「由外而內」、「由小換大」、「汰舊換新」的階段性買房策略達成買房存錢的資產布局目的。

    群義房屋的調查顯示自備款不足的現象又以首購族最嚴重，不到兩成的受訪者有新台幣500萬以上的自備款，即變換屋或投資置產足，也有四成以上的比例僅持有不到300萬的自備款，這些數據顯示受限總價因素，「低總價小宅」預期依舊是近期房是熱門產品。

    東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓也表示，市中心雖然大家都愛住，但房價過高，買房時必須量力而為，想購屋者可以在資金部位尚未充足之前先從周邊二、三線的區段來找房子，將來累積足夠的經濟基礎，或結婚後有雙薪支持，再到更趨近於市中心的地點尋覓房屋。

《李廷鈞和大家分享》財訓所開發推小坪數地上權住宅

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月24日中國時報B1版記者沈婉玉的報導，財政部國產署於民國102年5月23日和位於景美的財訓所地上權開發案的得標廠商「華固建設」簽約，這是國有地首度和民間合作採取地上權及「合建分屋」的方式開發。

    華固建設董事長鍾榮昌表示，未來將興建500多戶20層樓高，以18坪、28坪及40坪為主的的小坪數地上權住宅，每坪最低3字頭起跳，幫助年輕人完成購屋美夢。除了政府分回建物外，鄰近台北市羅斯福路商業區也將興建商辦大樓，其並表示，未來將走「快打旋風」方式，快買地快推案，有機會再參與地上權標案，而對於曠日廢時的「都更」案不會再碰！房地產業者預估華固在此案的毛利率2至3成以上，若每坪30萬元，華固獲利率2成，每坪40萬元，獲利率即可達5成。

    此外，該開發案完成後，財政部也將搬至景美的「新家」辦公，財政部長張盛和在簽約時表示，許多財政部官員對未來的地上權住宅很感興趣，若未來財政部員工都進財訓所，連假日都可以開部務會報！他並表示溪往引進民間資金活化國有地，財訓所開發案可讓財政部分得辦公廳舍、學員宿舍除了13.88億的權利金外，還有每年3000多萬元的租金收入，未來還有華光社區、仁愛路空總集敦南台北學苑等指標案件，可以創造投資獲利、公私雙贏。

    筆者相當肯定這個標案，希望往後的開發一切順利，能為國有地設定地上權創造一成功的案例，以便於日後的推動！！

《李廷鈞和大家分享》台北市公辦都更帶頭強化社區參與

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月23日中國時報C1版記者陳芃的報導，都市更新是現代都市的重要發展策略，台北市都發局局長邊泰明宣布：「都更首要之務是擴大公益性」，因此計畫從公辦都更開始，一當地的特色規定更新原則，透過社區參與等機制降低容積移入的衝擊，達到「多贏」的效果。

    他說，為了避免產權太複雜，台北市都更「越做越小」，公益性難以突出，現在計畫選定幾處「公有地」，試辦放大更新範圍，嘗試由實施者、政府一起配合古蹟、歷史建物等當地特色，建立更新原則，供未來更新案依循。

    都更除了拆除重建，還有整建、維護，推動都更者對於當地建築風貌或景觀應該要有想像，政府部門也應該要多和民間配合，提供誘因。建商移入容積造成高樓鄰居抗議景觀、日照權等，必須思考制訂大範圍的規範，降低容移衝擊，並且加強社區參與讓周邊居民了解狀況。

    經建會於民國101年制定《增額容積出售要點》，未來捷運站周邊土地因開發增加的容積將由政府所有，並有權標售，這樣的作法讓捷運通車效益反映在周邊、五百公尺的房地產上，並且不無償由附近地主獲得，而是必須付費取得。

    筆者認為，台北市政府對於都更應該要有更明確的方向，並且展現魄力，在容積移轉上面，面對監察院的糾正，也應該有更明確的規範，這些都是還需要努力的！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為都市更新是台北市都市發展的要務，而都更有「自辦」及「公辦」之分，目前自辦都更已因文林苑而受影響，「公辦都更」或許是台北市政府的一個機會，切盼台北市政府加油！

