台北市新豪宅房屋稅平均每年高達新台幣76.5萬元 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據自由時報記者徐義平民國104年6月19日A15版「北市新豪宅，平均年繳房屋稅76.5萬」、6月20日自由時報A12版「豪宅凍未條，帝寶跌逾二成」的報導，根據台北市稅捐機關統計，民國104年被鎖定大幅加稅的高級住宅共有4400戶，相較民國103年增加1190戶，其中有523戶為民國103年7月1日起取得使用執照的新建豪宅，適用新調高的標準造價，估算之後平均房屋稅約新台幣76.5萬元，較適用標準造價的豪宅房屋稅加重兩倍。

    根據台北市稅捐處統計，今年增加的1190戶高級住宅可以為台北市增加新台幣5億元房屋稅收，其中523戶新建豪宅合計繳納新台幣4億元，可以說是北市稅收的大補丸。

    根據台北市捐稽徵處報告，因為調高「路段率」加價標準等因素，台北市有13%房屋的房屋稅呈現加重現象，所謂「高級住宅」包括總價新台幣8000萬元以上、80坪或單價新台幣100萬元、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理周全的房屋。在標準單價調整部分，會再多乘一次路段率，使房屋評定現值倍數增加，契稅和房屋稅也同步增加，尤其是民國103年7月1日以後完工取得使用執照的新大樓，因為標準單價調整，房屋稅調高更多。

    豪宅稅提高，也使得台北市的指標豪宅「帝寶」、「皇翔御琚」、高雄市「京城凱悅」等實價出現急跌甚至腰斬的狀況。「帝寶」2014年3月成交價每坪約新台幣217.7萬元，相較於2013年7月每坪298.2萬元，已經跌了每坪80.5萬元，跌幅達27%；信義計畫區最貴豪宅「皇翔御琚」2014年12月最新揭露每坪單價新台幣242.8萬元，也較2014年7月最高實價每坪290.5萬元，跌了新台幣47.7萬元。高雄市指標豪宅「京城凱悅」，2015年4月揭露最新一筆交易每坪新台幣29.5萬元，較2013年8月每坪50.9萬元，跌了21.4萬元，跌幅高達42%。

    內政部地政司官員則表示，實價登錄上路近三年，累積可查詢資料超過一百萬筆，可以看出國內房市走向，而台北市實價登錄上路近三年，指標豪宅「帝寶」和「皇翔御琚」前者超過一年無實價揭露、後者半年無紀錄，顯見整體豪宅買氣呈現急凍。建商則表示，包括信用管制、查稅和高額房屋重稅之下，豪宅買氣已經被打趴。

    筆者認為，豪宅的房屋稅提高(尤其是民國103年7月以後拿到使用執照者)，因此想要換新房的民眾，除了售價之外，最好注意一下房屋取得使用執照的日期，還有是否有可能會被列入「豪宅」，衡量自己是否能夠負擔得起高額「房屋稅」再購買，否則可能面臨「買得起，住不起」的窘境。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為此次《房屋稅條例》修正，各地縣市政府訂定房屋稅徵收自治條例，其中以「台北市」最離譜，違反租稅公平及量能課稅原則，讓台北市成為「房屋稅」的重災區，未來諸多負面效應會逐漸浮現出來！

房地合一課稅將排除陰宅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年6月22日聯合報AA版記者沈婉玉「房地合一課稅，擬排除陰宅」的報導，民國105年即將上路的房地合依實價課稅，根據殯葬業者表示，財政部將考慮把「陰宅」排除在房地合一實價課稅的範圍內，未來將發布正式解釋令。

    根據內政部的實價登錄，全國單價最貴的土地是塔位土地，每坪土地實價高達新台幣1815.32萬元，而基地也越來越稀有，不少投資客看中陰宅稀有性囤貨炒作。

    殯葬業者龍巖公司主管表示，正規合法的靈骨塔位也是房地產，但多數客戶都是買來預備自己或親人後事，不會轉賣炒作，過去陰宅不納入奢侈稅課徵範圍，已經向財政部表示希望不納入房地合一課徵範圍，初步也獲得正面回應。

    財政部官員則表示，陰宅目前還沒有稀少到炒作、哄抬價格，希望不要殃及無辜。至於重購退稅的問題，財政部表示無論是先買後賣、先賣後買，買屋和賣屋差距兩年以內，且符合《所得稅法》有關自住房屋、土地之規定，仍可申請重購退稅。

    筆者認為這樣的解釋似乎是放寬解釋，開方便之門，如果房地合一課稅是為了公平正義，那囤積塔位出售獲利，應該也要一視同仁才對，若是大部分民眾都是買將來自用，自然也沒有所得稅的問題。而關於重購退稅的問題，靈骨塔並不能住人，但財政部卻表示符合自住房屋、土地規定，是否代表靈骨塔也可設戶籍？活人設戶籍在靈骨塔裡面，只為了節稅，這完全不合理！！

