《李廷鈞和大家分享》讓利奏效 財訓所地上權4業者搶標

讓利奏效 財訓所地上權4業者搶標

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月28日工商時報A21版記者林淑慧、蔡惠芳、民國102年3月28日工商時報A5版記者林淑慧的報導，財政部財稅人員訓練所地上權開發案在放寬招商條件後，共吸引南山人壽、華固、冠德和太子等4家業者投標，且全部符合資格，下月初將召開評選委員會議，將於民國102年4月中旬決定公布花落誰家。

    據了解放寬的招商條件包括調降取回樓地板面積、地上權使用年限由50年延長為70年、調降土地租金率從申報地價5%至3.5%和鬆綁適用《政府採購法》。這是繼日前中油成功標售出屢屢流標的龍江路地上權土地後，今年第二宗大面積地上權土地可望順利標售的案例。

    仲量聯行董事總經理趙正義表示，未來「地上權」將成為台北市取得土地的重要來源，尤其是商用不動產景美財訓地上權案占地約10676.13坪，目前權利金底價為新台幣5億元。華固董事長鍾榮昌表示，華固過去不碰地上權，關鍵在於銀行辦理分戶貸款的限制嚴格，如果未來分「戶貸款的問題」如果可以解決，應該越來越多年輕人可以接受房價只有一般住宅7成的地上權住宅。

    財政部國有財產署並表示將於102年4月底推出今年首批地上權標案，包括台北市長春路、銅山街、羅斯福路二段等住商用地，除了三宗坐落於台北市中心精華區外，高雄市前鎮區、台中市梧棲區、台南市中西區也釋出住商用地供業者開發。這次位於長春路與龍江路口的素地，脫標機率越大，該開發案屬於第二種商業區，面積達382坪，公告現值達新台幣6.32億元，不僅雙面臨20公尺道路，且鄰近捷運南京東路站，區位相當良好。

    此外另外領比包括銅山街4之1號旁住三、商二用地，面積約254坪，公告現值新台幣3.4億元、台北市羅斯福路二段商業區用地，距離捷運中正紀念堂站、古亭站約五分鐘，生活機能也絕佳。

    筆者認為，今年地上權議題真的相當火熱，希望這些標案都能夠順利脫標，讓這些「國有非公用土地」能夠妥善利用，創造出更多的價值，也為台北市的景觀創造不一樣的新風貌！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「國有非公用土地」的活化近來已成社會的熱門話題。透過設定地上權的開發機制及BOT的促參，為政府財政的充裕開了一條活路。政府應在這一地方多著墨，人民會有感的。台灣加油，加油，再加油！

《李廷鈞和大家分享》台肥南港C3土地將採BOT設定地上權方式開發

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月27日經濟日報C6版記者陳美玲的報導，台肥董事會於民國102年3月26日董事會通過其位於南港C3土地的開發計畫，預定以地上權BOT方式開發，營運年限70年，招標計畫時間約4個月，預定於102年7月公開招標。

    根據台肥董事長李復興表示，C3土地開發案朝「地上權」規劃，主要是考量資產活化後仍能保有土地所有權，另外南港、新竹、花蓮後續資產開發所需資金高達新台幣440億元，考量上開的問題，才決定全案朝地上權招標。

    根據目前南港的商業土地每坪單價約新台幣350萬元，地上權價格以市價7折推估，C3每坪也有底價新台幣250萬元的實力，以面積1萬2564.84坪來計算，此案權利金至少有新台幣300億元起跳，將擠下南山人壽以總價新台幣268.88億元拿下世貿二館的紀錄。

    台肥公司董事長李復興並表示，C3土地開發完成後，將成為台北市的明日之星，該案可規劃為零售商場、百貨、餐飲、辦公大樓等使用，投報率也一定會高於金管會2.875%的限制，將有利於壽險業者、大型開發商投標。至於面積2090.66坪的C4土地，將來規劃成為「台肥總部大樓」，部分樓層將對外招租，並將原台北市南京東路的總部大樓出租，增加租金收益。

《李廷鈞和大家分享》台北市政府對BOT經驗不足！

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月26日聯合報B1版記者周志豪報導，有鑑於政府資源有限，近年來重大公共設施多引入民間資金採BOT形式開發，但由於台北市政府執行經驗不足，使得跌跌撞撞讓北市府惹得一身腥。