《李廷鈞和大家分享》監察院糾正外交部我國在南韓土地遭占用

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月23日自由時報A5版記者李欣芳、陳慧萍的報導，我國在南韓的多筆土地長年遭到非法占用或喪失所有權未見改善，監察院認為外交部對於我國在韓國之土地資產長期管理不善遭到非法占用，糾正外交部及駐韓代表處。

    外交部官員則表示相當「意外」，因為相關土地仍登記在我國政府名下，而這些土地自清朝以來就提供給僑胞、僑校使用，外交部一直有積極處理，只是台韓無正式建交，若提起訴訟，韓國法院反而可能對我方作出不利的認定。

    監察院的資料則顯示，根據外交部102年1月清查，目前我國在韓國登記所有的土地有27筆，其中2筆遭韓國人占用數十年，至今未依法請求返還，另有多筆遭漢城華僑協會、華僑小學'華僑中學等拒絕續約多年，卻未採積極作為。

    筆者認為，這件案例顯見公有土地管理上的問題，在台灣公有土地遭到占用或閒置的案例也屢見不鮮，政府應該更積極規畫這些土地的用途，出租或開放設定地上權，以免全民資產的浪費！！

《李廷鈞和大家分享》第三個合宜住宅落腳淡海新市鎮

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月22日自由時報A8版記者徐義平的報導，內政部營建署繼林口A7合宜住宅推出搶購一空後，將在淡海新市鎮推出第三個合宜住宅招商案，預計每坪售價僅新台幣14~16萬元，與同區域推案行情約新台幣20萬元相較便宜不少，預估可以增加上千戶住宅。

    內政部營建署解釋，淡海新市鎮的招商案屬於「安置住宅」，用來安置新市鎮第二期發展區第一開發區的合法建物拆遷戶，預估可以興建總戶數達3014戶，其中約1100戶必須作為安置住宅，以每坪新台幣14~16萬元的限定價格出售，其餘戶數則由得標建商自由定價。該土地為沙崙路二段、新市五路三段、新市三路二段所圍成的街廓，土地面積約5.75萬平方公尺(約1.74萬坪)，標售底價每平方公尺新台幣6萬元(約每坪新台幣19.83萬元)，截止投標日為民國102年7月1日，預計於民國102年7月2日在營建署開標。

    安置住宅預計興建多棟24~26層樓的住宅，並且1~3樓做為商業使用，將有35坪約200戶、40坪、45坪、50坪各300戶，價格以周邊住宅行情7折每坪新台幣14~16萬元，平面車位一個新台幣70萬元、機械車位一個35萬元，預計在2016年7月交屋。目前在淡海新市鎮有推案的麗寶建設副總何昭宏表示會進行評估，但與同樣在淡水有推案的興富發建設副總廖昭雄則表示，目前新市鎮住宅供給量過多，仍須考量區域住宅胃納量，暫不會考慮投標。

    筆者認為，淡海新市鎮的發展關鍵在於「交通」，然而隨著「輕軌」、「淡北快速道路」和「淡江大橋」等建設陸續啟動，淡海新市鎮的發展將越來越明朗，合宜住宅所移入的大量人口，也可以促進當地商業發展，筆者肯定政府這樣的想法！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國內民眾愈來愈重視住的問題，已制定的《住宅法》要加強宣導及落實！

《李廷鈞和大家分享》不動產交易擬標示「公墓」、「電塔」

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月22日蘋果日報A16版記者張菱育、中國時報A16版記者王莫昀報導，由於民眾常常買屋後才發現住家附近有「殯儀館」…等嫌惡設施或是位於斷層帶，引起不少交易糾紛，因此內政部擬修正「不動產說明書」，針對成屋、預售屋、土地等買賣，增列周邊是否有「嫌惡設施」或有無「增建違建」等「應記載事項」，草案預計最快102年年底通過。