金管會開放聯徵中心房貸資料免費供民眾查詢 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月19日聯合報A15版記者孫中英「百萬筆房貸資料上線，免費查」、中國時報AA1版記者邱琮皓「買房大數據公開，購屋更透明」等報導，繼內政部實價登錄公布房價資料後，金融聯合徵信中心也完成「購置住宅貸款統計資訊」應用平台，透過大數據交叉分析，就可以查到區域房貸成數、核貸利率和鑑估價情形，有助於民眾在購屋時評估自己的購屋實力。

    本來民眾在購屋時，如果沒有透過房仲，很難掌握房貸金額、利率條件和銀行對於區域房價鑑估值，現在可以透過統計資料掌握銀行對於房價的鑑估成數，而且還可以根據「區域核貸成數資料表」查出該季銀行對於房貸的平均核貸成數。

    不過住商不動產企劃研究室主任徐佳馨則表示，貸款成數是影響成交重要因素，雖然網站上已經提供年稜和性別，但是影響貸款成數的「民眾職業別」和「年收入」卻未納入，她建議平台上可以新增這兩個項目。

    舉例來說，全台房貸借款平均餘額約新台幣450~500萬元，男性收入多半比女性高，因此男性貸款人房貸訂約金額、授信餘額還有房屋鑑估值金額都比女性大，借款利率也較女性稍低，記者因此得到結論，認為跟銀行談房貸似乎男性比女性有利。

    筆者認為，功能不齊全的問題，將來一定會慢慢解決，民眾購屋前可以先上平台查詢，評估自己的能力，也比較有利於自己和銀行談貸款，在市場上資訊越充分優勢就越大，既然是免費，當然要多加使用！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為這些資料的開放是便民的，有助於《住宅法》想達成健全房屋交易市場的目的！

內政部實價登錄系統將提供免費下載 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月18日聯合報A10版記者陳乃綾、周小仙「查證凶宅，房仲10月起要負責」、蘋果日報A2版記者王家俊、于靜芳「下月起，實價登錄免費下載」、經濟日報A4版記者潘姿羽「不動產說明書，需揭露凶宅」等報導，內政部不動產實價登錄網誌系統自2012年啟用至今已經滿三年，內政部宣布自民國104年7月1日起，加開放民眾無限期、不限流量免費下載使用，但下載歷史資料依流量仍須付最多新台幣六千元的費用。

    內政部地政司司長王靚琇表示，實價登錄資訊每月1、16日更新在內政部「不動產交易實價查詢服務網」，本來新資料上線之後會把舊資料下架，下載歷史資料必須付費，而自民國104年7月起改成全面免費下載，且資料不會下架，但不溯及既往。

    而內政部地政司有同時修正《不動產說明書應記載及不得記載事項》，新增成屋、土地、預售屋等應記載事項，未來建物「不動產說明書」必須載名建物是否曾發生「兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形」，仲介人員必須善盡調查凶宅的義務和責任，未來如果發生問題，仲介業者也將負有責任。但是內政部地政司司長施明賜也表示，如果仲介真的有查證而查不到，遭到買方提告求償，仲介還是可以向法院提出已盡善良管理人注意義務的證明。

    筆者認為，時代在進步，首先國內建立的實價登錄網站提供了市場價格完整的資訊，有助於價格透明化，如今免費提供下載又可讓民眾減少獲取資訊的成本，再者，修正《不動產說明書應記載及不得記載事項》也可讓不動產標的的實際情況讓消費者了解，這是加重仲介人員的責任，但是有助於交易安全，未來對於不動產交易市場都有正面幫助，民眾也可多多利用。

行政院推動「高齡社會全照顧白皮書」 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月15日工商時報A5版記者呂雪慧「老人將有專屬的購物中心」的報導，行政院推出「高齡社會照顧白皮書」，據了解該白皮書將針對健康和亞健康的老人，從食衣住行育樂到生活圈，開創民間社會參與投入新興銀髮產業，將仿照日本「茶話本舖」設立多元照顧中心和仿「東京巢鴨」設立「老人購物中心」。

    我國老年人口預估將在十年內將達到總人口的20%，亦即邁入「超高齡社會」，是全球老化最快的國家，因此行政院院長毛治國將鼓勵民間資源、壽險業者共同成立社會企業投入銀髮產業解決社會問題。

    未來將以「健康、幸福、活力、友善」等四大主軸，為老人提出全方位照顧服務，將來老人照顧服務體系從功能最輕到最重包括社區關懷據點、服務站、日間照顧中心和多元照顧中心等。

