2014年6月30日 星期一

分租套房隔間大多為房東私自裝修 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士
  根據民國103630日蘋果日報A12版記者潘姿羽「分租套房隔間多,85%房東私自裝修」的報導,其中提到現在許多分租套房因為擁有獨立的衛浴和門,許多房東拿來當成「獨立套房」出租。根據崔媽媽基金會租屋扶助部主任馮麗芳表示,租屋市場大部分的套房都是房東把1戶室內空間隔成走廊和好幾戶套房,雖各自有獨立衛浴和隱私空間,但須共用洗衣機、室內走廊,且使用電錶計費。
    分租套房優點是租金便宜,但是採光可能較為不佳,而且隔間的過程中,如果未經由結構技師、建築師鑑定,可能會動到主體牆面而影響房屋承載重,時間較久或遇到地震,就可能會發生牆面龜裂。雖可以使用較不影響承重的輕隔間,但仍有隔音不佳的問題。
    台北市都發局建管處副總工程司邱英哲表示,若動到隔間牆和增設衛浴,必須申請「室內裝修許可」,由市府來確認不影響結構安全,若民眾發現鄰居有裝修房屋卻沒有張貼許可證明的情形,即可向市府檢舉。若無證明,會要求屋主補辦,已完工的也可以限期改善並依《建築法》開罰新台幣6~30萬元。
    筆者呼籲,現在台北市的許多老公寓,都有投資客買下來做分租套房,除了提醒各位租屋的時候要更加謹慎挑選經過合法申請室內裝修許可的分租套房外,若有意願投資老公寓隔間出租,也務必要遵守《建築法》的相關規定,依法申請室內裝修許可後,才能動工!!如此一來才能保障生命財產安全。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為當房東務必注意房客的居住安全,隔間必須合乎《建築法》;否則,發生失火,人員傷亡,則房東將衍生「過失致死罪」或「過失傷害罪」的刑責!

土地謄本加註「公益用途」,法院判決塗銷該註記! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月27日聯合報B版記者劉峻谷、林志函所撰「土地加註公益用途 法院:於法無據」報導,北市小巨蛋對面原中華體育館場址土地,共計14筆地號,中華基金會擁有所有權7成,代表人是中泰賓館(現址改建東方文華酒店)創辦人林國長的次孫林命嘉,其餘3成為吳姓地主所有。民國103年1月17日,台北市政府發函松山地政事務所,要求將14筆土地加註「公益用途」,限制土地開發用途。台北高等行政法院認定加註用途於法無據,昨天判決塗銷公益用途的加註;本案仍可上訴。

    林命嘉與吳姓合夥人提起行政訴訟指出,加註「公益用途」等於限定土地只能做公益使用,沒有法律依據;參與聯合開發的鄰地地主、建商一看到「公益用途」都嚇得卻步,連銀行也不想放貸,阻斷土地開發計畫,要求塗銷註記。松山地政事務所辯稱,土地註記是說明土地應以公益事業為使用目標的一般性登記,不是限制買賣的限制登記,不影響土地使用權益。台北高等行政法院審理指出,《憲法》明令保障人民財產權,沒有明確的法律、法規命令不得限制人民的財產處分權。松山地政事務所是受台北市政府囑託,對土地加註公益用途,但北市府的依據僅是市府秘書長召集教育局、體育局相關單位會商的結果,沒有任何法令依據,顯屬違法,因此判決松山地政應塗銷「公益用途」的加註。

    土地登記簿謄本具有「公示性」,雖在謄本上加註「公益用途」並不具有限制登記的效力,是不影響其權利的使用及移轉,但一般民眾仍會誤認為該不動產僅限於公益上的使用,進而會評估減損該不動產價值,筆者認為判決塗銷該註記確實較為合理,以保障人民的「財產權」。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為地政機關辦理登記,涉及人民的「財產權」,故地政機關的辦理人員應「依法行政」,方符合法治精神!

政府多元獎勵民間興建社會住宅! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月26日工商時報A4版記者林淑慧所撰「社會住宅 開放經營附屬事業」報導,為加速民間參與興辦社會住宅的腳步,財政部促參司已召開社會住宅促參案會議,為提供民間業者更多誘因,除將社會住宅納入社會福利設施,讓地方得依促參法辦理社會住宅招商作業外,內政部也將訂定社會住宅適用促參重大公共建設的範圍,以利業者享有促參法釋出的租稅優惠。對於有意經營社會住宅的業者,政府將開放業者經營附屬事業,除了納入日間照護中心與幼兒托育設施外,凡是都市計劃容許範圍內的項目,包括旅館、複合式商場等也能營運,以提升社會住宅案的財務自償性。

    財政部表示,將在民國112年前提供3萬4,000戶社會住宅,鎖定大型營造商、建商作為民間合作對象,而金管會也已修法開放壽險業,免經第三者即可直接投資社會住宅,若能引進民間資金,可望創造政府、業者、人民三贏。對於業者的融資需求,財政部長張盛和日前也在會議中表示,呼籲旗下公股行庫在授信的規範下,積極配合政策承作社會住宅的融資業務。據了解,民間業者對於社會住宅促參案的財務評估相當關注,財政部表示,為提高社會住宅的財務自償性,開放民間業者依促參法規定,可規劃社會住宅的附屬事業,可望挹注企業收益。

    筆者認為台灣房市最大的問題,是無法讓住者有其屋,而現在政府依《住宅法》多方面鼓勵民間參與社會住宅興建,無論從租稅、融資及開放經營附屬事業,來提升平價住宅的供給,也可以帶動營造、建築等相關就業人口,對社會絕對有正面的助益。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》是一部良法,只可惜宣導不夠,中央或地方政府也應加強此一法律的落實執行,這樣有效保障人民的「居住權」!