    內政部地政司副司長王靚琇表示：「希望房仲業者進行不動產交易時，能向買方提供物件相關資訊，以避免交易糾紛。」未來「不動產說明書」必須註明交易物件300公尺內有無機場、變電所、高壓電塔、醫院、殯儀館、公墓、火化場、骨灰存放、垃圾場或私人墳墓，100公尺內有無加油站、瓦斯行、葬儀社和基地台等。違者可依《不動產經紀業管理條例》第29條處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。

    不過對此不動產仲介公會全國聯合會理事長李同榮則表示，政府提出措施雖然立意良善，但是可行性不高，不僅查詢申請公文往返時間長，有些縣市也沒有落實申請查詢，建議政府可以在網站公開查詢服務。此外，本次的修正重點包括土地建物登記應清楚說明，未來將可減少買到水利用地或國土保安地根本不能建的問題。

    筆者提醒民眾，透過仲介購買房屋，應該要仔細閱讀「不動產說明書」，委賣房屋也要依據真實情形填寫「不動產說明書」，對於買賣雙方都有保障！！

    永然聯合法律事務所李永然律師表示，「不動產說明書」於委託仲介公司售屋時，填載要謹慎，要據實填載，將來才不會招來糾紛及麻煩！

《李廷鈞和大家分享》全台75%違法溫泉業者，合法化緩衝期限至102年7月到期

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月19日中國時報A5版記者黃如萍、及5月20日工商時報A11版記者劉朱松報導，目前全台溫泉業者共有544家，但政府規定取得合法開發許可的緩衝期限只有到民國102年7月1日，卻只有138家業者「取得溫泉」標章，201家取得「開發許可」。台北市紗帽山、新北市烏來、台中谷關、宜蘭礁溪、花蓮瑞穗、台東知本等著名溫泉區，多數業者都違法經營，將來受罰或被拆除民眾泡湯選擇將減少，並且寶來及不老溫泉區也將成絕響。

    經濟部水利署保育事業組長王藝峰表示，依據民國92年7月公告的《溫泉法》規定，限制業者必須取得溫泉標章以確保民眾泡的是真正的溫泉，原本七年的緩衝期因未申請標章業者家數太少，又修法延長三年，102年七月一日將全部到齊。未在期限內取得溫泉標章業者，各縣市政府將於民國102年7月2日起開罰，最高可罰新台幣30萬元，並可連續處罰，並拆除違規建物。

    不過有部分溫泉業者(如：台北市行義路、新北市烏來、南投廬山和高雄寶來、不老溫泉)，因位處於「國家公園」、「保護區」或「原住民保留地」等因素，必須配合都市計畫或區域計畫變更審查，致使已提出申請的溫泉水權開發許可或溫泉標章均無法順利通過。針對這些業者內政部完成都市計畫或區域計畫修正法定程序前，已經委請地方政府配合交通部研擬相關配套措施提報行政院觀光發展推動委員協調因應！！

    永然聯合法律事務所李永然律師覺得台灣這十年來，法令變動太多、太快，造成民眾、業者適應的困難，其實社會進步是必要的，但必須循序漸進，找急的先調整，不急的慢慢來；否則，將造成企業適應困難，法令也無法落實，就會落於流於形式！

《李廷鈞和大家分享》台北市有130條登山步道，九成是私人土地！

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月20日聯合報B1版記者吳曼寧的報導，台北市步道系統綿密，現有130條登山步道，總長超過100公里，但大多土地所有權為私人所有，占九成以上。

    台北市山坡地面積占全市土地面積55%，其中大部分為私人所有，某些地區經常有人通行日積月累形成「通道」，在經過市府整修，逐漸發展出步道系統。由於徵收費用龐大，台北市政府通常會和地主懇談，請他們無償提供土地作為公共使用，由市府定期修繕、維護。但為何地主會願意提供給市府使用？台北市湖田里里長曹昌正表示：「因為有時山區農地沒有面對馬路且位於人車不便抵達之處，提供部分區域打造步道反而可以吸引遊客進入農地。」此外地主也不需要挑菜到外地賣，可以現摘現賣給經過遊客，不會被質疑菜從山下買來，並且市府建設也能改善水土維護，對於地主、民眾都有好處。