    其中，關懷據點目前有2000多個，年底將達到3000個、目標在明年增至4000個，讓老人有去處聯誼交流。而服務站則是至少一周開設五天，提供午餐服務；日照中心包括醫療和復健。

    老人多元照顧中心，將由日本最大介護連鎖集團「茶話本舖」，由民間資源介入經營，目前已經有800家，提供全年無休24小時服務，收費則按照政府給付標準收費，可以接受臨時託付日照服務和夜間住宿短期居留，家人如果出國，可以短期一至二週內送至「多元照顧中心」照料。

    筆者認為，台灣由於出生率逐年降低，「高齡化」已經成為趨勢，將來銀髮族照顧方面的確會是一大商機！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「高齡化」確實是台灣必須誠實面對的問題，政府有必要及早準備因應，目前立法院已通過《長照服務法》，這些法律也是為因應「高齡社會」之需要而訂立；按行政院所提的「高齡社會照顧白皮書」如能認真落實，有助於解決台灣的老人問題！

新北市有民眾花上台幣千萬元，購買殘障車位 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月13日聯合報B1版記者魏莨伊「花千萬元買店面，竟是殘障車位」的報導，新北市有一名曾姓民眾以新台幣1100萬元的高價買下新北市中和區忠孝街新建大樓的一樓黃金店面，本來想出租，沒想到交屋後就收到新北市工務局來函，表示該店面15.5坪中有12坪為「殘障車位」，欲哭無淚將進行法律途徑索賠。

    和新建設曹姓協理雖表示簽約時已經和消費者說明詳細狀況，不可能有詐欺，不過新北市消保官周繼雄則認為，建商有故意隱匿殘障車位的事實，已經涉及詐欺罪嫌，消費者可以提刑事詐欺告訴與消費申訴，協商要求損害賠償。

    曾先生表示，看屋時發現水泥地上隱約有殘障標誌，覺得不對勁，但是代銷人員卻一再保證沒有問題，交屋時會塗銷鋪磚，並在契約書上手寫註明主要用途「非住宅及殘障車位」而是店鋪之類的字樣。

    合約完成之後，曾姓民眾拿新台幣500萬元的儲蓄及向銀行貸款新台幣600萬元以總價新台幣1100萬元買下，並且於民國103年3月交屋之後以每月兩萬元出租予髮廊做生意，不料工務局發出稽查通知，表示該店面權狀15.5坪之中大部分僅能作為殘障車位，面積占12.04坪，且是公共使用，違當初建設大樓時增加容積率的「獎勵停車位」。

    曾先生認為店鋪價格出售停車位不合理，要求建設公司賠償但對方拒不出面，透過民意代表陳情，希望討公道由建商原價買回或彌補價差。

    筆者認為，建商常常為了增加容積而設置獎勵車位，「獎勵車位」的位置除了在地下室也有可能在一樓，消費者於購買類似店面時建議先看清楚該建物的平面圖及使用執照，權狀上也會有註記，一定要小心謹慎，不要受騙上當。

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒購屋消費者，購買之前最好先做「產權調查」，了解標的物之情況及法令限制、使用用途，這樣才不會使自己權益受損！

美邦資產管理顧問公司正式跨足飯店業 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月16日工商時報A16版記者姚舜「美邦資產管理跨足飯店業」的報導，美邦資產管理顧問公司正式成立「台灣印象股份有限公司」，進而以「印象台灣飯店集團」為名展開連鎖，正於全台尋找適合建築標的改裝為旅館飯店，將成為台灣觀光飯店市場的最新生力軍。

    「印象台灣」在台灣已經有五家具體飯店開發案進行中，其中位於台北重慶北路保安街口地下3層地上14層的「北福‧大稻埕」商辦大樓，經印象台灣承租後已斥資新台幣5億元改裝為「台北城大飯店」並開始試營運。該公司又於民國104年6月與中國人壽簽約西門町遠東百貨旁將興建地下五層地上十四層之飯店大樓，最快將於民國107年正式營運。

    台北城大飯店總經理紀維綺表示，台北城大飯店將以四星級旅館為定位，主要客源為來台旅行度假的外國觀光客，日韓觀光客占比為60%，其他則為港澳星馬和台灣本土客層，團體與散客各佔一半。

    印象台灣飯店集團董事長林原廣表示，印象台灣飯店在台北、基隆、台中、台南和高雄都有飯店開發案進行中，並將於2016至2018年陸續開出，印象台灣整修飯店總金額將超過新台幣25億元。

