聯合報報導-第1次第1名李廷鈞考取不動產經紀人

2013/03/25
【聯合報╱本報記者沈育如】
李廷鈞是名律師李永然的兒子，從小就喜歡研究房地產與相關法律，希望有一天能開代書事務所。為了實現夢想，他研究所還未畢業，就到父親的法律事務所見習，還一邊工作，一邊準備不動產經紀人考試，花4個月苦讀，去年底順利考取。

李廷鈞中原大學財經法律研究所已修完課，完成論文就可以畢業，於是先到法律事務所工作。李廷鈞說，他從小就對房地產充滿興趣，喜歡閱讀相關書籍、看相關電視節目、蒐集網路資料。大三時，他還趁課餘之暇，跑到工地觀察、研究。

李廷鈞去年8月開始準備，預備去年12月考試，時間只有短短4個月，但備考同時，他還要寫研究所論文，也要在法律事務所當地政士，白天工作，晚上到補習班上課，假日也在念書，忙到心力交瘁，但想到這是逐夢必經之路，也只能咬牙向前衝。

李廷鈞說，為了考試，所有娛樂都暫停；考前一周還將能上網的智慧型手機，換成傳統型手機，讓自己專心準備考試。

李廷鈞說，只準備4個月就去考試，「根本沒念完」，只能硬著頭皮上場，考完對答案，覺得大概會及格，但心裡還是七上八下。

今年2月放榜當天，他還在法律事務所上班，從網路看到榜單大吃一驚，沒想到不但考取，還是榜首，「從小到大都沒考第一名，沒想到第一次拿到第一名，竟然是考公職」。

李廷鈞考取不動產經紀人

李永然律師率吳任偉律師、李廷鈞地政士出席「兩岸和平發展法學論壇」

李永然律師 長期關注兩岸議題，重視台商及其家屬在大陸的各項權益，此次受邀出席「第四屆兩岸和平發展法學論壇」，李律師率領永然聯合法律事務所之吳任偉律師及兒子李 廷鈞地政士一同前往，並發表「推進兩岸關係和平發展的法治思維──從正當法律程序及人身自由的制度性保障談起」論文，與兩岸專家學者互相討論切磋。

「兩岸和平發展法學論壇」為兩岸重要的法學盛事

　 　由中國法學會海峽兩岸關係法學研究會主辦的「兩岸和平發展法學論壇」，可謂是目前海峽兩岸最重要的法學盛事及高層級的交流平臺。今年（2015年）由江 蘇省法學會及南京大學法學院協辦的第四屆「兩岸和平發展法學論壇」於8月5日、6日兩天，在中國大陸南京市(江蘇南京鐘山賓館，江蘇省會議中心）舉辦，今 年論壇主題為：【法治思維與兩岸關係和平發展】。

　　永然聯合法律事務所所長李永然律師長年關注兩岸議題，從第一屆「兩岸和平發展法學論 壇」開始迄今，均以重要嘉賓身分受邀前往。本次論壇，李永然律師也以中華仲裁協會常務理事身分受邀，並率領永然聯合法律事務所高雄所吳任偉主任律師及永然 地政士事務所李廷鈞地政士一同前往參與盛事。

　　為期兩日的「第四屆兩岸和平發展法學論壇」，內容探討包括了：兩岸關係與法治思維、兩岸 司法合作與權益保障、兩岸投資法律保障、兩岸司法合作與制度比較、兩岸經貿合作與法律保障、兩岸法律服務與權益保障等議題，兩岸專家學者藉由溝通討論，表 達各自的意見，希望研討的結論可以提供未來兩岸在司法、經貿等範疇內的交流有所幫助。

李永然律師發表論文，獲全場認同與肯定

　 　每一屆「兩岸和平發展法學論壇」，李永然律師均會發表論文，經由台灣成功的法制規範與文化，希冀能藉由這個交流平台，促進兩岸的交流與對話，尤其是在台 商人身安全與財產權的保護機制上。在本次「第四屆兩岸和平發展法學論壇」上，李永然律師所發表的論文主題為：「推進兩岸關係和平發展的法治思維──從正當 法律程序及人身自由的制度性保障談起」，內容提及中國大陸為防止涉案的外國人或者中國公民因其借出境之機逃避司法機關追究法律責任而採取限制出境的「邊控 措施（邊控）」制度，對於「人身自由」之基本人權所造成的侵害，並建議中國大陸可參考台灣在「正當法律程序」原則之理論發展與關立法機制，以健全「人權保 障」的體系正義。李永然律師當天的論文發表相當受重視，不但內容豐富，更獲得全場兩岸與會人士的一致認同與肯定！

首次學習之旅，李廷鈞地政士獲益良多

　 　首次以「第四屆兩岸法學交流研討班學員」身分出席的永然地政士事務所李永然之子李廷鈞地政士表示，因為工作的關係，平常很少有機會出國，偶爾得知有《兩 岸和平發展法學論壇》的活動，將於大陸南京市舉辦，結束之後又可繼續前往北京市參加交流研討班，希望能藉此機會增廣見聞，並了解兩岸於法律事務上的交流， 就興沖沖的報名了。在參與完兩日的「第四屆兩岸和平發展法學論壇」後，李廷鈞認為：「兩岸和平發展法學論壇」與會的學者來自海峽兩岸，雖然都是針對各方面 的法學議題為討論，不過很明顯的可以發現兩岸學者觀點的不同，中國大陸這邊不斷強調司法改革的成效和兩岸和平發展，而台灣這邊則是強調依法行政、民主和人 權的保障，可以理解兩岸法律學者對於「民主」和「法治」的見解有相當大的不同。