2014年6月27日 星期五

空置房屋的房屋稅率都將調高! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月24日經濟日報A19版記者陳美珍所撰「商辦空屋稅 擬上調到3%至5%」報導,財政部表示,稅法並無「空屋稅」的名稱,稅捐機關處理「空置房屋」,一般是依據其使用執照所載用途別,分別按「住家用」或「非住家非營業用」稅率課徵房屋稅。目前「空屋」稅率全國一致,都為2%。但在《房屋稅條例》第5條修正案自民國103年6月6日起生效施行後,「空置房屋」的應納房屋稅率,將會出現變化。財政部近期將邀集稅捐機關,討論《房屋稅條例》修正後的相關徵課作業,以利民國104年5月房屋稅開徵作業順利進行。

    依據修正規定,除了自住房屋維持1.2%稅率外,非供自住使用的住家用房屋,稅率提高為1.5%至3.6%;非住家非營業房屋的房屋稅,也改為兩級,屬於人民團體使用者,維持按1.5%至2.5%課徵,其餘如私人醫院、診所、自由職業事務所等房屋,則由1.5%至2.5%,調高為3%至5%,與一般營業用房屋一致。使用執照記載為非住家用的空屋,包括辦公室、商場、店舖、工廠、倉庫、停車場、事務所、補習班、醫院、診所等。財政部說,稅捐機關目前的作法,空置期間稅率都是2%,未來因為非住家、非營業用房屋稅率調高為3%至5%,空屋稅率可能必須比照調升。

    筆者認為最近不動產稅制的修法已多到讓人眼花撩亂,其實造成民眾或不動產從業人員莫大的困擾,常跟不上政府修法的速度,又擔心誤觸新法令而事後遭致追稅。其實不動產稅制的問題不在稅率,而是以公告現值總額為課稅基礎的稅基,政府應朝這方面努力,而不是不斷調整稅率、限縮優惠條件,長期下來民眾一定感受不佳!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府近年來已控制房價上漲或抑制炒房,不斷地推出「奢侈稅」、「豪宅稅」、「囤房稅」,確實已讓民眾眼花撩亂;民眾在處理房地產必須提高注意稅負的相關規定,才不會誤踩地雷!

免課徵奢侈稅許多要件,賣屋前必要逐條檢視! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年6月24日工商時報A17版記者林淑慧所撰「辦妥戶籍登記 免課奢侈稅要件」報導,台北國稅局官員表示,近來查核特銷稅案件時發現,有不少出售不動產的民眾,因不諳法令規定,而誤信代書或仲介業者的保證;筆者在此特別提醒民眾要多加利用國稅局所提供的管道,了解奢侈稅的相關法令,以免因誤觸稅網被補稅帶罰。國稅局官員說,為求課稅合理化,針對非刻意炒作的短期出售不動產行為,財政部也訂有奢侈稅排除條款,只要符合特定要件的民眾,持有期間就算未超過二年即出售不動產,也不用擔心被課奢侈稅。
    不過,仍有不少民眾對奢侈稅排除條款了解錯誤,其中包括戶籍登記要件、受贈取得不動產以及持續期間計算方式,最容易被民眾誤解。在戶籍登記方面,官員說,依據稅法規定,應由所有權人、配偶或未成年直系親屬辦妥戶籍登記,但不包括直系尊親屬,才能免於奢侈稅的陰影。另外,官員強調,不動產持有期間的計算,是從取得不動產登記日起,至買賣雙方合意訂定銷售契約之日為止,民眾切莫低估持有期間的算法,以免才差幾天就得負擔龐大金額的奢侈稅。
    《特種貨物及勞務稅條例》已實施約三年了,但仍有許多民眾對於奢侈稅的排出條款不甚了解,在訂立不動產買賣契約後遭追繳奢侈稅的案例層出不窮,筆者建議民眾只要出售持有期間未滿兩年不動產,一定要多方詢問專業人士;如房地已過戶完成,是無法主張合意解除契約來拒繳奢侈稅。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為奢侈稅確實令民眾誤踩地雷的案件不不少,永然法律基金會特印製「不動產奢侈稅課徵實務法律手冊」贈送民眾,凡附回郵十元中型信封寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓「永然法律基金會」即可。

營建署修法限縮都市更新容積獎勵項目! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月20日經濟日報A4版記者尹俞歡所撰「營建署修法 都更容積獎勵將縮水」報導,內政部營建署都市更新組長王東永表示,正在修法的都更條例,將取消獎勵項目中的「加速啟動更新時程獎勵」;綠建築部分也將提高標準,改為必須取得黃金或鑽石級才有容積獎勵。依照營建署預計刪減的獎勵項目來算,最高將有20%容積獎勵因此消失。但王東永組長認為,民國102年修法通過的《都市計畫法施行細則》已訂定民國104年7月起都更區容積獎勵上限為1.5倍,因此即使刪減獎勵項目,影響應不太大。此外,新法雖將刪減部分容積獎勵項目,但都更實施者若提出捐贈公設或預留街道空間等對整體都市環境有利的計畫,還是會斟酌提高容積獎勵至上限150%為止。

    王東永組長表示,過去訂出「加速啟動更新時程獎勵」,這項獎勵措施,原是為鼓勵都更實施者盡快動工、加速時程,但後來發現都更建築早、晚完工的工程品質差異不大,提早完工對推動都更案的成效也有限,因此計畫取消。民國102年11月營建署公告修正建築容積規定,認為都市計畫在法定容積以外增加的容積種類繁多,又沒有總量累計上限,導致總容積失控、影響環境品質,因此明訂都更都區容積上限1.5倍,非都更區1.2倍。相較現行容積率動輒兩倍起跳,新制容積率將縮水至少四分之一。

