西華飯店游泳池遭到追加房屋稅 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月30日工商時報A20版記者張國仁「泳池遭追加房屋稅，西華爭訟敗訴」的報導，台北市西華大飯店19樓的「游泳池」，自開幕18年來未被認定須追加房屋稅，但是現在卻追加5年房屋稅260萬元，西華飯店不服為此提起訴訟，卻遭台北高等行政法院判決敗訴。

    西華飯店從民國79年申請房屋使用執照即記載「客房、泳池、三溫暖、健身房」，並在19樓設置客房免費「室內游泳池」，台北市稅捐處依規定按房屋現值課徵房屋稅，西華也如實繳稅。但事後稅捐處卻發現該房屋有「室內游泳池」，應加價5%核課，因此要求補徵97年制101年差額房屋稅260萬元，西華飯店則認為該空間若改裝客房能賺更多錢，稅捐處的處分不符合「信賴保護原則」，因而提起行政救濟。

    最後台北高等行政法院仍判西華敗訴，筆者認為，若西華飯店沒有故意提供不實的資料，也是依照台北市稅捐處核定的稅額繳納房屋稅，應該有「信賴保護原則」的適用，稅捐處因為自己疏失而叫民眾補稅，實在不太公平。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已實施兩公約，「賦稅人權」的保障應更加提升，類似這方面的案件必須有賴司法機關嚴格把關，不要讓民眾感覺司法機關較偏袒行政機關的情形。如能運用「信賴保護原則」，做出有利人民的判決，必定使「賦稅人權」的保障得以落實！

政府已自103年7月21日起，開放住宅租金補貼的申請 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月25日蘋果日報A29版記者潘姿羽「租金補貼，首日上百人申請」的報導，政府為了照顧弱勢，開放申請「住宅租金補貼」，全台總計25000戶，開放申請的首日，台北市就已收到950件申請案，其次是新北市的676件、高雄市的761件。

    新北市城鄉發展局住宅發展科股長也表示，新北市會補貼新台幣4000元租金給申請租金補貼卻未通過的低收入戶，並且103年10月也將推出「捷運青年租金補貼」只要捷運、台鐵、捷運公車通過的行政區，符合20~40歲的單身青年申請，每戶每月可補貼新台幣2400元，並預計受理200戶。

    筆者認為，租金補貼的方式也是解決弱勢族群居住問題的好方法，但是要解決青年人居住問題，光靠租金補貼恐怕還是不足，還是期待政府能夠興建更多的社會住宅，並落實《住宅法》的精神！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為政府為保障人民的居住權，已施行《住宅法》，《住宅法》為保障人民的居住權，「住宅租金補貼」只是其中的一種方法，其他如「社會住宅」的興建，是一項比較重大的工程，這部分依方面政府要自行興建，另外也要鼓勵建築業者投入「社會住宅」的興建，加快《住宅法》保障弱勢族群「居住權」的作法，這才是治本之道！

要讓農地免徵贈與稅，必須符合法律要件！ 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月29日工商時報A16版記者張國仁「農地免徵贈與稅，須符合3要件」的報導，台南有一個民眾為兒子買農地，以為贈與農地免稅，因此沒有申報贈與稅，最後遭到南區國稅局連補帶罰超過2500萬稅金。

    據了解該婦人為其三名兒子購置坐落台北市房屋及台南17筆魚塭農地，價值共新台幣5522萬元，並為其長媳承擔債務新台幣1011萬元，國稅局發現其贈與已經超過贈與稅免稅額，逾期未辦理申報並通知10日內補申報，但該婦人仍未申報，因此案未申報的漏稅額各處0.5倍及1倍的罰鍰。

    事後婦人打行政訴訟尋求救濟，仍然敗訴確定。關鍵在於，該婦人是用「自己的現金」無償為兒子購置農地，並不符合農地免徵贈與稅的規定。正確的做法，應該是先購置農地在自己名下，並且辦完「農用證明」之後，再以贈與的方式過戶到兒子名下。

    農地贈與免徵贈與稅，必須符合農業用地、農業使用及贈與《民法》所定法定繼承人的三大要件，如果不符合這樣的要件，贈與人在一年內贈與他人財產價值超過免稅額220萬，應在贈與行為發生30天內向國稅局辦理贈與稅申報。

    筆者認為這名婦人實在很無辜，但是「法律是保障懂法律的人」，如果該婦人在做這樣的贈與之前，事先請教過專業人士，就可以不用白白貢獻國庫那麼多冤枉錢，也不必再於事後請律師打稅務救濟官司的問題。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為現在法令比以前複雜很多，民眾尤其是稅務法令要謹慎小心，否則補稅罰款是很可怕的！自己不了解，一定要請教有證照的專業人士，不要道聽塗說！

成功高中旁蓋旅館，附近居民齊反對！ 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年7月22日聯合報A8版記者黃福其所撰「成功高中旁國有地蓋旅館　居民反彈」報導，北市府把台北市忠孝東路、林森南路口原屬軍方的千坪綠地，以地上權設定方式改闢觀光旅館，鄰近的青島社區管委會擔心影響生活品質，在外牆高掛布條抗議。台北市市議員郭昭巖昨邀相關單位現勘，開發者富邦人壽允諾調整設計圖、並於103年8月舉辦說明會。居民認為小公園不見、停車位減少了，且噪音、廢氣及大型車輛進出衝擊交通，居民淪為商業開發的犧牲者而不再「幸福」，紛紛向她陳情。富邦人壽不動產部經理陳昭茹說，遊覽車不會開進新巷道，建築師設計可克服影響環境的問題；該處容積率僅225％，旅館約12層樓。

    筆者認為北市府應該妥善規劃「土地使用分區」，並因應個別環境做部分限縮使用，該地區鄰近成功高中及台北商業技術學院，附近住家林立，業者取得地上權後改闢成觀光旅館，讓觀光客及遊覽車穿梭在學生與居民間較不妥當，期盼業者可以變更設計為住宅使用，較符合當地的土地使用。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來國有地或其他公有土地活化非常積極，導致過去有些閒置的公有土地紛紛進行開發，對於這方面的問題應平常心看待，重要的是政府對公有土地活化後，所增加的財政收入，這些錢的用途才是重點，希望政府能將之用來加速落實《住宅法》，保障人民「居住權」之用。

自有土地興建房屋出售，免課奢侈稅！ 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年7月22日經濟日報A19版記者吳佳蓉所撰「自建屋出售 免課奢侈稅」報導，民眾購地後自行建屋再出售，即使持有時間未滿二年，只要是首次移轉，即符合免課徵特銷稅(奢侈稅)條件；高雄國稅局鳳山分局表示，以自有土地興建房屋，房屋建成後第一次向地政機關辦理移轉登記，屬於特銷稅的免稅範圍；但之後若再以自有土地建屋銷售，只要時間未滿二年，就得繳納特銷稅。但鳳山分局強調，依據財政部函釋規定，民眾只要買入土地自行建屋，售出時就一定得辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅；唯一例外情形只有，民眾拆除改建持有一年以上自住房屋，出售時可免辦營業登記，而是就其售屋所得申報綜所稅。但依規定銷售時須辦理營業登記，並繳納營業稅及營所稅，若未辦理，除須補稅，最高還可處五倍以下罰鍰。

    筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》施行後，財政部也陸續頒布相關函釋，使得是否符合排除特銷稅，變得複雜許多，在不同要件及情況下，皆有可能須繳納特銷稅，因此民眾只要出售登記未滿兩年的不動產，一定要多方請教專業人士或國稅局，以避免事後遭追稅及罰鍰。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣近年來政府為了增加稅收，以打房為名，民氣可用，訂出一堆「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」，民眾一定要小心謹慎地規劃處理，才不會因不了解，而增加稅負。如有不懂時，一定要查看規定或看書或請教專家，這才是保障權益的不二法門。

房地合一課稅座談達五共識 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月25日經濟日報A1版記者陳美珍「房地合一稅定調五方向」、工商時報A2版記者林淑慧「房地合一稅官學達五共識」、聯合報A7版記者沈婉玉「不動產稅改財政部座談五共識」、蘋果日報B1版記者王立德「房地合一擬溯及既往」、中國時報A8版記者吳泓勳、王玉樹「房地合一課稅將溯及既往」等等報導，財政部和學者們舉辦座談會，定調房地合一課稅凝聚五大共識。

     五大共識主要是自用住宅、農地、長期持有者要給予優惠、沒有日出條款和無法舉出交易成本由財政部訂制度估算、交易時土增稅隔年申報所得稅時採稅額扣抵等等。

     不過也有專家認為，現在實施可能會衝擊過大，2020年實施將是比較恰當的時機，而且屆時實價登錄的資料累積5、6年之後也會比較完整，到時才是推動實價課稅的好時機。

    筆者認為，這樣的座談會根本沒有意義，財政部長祉和一堆學者開會，而未聽取相關業者意見，根本閉門造車，如果房地產將來因為這個政策而崩盤，台灣經濟恐將更陷入愁雲慘霧之中。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地產合一課稅，政府一定要找建商、估價師、律師、會計師、地政士、仲介公司...等實務界一起開會討論，這樣的意見較為務實。另外學者的理想性較高，有時恐不切實際，稅務手段要謹慎使用，這樣才能有助台灣的經濟發展！

行政院通過國土計畫法草案 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月25日經濟日報A20版記者林安妮「國土計畫法草案政院通過」和工商時報A4版記者呂雪慧「新國土計畫法禁止自行變更分區」的報導，行政院會於民國103年7月24日通過新版《國土計畫法》草案，未來將不再允許投資者自行將「農業用地」變更為「工業用地」，只能在「城鄉發展區」尋找開發土地。

    將來全國土地將劃分為「國土保育區」、「海洋資源區」、「農業發展區」和「城鄉發展區」等四大類，新法明定新訂或擴大都市計畫案建，只能在城鄉發展區進行。如此一來不僅國土計畫穩定性加強，投資者更能精確知道哪些地區可使用投資。

    過去在非都市計畫土地，都是投資人自行去特定農業區、一般農業區、山坡地保育區提開發計畫，若經過審查許可就變更成工業區土地，而衍伸許多環評爭議。將來在《國土計劃法》通過之後，城鄉發展區業者不能自行變更，而是由政府相關單位每五年主動檢討一次劃設。

    此外《國土計畫法》草案也將建置「國土保育基金」，評估有立即危險應停建、禁建，營建署可透過國土保育基金介入價購或進行補償。

    筆者認為，台灣面積小，人口密度又高，若無限制的開發新的都市計畫，或是變更農地、保育區，將使得自然環境遭破壞，大自然遲早有一天會反撲，政府應該趕快推動都市更新，將老舊地區整建活化創造更多居住、商業的空間，而不是不斷得去開發山坡地或是森林、農地。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《國土計畫法》非常重要，應立即送入立法院完成立法，這樣再與《區域計畫法》、《都市計畫法》一起配合起來，台灣的土地管理，就較為完整！

低價買進凶宅社區再出租投報率高達5% 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月28日蘋果日報A12版記者潘姿羽「低買凶宅社區租金報酬5%」的報導，位於台北市中山區的知名凶宅「錦新大樓」，雖然位於精華地帶，但是每坪成交價卻只有3字頭，約是同區房價一半，購屋成本雖低但租金仍維持市價行情，投報率可達5%。

    「錦新大樓」30年前還是「時代大飯店」的時候，因為大火造成19人死亡，後來又陸陸續續發生跳樓、雙屍案和縱火案，記者依據內政部實價登陸的資料發現，2014年3月該社區14樓24.34坪的交易，總價也才新台幣910萬元，換算每坪只要新台幣37.3萬元。

    房仲表示該社區每坪行情幾乎是附近的一半，但因為是知名凶宅社區，假如有人委售還是會考慮一下是否要接。但房仲也表示，雖然不好賣，租金仍與市價相當，報酬率可達4~5%，以8坪和13坪的物件來說，租金分別為新台幣11000元和14000元。

    依據內政部的契約書範本，「凶宅」意指專有部分曾發生兇殺或自殺情事，現在雖然「不動產說明書」強制揭露是否發生過兇案，但是對於同社區的其他戶別、賣方持有前所發生的事情，賣方也無從得知。因此地政局表示，「凶宅地圖」的建置，將影響整個社區房價，實務上不可行，因此還是建議，買賣房屋資訊不能全靠仲介，可以詢問警局、消防局或鄰居，了解物件背景。至於法拍屋的部分，過去曾有許多買到凶宅的爭議，但103年5月之後立法院通過《強制執行法》的修正，已經將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項。

    筆者認為，凶宅社區雖然總價低，拿來出租投資報酬率高，但仍要考慮將來脫手的問題。民眾購屋也要多多注意「凶宅社區」的問題，尤其是上過新聞的「知名凶宅」社區，因為即便自己不信邪，將來要脫手時可能會較難賣，價格可能也不高，因此仍須審慎評估。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「凶宅」在台灣的房屋已成一特殊的法律問題，實務見解認為這是屬於「瑕疵」，涉及「瑕疵擔保責任」，買、賣雙方或仲介均須加以注意，不得輕忽，避免發生不必要的法律糾紛！