    台北市政府大地工程處科長陳政予表示，地主在簽了「土地無償提供使用同意書」後，仍自己保有土地所有權，但是土地必須提供為公共設施使用，不可任意拆除，但市府在打造公用設施前，會先和地主溝通，符合地主期待才會施作。地主想買賣土地，買主要概括承接現行使用方式。不過少數民眾貪圖方便任意將家庭垃圾丟棄在步道口，以為此處屬市府管理環保局會收拾善後，但反而連累私地主，環保局可以依廢棄物清理法開罰。

    筆者假日經常去台北市近郊爬山，對於這些無償提供自己土地供大家作為登山步道的地主們，心中表達感激之情，沒有他們提供土地，台北市就沒有這麼好的登山環境了！！也呼籲各位去爬山時，千萬要把垃圾自己帶回家，不要亂丟，才不會造成地主們的困擾。

《李廷鈞和大家分享》北市農業社區將重現另類都更

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月17日中國時報C2版記者林佩怡的報導，為了改善台北市農業社區逐漸沒落的環境，並讓年輕人回流農業，台北市「大地處」對十二個社區進行訪談，未來將改造農業社區，首先恢復湖山社區的洗衣槽文化和泉源里的木炭窯等，台北市政府稱之為「另類都更」。

    根據台北市工務局長張培義表示，大地處已經完成台北市十二處坡地農業社區環境資源調查，將針對當地特色來做改造，目前完成改造的農業社區為：北投湖田里、內湖碧山里和文山指南哩，102年的目標為士林溪山、北投湖山和泉源等三個社區。

    大地處長林裕益表示，十二處坡地農業社區各具特色，像是湖田社區就有海芋和大屯山、湖山社區有陽明公園和溫泉、大屯社區有櫻花、白石社區有吊橋和草莓、菁山社區有苗圃和休閒咖啡並且文山指南山區則可以搭纜車和品茗等。

    筆者認為，台北市政府在推動「另類都更」的同時，更該重視真正的「都市更新」，台北市超過半數的居民居住在20年以上的老房子裡面，都市更新卻因為文林苑一事而多半擱置，如今都市更新條例被宣告違憲後，建商願意推動都更的意願更低，未來無論是安全上還是景觀上，都是造成不小的問題，希望台北市政府不要放棄「都市更新」的路！對的事情就要做到底，台北市的都市風貌改善才有希望！！

《李廷鈞和大家分享》壽險業搶標A25要破BOT魔咒

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月20日經濟日報A2版記者陳怡慈的報導，有鑑於馬總統於民國102年5月18日會見工程界大老，認同應該引導上兆元「壽險資金」投入公共建設，壽險公會於5月20日舉行會議，針對A25等BOT案「看得到吃不到」的情況，研商解決之道。

    壽險公會理事長許舒博表示，若保險業投資公共建設，至少可以投入新台幣5000億元，能創造的稅收、就業、經濟成長等關聯效益相當值得期待，但以今年底價新台幣180億元的A25標案為例，由於採取BOT方式，包括國泰、新光、富邦等大型壽險業者卻被現行法令卡死無法投標。

    台北市財政局長邱大展表示，A25壽險業者面臨的問題在於因為BOT模式之下，得標者必須自己經營或委託他人經營，但是保險法規定業者只能經營《保險法》規定的本業，該案地下室未來規畫大型遊覽車停車場樓上還規劃百貨公司、購物商場等，都不是保險本業，未來將有問題。他希望能夠在102年7月12日截標日前，盡速解決問題，

    筆者認為，對於壽險業法令不宜太過於僵化，否則導致壽險業資金無法投入公共建設，無法創造經濟效益！日前雙子星大樓存在的問題也不宜重蹈覆轍，雙子星在多次流標之後最後竟然由最沒有資力的「太極雙星」公司得標，才爆發出一連串的弊案，台北市政府在這方面應該作好把關的工作！！