　　在結束兩日的「兩岸和平發展法學論壇」後，李永然律師 與吳任偉律師、李廷鈞地政士也分別參觀了當地的名勝古蹟，包括：南京大屠殺紀念館、南京總統府、中山陵、夫子廟、瘦西湖、秦淮河……等地，李永然與兒子李 廷鈞走訪各地，他認為「南京大屠殺博物館」，是一個氣氛凝重的景點，當年日本人侵華行動，佔領南京城之後，屠殺三十萬人，這是相當不人道且泯滅人性的，然 而這個紀念館的意義也是在於提醒人類戰爭的殘酷，人類不能忘記歷史的教訓，更不該互相殘殺。而在南京最喜歡的景點莫過於秦淮河，秦淮河是南京城內相當有歷 史的一條河，無論是白天還是晚上都可以搭船遊河，船上也會導覽當地的一些歷史故事，彷彿進入了時光隧道，體驗古人遊河的雅興。

　　而在南 京讓李廷鈞印象深刻的還有參觀「江蘇人民檢察院」，中國大陸的司法制度與台灣不同，檢察官在中國大陸除了擔任公訴的角色之外，也負責監督法院和行政機關， 並且有監督法官審判活動合法性的職能。「江蘇人民檢察院」裡面並沒有太多嚴肅或是凝重的氣氛，取而代之的卻是明亮親民的環境、便民有親和力的服務櫃台，帶 大家參觀的檢察官解釋，這是要讓來這邊檢舉的民眾可以沒有壓力，並再度宣示司法改革和反腐敗的決心。

　　結束南京的行程，李廷鈞地政士轉 往北京，繼續「兩岸法學交流研討班」的行程，除了參加「大陸勞動法的發展與變革」、「大陸金融法的發展與變革」、「大陸法制改革」……等幾場講座，了解中 國大陸目前法制改革的現況外，參訪清華大學的行程格外令其印象深刻，清華大學是北京相當著名的大學，李廷鈞說：「在北京大學副校長吳志攀老師的演講中，深 深了解到，中國大陸的青年創業的風氣很盛行，而透過網路創業的模式也造就不少新一代的企業，相較於台灣近年來年輕人對於社會茫然沒有目標，中國大陸的年輕 人好像更有理念和想法投入創業。」

　　其他參觀行程如：遊覽頤和園、故官、天安門、鳥巢、水立方、萬里長城……等，都讓李永然與兒子李廷 鈞留下美好的回憶，但他也表示，北京和南京不同，充滿了政治味，尤其是這次到北京時反法西斯軍演正要舉行，各處安排了不少的安檢崗哨，因應演習的預演，時 常在晚間十點過後就開始封路，關閉地鐵站等等措施，都造成很多不便利，不過當地民眾似乎已經習以為常。

兩岸人民思考大不同，願為溝通彼此而努力

　 　李廷鈞地政士認為，現今海峽兩岸雖已互動頻繁，但存在的歧見仍然不少，如何透過更多交流的管道，增進相互了解，尊重彼此差異，仍需靠許多專家學者、有志 之士努力，「兩岸和平發展法學論壇」的舉行，正是為此目的而存在，經過十四天的學習之旅，他也希望將來能藉由自身學習所得，為兩岸的溝通、互信盡一己之 力。

（本文刊於幸運雜誌104年10月號NO.65）

專業．積極．創造最高的地政服務品質──永然地政士事務所以專業為您服務(刊於幸運雜誌103年12月號)