第六都升格在即，永然桃園所任重而道遠

文‧許淑玲、林其玄
一、關於桃園分所
永然聯合法律事務所桃園所於民國91年由李永然律師創立，在所長李永然律師秉持與「法」同進的創所理念下，同仁們無不自我惕勵，隨時精進法令資訊、增長法學知識，讓本所的每位當事人都能獲得正確之法律意見。
桃園地處台灣關鍵位置，是台灣國門之都、航向世界的起點，尤其民國103年12月25日，桃園縣將升格為「桃園市」，成為台灣第六都，各項建設在航空城計畫帶領下，將帶動經濟起飛，創造工作機會。隨之而來的相關經濟、產業、勞工、不動產開發與買賣等法律問題，必須仰賴更專業與值得信賴的律師事務所，永然聯合法律事務所桃園分所的同仁，即秉持專業、熱誠及團隊服務信念，在相關法律領域，為每位當事人提供專業法律知識，讓大桃園地區的鄉親能享有「最高品質的法律服務」。
二、服務團隊簡介
桃園所的服務團隊成員包括李永然律師（永然聯合法律事務所所長）、林雯澤律師（永然聯合法律事務所副所長），以及長駐桃園所的許淑玲律師（主任律師）、林其玄律師、行政助理林韋玲。
三、法律服務項目
包括訴訟（含民事、刑事、行政）、強制執行及調解；公司投資與金融保險；稅務與信託規劃；不動產交易及開發；營建及公共工程；公寓大廈之管理與保全；智財管理與技術授權；公平交易案件；勞動法規；環境保護相關法律服務等。
三、與專業機構合作
基於專業服務的精神，本所向來與在地重要團體及相關專業機構合作，如不動產仲介公會等，提供公會會員專業法律意見。
四、提供實習機會
本所除提供大桃園地區及新竹地區鄉親「最高品質的法律服務」外，為深耕法學教育，自民國101年提供中原大學財經法律系所學生接觸實際法律事件、學習案件審查的聆聽與紀錄或提供法律諮詢的方法，活化法律專業學習機會，每學年寒暑假都有一、二位學生到桃園所實習；並在中原大學財經法律系開設「永然法律學程」課程，協助法律系同學於進入社會之前就能充實法律實務經驗。
五、願景
多年來桃園所全體同仁秉持永然關係企業一貫的專業服務與熱誠，誠摯地為大桃園及新竹等地區民眾服務，自創所以來，受到鄉親相當肯定。在受到客戶肯定的鼓勵下，桃園所全體同仁未來將繼續承諾與期許秉持多年來一貫的專業與服務熱誠，提供「最高品質的法律服務」，為捍衛每位當事人權益而努力！

信託避贈與稅遭國稅局補稅 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月26日工商時報A9版記者張國仁「假借信託避贈與稅27萬，遭補稅703萬」的報導，國稅局官員發現有民眾於民國95年間將某公司股票2000張以本金自益、孳息他益方式信託給兆豐銀行，同年8月8日申報贈與稅，台北國稅局核定贈與總額新台幣478萬元並應繳納新台幣27萬元的稅額。

    但後來國稅局查獲該民眾是假藉信託規避贈與稅，於是依據實質課稅原則重新核定贈與總額為2906萬元補徵稅額703萬9267元。該民眾向行政法院提起行政訴訟認為國稅局忽略股利分配請求權已經移轉而歸課她最高稅率40%綜所稅，同時歸課50%的贈與稅，兩者合計起來高達90%邊際稅負，有重覆課徵且稅負過重。國稅局則認為該民眾利用信託契約將贈與標的由應按時價課徵的股利轉成僅按信託標的時價課徵與現職差額課徵的信託孳息，迂迴減輕應負擔贈與稅，應屬「稅捐規避」。

    法院判決也認為，邱女違反稅法上誠實申報義務，以明確或可得確定重大事項，屬對重要事項提供不正確資料，不適用信賴保護原則。並且，股東會決議盈餘分配後，簽訂本金自益、孳息他益信託契約，依實質課稅原則，仍屬於該民眾營利所得，依法應課綜合所得稅。而該民眾將取自該公司股利以信託進行贈與，依法課徵贈與稅，與所得稅稅基不同，並無重複課稅。

    筆者認為國稅局就是一個嚴苛的單位，而且在台灣「實質課稅原則」已經被濫用到無以復加，尤其是對有錢人稅就查得緊，故千萬不要聽一些奇怪的方法來節稅，否則將得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為，人民固然可以節稅，但節稅一定要注意主管機關及法院的實務見解，方法一定要能被接受，才不會自找麻煩！

友友建設在嘉義縣捐台幣千萬助學 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月20日蘋果日報A19版記者葉家銘「建商返鄉捐千萬助學」的報導，嘉義沿海偏鄉中學教育資源匱乏，有建商因此成立「基金會」，長期資助嘉義偏鄉國中開設晚自習課，並於各項展開清寒學生長期培育計畫。

    據了解這些嘉義海線的國中包括布袋、民和、義竹、過溝等地，清貧家庭佔總學生人數39.7%，每百位學生就有近40位家中經濟狀況不佳，而高市建商友友建設董事長張永義有鑑於自己也從小成長在偏鄉，了解當地教育資源匱乏，決定效法過去父母經營碾米廠資助鄰人的善心，和兄弟成立「友友錦祿教育基金會」長期資助偏鄉教育計畫，幾年下來已經付出超過新台幣1350萬元。

    憑藉著基金會的贊助，許多經濟收入不穩定的學子，接受教育基金會的培育每月可獲得新台幣3000元獎學金，並且學校周一至周五晚上6~9時，晚自習輔導班，提供安全且舒適的學習空間，也讓家長可以補足無法陪伴學習的空缺。

    此外該基金會還辦理家庭倫理教育講座，每學期超過一百場，每年有超過200所學校受惠，友友建設董事長張永義表示，他與兄弟以父母之名成立基金會，希望透過教育改變孩子的人生。

    筆者認為，雖然社會上普遍對於有些建商的觀感不佳，但是其中也不乏有建商對社會關懷慷慨解囊，像這個新聞中的張老闆的精神值得敬佩。筆者也呼籲建商們能取之於社會用之於社會，應該在自己能力範圍內，多做一些回饋社會的事情，除了提升自己的形象，也能增加福報!!!!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商經營事業因需「營利」，但營利之後仍須友「回饋」之心，這樣才能進行「善的循環」。台灣社會大家常聽到「豬惡莫作，眾善奉行」，幫助弱勢，就是善行的表現！

徹底落實《住宅法》，保障人民的居住權！ 文@李永然律師

李永然律師
　　近來，「買不起房子」成了台灣各大媒體討論的話題，於是各種專家學者們開始強調「居住正義」，要求政府建立打房政策，壓低房地產價格，社會上逐漸形成了一種「仇富」的氛圍，認為不動產價格的居高不下，都是有錢人的炒作與壟斷；然而大眾在討論國內居住問題時，只將「居住正義」淪為空泛的口號，並沒有實質的探討目前不動產市場和民眾購屋所真正面臨的困境。其實在民國100年12月13日經立法院三讀通過，並於民國100年12月30日公布的《住宅法》，即是有鑑於國內住宅供需失調，價格起伏波動過大，以及住宅市場資訊匱乏，民眾對於提升居住環境品質與各項居住需求，有殷切的期望而立法。
　　《住宅法》第一條開宗明義地指出：「為健全住宅市場，提供居住品質，使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境。」，希望藉由立法，結合政府與民間資源，在健全的住宅市場、合宜居住品質之規劃下，達到依國民所得水準、身心機能、性別、年齡、家戶組成、族群文化等不同條件，均能擁有適宜且有尊嚴之居住環境之目標。
　　《住宅法》的制定，預期能達到的效果包括：(一)將只租不售的「社會住宅」法制化；（二）提供住宅補貼方式；（三）激勵民間主動興辦社會住宅；（四）訂定基本居住水準；（五）住宅市場資訊健全化及（六）確保民眾居住權利。若能徹底實施住宅法，則民眾住的權利即可得到應有的保障。
　　每個國家的大都市都會面臨高房價的問題，根本的解決之道是要從立法面去制定相關的配套措施，而非隨著媒體、名嘴起舞，一昧的使用「打房政策」，不僅傷害了建築業，連帶與不動產相關的行業，如：建築師、營造業、地政士、技師、室內裝潢……等也大受影響，政府應該想辦法振興國內經濟產業，當經濟活絡，人民的收入增加，自然也就有能力購屋置產，對於社會上的弱勢民眾，則是應儘速落實《住宅法》的內容，透過「社會住宅」的興建、提供貸款利息、租金和修繕費用的補貼讓他們居有定所。另政府也應定期蒐集、分析住宅市場、交易價格等其他相關資訊，並定期公布數據供民眾查詢，使住宅市場資訊健全化，減少炒作空間，達到確保民眾居住權利，以取得符合一定品質及合理價格的住宅，進而實現聯合國《經濟社會文化權利國際公約》中的「適足住房權」，讓人人都有適合的房子可住。