    筆者認為過去政府過去對容積獎勵的規範並不週全,易衍生出都市景觀的亂象,如今政府開始限縮各個容積獎勵的額度,並且做總額管制,對於維持都市計劃目標將有一定幫助;另外公益有關的容積獎勵予以保留,以鼓勵建商捐贈公設,對都市環境提升有所幫助。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為容獎勵固可作為誘因,但因涉及都市計畫整體容量,故應妥適規劃設限。

2014年6月26日 星期四

騰空待售,可享用土地增值稅優惠! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月20日經濟日報A22版記者陳美珍所撰「售屋遷戶籍 適用土增稅優惠」報導,自用住宅騰空待售,財政部指出,所有權人若需遷出戶籍,只要遷出時間距離出售未滿一年,仍可適用每人一生一次的優惠土地增值稅低稅率優惠。財政部指出,實務上房地所有權人在出售房地前,若需要先遷居別處,遷居時一併將戶籍自待售房地中移出時,常會發生在簽訂房地出售契約時,出現戶籍已不在待售的自用住宅,能否適用一人一生一次優惠增值稅優惠的疑慮。財政部為避免影響出售房地者的權益,並考量這項措施的目的,在減輕出售自用住宅者的增值稅負,因此凡是在遷出戶籍期間,準備出售的自用住宅用地,沒有出租或供營業使用情形,且其遷出戶籍期間距其出售期間未滿一年者,仍可適用自用住宅用地優惠稅率計徵土地增值稅。

    財政部提醒,出售自用住宅用地,申請適用一生一次優惠增值稅率時,還要注意稅法所訂的特定條件,例如,優惠稅率有面積限制,出售的自用住宅用地,都市土地面積未超過三公畝(約90.75坪),或非都市土地面積未超過七公畝(211.75坪),該部分的土地漲價總數額才能按10%的稅率課徵土增稅。同時,土地所有權人如欲申請此項優惠稅率,亦須符合出售前一年無出租或營業情形,且本人或其配偶、直系親屬在該房地已設有戶籍等要件。

    實務上常出現不動產「先買後賣」,騰空待售的情況,稅法上為了讓民眾免於去戶政機關辦理遷入戶籍的程序,當戶籍遷入新購房屋後一年內,出售原戶籍所在的房屋,仍可以主張自用增值稅,如果其他條件符合,也可以主張重購退稅;建議民眾在買賣房屋時,請教地政士或專業律師,以保障自身權益。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為出售自用住宅享用優惠稅率,必須注意法定要件及實務運用之情形,如不清楚則請教專業律師,方能確保自己的節稅利益!

2014年6月23日 星期一

老舊大樓磁磚砸傷路人,整棟住戶遭起訴! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月18日工商時報A10版記者林恕暉、郭安家、錢利忠所撰「大樓磁磚砸傷童 整棟住戶起訴」報導,台北市屋齡三十多年的老舊大樓「京華大廈」,外牆磁磚在民國103年5月突然剝落,砸傷行經的鄭小妹。鄭小妹頭蓋骨遭擊碎,至今動過三次手術,並留下跛行後遺症。台北市都發局原認定,大樓六樓外牆磁磚脫落,對六樓羅姓屋主開罰新台幣6萬元。屋主認為搬來才一年,提出訴願抗罰。都發局重啟調查,認定外牆脫落應裁罰管委會,並非六樓住戶,依此撤銷原處分。由於事發時該大樓尚未成立管理委員會,台灣台北地檢署認為外牆屬住戶共有,依《刑法》過失致重傷害罪,將十二戶共十三名建築物所有權人起訴。

    陪同鄭媽媽出面的台北市議員參選人顏若芳表示,北市已有八百三十七棟老舊大樓外牆剝落,市府應儘速協助老舊大樓修繕。北市建管處副總工程司邱英哲表示,已全面清查老舊大樓,目前已通報一千多案,針對有立即危險者,建管處要求管委會設置警戒區,限期清除磁磚,否則北市府會祭出罰單,強制修繕,並索取修繕費。

    北市政府針對老舊大樓外牆開始清查,並針對危險者限期修繕,大幅提升用路人的安全;但筆者建議除了由北市府清查外,大樓管理委員會也應主動定期查檢大樓外牆,以確保安全無虞。為了讓讀者仍進一步了解外牆磁磚剝落所衍伸出的相關法律問題,由李永然律師、許淑玲律師共同所撰寫「公寓大廈外牆磁磚剝落砸傷人的法律責任」乙文,加註在本文後方,供讀者參考。


天外飛來橫禍—公寓大廈外牆磁磚剝落砸傷人的法律責任  

作者: 李永然律師、許淑玲律師  

民國102年5月間,台北市發生一起磁磚剝落砸傷人的意外,一名媽媽帶著9歲女兒經過民權東路一棟大樓下方時,外牆磁磚突然從天而降,砸中女童頭部,女童頭顱破裂,緊急送醫,台北市建管處查出,掉落磁磚來自6樓住戶外牆,對屋主開罰新台幣6萬元,創下北市首例(資料來源: 102年5月8日TVBS報導),同年10月間,基隆市第一高樓麗榮皇冠大樓發生外牆石材掉落砸死路人之不幸事件,引起檢警及基隆市政府重視(資料來源:102年10月14日中央社報導),這兩起新聞事件突顯出外牆維護的重要性,也引起民眾對
於相關法律的重視。