    目前台灣印象股份有限公司登記資本為新台幣2億元，林園廣表示將會持續拓點展店並擴大集團營運規模，提高市場能見度吸引人才加入團隊，未來會同時強化公司治理和經營體質，走入資本市場擴大資金募集管道。按照目標進度，印象台灣飯店集團將會於民國105年第一季公開發行，並期盼能在隔年登錄興櫃。

    筆者認為，台灣的觀光旅館業近年來蓬勃發展，不過如果市場不能再擴大，恐會造成競爭白熱化，飯店業者勢必得朝「集團化」、「品牌化」經營，並且要有特色，才能脫穎而出存活下來！！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣自2008年馬總統就任以來，來台觀光人數逐漸增加，今年必破千萬人次，導致大家看好「飯店業」的投資；但觀光業發展還是要中央政府與地方政府一起配合，改善觀光景點的環境及設施，讓它更友善，並由「點」到「線」，形成「面」，使台灣更有看頭，觀光客願意再來，這樣才能形成良性循環！

北市精華地段都更老公寓身價勝新豪宅 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月7日自由時報A8版記者徐義平「都更熱，老公寓身價勝新豪宅」的報導，儘管《都市更新條例》修正草案已經躺在立法院超過兩年，而且現行《都市更新條例》部分條文已經大法官會議解釋而失效，但是仍然擋不住都更業者的積極卡位，像是台北市正義國宅旁近兩年來就有業者用每坪實價破台幣百萬元買入屋齡超過四十年老舊建物，看準都更後的利潤。

    像是正義國宅的都更案已經延宕一年多沒有拆除，但是近二年來周邊卻陸續出現不少千萬地價的實價紀錄，像是台北市大安區忠孝東路三段正義國宅周邊，2013年8月一筆屋齡超過40年的華廈二樓，僅50.88坪總價高達新台幣6500萬元，換算每坪單價約新台幣127.8萬元，直追當時潛銷中的地上權豪宅「仁愛本真」每坪新台幣150萬元。

    業者認為，如此高價買下老舊住宅是著眼於未來的都更效應，若以該筆交易土地持分約5.87坪，換算每坪商業土地價格竟然高達新台幣1107.32萬元。但是正義國宅都更案雖然剩下建商與國產屬協議購地事宜的最後一哩路，卻遲遲一年多沒有進展，該都更案總銷未來高達新台幣300億元，每坪房價推估上看新台幣200萬元，這也是促使周邊老建物都更熱的原因。

    筆者認為，都市更新的推動的速度還是有點太慢了，尤其在台灣常常會因為一兩戶反對就整個延宕住，未來應該思考《都市更新條例》要如何修正才能兼顧公平和解決釘子戶的問題，不然都市更新恐怕還只是個夢！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府的執行力太弱了，面對釘子戶就軟化，而不能發揮公權力，這也是都市更新緩慢的原因！看來，台灣公權力只有好好加油，台灣都更才能成功，這方面，建議台灣政府要「看看日本，反省自己」，才能改進！

9工廠周遭土壤或地下水遭含氯致癌溶劑毒害4.5公頃 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月7日自由時報A5版記者蔡穎「含氯致癌溶劑，毒害4.5公頃」的報導，行政院環保署最新委外調查，除了RCA之外，發現新竹、桃園、苗栗、彰化等共九處工廠周遭土壤或地下水遭到含氯致癌溶劑毒害，面積達4.5公頃，環保署表示多數案件都是早期製程廢棄物處理不當的遺毒，已經嚴禁汙染遞出使用地下水，並要求「汙染行為人」負起全部整治責任。

    環保署自2008年開始調查運作中工廠的有機溶劑汙染潛勢，在2014年結案的五期調查報告中，汙染情節較為嚴重的整治場址有三家。

    環保署土汙基管會表示，若工廠土壤或地下水汙染物濃度超標，將由縣市政府公告為汙染控管場址，經初步評估可能危害環境者，再由環保署審核並且公告為汙染整治場址。一旦被公告為控制場址，範圍內地下水禁止使用且土地禁止移轉，必要時還可以命令汙染行為人停業、部分或全部停工，汙染行為人必須負起整治責任。

    根據調查本次公告列管的九家工廠，多半是早期用三氯乙烯、四氯乙烯來清洗金屬，藉此帶走模具、沖床等製成留下的潤滑油及機油，但往往因為管線破損、儲槽老舊的因素，導致廢液漫流移地，汙染廠區周遭土壤地下水，環保署表示大部分廠商在過去十年間都陸續變更製程，目前只有泓達一家還有三氯乙烯的使用許可。

    筆者認為，土壤和地下水一旦遭到汙染，對於人類的健康會有很大的影響，若是購買土地一定要注意周遭是否已經或曾經有被公告為「控制場址」或「整治場址」，應該盡量避開這些區域。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為我國已施行《土壤及地下水汙染整治法》，因為土地如涉及有「土壤」、「地下水」汙染，將嚴重影響土地所有權人之權益，也涉及「法律責任」，所以，土地買受人必須謹慎小心！