台東老宅的房地持有稅率成本竟高於北市豪宅！ 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年7月24日自由時報A8版記者林美芬所撰「房地持有稅率 台東老宅比北市豪宅高」報導，財政部召開首場房地合一座談會前夕，今週刊與參玖參公民平台合作，邀集學者、專家，昨提出不動產稅制的改革建議；他們質疑，財政部「房地合一實價課稅」稅改方向，只限定在資本利得稅及土地增值稅上，仍忽略房地產持有稅制不公、投資客囤房持有稅過低等問題。

    今週刊舉實例，台東一間五十坪的三合院，市價約新台幣(以下同)七百萬元，其每年地價稅三千元、房屋稅三千五百元，合計繳交六千五百元，每年持有稅的實質稅率（稅額除以房價）約○．○九三％；但一戶位於台北市中正區豪宅，市價約一．三億元，就算加上豪宅稅，每年房屋稅、地價稅等持有稅約九萬元，實質稅率僅○．○六九％。台東老宅租稅負擔竟比台北市豪宅還高！學者楊松齡分析，包括公告地價、公告現值及房屋評定現值等，都跟實際市價差距太大，也就是這樣「假」的稅基，漲價歸公已變成「漲價歸私」；全國不動產估價師公會全聯會理事長陳諶更直言，決定這些假稅基的主要是地方官員、民意代表及不動產開發商共組的評議委員會，如此充滿政治角力的制度，根本不在乎市價。

    筆者認為現行稅制的確有所不足之處，公告現值價也有部分與市價脫鉤，稅制或稅基調整是有其必要性，但政府在調整相關稅賦時，一定要考量對不動產產業或從業人員的影響，以避免日後衍伸出更多經濟或失業等社會問題，花費更多的成本在補助或扶植不動產業。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的房地產業應分為「商品型」與「社會住宅型」，商品型回歸「市場」，「社會住宅」則由政府興建，或提供誘因鼓勵民間興建，落實《住宅法》的精神，讓「人人有屋住」，方符合《聯合國經濟社會文化權利公約》保障人民「居住權」的精神！

香奈兒創意總監拉格斐將來台操刀豪宅 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

   根據民國103年7月28日蘋果日報A5版時尚地產中心「時尚老佛爺拉格斐，將來台操刀豪宅」的報導，時尚精品大師卡爾拉格斐(Karl Lagerfeld)傳出將與台中建設公司「忠泰建設」針對台中建案打造時尚豪宅，並首度親自來台。

    拉格斐同時兼任chanel、fendi創意總監，被稱為「時尚老佛爺」，經典裝扮包括墨鏡、手套和銀髮馬尾，他的愛人是暹羅貓「秋佩特」擁有專屬的傭人和司機，拉格斐並表示想和「秋佩特」結婚。

    拉格斐已經高齡78歲，但他從來不想退休，手上跨界合作數不清，從「化妝品」到「建築」都有，他曾為巴黎地標飯店「Hotel de Crillon」設計最頂級的兩間套房、和澳門賭王何鴻榮旗下澳博合作在澳門開設全球首家Karl Lagerfeld酒店，甚至在杜拜打造「Isla Moda」的時尚之島。

    女星侯佩岑表示曾經在巴黎秀場見過他，聽到這個消息也興奮不已，表示一定要欣賞他的建築和室內設計。台灣時尚教父洪偉明早在三十年前拉格斐進香奈兒就見過他，他認為香奈兒在巴黎大皇宮辦秀相當成功，希望能透過這次讓世界看見台灣。

    據了解這次忠泰建設和拉格斐的合作案位於「台中市綠園道」，但是因為土地才剛取得，規劃和推案都未確定。但這已非國內知名設計師跨界建築的先例，像是國際知名服裝設計師吳季剛，就曾經與寶鋪建設合作，在台北市大安區四維路設計「縱橫天下」其設計以以白色為主體不鏽鋼打造針織布感覺的「披肩」，搭配如同刺繡和水晶綴飾的網點玻璃，該住宅價值不斐每坪開價達到新台幣200萬元。

    筆者認為，台灣的建築過去只注重實用性而不注重外觀，導致台灣的市容多半缺乏特色，不過近年來越來越多設計大師和國內外知名建築師投入建築設計，使得台灣市容正在一點一滴的變化，希望未來能有更多的建商邀請大師來設計，這樣大家才能有緣分在台灣看到更多大師的作品！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商願斥資聘請「世界知名大師」來台設計建築，這是一個提昇，大家拭目以待吧！

北市府免費老屋健檢民國103年8月再開放200個名額 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年7月22日聯合報B2版記者邱瓊玉所撰「北市免費老屋健檢，加碼200名額」報導，北市府為讓民眾了解自家住宅的「健康」狀況，民國103年續辦「免費老屋健檢計畫」，200個名額推出不到3周，全數申請一空。為此，北市府建管處決定103年年下半年度再增額200件，預計民國103年8月起開放申請；並且為讓更多小型社區有機會參與健檢，大型社區以不超過20棟為原則，有意申請的民眾，可得把握機會。

    北市府建管處推測民國103年申請踴躍，是因為北市府更新處民國103年推出「都市更新整建補助案（老屋拉皮計畫）」申請審核作業中，只要是經老屋健檢認定需改善建物，可優先列入補助範圍。根據統計，12行政區以大安居多，總計55件申請案，其次為萬華區48件、內湖區32件、文山區31件，其餘行政區的申請件數僅1至8件不等，南港區則掛零。詳情可電洽1999，或上建管處網站http://www.tccmo.taipei.gov.tw/mp.asp?mp=118021。

    筆者認為這幾年大樓磁磚砸傷人的事件時有耳聞，北市府推出「都市更新整建維護補助案」，可以大幅提升民眾主動修復外牆的誘因，外牆磁磚老舊甚至脫落的社區住戶，可以藉由此次機會重新鋪設磁磚，增進用路人的安全，也避免日後衍伸出損害用路人等賠償問題。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府的上開計畫用意良好，要擴大宣傳，讓北市府的美意使台北市民可以感受到，又台北市政府還要加強力度，宣傳《住宅法》，有計畫地興建足夠的「社會住宅」，讓「人人有屋住」的理想得以實現！又萬華龍山寺前的「遊民」，應盡速妥善安置，不要讓遊民的存在，影響古蹟「龍山寺」的周邊環境！

台北sogo復興館後方市有地，將招商蓋旅館！

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月24日聯合報B1版記者邱瓊玉「sogo復興館後方，招商蓋旅館」的報導，台北市政府都發局公告徵求忠孝東路與復興南路交叉口西南側的市有土地的開發商，權利金底價新台幣17億4000萬元，預計103年9月3日截標。