關於外牆的定義及權責歸屬,依《建築技術規則》建築設計施工編第1條第22款規定,係指建築物外圍之牆壁,公寓大廈之外牆,本質上屬專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者,依《公寓大廈管理條例》第3條第4款規定應屬「共用部分」(臺灣新竹地方法院96年度小上字第15號判決意旨參照),惟依《公寓大廈管理條例》第3條第5款的規定,也得經由約定供特定區分所有權人使用,而成為「約定專用部分」。
因此公寓大廈外牆原則上屬共用部分,依《公寓大廈管理條例》第10條第2項規定,應由管理委員會(下稱管委會)負責修繕、管理、維護,若管委會未盡到管理、維護的責任,導致外牆磁磚剝落砸傷或砸死人,則管委會自應承擔民事賠償責任,「管理委員」也可能因而被追訴刑事責任。但公寓大廈的外牆,若已經由規約約定或區分所有權人會議決議,交由特定區分所有權人使用,而成為「約定專用部分」時,則依《公寓大廈管理條例》第10條第1項規定,應由約定專用部分的使用人負責修繕、管理、維護,若約定專用部分的使用人疏於修繕、維護,導致外牆磁磚剝落砸傷人或砸死人,則應由該約定專用部分之使用人承擔相關民刑事法律責任。另外,有很多老舊公寓並未成立管委會,則公寓之所有區分所有權人對於外牆均有修繕、管理、維護之義務,如外牆因疏於修繕、維護導致磁磚剝落砸傷人或砸死人,全體區分所有權人均須負相關民刑事法律責任。
關於民事賠償金額範圍,被砸傷者得請求因此支出的醫療費、喪失或減少勞動能力或增生活上之需要的費用,及相當金額的非財產上損害;若不幸因而致死者,則需賠償醫療費、增加生活上需要的費用、殯葬費等,被害人對第三人負有扶養義務者,對該第三人也應負損害賠償責任,此外,被害人之父、母、子、女及配偶亦得請求賠償相當金額之「非財產上損害」。

關於刑責方面,依被害人死傷結果,可能構成《刑法》第284條第1項的「過失傷害罪」,法定本刑為6個月以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金之刑責、《刑法》第284條第2項的「過失致重傷罪」,法定本刑為1年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金之刑責或《刑法》276條第1項的「過失致死罪」,法定本刑為2年以下有期徒刑、拘役或2000元以下罰金之刑責。建築物如有供營業使用之事實,《建築法》第91條第2項更有加重處罰之規定,致重傷者,將面臨處6個月以上5年以下有期徒刑,得併科新臺幣50萬元以上250萬元以下罰鍰;致死者,則須面臨1年以上7年以下有期徒刑,得併科新臺幣100萬元以上500萬元以下罰金之刑責。

而對於外牆磁磚剝落致人死傷,負責管理維護者,除有上開民刑事責任外,因也是未盡到維護建築物合法使用與其構造及設備安全之責任。依《建築法》第91條第1項第2款規定,主管機關得處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰。
有些社區會聘請物管公司處理社區事務,然而外牆修繕、維護工作通常不屬物管公司受任事項,縱使委辦事項包含外牆修繕、維護工作,惟對外牆負有修繕、維護義務之人對物管公司仍負有監督義務,若物管公司怠為修繕、維護,導致外牆磁磚脫落發生死傷事故,對外牆負有修繕維護義務之人恐仍難脫免其責。
而有時令人無奈的是,公寓大廈外牆磁磚已有剝落現象,但屢次向管委會或約定專用之使用人反應,卻仍不為改善。此時其他住戶或第三人得向主管機關檢舉。主管機關得依上開《建築法》第91條第1項第2款規定內容,處以罰鍰並命限期改善。若是台北市地區,得向「台北市都發局建管處」檢舉,依目前台北市都發局之作業程序,受理檢舉通報後,經勘查有公共安全疑慮者,除現場張貼「當心墜落物告示」外,尚會上網公告,並限期施作臨時安全防護設施。拒不改善者,將依違反《建築法》處新台幣6萬至30萬元罰鍰,強制代為架設「臨時性防護設施」。

另外,對外牆負有修繕、維護義務之人,若已盡到對外牆磁磚之修繕、維護責任,以防止損害之發生,但仍因天然災害等不可抗力因素,導致外牆磁磚剝落致人死傷,因該損害並非管理、維護欠缺所致,對外牆負有修繕、維護義務之人應無須負相關民、刑事責任。

2014年6月20日 星期五

實價登錄將納入建商自售建案的價格! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月13日工商時報A10版記者于國欽所撰「建商自售將納實價登錄」報導,由台北大學教授彭建文等多位學者組成的房改聯盟共七人,建議內政部房市改革的五大面向:(一)在住宅政策方面建議擴大興辦社會住宅與停止合宜住宅、盡速規劃「不動產租賃管理條例」;(二)房市管理制度要做實價登錄制度修法與制定「房地產市場資訊管理條例」、「預售屋管理條例」等。(三)房地產業政策建議包括制訂房地產產業發展政策與制定「建築開發業管理條例」;(四)都市更新政策建議應全面擬定都市更新計畫、擴大公辦都市更新和強化社區主導都更能力制度;(五)不動產稅制的全面性改革等。

    內政部陳威仁部長對此表示,內政部已積極推動「只租不售」的「社會住宅」,與房改聯盟所提出的訴求是一致的;另外,為回應社會大眾對實價登錄政策的關注,內政部已檢討法制作業,縮短預售屋申報登錄時間,並將建商自建房屋納入實價登錄體系,預期修法後,預售屋成交資訊揭露量將會提高,且可及時反應市場實際交易現況。

    筆者認為「實價登錄」是為了揭露不動產市場流通的價格而設立的制度,而該制度從民國101年8月實施至今,實務上出現當初立法未規範或不足之處,除了上述將建商自售納入實價登錄外,該資訊揭露的速度、資訊透明的程度,以及登錄權責歸屬的問題,都該一併檢討,讓民眾真正可以掌握立即且透明的不動產交易資訊。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為實價登錄是為了使市場交易資訊透明化,減少房市炒作不當的現象;我國《住宅法》也規範住宅市場。「預售屋」雖有別於「成屋」,推動實價登錄仍有一體適用的必要,但擬訂相關作業程序必須合情合理,不要障礙太高,才會可行,並達成法律的規範目的!