    以台北市承德路台北轉運站為例，業者為了擴大商業收益，將站體極小化，改好後車站只佔總建物樓板面積的9%，每逢假日還要「站外下客」補救，轉運站還被丟到建物後方。上方的「使用權住宅」，市府也擔心契約期滿將有占住戶的問題難以收尾。同為交通設施的市府轉運站，也面臨類似的問題，交通設施僅占5%。

    而松山菸廠文化園區、中崙市場、京站「使用權住宅」，在得標後的商業收益，北市府也無法要求提升回饋比，引發搶標疑慮。另外北投纜車也是得標後，擴大商業收益使得業者變更設計，增加溫泉會館傳出官商勾結，自民國95年動工以來停工至今。

    並且國內BOT案將興建、營運的成本全部由廠商負擔，資金規模過大，常常是廠商開發告吹的原因，像之前台北「大巨蛋」就因為遲遲無法取得融資證明而卡蛋，號稱要打造國際級街道家具的BOT    案，也因為得標廠商財務困難、設施遲遲未布建完成，而受到市府接管收回。

    廣慈博愛園區案，因為都審、樹保計畫和環評等複雜的行政程序，無法如期取得建照，最後也是解約收場。

    針對這些批評，台北市政府財政局長邱大展表示，未來國內的BOT模式應該升級為英國的PFI模式，讓政府在營運過程承擔一些成本，降低業者負擔，並且提供公共設施建設品質。此外，BOT案財務計畫應該5至7年調整一次，以因應當時景氣和經營狀況，如果投資人經營不下去，可以以破產、增、減資來因應，不要讓政府接手成為唯一後果。

    筆者認為，BOT固然可以節省政府的開銷，引入民間資金開發公共建設。不過有如兩面刃，如果合作得宜，固可創造政府、企業和民眾的三贏；但稍有不慎，或是合約出現問題，將造成全民皆輸的後果。近年來，重大公共建設BOT案屢生爭議，或許是政府該重新檢討制度的完善的時候了！！

《李廷鈞和大家分享》買新房卻變凶宅，獲賠新台幣273萬元

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月25日蘋果日報A9版記者徐養齡的報導，新竹市一名范姓男子準備在婚前買新屋，進而相中一層六樓公寓住宅，屋主開出新台幣430萬的低價，雙方於一個月內火速交屋，想不到裝潢時鄰居偷偷告訴范男，屋主女兒曾在該屋燒炭自殺，台灣新竹地方法院法官判屋主須賠償范男新台幣573萬元，並依詐欺罪判拘役五十天，緩刑兩年。

    判決指出屋主林男向房仲公司簽訂不動產委託銷售契約書，並在標的物現況說明書中「是否曾發生『非自然身故』之情事」的欄位勾「否」，致仲介以為房屋沒有問題，帶范男看屋。由於林男開出的新台幣430萬售價遠低於市價，范男於婚前急著買屋，雙方火速成交，還向銀行貸款新台幣93萬裝潢，不料裝潢時鄰居卻偷偷告訴范男曾有人在屋內自殺，范男向警方查證才怒告林男涉嫌詐欺罪。

    林男雖然辯稱女兒自殺近八年對女兒喪命記憶早已淡忘，但法官認為范男買到「凶宅」，而「凶宅」是房屋交易的重要資訊，影響交易甚鉅，因此依詐欺罪判拘役五十日緩刑兩年，並且賠償五百七十三萬三千元。

    筆者認為，委託仲介銷售房屋，「不動產現況說明書」還是要確實填寫，否則將來發生爭議，可能會吃上詐欺罪的官司，故不得不慎。

《李廷鈞和大家分享》中油龍江693坪地上權案 安信風險管理公司以9.4億得標

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月23號中國時報B1版記者王莫昀、經濟日報A6版記者邱馨儀、邱展光的報導，今年以來已經有四筆地上權案流標，本案總算傳出好消息！！中油位於台北市龍江路693坪的土地，於102年3月22日終於以新台幣9.41億元脫標，換算每坪單價約新台幣135.9萬元，創下住宅用地地上權單價的第三高。該案為中油資產活化的第一宗設定地上權案，由安信國際風險管理公司得標，預計五月初完成簽約手續。

    該土地位於知名豪宅「華爾道夫」的正旁邊，基地街廓方正環境單純，且對面興國公園停車場開發案也準備開發，屬於南京松江商圈、鄰近松山機場，加上捷運松山線即將通車，週邊商辦、商旅、酒店式公寓等產品商機大，得標人將來可以潮商用不動產方向開發。這是中油第二次標售此地地上權，不但地上權年限延長為70年之外，地租也由申報地價10%降為6.25%，押標金更由新台幣3000萬元降為800萬元，且開放有條件轉讓，中於吸引業者進場。