台灣的觀光旅館即將面臨供過於求的窘境 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月12日工商時報A21版記者姚舜「飯店大戰，喜達屋PK萬豪」、工商時報A4版記者蔡惠芳「觀光旅館，將增2.1萬新房間」的報導，未來三年台灣將一口氣增加6家「喜達屋酒店」和「度假酒店」集團旗下的品牌飯店以及5家「萬豪國際酒店」集團旗下的品牌飯店，隨著新飯店陸續開出，台灣觀光市場正走向「集團PK集團」的時代，本土觀光酒店面臨國際連鎖酒店集團大戰。

    為了搶攻住房商機，台灣企業紛紛搶進投資旅館飯店，並且以加盟或委託的方式和國際連鎖飯店集團合作，以「國際品牌」作為市場區隔並爭取國內外旅客青睞，其中又以「喜達屋集團」和「萬豪集團」動作最積極。

    喜達屋集團；澳門喜來登董事總經理約瑟夫透漏，除了澎湖福朋喜來登飯店、台中李方艾美酒店之外，台灣笠復投資、卿蓬集團和三寶建設開發分別在桃園大溪、花蓮和北投興建飯店，將分別掛上喜達屋國際酒店集團旗下「威斯汀酒店」、「艾美酒店」和「雅樂軒」等品牌供客人國際化服務。喜達屋旗下共有九個飯店品牌，目前台灣已經有台北喜來登、台北寒舍艾美、六福皇宮、中和福朋喜來登、新竹喜來登和太子建設W hotel，是台灣最多據點和品牌的國際連鎖飯店集團。

    至於萬豪集團除了在民國104年7月中旬試營運的「台北萬豪酒店」和第四季開幕的「六福萬怡酒店」之外，後續還有國泰建設子公司國泰商旅引進的萬怡酒店、皇翔建設士林官邸和台汽北站的旅館投資開發案，已經和萬豪酒店簽訂品牌授權合作備忘錄，將引進萬豪旗下的「萬麗酒店品牌」。

    根據最新統計，台灣觀光旅館有113家正在營運中，共提供2.67萬的房間數，接下來籌設和興建中的觀光旅館總累計已有53家，又將提供2.11萬新房間數，預期台灣觀光旅館接下來會出現高額新供給。

    高力國際台灣分公司舉辦「高力國際2015台灣不動產投資論壇」中，劉學龍表示，台灣觀光旅館市場近年來變化非常大，許多房地產開發商跨足觀光旅館和投資比較著眼於租金報酬率和收益率，事實上如沒有更專業、精準定位，往往很難如願地生存下去。

    根據交通部觀光局統計台灣國際觀光旅遊人次在2014年達到歷史高峰，共有911萬人次，預計2015年可望突破1000萬人次，擠身千萬人次觀光大國地位指日可待，預期全年觀光外匯收入可達新台幣4376億元，國人國內旅遊收入也將高達新台幣2775億元，將雙雙改寫歷年最高紀錄。

    筆者認為，市場一頭熱的投入觀光旅館的投資，雖然市場有所成長，但是如果興建過多的飯店，還是有可能會過度瓜分市場，造成將來可能有供過於求的問題，業者投資一定要抓住「品牌的特色」，讓消費者願意光顧，才不容易因競爭而被市場淘汰。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為各界看好兩岸和平發展，台灣邁向國際化，飯店服務業更加發展，商機可期；鑑於此一趨勢，兩岸必須保持良好的交流互動，觀光旅館投資效益才能確保！

內政部正打算規劃「地上權青年生活宅」 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月11日工商時報A17版記者呂雪慧「青年生活宅，只賣地上權」的報導，內政部於民國104年6月10日邀請地方政府開會確定將來青年生活宅採用只賣建物所有權的「地上權住宅」，並且將屬於封閉市場型態的「福利住宅」。

    未來「青年生活宅」將限制只能優先賣回政府或賣給相同資格條件的人，將由內政部規畫並提供資金補助，地方政府負責興建和銷售管理，中央政府協助土地取得，估計基本需求戶數不會少於二萬戶。

    但對於這個政策「巢運」團體則抗議批評，政府與建商擔憂「合宜住宅」遭到凍結無法順利獲利了結，才打算借屍還魂，推出重新包裝的「青年生活宅」，這種黑心政策應該下架。

    內政部副署長王榮進則強調，未來「青年生活宅」不同於「合宜住宅」，沒有炒作問題，因為沒有土地所有權，同時設有政府優先買回機制、封閉市場系統的特色，將可杜絕炒作。

    內政部營建署向各地地方政府說明推動構想，而將來資金將由內政部從住宅基金撥款給地方不同的上限補助，土地取得將以公有地為主，並且由地方代表半個月回復相關土地、資金、戶數、房型等需求，由內政部彙整意見據以規劃。