（本文刊於《幸運雜誌》103年12月號）

專業．積極．創造最高的地政服務品質──永然地政士事務所以專業為您服務
文◎張則君

　　李永然律師在其30餘年的律師生涯，所接觸過的法律案件甚多，其中涉及不動產登記、信託、繼承、贈與、稅務……等相關案件，都與代書業務息息相關，於是李律師思考是否能在提供專業的法律服務之餘，也可以一條龍的方式，給予客戶專業的代書服務，顧及他們的權益，協助在整個法律案件中有更圓滿順利的結果。適逢民國70年台灣不動產市場起飛，與不動產有關的案件愈來愈多，於是在民國76年間成立了「永然代書事務所」，隨著法令的修改，民國86年「代書」納入證照制度，須有執照才能執業；民國90年10月《地政士法》通過後，遂更名為「永然地政士事務所」。
　　永然地政士事務所，除了處理客戶的各項地政業務外，也協助永然關係企業中法律事務所、永然文化、永然法律研究中心各項業務，積極的參與社會公益活動，是一個全方位發展的地政士事務所。
專業知識充足，服務項目廣泛
　　地政法律問題相當繁瑣廣泛，不是一般人可以輕易了解，永然地政士事務所結合永然聯合法律事務所，不僅可以提供專業的法律意見，也能提供地政的實質服務，永然法律地政士的業務範圍包括：
一、不動產所有權產權登記：不動產保存登記、買賣、繼承、贈與、抵押權設定、土地分割、交換、判決和解、調解等所有權移轉登記。
　　二、遺產稅、贈與稅節稅規劃：以專業的服務，精算當事人各項節稅空間，依相關法令的節稅方式，為當事人事先規劃，達到節稅的目的。
　　三、遺產繼承各項事務處理：確保繼承人本身的權益，當債務大於遺產，或情形不明時，協助辦理拋棄繼承或限定繼承之聲請；避免將來繼承人於遺產分配時產生糾紛，可見證擬定遺囑、代筆遺囑、信託方式做為遺產規劃。
　　四、共有土地財產分割：依照現有法令規定，協助以多數決方式，成功完成整筆土地之處分，達到土地有效利用。
　　五、不動產測量事項：土地鑑界、分割、合併、建物第一次測量……等各項測量事項。
　　六、不動產信託規劃及執行：透過信託規劃，保障自身老年生活無虞、保障未成年子女權益，亦可妥善安排與運用以達到節稅的目的，並保障受益人之權益。
　　七、產權調查：面臨不動產交易及債務糾紛時，可協助調查登記簿謄本了解土地建物登記情形，以保障產權的安全。
優秀團隊，提供優質服務
　　永然地政士事務所目前由黃淑嬪地政士、黃文賢顧問、李廷鈞地政士及黃興國地政士……等人為客戶提供專業的地政法律服務，專業的地政知識加上認真的服務態度，使得接觸過的客戶無不豎起大姆指，說一聲「讚」！
　　李廷鈞地政士原就讀台大政治系，並非地政科系出身，而是在中原大學財經法律研究所就讀時，選修一些《土地法》、《不動產估價》與《土地登記規則》的課，加上平時多接觸一些不動產相關新聞，於是對地政這方面產生了興趣，於是參加了國家考試，以全國第1的成績考取不動產經紀人，全國排名11考取地政士的資格，開始進入地政士這個行業。雖然有這麼優秀的成績，李廷鈞地政士還是會利用時間做專業進修，除了「地政士公會」規定進修的課程外，也參與許多「永然法律研究中心」的地政實務課程，閒暇之餘還會閱讀許多與房地產有關的書籍，李廷鈞地政士說：「這幾年有關不動產的法律修改幅度很大，像奢侈稅、實價登錄、房地合一……等，我覺得身為地政的專業人士，一定要不斷的充實自己，吸收多方的知識，除了閱讀相關圖書、花時間去研究相關的案例是必須的，這樣在處理客戶類似問題時，才能第一時間幫他們解決，而我會將一些閱讀的心得或對時事的看法分享在自己的部落格和臉書粉絲團，希望能和大家一同討論交流。」從他年輕的臉上，閃爍著好學進取的神態。
　　黃興國地政士過去曾在房仲業的地政士事務所服務過，處理的大都是不動產簽約、過戶移轉、贈與登記、抵押權設定或塗銷等業務，黃興國地政士表示：「進入永然地政士事務所後，我所接觸的業務更加多元，案件也更加複雜、更具挑戰性，在面對問題或困難時，更需要主動翻閱法條、尋求解決的方式，以便完成我的工作。」閱讀相關書籍及實務課程進修，也是黃興國地政士補充地政技能的方法。
　　兩位優秀的地政士，加上在永然地政士事務所服務近30年，辦理地政事務經驗豐富的黃文賢顧問，搭配成了永然地政士事務所最佳的工作夥伴。
圓融處事，贏取客戶信任
　　在永然地政士事務所任職近30年的黃文賢顧問，一路從代書事務所服務至今，講到這段時光的心路歷程，印象最深的竟然是「人」！黃顧問說：「接觸地政事務近30年，法律的規定都是固定的，但人卻會依據法令的邊緣和矛盾點去做改變，因此，我們必須清楚知道當事人的想法後，去做突破、做溝通，分析利弊得失讓雙方當事人了解，達成共識之後，才能圓滿完成。我曾經處理過一個買賣不動產的案件，雙方即將完成交屋，卻因為一些瑣碎小事而差點前功盡棄，有時候雙方爭的不是金錢，而是一口氣的面子問題，最後由我為雙方進行溝通，也順利的完成了這個案子。這也是說代書除了本身專業的地政知識外，圓融的處事態度和服務熱忱也是非常重要，畢竟只要通過國家考試取得地政士資格的人都可以執業，但是好的服務精神才能獲得客戶的信任。」
　　而擔任地政士兩年多的李廷鈞則認為，地政業務多在替客戶處理不動產相關事務，但不動產的價值很高，尤其一些稅務的問題，稍一不慎就可能造客戶極大的損失，因此「細心」是非常重要的；除此之外，「溝通的技巧」也很重要，像是繼承的案件，除了與繼承人之間的互動，和國稅局、地政事務所、銀行之間的溝通，也很重要，才能順利圓滿達成客戶交辦的事務。
未來願景，打造最高品質的地政服務
　　在兩位年輕優秀的地政士加入後，永然地政士事務所更顯得朝氣蓬勃，充分的專業知識加上積極的服務態度，使得永然地政士事務所獲得不少客戶的青睞，也建立良好的口碑，問到未來的願景，黃文賢顧問說：「很多人都知道永然聯合法律事務所是一間優秀的法律事務所，但仍有些人不知永然關係企業裡還有一間地政士事務所，所以未來我們希望可以繼續結合永然聯合法律事務所，一方面提供法律見解，另一方面可以協助辦理登記，讓委託的顧客能事半功倍，不只獲得最高品質的法律服務，也有最高品質的地政服務！」李廷鈞地政士則表示：「希望未來可以辦理一些更複雜、更專業的案件，像祭祀公業、地籍清理、都市更新……等相關地政事務，朝更專業化、精緻化發展。」
　　除此之外，目前李廷鈞地政士與黃興國地政士也有在台北科技大學「建築不動產法律專題」課程擔任李永然律師的助教，分享地政專業知識，未來則希望能藉由一些法律講座、出版品發行或透過網路部落格、粉絲團，讓更多人了解不動產相關法律與實務。
　　相信在這幾位優秀的地政專業人士努力之下，永然地政士事務所一定能創造出一個與眾不同的地政士事務所，打造一個提供「最高品質地政服務」的園地！

A級列管山坡宅共九處，須立即改善！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年8月28日自由時報A7版記者徐義平「A級列管山坡宅，9處須立即改善」的報導，內政部營建署發布最新山坡地住宅檢測結果，全台灣共有509處遭到列管，並分為A、B、C三級列管，其中被列為A級的社區共有九個。

    內政部而山坡地列管評分的標準主要分為監測系統、邊坡穩定性、擋土牆、排水等項目評分，其中被評為A級的社區分別位於桃園縣、苗栗縣各三個、台中市兩個、新北市一個。

    營建署表示，被評定為A級社區者，各地方縣市政府應即刻通知社區管委會及建築物所有權人委託專業技師或團體深入鑑定，並限期完成改善監測，如未於限期改善，將可開罰新台幣六至三十萬元，並停止使用。

    營建署也表示，今年三個縣市遭列管的山坡地過百件，都集中在北部，分別為新北市109件、台北市106件、基隆市100件，其中新北市主要集中汐止、新店、三峽、淡水；台北市則以文山、北投較多。