    都發局表示該土地基地約402坪，屬於「第三種特定商業區」，平均容積率約479%，可開發建築樓地板面積約3000坪，限一般觀光旅館或國際觀光旅館使用，約可開發200間客房。市政府提供「50年」使用權，若順利103年11月將與廠商簽約，最快四年內完成興建並取得使用執照開始營業。將來在營運期間，每年須繳公告地價5%地租，以103年為例，約為新台幣815萬元。

    該土地就在sogo復興館正後方，呈現L型，目前租給業者做為停車場。一旁還有約67坪的私有地，為了避免私地協調不成無法開發，此次開發案仍以市有地為主，將來得標後再由業者和私有土地所有權人洽談是否一起開發。據了解，102年曾經公告招標權利金底價新台幣18億，因為權利金太高流標，這次則降低為新台幣17億4000萬元。

   筆者認為，市政府想靠標售地上權充實財源，然而該土地雖位於精華區但不方正，而且只有50年地上權，並且只能蓋旅館，這樣的底價，實在難以想像如何獲利？仍否順利脫標？則有待觀察。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為目前台灣政府很矛盾，一方面不斷地以房價太高要打房，可是又不斷地將公有地以招標方式，出讓「使用權」，且價格不低，私有土地所有權人出售土地自然有「攀比效應」而抬高售價，建商取得土地成本一旦墊高，又如何將房子低價出售，這豈不「矛盾」。其實政府還是要弄好「住宅政策」，最重要的就是落實《住宅法》，廣建「社會住宅」，消除民怨；並加速推動經濟，讓人民「富」起來，這樣社會的不滿及怨氣才能有效消除！

台中市8個單元自辦重劃區地價上漲 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年7月21日工商時報A11版記者劉朱松所撰「台中自辦重劃區地價 看漲」報導，備受矚目的台中市8個整體開發自辦市地重劃區，台中市地政局長曾國鈞表示，包括台中市的單元1、單元2及單元8等三處自辦的市地重劃區，目前均已陸續完成重劃，且重劃後的土地行情，已悄悄地漲價，已成為建商推案或企業購地的重點新興區域。
    單元1市地重劃區由「安和重劃會」自辦，總面積55.88公頃，由寶成國際集團主導開發，民國101年7月20日已重劃完成，目前單元1臨台灣大道（原中港路）的土地行情，每坪喊價上看新台幣(以下同)150萬元，其餘區域每坪喊價40萬至70萬元之間。單元2市地重劃區由「黎明重劃會」自辦，總面積186.74公頃，民國102年1月重劃完成，每坪喊價也高達7、80萬元。單元3土地由「永春重劃會」自辦，總土地面積53.95公頃，目前轄下第一、二工區，已驗收接管完竣，並已開放通行，此五權西路附近土地，每坪行情約60多萬元；花市附近土地，每坪行情約30多萬元。單元8由「中科經貿重劃會」自辦，總面積90.59公頃，民國103年3月3日重劃完成，已陸續辦理土地登記中。因單元8的土地，比鄰水湳的大宅門特區，土地行情看漲，因而已吸引建商或大企業砸下巨資大規模獵地，目前當地每坪行情喊價75萬元。
    筆者認為「市地重劃」是政府改變老舊社區或增進未開發土地利用很好的方式，藉由市地重劃重新檢討使用分區、增加公共設施，讓民眾或廠商願意進駐重劃區，帶動整體經濟與居住環境；不過台中市一次推出8個自辦市地重劃，是否會造成供過於求、並且資源分散，這是相關單位後續仍需觀察注意。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為自辦市地重劃固然是改善都市土地，強化公共設施開發的方式，但政府仍應做好把關的動作，才能保障民眾的權益；否則，有些「重劃會」的主導人員因私心自用，弄虛作假，將使部分地主的權益遭受侵害，地方政府不得不注意！參與重劃的民眾也要瞭解法令，或閱讀相關法律書籍，才能保障自身權益！

北市府推出台北市土地使用分區查詢APP！ 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年7月19日經濟日報A4版記者吳佳蓉所撰「土地使用分區 手機就能查」報導，為避免民眾誤租或誤買違反土地使用分區的房屋，台北市都市發展局推出台北市土地使用分區查詢App，即日起上架，民眾可隨時隨地用手機及平板電腦輕鬆查詢正確的土地使用分區資訊。台北市都發局表示，過去也曾推出網路版的「台北市都市計畫土地使用分區查詢系統」，但只能用地號或門牌查詢，一般民眾有時根本連地號多少都不知道，雖也可用門牌查詢，但遇到預售屋這種連門牌都還沒有的情形時，只能大費周章向北市府申請查詢。

    為方便民眾查詢，北市府都發局開發的台北市土地使用分區查詢App，除網站現有地號、門牌查詢功能，還首創加入GPS定位查詢及Google地圖點選查詢功能。民眾只要站在想查詢地點前使用手機定位，或利用Google地圖找出自己想查詢地點，輕輕鬆鬆就可以查詢。不但查詢方式增加，查詢內容也不僅限於土地使用分區，包括地籍套繪圖、歷年周遭地區都市計畫案件都可一次掌握；協助民眾快速掌握該地屬於哪類土地分區、可做哪些用途、是否位於專用區內或有哪些土地利用限制。

    北市府都發局因應智慧型手機普遍的使用，研發出台北市土地使用分區查詢App，可以讓買屋或租屋民眾即時了解土地使用分區及使用規定，讓民眾多一個查詢管道，以避免遭不肖業者欺瞞。筆者也建議政府可以多方研發類似的APP，如實價登錄APP，可以讓民眾快速了解相關資訊，免於資訊不對稱而做出錯誤的決策！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為現在地方政府對民眾的服務日益加強，上網或運用手機服務的項目也日益增多，民眾應善加利用，俾保自身權益！

外資來台買樓須先經過央行審核 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月24日蘋果日報B5版記者王立德「外資來台買樓先過央行這關」的報導，央行官員表示「外商壽險公司」來台買房，台灣政府為了要打房，一定會就資金目的專案審核，放行機率不高。

    央行官員表示若是在台灣有分支機構，於經濟部登記有案且有台幣帳戶的外商壽險，申報將資金匯入買樓，因為不涉及及跨境資金轉移，資金審核比照一般登記有案的企業，不會特別卡關。反觀如果是在台無分支機構的外商壽險將資金匯入就要符合結匯申報條件，超過10萬美元以上央行將逐筆專案審核。

    而且央行官員也表示，無論是在台有分支機構或是無分支機構外商壽險，資金匯入都必須備妥「證明文件」，證實資金用途，若是「中資壽險」還要先經內政部、經濟部審核，通過後才輪到央行審核，也就是「中資」來台買樓必須經過重重關卡。

    筆者認為，台灣土地有限，若是放任外資來炒作，台灣人將買不起房子，因此央行一定要做好把關，不能讓外資壽險來台炒房。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為管制「外資」、「陸資」來台炒房固然有其必要，但對待「陸資」，卻比「外資」嚴苛是否有必要，實值得商榷。其實二者互相比照即可，不必再有差別待遇！

地政士利用人頭買賣法拍屋逃稅 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月23日工商時報A14版記者林淑慧「代書化身金主，買賣法拍屋逃稅」的報導，近來北區國稅局查獲有口袋很深的代書，利用操縱人頭來短期買賣法拍屋。