2014年6月17日 星期二

房改聯盟聚焦房地合一課稅! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
 
    依據民國103年6月13日工商時報A5版記者林淑慧所撰「張盛和: 不動產資本利得課稅優先」報導,由國內59所大專院校、近300位學者連署成立的「 房市改革行動聯盟」,提出八大訴求,要求政府立即啟動不動產稅制改革,首站拜會掌管稅制的財政部。召集人彭建文表示,目前與不動產有關的稅目,包括房屋稅、地價稅及土地增值稅,各有不同課稅基礎,以按公告地價課稅的地價稅為例,其稅基只有市價20分之1左右,與實際市場價格相差甚大,嚴重低估稅基之下,造成囤房、囤地的炒作之風盛行。

   為抑制不動產投機行為,彭建文召集人建議,政府應鎖定不動產資本利得課稅,在實務操作上,必須以實際成交價格來計算獲利,並將增值的利得全部歸入土地增值稅來課稅,對財政部來說,將是最容易處理的方案。對於房改盟的訴求,財政部表示,對於不動產稅制改革,財政部與房改聯盟的訴求方向一致,但強調租稅改革除應考慮稅收、租稅公平與對國家社會的影響外,「可行性也是評估的重點」,要以循序漸進的方式來達成改革目標。

    近年來政府針對不動產稅務及房市政策,多到讓人眼花撩亂,從奢侈稅、實價登錄、囤房稅、到近期不動產資本利得修法、其實已讓民眾或從業人員造成莫大的困擾,實務上已出現許多民眾提出訴願甚至訴訟的情況;政府如要健全房市,應該跨部會協商後統一實施相關稅法與房地政策,而不是一年一政策,讓許多民眾跟不上修法或推行新法的速度,造成大家的困擾而引起民怨!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府應依《住宅法》公布可行的「住宅政策」,並落實「住宅計畫」,確保人民的居住權,而不是以消除民怨為由,一年一政策的方式提出一堆打房措施,一則這些措施可能波及無辜,同時還影響房地產市場,屆時相關的房地產從業人員:如代銷人員、仲介人員、地政士……等逐漸喪失工作,又增加另一個社會問題!

壓低建物市價來申報所得,國稅局可依時價做調整! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月13日經濟日報A23版記者吳佳蓉所撰「房地售價動手腳 稅局追追追」報導,南區國稅局近期查獲一家公司,在民國101年6月銷售一處房地,總銷售額為新台幣(以下同)2,600萬元,並各自開立一張770萬元的房屋銷售發票及一張1,890萬元的土地銷售發票,案件承辦人表示,房地價格差額過大,比例明顯不合理。深入調查發現,該公司過去取得「土地」及「房屋」的成本各自為660萬元及1,000萬元,在取得時土地成本就已少於房屋成本440萬元,但該公司售出時卻將以1,000萬元取得的房屋賠錢以770萬元賣出,相當不合理,特別是近年來不動產價格節節高升,國稅局最終依時價調增房屋價格376萬元,並要求該公司補繳營業稅18萬8,000元。

    承辦人推測,該公司應是想利用現行稅法規定,營利事業銷售土地免課營業稅及營所稅的「免稅條款」,先決定好總價,再從中調整房屋部分及土地部分的價格,壓低要課稅的房屋價格、調高免稅的土地價格,藉此增加總價中的免稅金額。南區國稅局強調,雖然《營業稅法施行細則》規定房地合併申報、且未分別載明房地價格的情形,須以特殊「房地比」公式計算房屋部分銷售額,但不代表有分開載明價格,就可照發票金額申報,出現不合理情形時,國稅局仍有權利依時價調回。
 
    實務上買賣雙方在訂立銷售契約時,常會提出在合約書上將成交價分拆成土地市價及建物市價,因現行稅法規定,只有建物才須納入所得稅課稅標的,因此往往會壓低建物市價,來減少所得稅稅負;筆者建議民眾,因為政府每年都會公告土地及建物的現值,盡量以政府公告現值的比例作為拆分土地及建物市價的依據,來申報所得稅,以避免日後遭致國稅局追稅!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府對不動產交易相關稅負,採取緊迫盯人的作法,民眾固然可以「節稅」,但「節稅」所採用的方法必須合乎常情;否則,稅捐稽徵機關仍會運用其職權進行調整。

2014年6月15日 星期日

第四房將被加重課房屋稅! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月10日聯合報A1版記者陳美珍所撰「擁第4屋 本月起房屋稅加重課」報導,自民國103年6月6日起針對多屋者調整其住家用房屋稅率的房屋稅條例修法案開始生效。財政部為配合修法,提出「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」草案,確定本人、配偶及未成年子女持有第四戶以上房屋,將課以較重的房屋稅。因此本人、配偶及未成年子女,持有房屋總數全國超過三戶,第四戶以上將被視為「非供自住房屋」,民國103年6月起,稅率將由百分之一點二跳升為百分之一點五到三點六不等。

    依據財政部訂定的認定標準,個人所有的住家用房屋,需符合以下三項條件,才可視為是自住,包括:一、 房屋無出租使用。二、 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。三、 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。另外,針對出租供弱勢族群居住的「公益房屋」,財政部也比照「自住」,准予按最低百分之一點二的房屋稅率繳納房屋稅。在財政部完成住家用房屋供自住使用的認定標準後,持有多戶房屋的所有權人,將由稅捐機關通知,自行選定其住家用房屋中屬於自住及非自住房屋的位址,供稅捐機關做為調整房屋稅率之用。

    修法前住家房屋稅率為百分之一點二,修法後第四戶的房屋稅率最高調整為百分之三點六,持有成本提高至過去的三倍;筆者認為如參與都市更新、土地合建或繼承,而取得多間房屋,嗣後又須繳納較為高額的房屋稅,似乎有失公平,因此財政部應訂立相關豁免或排除的規定,來保障這些人的權益!