    筆者認為，山坡地住宅雖然可以享受居高臨下的美景，但是民眾如果考慮這種住宅，必須注意是否已因地質不穩定而遭到列管，否則將來發生土石流，將會對自己的生命安全和財產造成威脅，此不可不慎！！

     永然聯合法律事務所李永然律師認為購屋消費者一定注意「居住安全」，位於山坡地的房子一定要注意是否有遭「列管」的情形及水土保持。俗云：「多一分謹慎，多一份安全」，住房安全也是如此！

投資人轉往日本、馬來西亞不動產投資 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年9月1日蘋果日報A13版記者洪安怡「炒房轉往海外，日本大馬夯」、「跨國投資房屋，最忌動盪國家」的報導，台灣的打房政策已迫使國內投資人紛紛轉向海外，代理銷售海外不動產的業者指出，民國103年海外市場較民國102年同期大增5~6成，其中又以日本、馬來西亞最受青睞。

    日本離台灣近、法治成熟，而房屋自有率又只有「5成」，東京的收租報酬率達到5%以上，租賃狀況穩健。

    至於馬來西亞的部分，因為在東協10國中，政經局勢相對穩定，經濟表現也亮眼，讓資金躺在台灣的銀行賺微薄利息，不如購買海外房產收取租金。

    筆者認為，海外投資不動產雖然夯，但是因為國人對於國外法令相對不熟悉等因素，一定要事先做好研究，並且找合法的業者。對於相關法令有不懂的地方，應該請教當地有信譽的業者或專業人士，才能保障自己的合法權益。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為任何投資，不是一切只聽信別人的說法，而一定要自己下功夫研究或委辦真正專家協助，這樣才能保障權益。尤其是海外投資，更要注意安全保障，合法性、政治風險…等，這樣才不會血本無歸！

台北市北投丹鳳山建案遭北市政府勒令停工 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年8月28日自由時報AA1版記者吳亮儀「丹鳳山禿頭，建案停工罰六萬」、中國時報B2版記者張潼「丹鳳山頭像一張破碎的臉」等報導，台北市北投丹鳳山豪宅開發案日前因為整地工程導致整片樹林遭砍伐，台北市政府勒令建案停工，並且指示須等待水土保持改善後才准復工，「北投丹鳳山自救會」則在臉書公布之前拍攝的空拍圖，顯示整片山丘已經變成一片黃土坡地，居民擔心將來會有土石流。

    而當地居民說，民宅和丹鳳山上的建地僅隔一條馬路，建商沒有做好水土保持，任由植被流失，萬一暴雨侵襲則後果不堪設想。而丹鳳山自救會也指出，該建案基地除了是「順向坡」之外，平均坡度達32.09度，明顯不適合開發。

    台北市大地處長黃立遠則表示，該建案目前仍停工中，建商沒有做好加設帆布等水土保持措施，主管機關已經依照《水土保持法》開罰新台幣六萬。建管處也已經依據《建築法》勒令停工，要求業者做好相關措施，確保公共安全並解除民眾疑慮之後，才會復工。

    筆者認為，臺北盆地四面環山，在都市開發之下許多住宅往山上蓋，然而「山坡地住宅」一定要做好水土保持，政府在核發建照的時候，也一定要小心把關，否則到時候發生土石流，後果將會不堪設想。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「土地開發」一定要兼顧「環境保護」，政府在核准建造執照、使用執照，一定要遵守《環境影響評估法》、《水土保持法》、《山坡地保育利用條例》、《建築法》的規定去審查，這樣既能維護環境，且能保障居民的身家性命！

財政部針對抵稅公設地擬修法解套 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年8月30日工商時報A4版記者林淑慧「財政抵稅實物，擬全數變現」的報導，財政部預計在民國103年下半年將鎖定高價值的抵繳股票、土地及其他資產，陸續釋出市面上變現，預估總上值上看新台幣1200億元，若能全部變現可為國庫增裕稅收。至於公設保留地的部分，仍需要財政部與內政部修改容積移轉辦法才能解套。

    依據《遺產及贈與稅法》允許納稅人可以遺產或贈與總額裡的「實物」抵充現金來抵稅，但納稅人抵稅實物千奇百怪，導致國庫收進一堆徒具帳面價值卻變賣不掉的財產。

    至於土地的部分，「公共設施保留地」囿於法令無法標售，如國有土地撥用給地方，地方還要支付土地價值八成以有償撥用，導致流通性低。財政部國產署莊翠雲署長表示，財政部已經和內政部協商，將來可望修改「容積移轉辦法」，讓國有公設保留地可以無償撥用給地方，並且換取「建築容積」後，再移轉至各縣市的國有建地上，這樣一來納稅義務人拿來抵繳遺產贈與稅的公設保留地，就可以順利撥用給地方政府，財政部國產署則可以獲得容積作為對價。

    筆者認為，財政部的作法，的確是可行的，不但可以充實國庫，也可以協助地方政府取得公設保留地，是創造納稅義務人、財政部和地方政府三贏的政策，值得推動！！

抵繳遺產稅或贈與稅實物管理要點

一、為管理抵繳遺產稅或贈與稅之實物（以下簡稱抵稅實物），並加強有關機關間之聯繫，特訂定本要點。

二、稽徵機關核准抵稅之案件，應將轉帳通知書送國有財產局所屬各辦事處、分處（以下簡稱辦事處、分處），其轉帳通知書「奉准抵繳實物名稱」欄內，載明下列事項：
(一)抵稅實物名稱及抵繳金額。抵稅實物屬不動產者，並應填明其標示、面積、抵稅權利範圍；屬有價證券之股票者，並應填明股票名稱、股數、張數及每張股票編號、股數、每股抵繳單價。
(二)國、直轄市、市、鄉（鎮、市）應分給之成數。
(三)抵稅實物本身應納未納之其他稅費及其處理方式。
(四)抵稅實物之價額超過應納稅額者，超額部分之處理方式。
１、依遺產及贈與稅法施行細則第四十八條規定於處分後比例退還價款。
２、同意捐贈國庫。
３、自抵稅實物分割。
４、分別共有。
前項第一款抵稅實物屬不動產時，稽徵機關應另檢附土地使用分區及出租證明文件。第四款第３目以分割方式處理者，應由稽徵機關與納稅義務人協調分割之位置，並由納稅義務人辦妥分割登記。