《李廷鈞和大家分享》地上權登記錯誤挨告拆屋還地

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月17日記者郭安家的報導，台北市興隆路一、二段交叉口有一處工地本來僅留一棟三層樓房舍，民國102年5月16日卻遭到台灣台北地院判決要強制拆除，因該該房舍坐落土地所有權人是當地「祭祀公業」，但是因為登記混亂錯誤，該房舍真正地號和早年租賃合約的地號登記不同，該60坪的房舍，雷家僅有廁所部分的地上權，建商告雷家拆屋還地，台灣台北地院第一審判決雷家敗訴，礙於第二審的訴訟費用等負擔，雷家決定放棄上訴。

    台北市地政局主任秘書駱旭琛表示祭祀公業土地雖然是公同共有，但是其權狀非常混亂，住戶可透過「不動產糾紛調處委員會」估算土地建物持有比例，將所有權改為共同持分(即分別共有)。此外，居民登記錯誤屬於私權糾紛，得靠大量舉證轉圜，政府恐怕幫不上忙。

    雷家則表示房舍被拆後，僅僅獲得新台幣700萬元拆遷補償費，但雷家大哥患有糖尿病、失業，需要長久的住家，補償費無法在台北買房子，雷家三弟更氣憤地說他們不是釘子戶，而且有「合法地上權」，只是因為早期買賣登記混亂才造成紛爭，台北有不少居民和他們一樣，最後都遭到大鯨魚吃掉了！！

    筆者雖然相當同情雷家三兄弟的處境，但畢竟台灣的不動產物權採登記生效主義，若沒有登記或是登記錯誤，除非是地政事務所的疏失所造成，否則就是以「登記」為準，而本案因為年代久遠，舉證更加困難；呼籲大家如果買賣不動產，可以透過尋找值得信任的代書(地政士)及律師幫忙代辦，除了可省去繁雜的手續外，也較能保障自己的權益！！

《李廷鈞和大家分享》美河市開發案因北市移轉土地的爭議，致對買受人的交屋延宕

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月16日工商時報A19版記者方明、自由時報A14版記者徐義平、吳亮儀、聯合報A17版記者綜合報導，捷運聯合開發案「美河市」於民國101年底遭到監察院認定台北市政府有圖利廠商之嫌而遭到糾正，北市捷運局將徵收而來的公有土地欲移轉到建商日勝生名下，使其可以盡速交屋，卻被地政局退回。

    日勝生則召開記者會回應，呼籲市政府基於保護消費者權益，應該先行處理產權登記，如果到102年9月15日最後交屋日仍無法完成，不排除對市府提出行政訴訟賠償。日勝生表示公司已經參與「美河市」開發案12年來投資新台幣218億元，共銷售新台幣282億元，並未獲取任何不當利益或超額利益。而監察院彈劾市政府該案權益分配比例不公、導致擱置產權登記等事項，日勝生認為權益分配與產權登記是兩碼事，不能混為一談，應該先處理產權登記，以保障1600多戶住戶的消費者權益。

    台北市捷運局長蔡輝昇則表示，土地所有權並未移轉，公有地鑑價爭議近日已經委託第三方評估、鑑價，日後將再與日勝生協商議價。

    筆者認為，像這樣的爭議，主要在於當初台北市捷運局以開闢捷運為由，以公告現值加成的方式徵收私有土地，徵收完成後卻賣給建商開發成住宅出售，政府對於財產權的徵收應該要基於「公共利益」目的，而「美河市」的案例，卻是賣給建商開發成住宅出售，此顯然不符合土地徵收的基本精神！！

《李廷鈞和大家分享》房東師大夜市佔用國有地 2攤商租地擺攤竟算收贓而被訴！

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月10日聯合報A18版記者張宏業、袁志豪的報導，台北師大夜市有兩家知名小吃長期租地擺攤，但因為其原占用人被控竊佔國有地，而擺攤者他們租用該土地被認定為「收受贓物」，於民國102年5月9日被台灣台北地檢署依贓物罪起訴。

    有一攤商雖已將攤位遷移但屋頂棚架、雨棚等仍未遷移，另一攤商則堅持不撤除攤位及返還土地。該攤商表示房東1964年合法買下該房屋，有門牌且每年繳房屋稅，不能理解檢察官為何仍將房東依竊佔國土罪嫌起訴，全家人都要靠攤位維生，他合法繳租金做小生意為何檢察官要逼他們走投無路？