永然聯合法律事務所李永然律師認為對於凡有三戶以上,而針對第四戶以上房屋,不分緣由,一律加重課稅,此一《房屋稅條例》的規定已涉及違反「平等原則」及「比例原則」,有違憲之虞,且侵害人民之「財產權」,此一規定政府宜謹慎運用!

住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準草案總說明

房屋稅條例第五條條文(以下簡稱本修正條文)於一百零三年六月四日修正公布,增訂第二項授權財政部訂定自住及公益出租人出租使用房屋之認定標準,爰訂定本標準。其重點如下:

一、 訂定依據。(草案第二條)

二、 依據本修正條文立法意旨,明定個人所有住家用房屋屬自住使用之要件。(草案第二條)

三、 依據本修正條文立法意旨,明定房屋屬公益出租人出租使用之要件。(草案第三條)

四、 施行日期。(草案第四條)

住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準草案

條文說明



家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準草案
條     文
說     明
第一條 本標準依房屋稅條例(以下簡稱本條例)第五條第二項規定訂定之。
本標準之訂定依據。
第二條 個人所有之住家用房屋符合下列情形者,屬供自住使用:
一、 房屋無出租使用。
二、 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
三、 本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內。
考量個人所有住家用房屋供直系尊親屬居住使用屬社會常態,是類房屋應認屬自住使用房屋。惟為避免有心人士規避稅負及影響地方財政,爰明定全國三戶內始符合自住,以符合社會現況、量能課稅及租稅公平。
第三條 房屋屬公益出租人出租使用,指持有直轄市、縣(市)主管機關核發公益出租人核定函之公益出租人,將房屋出租予領有政府最近年度核發之租金補貼核定函或資格證明之中低所得家庭供住家使用者。
按住宅法第四十四條第三項授權訂定「輔導獎勵民間成立租屋服務平臺辦法」第二條定義「公益出租人」,爰參據明定房屋屬公益出租人出租使用之要件,俾利徵納雙方遵循。
第四條 本標準自發布日施行。
本標準之施行日期。

 
 

地主是神明會,宮廟地土地徵收款項無人領! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年6月10日聯合報A9版記者高宛瑜所撰「千萬徵收款沒人領… 地主是土地公」報導,台北市捷運局三年前蓋捷運,徵收新北市新店區「斯馨祠」土地公廟,因所有權人登記為「福德神」,新台幣一千多萬元徵收款提存法院,等嘸「人」來領。「斯馨祠」建廟已有有二百卅五年。管理委員會主委劉新強說,相關單位告訴他,需要找到當年83名出資建廟者的後代,才能領取補償款,「這幾乎是不可能的任務!」

    斯馨祠土地約94坪,換算公告現值約新台幣1500萬元,但斯馨祠非血脈相傳的「祭祀公業」,而是偏向信眾共同信仰的「神明會」,要證明土地所有權人,必須找出當年出資者的後代,他們去新店戶政事務所查石碑上的名字,都沒有資料。新北市府民政局宗教禮俗科科長陳怡君表示,過去很多廟都登記在神明名下,因時代變遷,證明文件都不見了,依照《地籍清理條例》,可提出神明會沿革和原始規約來佐證,若無原始規約,可提出神明會成立時的組織成員、或出資證明者來代替。至於土地徵收費目前會提存在新北市府專戶,15年後如無人領取將充公。

    筆者認為全台仍有許多廟產登記在神明會,未離宮廟土地問題不會只有斯馨祠這單一案例,政府應當重視廟產地徵收補償如何發還給神明會,不應該作完提存後,就沒有任何責任;建議政府應將補償金作為成立宮廟的改建基金或由管理人成立財團法人來運用這筆款項,畢竟這筆款項來至於宮廟,就應當還諸於宮廟,而不該提存15年期滿就收歸「國有」!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《地籍清理條例》已實施數年,但因宣導不夠,致民眾了解有限,為保障人民的「財產權」起見,主管機關加強宣導,俾利法令之理想及目的之實現!

2014年6月10日 星期二

內政部不排除調整房仲6%的服務費上限 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國

    依據民國103年5月30日工商時報A18版記者呂雪彗所撰「不排除刪除6%服務費上限」報導,有鑑於房仲業隱瞞凶宅或附近有嫌惡設施等重要資訊,內政部昨天表示,民國103年6月起將與地方政府聯手啟動對房仲業服務品質的查核行動,後續不排除檢討甚至刪除上限6%的服務報酬規定。內政部統計,民國103年第一季全國房地產消費糾紛原因,以房屋漏水問題54件最多,其次是房仲或建商隱瞞包括牆壁龜裂、附近有嫌惡設施、曾發生非自然身故或凶宅等重要資訊,有41件。
    內政部次長陳純敬說,已請中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會擬定「不動產仲介經紀業提升服務品質改善措施計畫」,從提升房仲業者服務品質、建立執業標準作業流程及推動房仲業評鑑制度等3大面向,進行業者自我改善與精進服務品質。內政部地政司長王銘正則表示,消費者應慎選房仲業者,並先行瞭解房仲業者所提供的服務內容後,再議定服務報酬(即佣金),讓服務費議定的主導權回歸消費者。根據《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》,不動產經紀業向買賣或租賃任一方或雙方所收取報酬總額不得超過該不動產實際成交價金的6%或1.5個月的租金,但這是「上限」,消費者還是有跟仲介者議價的空間,後續不排除檢討甚至刪除這項規定。
    筆者認為不動產仲介從業人員較能掌握買賣雙方的資訊,盡量做到資訊透明與清楚地告知,並且盡力查明委託物件的相關資訊,以避免成交後衍伸出交易糾紛,進而影響到公司聲譽與服務品質,甚至減損該服務的報酬!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產仲介業者執業時一定要切實遵守《不動產經紀業管理條例》及相關配套法令的規定,這樣才不會誤觸法令而造成爭議!又仲介業的服務報酬也不差,從業人員更應努力服務,這樣非但可以建立口碑,更可保障客戶權益,並提升服務的滿意度!