三、抵稅實物為不動產物權時，在辦理登記前，應由稽徵機關切實依遺產及贈與稅法施行細則第四十九條規定，審查納稅義務人檢附之有關文件，經審查無誤得送交納稅義務人或其代理人洽辦事處、分處用印及依土地登記規則註明「免繕發權利書狀」後送地政機關申辦繼承及權利移轉登記。
登記案件駁回時，地政機關應將抵繳之有關文件全部檢還納稅義務人或其代理人。
辦事處、分處於接獲納稅義務人或其代理人檢送登記國有之登記謄本或前項駁回通知書後，通知稽徵機關。
本點之不動產物權登記作業流程詳如附表一。

四、不動產屬公共設施保留地者，前點第四項流程中凡需洽辦事處、分處者，均應比照洽其他公有土地管理機關；辦事處、分處應辦理之事項，其他公有土地管理機關得比照辦理。

五、抵稅實物為股票股份、股東出資額時，辦事處、分處應憑稽徵機關核准抵繳之證明文件辦理過戶手續，並於完成後通知稽徵機關。
前項過戶如需繳證券交易稅，應由納稅義務人繳納。

六、稽徵機關核准抵稅之實物，除依相關規定辦理國有登記或過戶手續，應依下列規定將抵稅實物點交辦事處、分處接管：
(一)其屬動產者，列冊、附相關證明文件、清點移交。
(二)其屬房屋者，實地點交。
(三)其屬土地者，於辦竣國有登記，由辦事處、分處通知稽徵機關後視為完成接管。
(四)其屬權利者，附相關證明文件，清點移交。
前項第三款屬公共設施保留者，其他公有土地管理機關得比照辦理。

七、抵稅實物於辦竣國有登記後，其保管、使用、收益及處分，應由辦事處、分處依國有財產法及有關規定辦理。其有下列情形者並依下列規定：
(一)抵稅實物為房地者，於處分前得辦理出租或委託經營。
(二)抵稅實物為動產者，應由辦事處、分處或委託適當機構公開標售之。
(三)抵稅實物為上市、上櫃之有價證券，應由辦事處、分處委託適當機構出售；其為未上市、未上櫃之有價證券，應由辦事處、分處或委託適當機構公開標售之。其為政府公債者，按期兌領本息。
(四)抵稅實物為權利者，其處分應報經財政部核定。
(五)抵稅實物為債權者，稽徵機關移交辦事處、分處接管時，應提供債務人最近一年居住處所及戶籍資料，由辦事處、分處於清償期屆至時，向債務人求償。無法求償時，通知稽徵機關。
前項抵稅實物處分價格之核計依下列規定辦理：
(一)不動產：依國有財產法第五十八條及「國有財產計價方式」相關規定辦理。
(二)動產：依國有財產法第五十八條及「國有財產計價方式」相關規定辦理。
(三)有價證券：
１、上市、上櫃之有價證券：依證券交易法相關規定辦理。
２、未上市、未上櫃之有價證券：以稽徵機關原核定抵稅額為標售底價，如無法標脫，得降價二成列標，如仍無法標脫，再按第二次標售底價降二成列標，如仍未能標脫時，移還原稽徵機關進行資產重估。
３、其餘有價證券：由財政部核定之。
(四)權利：按核定抵繳金額計算。其奉准公開標售，經列標未能標脫者，得逕行按照原底價減一成計算，再行列標，其仍無法標脫者，得續減價列標。

八、抵稅不動產為公共設施保留地者，屬國有應有部分，於辦竣國有登記，辦事處、分處辦理接管後，應即通知土地所在之直轄市、縣（市）政府妥為管理維護，防杜被占用、棄置廢棄物等情事發生。其須辦理出租、租賃管理、委託經營或涉訟者，依下列方式辦理：
(一)國有應有部分為百分之二十者，國有部分委由應有部分較大之管理機關辦理。有關管理費、訴訟費，由各機關依應有部分比例分攤。
(二)國有應有部分為百分之五十，土地位於共有之直轄市轄內者，國有部分委由該直轄市政府辦理；土地非位於該共有之直轄市轄內者，該直轄市應有部分，委由辦事處、分處辦理。有關費用，除涉訟所需訴訟費，由各機關依應有部分比例分攤外，所需管理費，互不支給。
前項規定，其他公有土地管理機關得比照辦理。

九、抵稅土地於完成國有登記後，經地政機關辦理重測、重劃或面積更正致面積變動，應依變動後之面積處分。
抵稅土地與非抵稅之國有非公用土地經辦理合併、重測合併或重劃後，其各筆錄土地面積應依下列方式辦理產籍異動登錄作業：
(一)合併、重測合併：
應按不同財產來源之各筆錄土地價值占全部土地價值之比例計算其面積，分算各筆錄土地面積，其計算公式如附表二。
(二)重劃：
應就重劃前財產來源不同之各筆土地，洽主辦重劃單位計算重劃後分配面積。

十、抵稅土地於完成國有登記後，經辦理重劃，以參與分配土地為原則。依法抵充為共同負擔之公共設施用地，應由辦事處、分處通知稽徵機關註銷待納庫款結案；經指配為其他公共設施用地者，仍應由用地機關依法辦理有償撥用。

十一、抵稅實物為原經出租之不動產，辦事處、分處或受託代管機關於接管後，應即依原租賃關係換約續租。於原租賃期間屆滿時，再依一般國有財產規定辦理。

十二、抵稅實物之收益，扣除各項稅捐、規費及管理費用，餘額由國有財產局於每年三月及九月，撥交稽徵機關依規定成數分解各該級政府之公庫。
抵稅實物處分之價款，扣除各項稅捐、規費、管理費用及因處分該抵稅實物實際支付之作業費用後，由國有財產局將賸餘價款於每年三月及九月，撥交稽徵機關依規定成數分解各該級政府之公庫。
　