    國稅局發現該代書利用人頭於民國101年10月3日購入「法拍屋」，同月間與買主訂約，卻在同年11月另簽定買賣契約，又在同一天將戶籍遷入，企圖運用奢侈稅豁免條件規避新台幣45萬元的奢侈稅。而該人頭實際上住在員工宿舍裡，且持有到出售才短短1個月，被北區國稅局補稅帶罰新台幣157萬元。而國稅局也發現買主早就在10月底向銀行辦理抵押貸款，戶籍遷進去目的只是為了符合賣屋時已有戶籍登記的要件。北區國稅局已經下令清查該人頭所經手的不動產買賣，若有不法將追討稅款。

    筆者認為，用人頭來規避奢侈稅的行為固然不恰當，但是奢侈稅要針對持有兩年內銷售的不動產要課，對於只有一戶且辦竣戶籍登記者，又給予豁免，認定上有許多模糊空間。恐怕政府也該檢討法規在適用上的問題，以免一天到晚都有人想鑽漏洞！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來政府對於不動產交易相關稅賦查得很緊，民眾可以節稅但切勿逃漏稅，利用「人頭」的方式這招也愈來愈不管用；所以，節稅還是要用適當方法，方可避免無謂的麻煩！

國泰人壽將進攻大陸投資用不動產 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月22日經濟日報A15版記者蔡靜纹「國壽攻大陸投資用不動產」的報導，國泰人壽在民國103年7月21日董事會通過投資台灣不動產和進軍中國大陸上海投資用不動產。

    國泰人壽主管縮不願多談投資案，並表示額度將待主管機關核定，國泰人壽已經曾先後投入人民幣13.99億元買進上海東方金融廣場部分樓層，以自用為主，而這次是首次要投資「投資用不動產」。

    國泰人壽103年業績佳，新資金不斷進帳，但至今仍未買進國內不動產，僅102年12月31日買進桃園大園土地，攻合作的永聯物流開發使用，未來將持續買進桃園、台中、高雄等物流用地共20萬坪做為「倉儲」使用，並已接觸桃園楊梅的土地。

    筆者認為，現在商用不動產市場幾乎已經變成壽險業的市場，一般民眾根本沒辦法做這種投資。政府標售地上權、BOT案等等，也都是壽險業的天下，一般民眾想透過房地產發大財，恐怕越來越難。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國泰人壽進攻大陸不動產，一定要注意「選擇地點」、「大陸相關不動產法令」，這樣才能確保投資效益及自身利益！

桃園縣府將建萬戶「福利宅」 文@李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月22日中國時報A10版記者蔡依珍「桃園萬戶福利宅要變燙金屋」、工商時報A6版記者方明「多軌推動社會住宅創造三贏」、工商時報A6版記者王志煌「吳志揚力推桃園1515住宅計畫」的報導。桃園縣長吳志揚於民國103年7月21日宣布「1515照顧您」住宅計畫，預計在10年內興建至少1萬戶社會住宅、提供5000戶租金補貼及新台幣15億住宅基金。

    該計畫先期推動八德及中路社會住宅，目前已經開始進行規劃，最快民國104年即可發包動工，預計106年可完工。第一期住宅共有500戶將規劃單人房、二房、三房等房型供選擇，租金分別為4500、9000和1萬1000元，是目前市價七折。

    該社會住宅計畫所興建的社區，不只提供弱勢居住，將結合公益性和活動場域，包含托育中心、幼兒園、市民活動中心、圖書館、洗衣店、超市、郵局等等公益設施，讓社會住宅不只是社會住宅，更是福利宅。

    除此之外，桃園縣縣長吳志揚也表示，中央目前核定租金補貼戶數太少，仍有許多提出申請的弱勢家庭無法受惠，桃園縣政府將在營建署既有的基礎上加碼3000戶，補貼每戶3000元租金，提升市民福利。

    筆者認為，政府有義務照顧弱勢族群，並解決他們居住的問題，只租不售地社會住宅的方向可以提供有需要的民眾以較為低廉的租金承租居住，不失為解決高房價問題的一個方法，但後續如果執行和有效的管理，仍有待觀察！！

    永然聯合法律事務所李永然律師肯定吳縣長的魄力及決心，只有這種作為才能落實《住宅法》，並保障人民的「居住權」；但興建後的管理一定要持續用心，這樣才能確保品質！

老翁欠稅管收後、願繳稅金與罰鍰新台幣千萬元！ 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年7月18日聯合報A10版記者呂開瑞、楊德宜所撰「83歲翁欠稅管收…被關難耐熱 願繳千萬元」報導，83歲黃姓老翁抗繳新台幣2000多萬贈與稅及罰鍰，被拘提管收，7天後耐不住酷熱，老淚縱橫要兒孫替他籌繳新台幣1100萬頭款「贖身」。黃姓老翁民國93年賣掉一筆土地，他將新台幣3700贈與兒女卻未申報，之後被北區國稅局查獲，核課贈與稅及罰鍰共新台幣2100萬元，他堅持抗繳。行政執行署桃園分署追查，黃名下有存款及2筆土地，認為他隱匿財產，將黃拘提到案，但黃不肯分期繳款，桃園分署只好向法院聲請管收。

    筆者呼籲民眾如有「不動產」或「動產」的贈與行為，仍應主動向戶籍所在地的國稅局申報「贈與稅」，未申報、漏報或短報除了罰鍰外，也可能會依《行政執行法》規定管收或依《稅捐稽徵法》遭限制出境處分；建議民眾如要贈與財產，事前先與相關專業人士諮詢節稅方式，如有稅負也依法誠實申報，以避免日後遭致罰鍰或其他處分！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾如欲將財產贈與他人時，一定到要思考到「贈與稅」，為欲免稅或少繳稅，一定要先查詢相關法令進行「節稅」，或請教律師、會計師或地政士，方可免於觸法，而遭補稅及科罰！

開放空間違建遭拆除後，建商遲不改善處理！ 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年7月17日蘋果日報 A14版記者王筱君所撰「公設遭拆 竟掛布封路」報導，豪宅開放空間爭議頻傳，新北市板橋「画世紀」、「國家世紀館」住戶向《蘋果》投訴，指民國102年6月公設遭拆除後住戶只能在斷垣殘壁的泳池和夾層健身房中走動，1年多來未見改善，管委會還以塑膠透明布遮蓋開放空間、阻礙路人通行，如今建商又出售僅存停車位產權，住戶擔心建設公司根本不想處理後續維護工程，有脫產之嫌。
   
    「画世紀」與「國家世紀館」是元利建設機構旗下大馨建設投資興建，針對公設違建部分，大馨建設業務部葉姓副理指，1年多來嘗試透過中華民國都市設計學會，針對開放空間法令部分尋求解套辦法，「目前已有些眉目，但細部資料不便透露」，葉姓副理強調，後續工程復原費會由建設公司支付。新北市消保官周繼雄則表示，開放空間公設遭拆，涉及住戶與建商間的權利義務關係，住戶可要求管委會向建商爭取損害賠償。
  