    據了解，今年度以來已經有四件地上權案流標，包括財政部的景美財訓所因為投標者未達三家而流標、台灣菸酒公司位於新板地區的案子因為配套不完整而流標、台糖文山區的案子地段不佳開發方向受限而流標。

    筆者一直以來都高度關注公有土地設定地上權的案件，設定地上權活化公有土地應是趨勢，但案件如果沒有開出優渥的條件和利基，恐怕最後也只有落得流標的下場！！

《李廷鈞和大家分享》公辦都更牛步6年16案僅完工一件

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月25日自由時報A14版記者劉榮的報導，台北市都市更新自從「文林苑」案發生之後，除了「民間都更案」受到拖累，連「公辦都更案」也是慢如牛步，六年來僅完工一件，逾半連「開發商」都找不到，對此副市長張金鶚表示，政府要引進更多民間資源。

    張金鶚副市長表示，由於都更案牽涉權利關係人的財產利益，常常需要談判因此拖延，將來公部門會引進更多民間資源投入，增加都更案件數。

    根據不具名的建商表示，民間自辦都更，往往進入「權利變換階段」之後漫漫無期，建商與地主間互信不足，尤其文林苑事件後，很多同業都被汙名化成發都更材的暴利戶，都更戶也更敢要，致推動都更困難。

    財政局則表示，工辦都更案，由於市府是地主，透過招標找來廠商出資興建，必須仰賴民間專業的不動產估價顧問公司來做鑑價及估價，才不會有圖利實施者的嫌疑。

    筆者認為，台北市的市容急需都市更新，政府應該扮演領頭羊的角色，公辦都更更應該加速推動，若公辦都更能夠順利推動，也可帶動民間的自辦都更更有信心，否則都市更新再拖延下去，台北市的老舊市容則很難改善。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「都市更新」是台北市改善市容不得不走的一條路；台北市政府要勇於任事，勇於為自己的政策辯護；另外要更便利「實施者」；否則，一定沒有開發商願投入，將來都更必定牛步化。台北市加油，不要讓市民失望！！

《李廷鈞和大家分享》2.5萬公頃未徵收公共設施保留地 將於4年內解編

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月22日聯合報A20版記者李順德、工商時報A4版記者于國欽的報導，內政部長李鴻源於民國102年3月21日宣布國內未徵收的公共設施保留地共有高達2.5萬公頃，將來徵收得花新台幣7兆元，有鑑於政府沒錢徵收且少子化不需要這麼多公保地，將來四年內將進行都市計畫通盤檢討，將不需要的公設保留地解編，還給地主自由使用。

    內政部長李鴻源表示，多年前許多民眾的土地被劃設為學校、停車場及機關用地，政府卻沒有錢徵收，以至於這些土地二、三十年來雖然為民眾所有，卻被限制使用，在立委的要求下，李鴻源表示在四年內將把不會用到的公設保留地解編，費用約新台幣1.9億元。

    營建署長葉世文表示，公共設施保留地將來有三個解套辦法：一、容積移轉，地主可將「容積」賣給建商。二、和「公有地」交換。三、容許民眾在公共設施保留地上蓋臨時性建築。內政部日前提出要將「捐地換容積」落日，容積買賣改由政府做莊，政府藉由建商購買容積繳交代金來徵收公設保留地，這些錢可以用來作為徵收公設保留地的財源；無法徵收又不會利用到的公設保留地，則解編還給民眾。

    李鴻源部長還表示，將來公共設施保留地解編之後，可以成為商業用地、住宅用地，土地更具有價值，並且政府也可以透過都市計畫變更分得部分土地，這些土地將來出售之後的收入，又可用來徵收更多的公共設施保留地。

    筆者支持公共設施保留地的解編，因為政府無力徵收公共設施保留地，而實際上也沒有那麼多公共設施的需求，雖然對於地主在地價稅上有優惠，長期以來對於地主也是一種限制和負擔；若能直接解編，對於地主而言等於一勞永逸，將來地主也更能利用公共設施保留地，等於是政府和人民「雙贏」，值得鼓勵！！

    永然聯合法律事務所李永然律師表示台灣已於2009年12月10日實施聯合國兩公約，政府必須更尊重人民的「財產權」(《憲法》第15條)；公設保留地限制了人民的財產權，現在終於打算要解編了，雖然是晚了一些，但終究還是「亡羊補牢」，打算要解編了！！