《不動產仲介經紀業報酬計收標準》

一、不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。

二、前述報酬標準為收費之最高上限,並非主管機關規定之固定收費比率,經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。

三、本項報酬標準應提供仲介服務之項目,不得少於內政部頒「不動產說明書應記載事項」所訂之範圍,不包括「租賃」案件。

四、經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於房地產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。

全國稅捐機關展開「土地增值稅重購退稅」清查 ! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年5月21日經濟日報A22版記者陳美珍所撰「自用住宅重購退稅 大清查」報導,二年內重購自用住宅的換屋族要注意了,民國103年6月起全國稅捐機關將展開為期三個月的清查行動,因重購自用住宅申請退稅者,若重購土地在五年內出現移轉或轉做他用情形,會被追討退稅。

    所謂「重購退稅」,依據《土地稅法》第35條至3第7條規定,土地所有權人在出售自用住宅用地後,二年內另行購買自用住宅用地者,其新購土地地價超過原出售土地地價,扣除繳納土地增值稅後的餘額,得向主管稽徵機關申請,就其已納土增稅額內,退還其不足支付新購土地地價的數額。而重購土地自完成移轉登記之日起,五年內如果再行移轉時,稅捐機關除可按該次移轉的漲價總數額課徵土增稅外,還會追繳原已退還的增值稅款;另外,重購土地若未做自用住宅使用,改作其他用途時,也會被追回原有退稅。

    政府為鼓勵民眾小屋換大屋,因此《土地稅法》規定在符合一定要件下,可以申請「重購退稅」,而該新購買的不動產不得在五年內將重購土地再行移轉、變更成營業、出租使用,已退還的土地增值稅款,將會被追回。筆者建議民眾,如已申請退稅者,如再做移轉或變更用途時,一定要評估需再繳納已退回的土地增值稅,以避免少評估持有或移轉不動產的成本!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為土地增值稅地重購退稅要運用時,除注意《土地稅法》的規定外,還要注意財政部的解釋令,這樣才能使自己獲得應有的節稅利益!

夫妻合購不動產兩年內出售,需繳納奢侈稅! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國103年6月6日工商時報A22版記者林淑慧所撰「夫妻合購短期賣屋 奢侈稅分開繳」報導,財政部北區國稅局表示,最近接獲民眾電話詢問,夫妻出售持有期間未滿2年的房屋,在夫妻各持分二分之一的情況下,是由夫或妻一人代表申報繳稅?還是由夫妻分別申報繳納?財政部北區國稅局官員表示,奢侈稅的課徵對象是以房屋所有權人來認定,若夫妻各持分二分之一,代表夫妻兩人都是所有權人,假設兩人的持有期間均未滿2年,並同時出售該房地產,兩人都必須依法分開報繳奢侈稅。
另外,財政部也提醒,常有民眾出售2年內自住房地時,誤信地政士或仲介業者建議,以為只要出售房屋有自住事實,或是有直系尊親屬設籍,即可免報奢侈稅,卻因為忽略要在該屋設籍而功虧一簣。官員強調,可排除課徵奢侈稅的自用住宅,必須符合:名下僅有1屋、自住、無出租且無營業、辦妥戶籍登記等4大要件,缺一不可,出售時不論持有年限長短,都不必擔心負擔10%或15%的奢侈稅。
    筆者認為國稅局針對清查漏報奢侈稅甚為積極,由於「特銷稅」是新法上路,近來奢侈稅的解釋函令也甚多,民眾如出售持有未滿兩年之不動產,建議一定要先多方詢問相關專業人士,如地政士、會計師或律師,以避免誤以為不用申報,嗣後卻遭致追繳及罰鍰!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為稅務法令相當複雜,民眾不清楚就不要道聽塗說,而要信任「專業」,諮詢專業意見。這才是較為明智的做法!

2014年6月9日 星期一

華固建設總經理建議:都市計畫應通盤檢討、合宜住宅容積率應調高! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年5月28日中國時報AA3版記者陳宥臻所撰「洪嘉昇:合宜宅容積率應調高」報導,提到高房價,不少民眾將矛頭指向建商,華固建設總經理洪嘉昇說,高房價是由投資客、地主開高價等很多因素造成,建商被污名化,其實建商很努力開發,才能賺取合理報酬。以華固公司來說,一個案子的利潤約25%,但從買地、設計、興建、交屋,以4年平均分攤,1年利潤不過6%,相當合理。

    洪嘉昇總經理表示,現在的都市計劃已經不合時宜;並且建議,興建合宜住宅,應該專案調高容積率,將225%容積率調高至400%,就能讓原本只能建7層樓的建築,擴大至11~12層樓。對於高房價,建商擁有的資源有限,應該產官學三方,好好坐下來談,研擬對策。

    筆者認為政府興建「合宜住宅」尚處在初始階段,未來勢必有需要再做調整及檢討之處,但也仍需要觀察民眾對合宜住宅的需求狀況與居住品質,透過已完成的「合宜住宅」來深入追蹤與了解,再來做通盤檢討會更符合實際狀況。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為我國已為保障人民的「居住權」,而實施《住宅法》,政府必須制定房屋政策,這當中也包括「合宜住宅」的興建。目前固然有前署長葉世文合宜住宅的弊案,但政府也不宜因噎廢食,仍應就這些保障人民居住的政策,做出妥適規劃,才是正確作法!