    目前很多新蓋大樓除了社區之公共設施違建以外，部分社區也有「工業住宅」問題，筆者認為當初政府發放使用執照時，應該嚴加詳查，並於發照後定期檢查或要求業者繳納「保證金」，以免類似案例層出不窮，住戶的權益無法被保護！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣建築物違章或土地違規使用的情形相當普遍，其實台灣一直以來是「立法從嚴，執法從寬」，導致處處違法、違規。若為台灣的法治前途考量，未來應「立法從寬、執法從嚴」，這才是根本之道！

建商蓋銀髮住宅 文@李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月21日經濟日報A5版記者陳美玲「建商搶蓋銀髮宅，攻長照」的報導，包括潤泰新、遠雄、興富發等公司，都將投入銀髮族住宅市場，打造具規模性的老人住宅。

    龍巖集團在新北市三芝買進3.5萬坪土地，未來將打造成具有規模的「銀髮住宅」，但是該地目前為「農地」，需要變更為「商業地」，尚未有明確時間表。潤泰新則是在24年前在新北市淡水打造「潤福新象老人住宅」，是五星級銀髮住宅並引進日本最先進的技術。

    遠雄集團則投入100億元開發「遠雄健康生活園區」，第一期是「趙萬枝紀念醫院」、第二期則是國際醫療園區、第三期推出複合式養生村、第四期為醫療研究中心，因此遠雄第三期複合式養生村將結合遠距照顧、醫療年金保單和退休安養住宅。同樣是建設公司興富發，也將鎖定新北市距離醫院1~2公里的地方2~3000坪土地打造老人住宅，預計1~2年推出，初期將推100戶，每戶總價預估400~600萬元。

    筆者認為，台灣已邁入高齡化社會，將來「銀髮住宅」、「老人照顧」等等需求將會愈來愈多，因此筆者肯定建商做這樣的建設，也呼籲政府不僅應該鼓勵民間興建，更應該由公家規劃更多的銀髮住宅給需要的民眾，才能達成「老有所終、壯有所用、幼有所長、鰥寡孤獨廢疾者皆有所養」之大同世界的理想。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「老人人權」須加以重視，老人最在意的是「醫療」、「居家照顧」，台灣在這方面的需要已逐漸顯現，業者投入絕對是個適當時機。

買房後兩年內契約返還登記免課奢侈稅 文@李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月21日經濟日報A16版記者陳美珍「買房兩年內解約免課奢侈稅」的報導，財政部解釋房屋買賣完成登記之後，如果因故解除契約，買方將房屋回復原狀「返還」給賣方，因為並非「買賣」，故若未滿兩年也不用課徵「特種貨物及勞務稅」。

    不過財政部也解釋，如果賣方重新取回原出售的不動產，就必須重新計算閉鎖期，如果返還後兩年內出售移轉，則必須課徵奢侈稅。

    筆者認為這樣的規定並不合理，因為買賣解除契約回復原狀，賣方找新的對象訂定買賣契約，並不是為了短期買賣套利，也和炒作房產無關，但是奢侈稅並沒有對這樣的情形豁免，並不太合理。

    永然聯合法律事務所李永然認為財政部對於「奢侈稅」過度保守，對民眾並不公平。按「租稅法定主義」的精神，對人民課稅，須從嚴解釋，這樣才符合「稅賦人權」保障的精神！

台灣民眾居住福建平潭滿五年可購買「經濟適用房」及「廉租房」！ 文@李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月18日聯合晚報A16版記者陳言喬「平潭住5年台灣居民能買房」的報導，日前福建平潭管理委員會副主任周青松表示，台灣居民到大陸平潭可以獲得五年多次簽註是目前全大陸最優惠，而且台灣民眾如居住滿五年，可以比照平潭居民購買「經濟適用房」、「廉租房」，並且子女教育上也可以優先入學福州師大附中，平潭也和福建協和醫院合作正在興建醫療大樓，台灣的醫生和建築師，只要拿台灣的執照就可到平潭就業，在「台灣創業園」中只要符合要件的創新人才和企業，可以獲得免費辦公場所和住房、所得補貼，並且民國104年上半年就能全部交屋。

    除此之外，平潭也全新打造「台灣商品免稅市場」，提供台灣居民進駐並享有1至1年3個月的免租期，大學生並可以達到2~3年免租期，平潭居民早年冒生命危險偷渡台灣打工，現在已經有「海峽號」舒舒服服去工作，但平潭1萬戶人口中，資產在1000萬人民幣以上已有1000戶，已無人想來台灣工作。

    中國大陸經濟發展快速，吸引許多台商進駐投資並提供許多優惠，相當吸引人。不過也要提醒欲前往大陸投資的民眾，事先還是要熟悉當地法令，並且做足功課，切勿貿然決定，以免到時因法令不熟悉而血本無歸，反而吃了大虧。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸經濟改革開放已三十餘年，從毫無信心、摸石過河，到現在信心愈來愈足，而台灣卻愈來愈沒信心；其實台灣政府引導台灣經濟發展，必須提出願景，並激勵台灣民心士氣，努力向前行，台灣才不會被中國大陸吸走諸多資源，台灣加油，台灣不能輸！

建商推出不滿意原價買回方案 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月18日工商時報A5版記者蔡惠芳「建商出招不滿意原價買回」的報導，全台灣最大的房地產集團「寶佳機構」在桃園青埔推出的新建案「佳泰世界城」祭出「不滿意保證原價買回」的方案，並且每坪從附近平均開價新台幣23~25萬元下殺到每坪新台幣18.8萬元，吸引每周20幾組的來客。

    寶佳建設主要是認為年底選舉後2015年買氣將恢復，加上機場捷運、桃園outlet也即將開幕，因此有信心桃園房市後市看漲。這也是繼2008年皇翔建設林森北路「皇翔rich」案後，首見的「原價買回」專案。

    淡江大學教授莊孟翰則分析，這種促銷方法是「窮則變、變則通」，他認為房市買氣面臨強弩之末，尤其是在部分賣壓較沉重的區域市場。住展雜誌主編施詢傑則表示，房價是否鬆動看區域而定，寸土寸金的台北市未必，但是供給量較大的區域，就可能會有房價鬆動或明升暗降的現象。

    筆者則認為，現在由於面臨大選前政府打房，買氣不佳，建商紛紛拋出優惠方案，有購屋需求的民眾不妨趁現在開始看房，較能談到較優惠的價格。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為由於目前政府對房市交易干涉甚深，這是不得已的銷售策略，不失為高招；過去皇翔的方式也有奏效！！