《李廷鈞和大家分享》台北市鎖定老松國小建青年住宅

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月22日中國時報A10版記者陳文信、石文南的報導，有鑑於台北房租、房價高居住不易，內政部為了緩解青年的租屋需求，有意將閒置的校舍及營區改建為青年住宅。其中，台北市萬華區的老松國小因為學生人數驟減，已經被初步鎖定為改建的對象。

    營建署長葉世文表示，北市老松國小的地點很適合，但還要經過台北市政府的同意，而且推動校舍改建，還會遭受許多家長和校方的反對，並且需經過地方政府同意，對此內政部長李鴻源表示還可以再溝通。

    老松國小周圍五分鐘車程內共有12間小學，就學人數從巔峰時期的上萬人，減少到目前只有數百人，然而校地面積卻有3.2公頃，又位於市中心，若能撥出部分校舍興建「青年住宅」，將可緩解都會區的居住需求。但計畫仍需台北市政府同意，當地家長和校方態度也尚待溝通，有百年校史的老松國小是否能搖身一變成「青年住宅」，變數還很大。

    筆者認為，在少子化的趨勢下，許多國小勢必面臨整併，若能妥善利用這些空間，興建「青年住宅」或是其他用途，尤其對於寸土寸金的都會區，是一件好事。不過筆者提醒政府，還是要妥善處理老松國小一帶的娼妓站壁、遊民據地為王的問題，否則將來就算改建「青年住宅」，恐怕也很難獲得青年的青睞。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府一天到晚在挖人行道，把好的路面挖了又鋪，許多市民感到不解，為何政府有錢、有時間做這種不必做的事；卻對於流鶯、遊民束手無策。台北市政府加油，趕快苦民所苦吧！

《李廷鈞和大家分享》中央銀行及金管會續管不動產授信

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月21日工商時報記者彭禎伶、張中昌的共同報導，繼中央銀行總裁彭淮南表示將持續對房市進行區域性管制，金管會主委陳裕璋也於102年3月20日於立法院指出，在102年將繼續控管銀行的不動產授信集中度，去年的指標及機制今年也都將維持。

    陳裕璋表示金管會對銀行不動產放款管理，是避免銀行授信過度集中，目前看來已見一些成效，金融機構沒有不斷將放款集中到不動產上，今年會繼續做下去。

    筆者認為，現在銀行對不動產的貸款成數已經相當嚴格，對於名下有第二間房屋的貸款戶，成數最高只有六成。目前國內景氣已經很差，尤其是雙北市的不動產已經長期低迷，若再不開放，不離於房市。房地產是經濟的火車頭，屆時將會有相關業者倒閉，包括仲介、代銷、代書、營建將會有許多失業，實在是筆者不願見到的情況，呼籲主管機關千萬不要只因為少數學者的聲音，就忽略了大多數民眾的心聲，這樣的管制，對於想要換屋或買屋的民眾，更是不利，實在不可取！！！

《李廷鈞和大家分享》假贈與真炒房仍要課徵奢侈稅

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月21日經濟日報A22版記者陳美珍的報導，國稅局為了避免「有房者」利用「無房者」以借名登記的方式出售手中不動產規避奢侈稅，已經針對親屬間贈與不動產案件特別列管，如果利用贈與的行為將房地贈與給名下無不動產的親屬在出售，如果其持有到出售未逾「兩年」，仍要對其課稅。

    財政部高雄國稅局發現有納稅人在2011年3月以買賣取得一戶房屋及坐落土地，為了躲避奢侈稅，將其房屋於2011年9月先「贈與」登記給弟弟在於2011年10月轉手出售，由於其用迂迴方式出售買進的不動產，弟弟名下無房產出售自用住宅可排除課徵奢侈稅，但經國稅局查獲後，仍被按實質課稅原則送罰。

    根據《稅捐稽徵法》第12條之1規定：「涉及租稅事項之法律，其解釋應本於租稅法律主義之精神，依各該法律之立法目的，衡酌經濟上之意義及實質課稅之公平原則為之。稅捐稽徵機關認定課徵租稅之構成要件事實時，應以實質經濟事實關係及其所生實質經濟利益之歸屬與享有為依據」此乃「實質課稅原則」的法源依據。

    然而，筆者認為，國稅局在認定類似事實應該還是要確實查出其資金流向，否則若哥哥未因出售而獲利，反而認定納稅義務人是哥哥，對於哥哥相當不公平。仿間常有購買不動產後，透過贈與不動產的方式節稅，係因不動產公告現值及評定現值較市價為低，然而若受贈人因缺錢在短期內出售，反而被課徵奢侈稅，將對民眾顯得相當不公。