    未來在售價方面一定會比一班房價低七折或五折以下，依據目前內政部部長陳威仁分析，目前工程造價一坪成本約新台幣10~14萬元，一戶40坪的地上權青年生活住宅售價約新台幣500多萬元。

    將來地點將參考新加坡的經驗，評估在新市鎮、桃園航空城和機場捷運沿線，結合當地交通、產業、孩童教養、青年生活機能需求等條件規劃適居住宅，並可負擔價格出售給符合資格條件的青年。

    筆者認為，只有地上權的住宅，雖然價格較便宜，但是未來轉售限制大，還是不如有土地所有權的住宅，且目前由內政部所規劃的「合宜住宅」的品質正面臨考驗，筆者對這個政策的成功還是抱持保留的態度。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為我國已正式施行《住宅法》，政府正加緊腳步，推動「社會住宅」及其他具有福利性的住宅，不管如何，現在的「地上權青年住宅」也是政府的努力計畫之一，民眾應予以支持，實現「人人有屋住」的理想，並停止「打房」，讓房市趨於正常化發展！

澳洲政府正嚴查外國人在澳洲的違法買房！ 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年6月10日工商時報A8版記者鍾志恆「澳洲，嚴查外國人違法買房」的報導，澳洲政府於2015年6月9日宣布，將來將擴大嚴查外國買家購買住宅是否違反外國人購屋法規，並且集中調查來自中國的投資人。

    澳洲調查違法買房迄今已經查出共有195宗涉嫌違法案件，並且澳洲財政部部長霍基表示，若調查下去涉嫌違法案件數量可能只是冰山一角。展開調查第一個月即查出數十起案件。預計未來數周內，會進行更多房屋買賣調查，並決定是否強迫買家賣掉違法買進的房產。

    澳洲自五年前開始加強規範外國人買房，法令規定外國人買房時，除非獲得當局批准，否則只能買新屋不能買中古屋，藉此提振澳洲房市；並且澳洲當局可以依照《外國投資條例》，允許非長期居留的外國人購買成屋，但是居留簽證到期後，就必須賣掉房產。

    澳洲外國投資審查委員會表示中國於2014年投資澳洲金高額達到276億澳元，已超越美國，成為澳洲的最大海外投資來源，當中有半數資金流入不動產市場。而該情形也讓澳洲人越來越難買房，澳洲政府承受的壓力不斷增加。而持續多年歷史低點的利率水準，也讓人擔心由投資人推升的房市可能崩跌，尤其來自中國和東南亞投資人的購買，讓房市問題變得更棘手且引起政府注意。

    澳洲財政部部長霍基曾經為雪梨的高房價辯護，並且勸告首購族應該找份好工作來增加購屋能力，但是在野黨也批評其不知民間疾苦不敢與海外不動產買家等富人對抗。

    筆者認為，中國大陸近年來「打貪」導致許多資金流向海外，在海外投資不動產相當氾濫，但也推升了許多地方的房價，造成當地民眾買不起房子的民怨高漲，台灣對於「中資」來台炒房一定要嚴加防範！！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為澳洲政府不希望外資在澳洲炒作不動產，因房價太高會造成民怨，澳洲政府目前進行的清查手續是可以理解的！

中國大陸房企轉攻醫療、養老的產業！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年6月4日經濟日報A12版記者李仲維「大陸房企轉型，攻醫療養老」的報導，中國大陸房企積極轉型，根據統計目前大陸142家房企之中，已經有41家已經或正在轉型，其中涉及醫療方面的企業高達13家，業界分析是因為房地產業「躺著賺的時代」已經結束，要跨足「醫療」或「養老」領域才能提高獲利。

                                     

    根據《21世紀經濟》的報導，2015年6月1日晚間，「南京高科」發布公告稱將以自有的5億人民幣資金投資健康產業併購基金，希望此舉能幫助拓展大健康領域的相關業務，並且加快推進轉型。

    而其他像是「華業地產」、「宜華地產」也把觸角伸向醫療服務業，根據申銀萬國證券發布的研究報告，目前142家房企，有41家已經在轉型，其中有13家涉及醫療最多，業界分析人士認為醫療行業因為毛利率高、現金流充沛等諸多優勢，正成為不少房企轉型的新領域。

    不過北京鼎臣醫藥諮詢負責人史立臣則認為，和住宅開發相比，醫療行業投資依舊屬於投資重、回收慢的項目，開發商本身缺乏醫院管理經驗，醫療資源缺乏儲備，如何有效切入才是成功關鍵。