建商蓋大樓損鄰，住戶質疑北市府竟發使用執照！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年8月29日聯合報B1版記者高宛瑜、林志函「蓋大樓疑損鄰，『市府竟發使照』」的報導、自由時報A20版記者記者蔡亞樺、吳亮儀「屋斜鋼筋裸露，住戶控建商損鄰」的報導，台北市吳興街284巷多戶住戶，因為隔壁蓋大樓導致房子受損，雖然曾與建商協調，住戶質疑協調未完成台北市政府竟然就核發使用執照給建商，導致住戶求助無門。

    而台北市議員許淑華表示，多次與基泰及其營造商華林營造協調做房屋安全與損害鑑定，而協調尚未完成，台北市政府就核發使用執照給建商，質疑違法核發使用執照。

    台北市政府建管處科長魏國忠則表示，依據《建築法》第70條規定，建商完工與市府會勘均符合程序，因此核發使用執照。損鄰的部分，在建商最後一層屋頂前，必須向市政府陳情，市府會介入協調處理，但本案住戶在整棟樓蓋好才陳情，時間太晚，將來必須要透過司法途徑釐清責任。

    筆者認為，如果自己房屋附近工地發生損鄰的現象，一定要儘早向市政府陳情，並且協調處理，如果該損鄰確定是工地施工造成時，建商就必須積極面對處理。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商施工，如過失致損鄰時，即對受損戶須負損害賠償責任；此屬於「侵權行為」，被害人可以依法請求損害賠償，如果如無達成「和解」，則必須透過「訴訟」，方能解決！此一損害賠償請求權的「消滅時效」為「2年」(《民法》第197條)，受害戶也須注意！

台北市市長候選人連勝文提政見，要遷第一殯儀館 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年8月29日中國時報A1版記者陳芃、張立勳「一殯要變身，青年小帝寶」、聯合報A4版記者陳惠惠、吳家宇、林志函「連勝文：遷一殯建公營住宅」的報導，台北市市長選舉開打，「居住正義」成了選戰議題，國民黨市長參選人連勝文提出遷移第一殯儀館至南港山豬窟掩埋場附近空地，並在第一殯現址蓋「公營住宅」的想法，引起熱烈討論。

    連勝文規劃公營住宅採「混居」依適當比例讓青年、獨居老人、中高齡弱勢家戶入住，父母住五百公尺內符合資格者優先入住。而連勝文提議把台北市精華地段占地2公頃的第一殯儀館遷至南港山豬窟掩埋場，並在原址興建「公營住宅」。

    對此，台北市民政局長黃錦茹則表示，目前二殯在進行都市計畫通盤檢討，長程目標會把「一殯」併入「二殯」，遷移第一殯儀館已經是既定政策。附近居民對於遷建也是樂觀其成，行政里代理里長賴益才表示，部分住家距離一殯不到8公尺，飽受誦經聲、紙錢味道困擾，希望殯儀館快遷走。

    無黨籍參選人柯文哲則表示，不曉得誰會想去住那裏？大家聽聽就好，連勝文的主張完全忽略民眾心理與民間宗教習俗，只會讓公營住宅政策更難推動。柯文哲主張可以向銀行借貸新台幣一千億元，以台北市198公頃國有非公用土地興建五萬戶只租不賣公營住宅，月租金每坪約新台幣五百元。

    筆者認為台北市房價高漲，若能將第一殯儀館遷走，原址蓋社會住宅，因為在市中心、交通便利，其實應該還是會有人願意入住，可以稍稍舒緩台北市的居住問題，對鄰近的住戶也是比較好的。若是擔心有風水上問題，建議可以請法師來超渡，把土地淨化一下，應該就比較沒有疑慮。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為我國已自民國101年12月施行《住宅法》，政府應努力宣導該法令，並趕緊建造「社會住宅」，連勝文能思考此一問題，代表他心中已有「社會住宅」的想法！台灣社會應努力落實人民之「居住權」的保護，這才符合聯合國《經濟社會文化權利公約》的精神！

台北市萬華都更同仁院分回近百戶 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月31日蘋果日報A14版記者王筱君「萬華都更1坪衝破百萬」、工商時報A2版記者蔡惠芳「萬華同仁院都更每坪衝百萬」、中國時報AA1版記者陳宥臻「萬華千坪都更清朝同仁院分回近百戶」的報導，台北市萬華區最近由全坤建設推出第一筆近年最大的都更案「全坤威峰」，其中光是大地主「同仁醫院」預計即可分得近百戶。

    該案位於台北市萬華區貴陽街，基地共1431坪，規劃25~63坪共367戶住家與15戶店面，地上19層地下3層，開價每坪新台幣90~95萬元，是台北市萬華區開價最高的指標案。

    建商全坤建設公司表示，土地六成是「同仁院」所有，從清朝持有至今，專門幫忙大陸來台窮苦人家提供土地或房子安置，而其上的建物逾八成都屬於「違章」，全坤建設居中協調，以一坪土地換五坪建坪的概念，創造地主、地上物所有權人和建商三贏，終於整合成功，拆除130多戶老舊住宅，展開都更。

    全坤建設表示，其中曾經有老奶奶不願意60多年的回憶就此消失，於是堅持尊重歷史並誠心為原住戶量身訂做的精神，為這家人拍攝所有房間和紀念品整理為紀念冊，並製作DVD，終於讓婦人歡喜參加都更，靠的就是和住戶「搏感情」。

    「全坤建設」總經理廖學新表示，公司也已經著手「萬華祖師廟」後方300多坪的第二筆都更案以及貴陽街2期第三筆都更案。反觀以購地推案腳步快速出名的興富發建設，則已經決定放棄都更市場，南港路一段基地共2788坪的都更案，現在已經進入權利分屋階段，副總廖昭雄認為實在不好做只能當成慈善事業，日後也不再增加都更案。