《李廷鈞和大家分享》休閒農地大解禁可蓋VILLA

李廷鈞地政士

    102年3月14日中國時報A6版記者黃如萍、侯俐安和民國102年3月18日工商時報A2版記者呂雪慧報導，為了拚觀光，行政院政務委員楊秋興表示，農委會將於四月底前完成《休閒農業輔導管理辦法》，讓附設住宿、餐飲等四項農業設施面積可增加為20%，以激發農業觀光潛能。

    根據楊秋興政務委員表示，國內缺乏大型、高級休閒VILLA，而國內農地休耕面積高達15萬公頃，剛好可利用興建兩、三層樓高，低密度開發的休閒VILLA，現有農業區至少需九成作為農業使用的規定，將放寬為六成，其餘土地可興建VILLA、景觀樹木，打造高級休閒農業。未來休閒農業區內要蓋餐廳、民宿、農特產品展售中心或解說中心面積上限將由10%提高至20%，上限不得超過兩公頃，最快102年四月底前就可以完成修法。

    對此，推動委員之一的鄉林建設集團總裁賴正鎰也附和，自從多年前在日月潭興建涵碧樓後，一直希望再進行高級休閒度假小屋的投資，將來若放寬他預估國內將可興建至少十個大型VILLA渡假村。

    筆者則認為，這樣的修改有助於國內觀光業發展，用意很好，但是同時也必須注意「環境保護」及「水土保持」的問題，絕對要在符合生產、生活及生態的「三生」前提下發展觀光農業，才能創造雙贏，建造台灣成一美麗休閒島！！

    

《李廷鈞和大家分享》大陸「淘寶網」拍賣浙江的國有地使用權

                                                                                                                                        李廷鈞地政士

    根據民國102年3月18日聯合報A13版記者汪莉娟報導，大陸知名拍賣網站淘寶網近日將拍賣浙江省一處國有土地使用權，將創下國有土地使用權在網路上拍賣的首例，起拍價高達一億五千五百萬元人民幣，買家也必須先付八百萬元人民幣的保證金。

    據了解此次網路公開拍賣的國有土地使用權，是申請破產的浙江宏昌製革公司所有的國有工業出讓土地使用權及廠房，初步估價為一億五千八百七十萬人民幣，該公司為大陸知名的專業皮革廠，由於去年老闆黃健突然跑路，經查欠了近十億元人民幣的債務，於是公司被強制申請破產。

    從去年開始，浙江省高級人民法院在浙江省推開網路司法拍賣，根據數據顯示，至今二月底，該法院系統在「淘寶網」試點拍賣九十件拍品，包括車輛、住房廠房等等，已完成拍賣七十九件，還有十一件正在公告。

    筆者認為，網際網路的時代，運用拍賣網站來進行法拍雖然相當便捷，但也要注意相關法規的完備，才能在兼顧債權人權益和交易安全的情形下，在網路上進行「法拍」。

    永然聯合法律事務所李永然律師表示台灣有「法拍屋」、「金拍屋」、「銀拍屋」，將來如房屋也在網路上拍賣，就成了「網拍屋」。

《李廷鈞和大家分享》華潤深圳建案驚爆為海砂屋

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月15日經濟日報A14版記者何蕙安和工商時報A9版記者吳瑞達報導，大陸中央電視台於「315」專題節目裡面踢爆，大陸知名的企業「華華集團」使用不合標準的海砂混凝土，包括深圳第一高樓「平安金融中心」和深圳地鐵等知名建設均有可能受害。

    其報導中主要透漏廣東省最大的城市改造「華華大沖村」使用海砂混凝土，該建案大量使用海砂，由於海砂中超標的氯離子，導致樓房樓板開裂、牆體裂縫嚴重，每逢雨天滲水不止。據了解，由於深圳近年來發展快速，每年都有大量的房屋和公共設施在建，開發商為了追求利潤，大量撈採成本低廉的海砂，造成海砂屋橫行。

    根據報導，深圳市長許勤表示將要求展開地毯式排查，並於近日公布突擊檢查的結果。該大沖村改造案於2011年底動工的「都市更新案」，包括一座五星級酒店、兩座四星級酒店及一座超大購物中心，還有一座樓高300公尺的地標性商業大樓，為深圳「十二五」期間5大指標性「都市更新」專案之一。