    筆者認為，建商轉攻「醫療」和「養老」將是未來的趨勢，而且未來高齡化社會這部分的需求會越來越多，台灣的建商在近年來房市不佳，似乎也是轉型的一個方向可以借鏡。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣其實建築業也面臨瓶頸，此時可以考慮轉型，高齡社會的「養老」及「醫療」的需求快速增加，台灣建築業可向這兩大領域轉進，並配合「長照」，未來一定大有可為！

台灣的政策不利房市，導致建商紛紛投資海外市場！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年6月4日經濟日報A17版記者陳美玲「政策不給力，建商海外找生機」的報導，繼華固建設積極評估海外市場、大陸建設插旗馬來西亞房地產後，麗達建設董事長謝志長也在民國104年6月3日宣布要赴美國投資不動產，瞄準美國華盛頓州零售商場進攻，全案預計第三季完成，跨足海外投資。

    華固建設一向推案快、很、準，總經理洪嘉昇表示，國內受到政策影響太大，建商必須做好風險控管，集團評估前進美國、印尼、柬埔寨和越南等不動產市場，仍在尋找合適開發物件。

    大陸建設董事長張良吉也表示，從民國103年9月開始就切入馬來西亞開發不動產，該案未來作為酒店式公寓出租預估投報率超過7%；除了大陸建設之外，亞昕國際也決議要前往馬來西亞做開發。

    全坤建設和達麗建設，則是鎖定美國、加拿大，達麗董事長謝志長認為，美國、加拿大政策、制度透明健全，風險又低於其他國家，加上美國華盛頓州西雅圖有航空產業重量級波音公司、微軟、亞馬遜等總部進駐，看好當地不動產發展。

    未來達麗建設將會設立海外公司揮軍美國布局，瞄準平均投報率有5%~6%以上的華盛頓州零售商場進攻，投資規模將在1500萬美元上下，收購購物中心和商場，量體約5~6個，預計第三季完成海外布局，未來海外投資本比重將可控制在兩成資本額左右。

    謝志長董事長分析，國內房市客戶觀望氣氛濃厚，地主降價幅度又不如預期，現階段建商只能出走，近年來國內投資管道越來越封閉、政策干擾又大，景氣向下盤整和政府頻頻加稅，不但祭出「豪宅稅」、「房屋稅」、「房地合一實價課稅」，將來更要提高贈與稅，因此投資客資金從三四年前開始出走海外不動產。

    筆者認為，國內房價已經高漲，再上漲的空間有限，建商紛紛往海外發展，分散風險，顯見建商也不太看好台灣將來的房市，若要買房的朋友可以再觀察看看，等適合的時間再下手。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的房市已因政府連續的打防措施，導致急凍，已逐漸影響相關從業人員如：仲介、代銷、建築、營建、室內裝修、建材…等，政府宜打住打防措施，趕緊拚經濟，不要拖垮經濟的成長！

BOT自住宅房屋稅維持1.2% 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年6月5日經濟日報A18版記者楊文琪「BOT自住宅，房屋稅1.2%」的報導，如果使用權人符合「自住房屋」的認定標準，可以申請按1.2%稅率課徵房屋稅，目前台北市僅有兩個類似建案，分別為京站大樓和興建中的華固景美地上權大樓。

    台北市政府財政局於104年6月4日表示，雖然房屋稅納稅義務人是房屋所有權人，但是因為京站大樓是政府以BOT方式讓廠商開發，受到契約限制地上權所興建房屋不得分割移轉所有權，而台北市又調高非自住的住家用房屋稅為3.6%，導致住戶反彈。

    財政局指出，因為國有土地地BOT或是地上權開發契約，明定地上權開發公司興建取得房屋所有權不得分割移轉，地上權使用期限屆滿該房屋應無償登記予政府。考量地上權房屋可以增加房屋供給、平抑房價、維護居住政義，基於實質課稅原則，報經財政部於民國104年5月21日核釋，如使用權人符合自住房屋認定標準時，也可申請改按1.2%稅率課徵房屋稅。

    財政局提醒民眾，「京站」地上權房屋如果供使用權人本人、配偶或直系親屬實際居住，沒有出租使用，且經家計使用權的地上權房屋及其他具所有權的自用房屋戶數後，仍在三戶以內，得認定為自住使用，向稅捐處申請改按1.2%自住稅率課徵房屋稅。

    筆者認為，這樣的修正還算合理，因為畢竟購買地上權房屋，也有可能是自住使用，如果只是因為產權登記在建商名下，住戶就要負擔非自住的高稅率，造成不公平，因此這樣的修正筆者也相當贊同。