    檢方起訴則指出，兩攤位緊鄰師大宿舍外牆，屬於「國有地」，在1991年師大拆除學校附近土地及房屋後，宿舍圍牆外空地陸續遭到竊佔，此二攤商明知劉、何兩「地主」並無土地所有權，卻長期向其租地擺攤，觸犯《刑法》收受贓物罪。此外，師大夜市知名的「許記生煎包」和「馬來西亞咖哩雞」的老闆也在去年因為租用國有地擺攤遭起訴。

    筆者則提醒大家，在租賃不動產的時候，若不知房東有無土地或建物所有權，應可要求對方提供「權狀」或自行前往地政事務所調閱「謄本」，因為我國的不動產所有權採取「登記生效主義」，不動產登記有其公示性，若發現該土地所有權人不屬於房東，即不應與該房東簽約，如此一來即可避免類似情形發生。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為此一提起公訴並不妥適，因為收受贓物必須明知為贓物，此二攤商如無此認知，則不構成贓物罪。

《李廷鈞和大家分享》大法官釋憲後台北市的都更流程3新制上路，共97案受影響

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月15日自由時報A14版記者郭安家、聯合報AA2版記者邱瓊玉、江碩涵、中國時報C2版記者林佩怡的報導，由於民國102年4月26日大法官解釋文公布709號解釋文，認為部分《都市更新條例》的條文被宣告違憲，台北市都市更新流程將有三項改變，未來第一階段「事業概要」申請都必須在都更處同意後將所有資料送達全部土地房屋所有權人，並且必須經過「都市更新審議委員會」審查核准，在辦理事業計畫申請期間，除了公開展覽外，還必須經過聽證程序，避免再有任何都更案中所有權人房屋土地在不知情的情況下被迫參與都更。

    台北市都市更新處長林崇傑表示，未來4月26日前未辦理公展的都更案都必須參照《行政程序法》辦理「聽證程序」，要讓所有所有權人表達意見，並經過實施者如實回覆，全部意見再送至更新審議會裁量，預計此一改變，將影響97件都更案，並且如果審議會無法決定，還必須回過頭再問住戶意見。而這次的修正並不溯及既往，因此北市府已核定的文林苑更新案及執行代拆作業不受影響。

    至於正義大樓的都更案，已經延宕近二十年，台北市政府副市長張金鶚表示，這個案子拖太久導致社會觀感不佳，很多人關心這個案子，他就任副市長後，中央銀行總裁彭淮南就打了兩次電話給他。該都更案於民國96年核定事業計畫，後來發生社會事件，「投資者」轉換，並於100年提出變更，目前都更審議正進行幹事會審查，同步進行都審，以目前的變更設計來看，將規劃兩棟27到28層樓的大樓，由日本知名建築師丹下健三的兒子「丹下憲孝」負責，但該都更案還是有少數住戶再溝通，實施者希望能在民國103年動工，市府會協助正義大樓都更按盡快推動，並且未來指標性都更案都會定期報告，避免讓外界有都更按停滯不前的現象。

    筆者認為，未來都更的程序勢必變得更繁雜和冗長，門檻也提高，好處是對於現有的住戶保障提高，壞處是都市更新推動將更為困難。筆者也期望正義大樓的都市更新將來能夠順利推動，以免該大樓長期荒廢再精華地區形成資源浪費和治安死角！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「都市更新」是台北市要成為一國際都市必走的道路；都市更新固然要保障住戶的財產權益，但對於如何促成「實施者」願意投資參與都市更新，政府必須設想誘因；否則，程序繁瑣、時間延宕、誘因不足，均將造成無人想投資擔任「實施者」；台北市政府官員們一定要找時間與都市更新的相關團體及建商投資公會開會，為台北市的都更找出路，這樣才對得起台北市民，才不負市民的付託，台北市加油！加油！再加油！