2014年6月3日 星期二

未來房屋稅將採用累進課稅! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月23日工商時報記者林淑慧所撰「財長:支持課囤房累進稅」報導,自住房屋定義及認定標準出爐,財政部長張盛和表示,針對囤房現象,支持地方政府訂定累進稅率課稅,而擁有多戶房屋的民眾,將優先以所有權人戶籍所在地的房屋,認定為自住房屋,財部將提供全國總歸戶的資料,以利地方增稅。

    《房屋稅條例》日前立法院三讀過關,各縣市房屋稅將分為自住與非自住房屋,適用差別稅率。非自住房屋稅率下限調高至1.5%,最高至3.6%,同時納入囤房條款,地方可按所有權人持有房屋數,訂定差別稅率。針對自住房屋的定義,張盛和部長說,本人、配偶名下全國合計限3戶以內,房屋必須無出租、無營業,並供直系親屬居住,上述條件均符合,才能以自住房屋稅率課房屋稅。

    筆者認為運用租稅方式來抑制房價上漲,嚇阻投資客炒房,但是就近期實價登錄資訊顯示,雙北市房價仍緩步攀升,交易量卻急速下滑,如果交易量仍持續萎縮,勢必會將影響到國內就業人口與經濟發展,長期對國家內需市場不利;政府治本之道仍應廣為興建「社會住宅」,從房屋供給著手,而不是一直針對需求面進行控管。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府利用租稅手段來抑制房市必須注意不要走火入魔,而且課稅必須注意「平等原則」及「比例原則」;否則又會發生違憲爭議而傷害賦稅人權!

中山地政事務所因審查疏失,最高法院判賠新台幣286萬! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月22日自由時報記者項程鎮所撰「審查疏失致冒貸成功 中山地政所判賠286萬」報導,上海商銀民國97年間遭詐騙集團持假身分證、假土地權狀冒貸新台幣1144萬元,歹徒詐還騙台北市中山地政事務所,順利塗銷抵押權,上海商銀認為地政人員審查疏失,提告索賠,最高法院認定,銀行也須負4分之3責任,判決地政事務所應賠償新台幣1144萬元本金及利息的四分之一、賠償新台幣286萬確定。
   
    法院判決指出,民國97年5月間,黃O、王O等人,假裝承租一家咖啡廳,騙取土地權狀影本,及負責人身分證影本後,偽造證件向上海商銀新莊分行抵押咖啡廳房屋,申請房貸成功;對保時,黃O等人還到北市中山地政事務所,以假權狀成功設定新台幣1400萬元的最高限額抵押權登記。最高法院認為,地政事務所未依規定確實檢查土地權狀真偽,確有過失,但上海商銀在對保過程中,未到申貸人住所訪查,也沒向其他銀行查證,本身也有過失。

    根據《土地法》第68條規定:「因登記錯誤遺漏或虛偽至受損害者,由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時,不在此限。前項損害賠償,不得超過受損害時之價值。」因為我國地政機關審查採取「實質審查」方式,並且依同法第43條規定,不動產登記具有絕對效力,因此地政人員在審查案件時,需要謹慎小心,而從業相關人員,也應該注意文件的真偽,避免日後衍生法律問題!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為從事地政工作,處理登記業務一定要謹慎,多年來地政事務所遭民眾依《土地法》第68條規定請求賠償已有多起案例;而民眾如萬一不幸因登記錯誤而受損害時,也可以依法請求賠償!

台中市政府推出簡易都市更新,降低都更門檻! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月28日工商時報A23版記者劉朱松所撰「台中推簡易都更 容獎15∼20%」報導,台中市政府都發局表示,民國103年4月22日發布實施《變更台中市都市計畫細部計畫(原台中市各計畫區)的獎勵老舊建物重建增列土地使用管制要點》案之後,將續推「簡易都市更新」,並依屋齡,及建築物構造等條件,給予15∼20%的獎勵容積,未來還將擴大推廣至全市的都市計畫區。
台中市都市發展局指出,一般的都更案,雖然獎勵容積較高,但耗時動輒5、6年以上;而台中市的「簡易都市更新」,則參考都市更新相關法令,將以屋齡2、30年的合法建築物,做為獎勵改建的主要對象。上述基地面積,只需達到500平方公尺,基地內合法建築物坐落的面積,達所有建築物面積總和的二分之一,並經全部土地所有權人同意,即可在申請建造執照的同時,一併申請建築容積獎勵,省去一般都市更新繁複的申請程序。
    台北市政府與新北市政府已於民國102年底開始實施便捷的「簡易都更」程序,針對已完全整合好,加速審核流程與都更程序。日前台中市政府也推出「簡易都更程序」,降低都更面積與屋齡的門檻,並給予容積獎勵來鼓勵都市更新。筆者認為各縣市政府釋出都更利多,的確能讓民眾更能認同都市更新,加速不適宜的公寓汰舊換新,也使大家能擁有更好的居住品質。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的都市老舊建築物太多,從「防災」的角度來看,宜加速都市更新。各縣市紛紛推出簡易都更是必要的,同時也希望立法院能《加速都市更新條例》的修法工作。