    永然聯合法律事務所李永然律師也贊同此一調整，過此次台北市的房屋稅自治條例，所訂的囤房稅3.6%是全台各縣市中最高的，像這種屬於「持有稅」的房屋稅，訂如此高的稅率相當不恰當，違反「平等原則」、「比例原則」，現已引起一些台北市市民的反彈，台北市議會應考慮修正自治條例！

老房子文化運動有褒有貶 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年6月3日聯合報B1版記者吳思萍「老房子添文化，留得住原味？」的報導，台北市文化局媒合民間企業修復古蹟的「老房子文化運動」，外界有褒有貶，有人讚賞成功活化再利用，有人則認為修復後作為餐飲用途失去文化原味。

    文化局視察王秉五則表示，台北市老房子文化運動目前共有32間老房子，兩年來已經成功媒合19間，其中已經有6間修繕之後開始營運，經營內容包括茶藝館、美式餐廳、日式料理和文史基地等。

    其中幸町日式宿舍整修過程面臨不少爭議，外界質疑頂新集團旗下頂禾開發讓一旁豪宅「頂禾園」加值才標下「幸町日式宿舍」，擔心未來無法全民共享，修建過程中也多次遭民眾檢舉投訴亂拆屋瓦梁柱。對此，頂和開發總經理林信成表示，修建過程都是遵照《文化資產保存資法》，並將每一塊檜木拆解、編號，保留完好檜木和八角窗、柱子。該宿舍預計在民國104年9月1日開幕。

    不過台師大表演藝術所教授夏學理批評，目前台灣古蹟再利用不夠多元，大部分都是經營餐飲，且收費昂貴，一般民眾不易親近。認為目前老房子文化運動淪為是「口腔與肛門」運動。

    對此王秉舞則表示，評選經營團隊的時候注重修復計畫、再利用創意、永續營運能力，並未針對後續營運如何計價評選，也沒有法規規範，若是經營團隊訂價太高，自然會被市場機制淘汰。而且會要求經營團隊定期舉辦展覽、演講等文化活動，讓社區居民參與，一般民眾即使不消費用餐仍可參觀拍照。

    筆者認為老房子如果有價值在，透過整修之後活化作為「餐廳」是不錯的政策，不然老屋修繕費用高、維護不易，至於訂價過高的問題可以討論，但是台師大教授的批評似乎稍微嚴重。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台北市的「老房子文化運動」能啟動是一件可喜的事，雖然未臻完善，仍可繼續努力；至於「再利用如何多元化」這也必須有了起步之後，更多人再參與關心及努力，必定會有更多的想法，將來自可實現「多元化」！

香港的零售業慘淡，其旺鋪租金也暴跌 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年6月4日旺報A10版記者梁世煌「零售業慘，香港旺鋪租金暴跌四成」的報導，受到中國大陸推動反腐運動、經濟下行、佔中事件效應導致消費力放緩的影響，香港零售業景氣不斷下探，連帶當地店舖租金也跟著暴跌，銅鑼灣一帶高價店租地段也成為「降租潮」的重災區。

    根據香港政府最新公布的資料，以2015年4月份微利，零售總銷貨量雖較去年同期成長2.4%，但是總銷金額卻下跌2.2%，僅有380億港元，珠寶、鐘錶等奢侈品跌幅最大，下跌兩成，顯示赴港消費力已經明顯衰退。

    當地房地產經紀商也表示，由於近期香港零售業表現欠佳之下，高店租地段「旺區」的商鋪租金已經普遍下跌，其中銅鑼灣部分店舖租金更是大跌近四成，根據商業房地產公司高緯環球最新統計，香港租金最高的購屋區銅鑼灣的租金在2015年3月已經比去年同期下降11%、另一家商業地產公司世邦魏理仕也指出，運動品牌愛迪達在香港中環店面的租金已經比前一位房客低了19%左右，投行瑞士信貸和房地產經紀商第一太平戴維斯、仲量聯行分別預估2015年香港店面租金將下跌15%及20%。

    業內人士指出，店租暴跌的主因是受制於中國大陸的反腐運動和經濟放緩，令奢侈品零售商受到的衝擊，此外去年「佔中」事件重創香港經濟效應至今餘波盪漾，加上亞洲貨幣競貶，大陸遊客轉向日本和南韓旅遊，如果上述情況持續，影響範圍將會由香港新界西北零售區延伸至一線旺區如銅鑼灣、尖沙嘴和旺角等地，這些地方商鋪租售市場短期內難有起色。

    筆者認為，店面的店租取決於商圈的活躍程度，如果經濟低迷的時候，店面的空置率和租金都會受到影響，要投資店面一定要注意商圈和整體經濟的變化，才不會被套牢！！