《李廷鈞和大家分享》廣東徵收補償，爆衝突村長率眾轟傷14人

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月16日旺報A15版記者郭玫君的報導，中國大陸廣東陸豐市盛德寮村驚傳一起村長槍殺抗議居民的事件，由於當地村民因不滿徵地補償款分配不公，要求村長劉益茂將私吞的錢吐出來，未料引來殺機。

    根據報導，在兩造爆發爭執後數日，劉益茂帶著六個兄弟及大批武裝人員，持槍打傷村民，造成14人受傷，其中最嚴重的是一位11歲男童，身中200多顆鋼珠，傷及腦部、心臟傷勢嚴重。

    對於這起衝突，中國大陸國土資源部於民國102年5月14日已經下發緊急通知，要求「加強徵地管理」，防止違法違規徵地，並杜絕暴力徵地行為。近來中國大陸徵地糾紛頻傳，日前福建省惠安縣東橋鎮上千村民不滿政府強行徵地，竟然造反俘虜一名協警用繩子牽著遊街示眾，該警察身著防暴警察制服，雙手反綁遭一民村婦用繩子牽著去交換13民被抓的村民；不過官方說法卻解釋該工作人員是綜治協警員，而非員警。

    筆者認為，中國大陸是社會主義國家，村內的土地人民不能擁有土地所有權，所有權屬「集體所有」，並只有「使用權」，然而農村集體所有的土地雖然表面上由農民集體所有，但事實上卻是由村民委員會管理，在徵收的時候補償金的發放容易滋生爭議，中國大陸要邁向進步國家，對於人民財產權益的保障應該要更加強才是。永然聯合法律事務所李永然律師認為：中國大陸經濟發展已到一定的階段，未來一定要進一步提升公民、政治權利的保障，才符合人權保障的潮流！

《李廷鈞和大家分享》中國大陸北京市對預售審批層級升高！

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月15日經濟日報A14版記者林海的報導，面對房價連番上漲，北京決定於「限價令」外再加碼，規定未來經過「北京住建委」審核的預售證，還要「副市長」簽字後才可以批准，避免預售審批有漏網之魚。

    21世紀經濟報導援引接近北京住建委的人士所稱：「北京已經多次召集相關部門研究如何為房價降溫」。北京第二季的房價數據一定要改觀，目前朝向限價的方式來調控。因為根據中國大陸現行房地產法律，得到主管部門的批准並獲得「商品房許可證」後，預售屋就可以開始銷售，但是現在北京政府決定多加一道「關卡」，必須經過副市長陳剛審核簽字後才能做最後通過的確認，主要審核的內容包括：預售價格、前一期建案成交價格及周邊建案價格狀況。以後一旦價格超過了價格紅線，預售證審批就過不了，避免預售審核出現「漏網之魚」。

    筆者認為，房地產是經濟火車頭，對於過度的早做應該要有所抑制，但是也不宜過度打壓，至於居住問題應該透過興建「社會住宅」等方式解決，並想辦法提升人民的所得。

《李廷鈞和大家分享》北市府准蓋加油站又廢照，遭法院判賠新台幣3300萬

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月8日自由時報A9版記者楊國文、郭家安、趙靜瑜報導，由於台北市政府於民國96年核發給兆亨公司在故宮附近設置「加油站」，事後又以危害文物為由而廢照，兆亨向台北市政府提告，法院一審判賠新台幣964萬元，雙方不服上訴後，台灣高等法院於民國102年5月7日判決認定台北市政府廢照有疏失，應賠償國賠新台幣3300萬元。

    該案是因為兆亨公司在民國96年2月間向國有財產局租用台北市至善路二段、故宮路口一塊國有地向台北市政府申請興建加油站，並取得建照，但於同年11月卻又因為故宮的一封認為加油站會危及文物的「公函」，廢止建照，該公司不服向台灣台北市地院起訴訴請都發局國賠新台幣1億1052萬元。而都發局則表示曾在民國96年間邀集故宮、國有財產局及台北市環保局開會，表示加油站設置會引發火災損及國寶，且國外博物館附近也未設置加油站，廢止該建照，市府並無過失。