    筆者認為，台北市萬華區普遍房屋屋齡都很高，而且部分地區巷弄狹小、景觀混亂，只有透過都市更新的程序，才能讓市容更加美麗，但面對不願搬的居民，建商應該更有誠意溝通，並發揮同理心，盡量協調出大家都能接受的結果，才能創造雙贏！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「都市更新」是台北都市發展不得不走的一段路，事務所近來辦了幾場演講，都是高朋滿座，足見台北市民引領企盼。台北市政府對於都更不能因「文林苑」案而因噎廢食，反而，應加大力度，提醒公權力及效率，推動都更，讓台北市的市容提升成「國際級」的風貌！

處分債權有所得時，應依法申報所得稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所李廷鈞地政士

    根據民國103年7月29日工商時報A16版記者張國仁「處分法拍屋未報稅，補罰628萬」的報導，台北市某民眾向資產管理公司購入債權，並以債權抵繳方式取得抵押物，卻未依規定申報綜合所得稅，遭到國稅局裁罰，並經最高行政法院判決敗訴確定。

    該民眾是於民國96年10月間以新台幣1810萬元向兆豐公司購入債權，並之後在98年9月間以新台幣3100萬元成買，並以債務人抵押債權抵繳該拍賣價金。該民眾雖主張曾在強制行程序中，與第三人預先簽訂「不動產買賣契約」，並約定以新台幣1850萬元購買，但是直到99年10月間該契約並未完成。

    因此法院及認定，其以處分以新台幣1810萬元購入的債權換取價值新台幣3100萬的抵押物所有權，自然屬於「財產交易所得」，應依法申報繳納當年度所得稅。因此依照財政部96年7月16日函釋的規定，以「拍定價額」為該民眾處分債權收入，減除購入成本及相關費用合計課稅，因此予以補稅並依法處以罰鍰。

    筆者雖沒有看到判決，但依照記者的文意，和標題似乎不太符合，該民眾應該是「處分債權」未申報，而非「處分法拍屋」未申報，遭到國稅局要求補罰稅。也提醒民眾若是這種情形，將被國稅局認定為「財產交易所得」，必須要依法申報所得稅，以免遭補罰稅！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來國稅局對於人民「所得」的規定，愈來愈廣泛，民眾在處分資產有所得時，務必注意其究竟屬於《所得稅法》所規定的何種得稅，並依法申報，這樣才不會招來法律上的麻煩！

地上權豪宅每坪上看120萬 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年7月30日中國時報AA2版記者陳宥臻「二地上權豪宅，每坪上看120萬」的報導，台北市103年第4季將有2大地上權豪宅公開，預計每坪單價新台幣120~150萬元。

    這次推出的地上權住宅分別由嘉泥建設推出「嘉新金華薈」和日勝生的「仁愛本真」，嘉泥建設副總王立心表示，台北市的素地比較難找，預估會有愈來愈多地上權的住宅出爐，而這次推出是102年底以新台幣7.68億元標得的杭州南路二段與金華街口348坪土地，預計選舉結束後推出70年地上權住宅，總銷約15億元，坪數規劃16~38坪，共49戶。

    同樣位於大安區，市場預估日勝生「仁愛本真」地上權住宅，每坪可能突破新台幣150萬元，日勝生表示也要看選舉後市場接受度而定，估計總銷約新台幣40~50億元。該案位於台北市忠孝復興站附近，基地約538坪，屬於50年地上權住宅案，瞄準金字塔頂端客群。

    至於有些民眾認為，地上權期限有限，若居住多年後想要賣屋，剩餘價值較新台幣低，房仲也表示若是1500萬的地上權房子，提供50年的期限，等於每個月成本25000元，看似比租屋划算，但加上房貸利息和之後修繕房屋的費用，似乎又不太划算了。

    筆者認為，地上權不失為活化公有土地的方法，能增加政府財源又不會賤賣國土，但是現行的制度上，地上權住宅仍有許多問題，諸如貸款、地租過高、公告地價高漲等問題，想必若是政府想推動地上權住宅，仍需解決這些問題，增加誘因，否則以我國的民情來說，「地上權住宅」要普及仍然不大容易。

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒買這種房子的消費者，一定要先瞭解「地上權」，同時要了解相關負擔及處分的限制，這樣才能確保權益！

受贈房屋出售依受贈時評定現值計算所得稅 文◎李廷鈞地政士

 李廷鈞地政士

    根據民國103年7月29日經濟日報A18版記者陳美珍「受贈屋出售當心算錯所得」的報導，財政部強調受贈房屋房產取得時成本為「零」，因贈與時依規定繳納贈與稅，因此准予受贈人出售房產時可減除受贈當年房屋評定標準價格。

    財政部公布日前有一宗補稅案例，有一民眾於2009年贈與房屋給其子並依規定申報贈與稅，後又於2012年售出，以新台幣1100萬元價格出售受贈房屋，於申報所得時直接以父買進房屋時的價格作為成本申報財產交易損失，因為認為自己出售係屬虧損而不用併入當年度綜所稅申報。後來國稅局查到要求補稅，因該民眾當年課徵贈與稅房屋評定標準價格為新台幣209萬元，因此其子出售時應以新台幣209萬元做為財產成本。

    財政部也指出，縱使售屋出現虧損，也必須在結算申報時，檢附交易契約及支付相關成本費用的憑證，因此對該案例要求補稅並加罰。

    筆者認為，國稅局對於不動產的相關贈與、遺產稅通常都審核相當嚴格，民眾在申報所得稅一定要小心不要犯錯，並先查詢相關實務見解，切勿自作聰明，否則到時遭到補稅反而冤枉。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為民眾處理財產贈與及出售不動產，都要注意相關稅負，而且一定要掌握最新的實務見解，這樣才能做出正確的處理，且不致於遭到補稅處罰、另外財政部處理稅務問題一定要寬嚴適中，切實掌握