不動產景氣衰退，解約及糾紛案例增多！ 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年7月15日蘋果日時報 A5版記者潘姿羽所撰「房市看淡 解約糾紛驟增」報導，房市看空氛圍濃厚，愈來愈多民眾購屋後才後悔想解約，統計北市最新公布的民國103年第二季不動產交易糾紛發現，終止委售或買賣契約比率達百分之十八點八居冠，創下兩年來新高。台北市地政局公布今年第二季不動產交易糾紛，終止委售或買賣契約共九件，佔整體交易糾紛比率達百分之十八點八，和民國102年同期相比增加八點八個百分點，其次是隱瞞重要資訊百分之十四點六，而後才是交屋延遲、服務報酬爭議、漏水各佔百分之八點三。台北市政府地政局表示，實價登錄後，有些賣方認為賣低了，產生爭議，也有買方入住後對屋況不滿意想解約，但終止契約案例以買方提出的比率較高。內政部統計民國103年第1季全台不動產交易糾紛中，終止委售或買賣契約也達35件，佔比百分之八點五，僅次於房屋漏水54件、佔比百分之十三點一。
筆者認為隨著政府不動產稅負提高、中央銀行緊縮銀行房屋貸款成數，勢必會對購屋民眾造成影響，尤其最近被中央銀行管制的區域，已簽立買賣契約的買方或許會因貸款受限而解除契約，未來政府只要每多一道「打房政策」，主張解除契約的民眾，或瑕疵爭議的案例只會更多，從業人員一定要更仔細做委託物件的產權調查，並且誠實告知買賣雙方，藉以避免衍生出更多糾紛！
    永然聯合法律事務所李永然律師認為目前台灣的房地產交易市場已因政府接二連三的「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」、調高地價、限制貸款成數……等措施，而形成急凍的結果。很多行業如代銷、仲介、地政士、建築師、估價師、營造業……等從業人員的工作機會都受影響。現又影響已進行交易買賣雙方的態度，進而使交易爭議增加，這相當不妥，故建議政府的打房政策宜適可而止；政府宜加強落實《住宅法》，才是根本之道！

都市地價漲幅達21年來次高 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月16日工商時報A5版記者于國欽「都市地價漲幅21年次高」的報導，根據內政部於民國103年7月15日所公布的「都市地價指數」，包括六都等所有縣市的都市地價，皆為上升的情形，其中以連江縣、金門縣和新北市最多。

    「都市地價指數」是為了讓民間及政府掌握都市地價市場變化，所根據的是都市土地交易實價，自民國82年開始每年調查兩次。過去用查訪的方式，從101年以來實價登錄後，就用實價登錄取得樣本。

    本次的調查顯示，全國地價漲幅雖低於上期的5.79%，但本次指數4.34%仍是民國82年以來的次高，新北市的部分估計是因為林口、五股、泰山機場捷運即將完工，受到購屋族青睞，中和又有環狀線興建中，同樣也吸引同勤族入住，造成地價上漲。

    高雄因為楠梓、左營、鳳山等地「重劃區」或「區段徵收」開發完竣，帶動新建案陸續推出，交易價格上揚。馬祖則是因為南竿機場飛航效率提高，帶動觀光人潮。內政部地政司副司長王靚琇表示，「繁榮的經濟活動」是地價上漲的最重要原因，台北市即是個最佳例子。

    筆者認為，隨著都市發展、土地開發，都市地區土地漲價是正常合理的現象，只要不是暴漲，不用太過於恐慌擔心，只是不知道政府公布這樣的數據用意何在??是否又想要操作輿論來打房，則不得而知？！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府必須明白房市價格漲，是因土地價格提高，如果不能透過增加土地供給，藉以平抑房市價格，只靠加稅，這只是增加人民的負擔及痛苦感！

北市府「老房子文化運動」讓古蹟再生！ 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年7月13日自由時報 A8版記者游蓓茹所撰「古蹟轉型文創 屋況破爛考驗財力」報導，台北市文化局民國103年5月發起第二梯「老房子文化運動」，替北市文資建物媒合業主，改發展文創產業。針對這些建物，有民眾提出質疑，位於大安區的「錦町日式宿舍群」，其中兩棟木造房屋早已坍塌，簡直像「鬼屋」，土地與建物管理者國有財政部財產署接手十多年卻任由風吹雨淋，如今靠台北市文化局媒合，得標業者得花數千萬才能改造這些「廢墟」，非一般文創業者所能負擔。

    台北市文化局第一梯次老房子文化運動共有二十處歷史建物或古蹟釋出媒合，但最後僅有十三處媒合成功。其中，「三井物產株式會社舊倉庫」及「鐵路局局長宿舍」，就因為所屬機關交通部台灣鐵路管理局疏於管理，三井屋頂破損、內部「爛得一塌糊塗 」、宿舍還有大樹盤踞，即便媒合成功，光單棟的整修費用就上看千萬元台幣，因而讓不少文創業者卻步。文化局文資科視察王秉五表示，這個計畫的原意是要幫北市「消滅廢墟」，宿舍群雖有兩棟倒塌，但可依照前面七棟的規格來丈量、修復。文化局坦言，這類媒合需要「可觀的費用」，並非一般小型文創業者能承擔，但不同業者仍可依房子的區位、屋況及投入成本考量是否投入。

    北市許多精華地段仍有許多廢棄的歷史建物，北市府發起「老房子文化運動」，讓老舊建物轉型為文化創意立意甚佳，但有許多建物早已殘破不堪甚至易生結構安全問題，筆者建議政府對於得標廠商在整修的過程中，一定要在「建物保存」與「結構安全」嚴加控管，避免日後產生公共安全問題。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣在市容方面的整理，政府必須用心，有些老舊房子，已破損不堪，應加以整頓，就以台北市文化局能針對「老房子」結合「文創」，加以整理修復，藉此改善市容，活化資產，這值得肯定；希望其他縣市政府也能效法改進，數年後，台灣的風貌必然能變得更好，且有助於觀光事業的發展！

節能建材建築可以降低用電量 文◎黃興國地士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年7月13日中國時報 A8版記者黃天如、郭玲瑜與實習記者陳俐潔所撰「選對綠房子 用電省9成」報導，國內首座綠建築「台大綠房子」主持人韓選棠教授表示，關鍵不在冷氣，在於建材設計與選用；以這座使用雙層玻璃、雙層牆隔熱，以及內倒窗通風的綠房子為例，它不但冬暖夏涼，用電量更是同坪數住宅的1/10。韓選棠教授表示，綠房子的「祕密」，就是使用「冰棒盒原理」，利用大片搭配斷熱窗框的雙層玻璃，以及雙層牆壁隔熱，同時也隔離噪音；而刻意略向西方裝設的大片玻璃，還可以為房子引進足夠的自然光，白天根本不用開燈，自然可以省去大筆的電費。
    韓選棠教授強調，所謂的「綠建築」，真實的意涵應是「節能建築」，如果買不到現成的綠房子，民眾就應學習聰明投資，讓自家房子搖身一變為「節能屋」，接下來日積月累省下的電費，絕對值回票價。舉例說：住在公寓或大樓的民眾，可在自家內牆貼上5到10公分厚的保麗龍板，再以約1公分的木板或石膏板作修飾，有獨棟房子的民眾，則可在天花板做同樣的事；經費較寬裕者，也可以選擇在房屋外牆貼上隔熱磁磚，就能為房子打造「保溫效應」，讓夏天熱氣跑不進來，冬天也可隔絕冷空氣。
   近年來台灣夏季用電量屢創新高，政府應大力鼓吹「環保建材」或「綠建築」，過去原定取得「銀級綠建築標章」就可有最高10%容積獎勵，目前正在修法的《都市更新條例》有意將該容獎門檻提高至黃金或鑽石級水準；筆者則認為政府應採取多元的方式，鼓勵建商、營造公司或民眾多使用節能減碳建材，來降低資源的浪費。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為節能減碳是人類救地球的應有作為，然而人類在這方面的作為似乎太少、太慢，導致氣候越來越異常。台灣目前環保觀念已有進步，如何將節省的作為與居住生活結合，這是一項重要的挑戰，韓選棠教授的建議甚為可行，且有助於節能減碳，合乎環保，台灣人應趕快參酌採用！