    台灣高等法院審理認為都發局對兆亨申請建照，歷經兩年審查後認定合法，並且也針對設置加油站進行環境評估報告，鑑定結果為「尚可接受」，卻未指出對公益有重大危害及廢止建照，處分有所不當，應當賠償營業利益、施工成本等損失共新台幣3363萬多元。

    都發局總工程司高文婷則表示，早年加油站法律位階屬於「公共設施」，民國76年左右考慮故宮周邊沒加油站才把土地變更為加油站使用，近年來社會氛圍改變開始重視故宮文物，附近居民也反對加油站設置，才會廢照。

    筆者認為，都發局並沒有遵守「信賴保護原則」，當初審查認定合法，嗣後居民反對才又廢止建照，代表當初審查不夠周延，而對於業者因為廢照所受的損害，也應當予以補償。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為，本件如確定國賠成立時，對於相關承辦人員如有「重大過失」北市府即應進行「求償」，這樣才符合《國家賠償法》的精神！

《李廷鈞和大家分享》朝令夕改，讓養生館合法變違法！

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月11日中國時報C2版記者蘇瑋璇的報導，台北市內湖有一家養生會館於民國101年初取得「商業登記」核准開業，但後來卻因為法規改變，在民國102年四月收到市府公文認定違反土地使用分區，將處新台幣6萬至30萬元的罰鍰，一年內從合法變違法，議員對此也痛批離譜。

    該爭議主要是因為該養生會館101年一月向市府申請商業登記，從事主營業項目為「瘦身美容業」，可從事頸部以下美容按摩，並且通過審查符合土地使用分區管制自治條例、建築物管理相關規定，核准設立。但是為了因應大法官釋憲，明眼人可從事按摩，經濟部商業司於101年五月增加「按摩業」項目，並且在101年11月邀集相關單位召開營利事業登記項目歸組會議，規定頸部以下的按摩業是商業登記項目第33組的「健身服務業」，而不屬於第26組的「日常服務業美容」，因此不可以在「住宅區」設立開業。

    議員表示，截至102年5月，台北市登記的瘦身美容業就多達1558家，其中設在「住宅區」者均會面臨相同困境，法令應該不溯及既往，要求市府專案檢討保障業者合法生存。針對於此，都發局副總工程司吳順民則表示，「瘦身美容業」所涵蓋的營業內容其實沒有改變，但認定上有模糊空間，將來會重新討論如何規組，針對該業者開的罰單可以暫先不罰，一句未來可能產生同樣的問題再研究處理方案。

    筆者認為，政府的政策必須明確，不能朝令夕改，而且必須要符合「信賴保護」原則，如果法令必須溯及既往時，就必須對原先合法的業者給予「補償」才是！！

《李廷鈞和大家分享》台北市通化街超級土地標案7月登場

李廷鈞地政士

    根據民國102年5月13日自由時報A5版記者徐義平、鄭琪芳的報導，台北市單筆面積最大、底價最高的土地標售案將在民國102年7月初登場，該土地為交通部旗下「財團法人台灣電信協會」委託戴德梁行標售的土地，兩塊土地加起來逾四千坪，總底價達新台幣126.85億元，拆算每坪價格約新台幣300萬元。

    但負責標售作業的「戴德梁行」則表示，該土地雖屬於「電信協會」，但有屬於該單位員工的地上建物，建商標得土地之後，必須花時間整合上百戶的住戶。過去交通部十幾年來曾經多次討論處理電信協會資產，也考慮有意推動「都更」，但因為推動困難才考慮以「現狀標售」的方式處理，由得標者自行承擔整合協調的風險。

    筆者認為，該地點相當好，如果得標者願意給予合理的利潤和條件，住戶應該會願意配合開發。將來這塊土地重新開發後，將可為市容帶來煥然一新的效果，並且也可以帶動當地繁榮，筆者相當看好。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為這兩塊土地目前雖然不是國有土地，但仍是與交通部相關的「台灣電信協會」名下所有；此一土地一旦標售，就也無法再買回，相當可惜。不過既然已決定]，只好樂觀其成；但仍切盼一旦順利脫標，這些錢要善用！