「租稅法定主義」的精神，才符合保障「賦稅人權」的精神！

北市都發局103年8月5日開始開放外牆剝落修繕補助 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國103年8月1日聯合報B1版記者吳家宇「老屋拉皮補助5日起申請」的報導，有鑑於台北市老房子佔七成八以上，老舊大樓外牆剝落事件頻傳，台北市都發局為了提升建築物機能並強化公共安全，對於外牆剝落修繕補助，開放補助申請。

    本次補助條件針對危屋齡10年以上合法私有建築物，且面臨到陸或無遮簷人行道的外牆，限書面審查核准後立即進行修繕，並於一個月內完工申請補助。補助費用分為「吊車費」和「外牆飾面施作費」，採用實支實付，每案以新台幣四萬元為限。

    台北市都發局表示，已經列管的1116件外牆剝落事件，將限期修繕否則將開罰新台幣6至30萬元。建管處處長張剛維則表示，外牆修繕還是點狀救急，如果要正本清源還是要進行老屋拉皮，而該限制今年已放寬，只要經老屋健檢為須整建維護建築物，即可向台北市都更處提出申請。

    筆者提醒公寓大廈的所有人、管委會，一定要注意外牆剝落的問題，一發現就要趕快修繕及設置防護措施，否則若傷及路人，將會被追究相關法律責任，得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為大樓外牆「管理委員會」負有維護的責任，台北市政府既有此一補助計畫，管理委員會應加以善用，這才不失政府的良善美意！

附錄

臺北市都市更新整建維護實施辦法

中華民國94年8月24日(94)府法三字第09420595200號令訂定發布
中華民國98年3月27日府法三字第09833816900號令修正發布

第一條	本辦法依臺北市都市更新自治條例第八條規定訂定之。
第二條	本辦法之主管機關為臺北市政府(以下簡稱本府)，執行機關為臺北市都市更新處(以下簡稱更新處)。
第三條	都市更新事業以整建或維護方式辦理者，其實施者應符合都市更新條例第三條第四款及第十四條規定。
	前項之實施者，得由依公寓大廈管理條例規定成立之公寓大廈管理委員會或依有關法規規定設立之團體或專業機構擔任。
第四條	臺北市整建或維護都市更新單元劃定基準，應符合下列規定之一。但經本府劃定應實施整建或維護之更新地區者，不在此限：
	一	都市更新單元部分劃分為重建區段，其餘劃分為整建或維護區段者，其都市更新單元為一次更新完成，且符合臺北市都市更新自治條例有關更新單元劃定基準之規定者。
	二	都市更新單元全部劃分為整建或維護區段者，至少應為一幢建築物。
第五條	本府為辦理補助整建或維護都市更新規劃設計及實施經費，於每年度開始時，應定期公告當年度計畫補助額度、受理申請期間、整建或維護策略地區及相關事項。
第六條	實施者依本辦法申請經費補助時，應依附表所列補助項目擬具都市更新整建維護申請補助計畫書，於公告申請期間內提出申請，逾期不予受理。但具政策性或急迫性之案件，報經本府核准者，不在此限。
	前項每案補助金額，以不逾核准補助項目總經費百分之四十五為限。但位於本府公告為整建或維護策略地區，得酌予提高至百分之七十五，其補助額度均不得逾新臺幣一千萬元。
	補助金額如符合政府採購法第四條規定，應依政府採購法相關規定辦理。
第七條	依前條規定申請經費補助，應經臺北市都市更新及爭議處理審議會視當年年度計畫補助額度及個案對於居住環境改善之貢獻度酌予補助，並由本府核准補助項目及額度。
	實施者應於本府公告劃定整建或維護更新地區之日起三個月內，依都市更新條例規定取得同意比例並擬具都市更新事業計畫，申請本府核准。
第八條	申請補助規劃設計及實施經費，分二期撥款，由實施者檢具下列文件，向更新處提出申請：
	一	第一期撥款：都市更新事業計畫經本府核定後六十日內，應出具領據，並檢附申請書、都市更新事業計畫核定函、核定事業計畫書圖、統一發票（收據）或合格之原始憑證，申請核撥補助經費百分之三十。
	二	第二期撥款：於工程竣工並查驗通過後六十日內，應出具領據，並檢附申請書、竣工書圖、更新成果報告、統一發票（收據）或合格之原始憑證，申請核撥剩餘補助經費。
	前項應檢附之文件除統一發票（收據）及合格之原始憑證外，得以影本代之。
	因故未能於第一項期限內提出申請者，得敘明理由申請展期；展期不得逾三十日，並以一次為限。
	第一項之申請文件如有欠缺，經通知限期補正，逾期未補正或未依前項申請展期或經展期後已到期而未提出申請者，本府得駁回其申請。
第九條	同一申請案已接受本府或本府以外相關機關（構）補助有案者，得不予補助。
第十條	依本辦法申請之補助案件，實施者未依第七條第二項規定之期限辦理者，本府得廢止其補助核准。因故未能於期限內向本府申請核准者，得敘明理由申請展期，展期之期間不得逾三個月，且以一次為限。
	實施者未依核定都市更新事業計畫實施時，本府得要求改善或予以追繳補助費用。
	前項補助費用經作成 處分限期繳還仍不繳還者，由本府移送強制執行，並於廢止補助核准後五年內不受理其申請。
第十一條	依本辦法接受補助實施都市更新整建或維護之建築物，其所有權人或管理人除因天然災害及其他不可抗力之因素經本府同意外，不得於工程竣工查驗後五年內任意變更整建或維護項目，並應於住戶規約中載明及於日後產權移轉時列入交代。
第十二條	本辦法所需經費由臺北市都市更新基金支應。
	依本辦法補助之總經費，以臺北市都市更新基金年度預算額度為限，不足部分得移至下年度辦理或不再受理申請，並由本府公告之。
第十三條	本辦法所定書表格式，由本府定之。
第十四條	本辦法自發布日施行。