    筆者認為，中國大陸雖然經濟發展快速，但是黑心商品充斥。尤其是「海砂屋」會造成建築物的鋼筋腐蝕，將來有倒塌的危險。讓人不禁想起台灣在七零年代經濟發展快速時期，也爆發「海砂屋」和輻射鋼筋屋的事件，台灣民眾購買中古屋，也要注意海砂屋及輻射鋼筋屋的問題，若是於1980~1998年間於北部興建的房屋，較有可能是海砂屋，建議可以做「氯離子檢驗」以釐清房屋的狀態。

    或許海砂屋是開發中國家經濟發展過程中普遍存在的現象，但筆者也呼籲中國建商，切勿為了賺取暴利而草菅人命犧牲大眾的生命財產安全，否則就是泯滅天良，「惡有惡報」！！當年台灣的海砂屋，最多興建20幾層，然而現今中國大陸海砂屋，竟然還興建到達樓高300公尺，等於將近100層樓的高度，若將來發生意外，其後果不堪設想。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸在處理「海砂屋」的法律問題可參考台灣經驗及相關法律實務！

《李廷鈞和大家分享》贊成內政部公布「成屋買賣定型化契約」應記載及不得記載事項

李廷鈞地政士

    根據民國102年3月15日工商時報A13版記者呂雪慧及經濟日報A23版記者楊文琪的報導，內政部於民國102年3月14日宣布，「成屋買賣定型化契約」需有應記載、不得記載事項，並將於民國102年5月1日起上路。

    內政部次長蕭家淇表示，從今年5月1日起，企業經營者所預先擬定的「成屋買賣契約」必須符合內政部《成屋買賣定型化契約應記載和不得記載事項》的規定，例如不得約定使用與實際所有權面積以外的「使用面積」，預估將可減少類似爭議。此外還有企業經營者應讓買方攜回買賣契約審閱，審閱契約條款的期間至少為「5日」、貸款金額少於預定貸款金額的處理方式和買賣標的應繳稅費負擔的約定等。

    地政司長王銘正指出，將來若業者違反相關規定，在「成屋買賣定型化契約」中有應記載和不得記載事項，或是漏未記載應記載事項，可以依《消費者保護法》第58調開罰，逾期不改善可處新台幣6萬元以上，50萬元以下的罰鍰。

    筆者認同這樣的規定，過去《應記載和不得記載事項》僅針對「預售屋定型化買賣契約」做規範

，主要是因為預售屋的糾紛較多，但即便是新成屋，也常常孳生房屋買賣的消費爭議，如今將「成屋的買賣定型化契約」也規定到應記載和不應記載事項中，未來對於消費者的保障也將更加完備！！

成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
中華民國101年10月29日內政部內授中辦地字第1016651846號公告(中華民國102年5月1日生效)行政院消費者保護會第7次會議通過
壹、應記載事項
一、契約審閱期
本契約於中華民國__年__月__日經買方攜回審閱__日（契約審閱期間至少五日）。
買方簽章：
賣方簽章：
二、買賣標的
成屋標示及權利範圍：已登記者應以登記簿登載之面積為準。
（一）土地標示：
土地坐落__縣（市）__鄉（鎮、市、區）__段__小段__地號等__筆土地，面積__平方公尺（__坪），權利範圍__，使用分區為都市計畫內__區（或非都市土地使用編定為__區__用地）。
（二）建物標示：
１、建號__。
２、門牌__鄉（鎮、市、區）__街（路）__段__巷__弄__號__樓。
３、建物坐落__段__小段__地號，面積__層__平方公尺__層__平方公尺__層__平方公尺其他__平方公尺共計__平方公尺，權利範圍__，用途__。
４、附屬建物用途__面積__平方公尺。
５、共有部分建號__，共有持分面積__平方公尺，權利範圍__。
（三）本買賣停車位（如無則免填）為：
１、□法定停車位□自行增設停車位□獎勵增設停車位□其他______。
２、地上（下）第__層□平面式停車位□機械式停車位，總停車位__個。
３、□有獨立權狀面積__平方公尺（__坪）□無獨立權狀，編號第__號車位__個。（如附圖所示或登記簿記載）
本買賣範圍包括共有部分之持分面積在內，房屋現況除水電、門窗等固定設備外，買賣雙方應於建物現況確認書互為確認（附件一），賣方於交屋時應維持原狀點交，但點交時另有協議者，從其協議。
三、買賣價款
本買賣總價款為新臺幣__元整。
（一）土地價款：新臺幣__元整
（二）建物價款：新臺幣__元整
（三）車位總價款：新臺幣__元整
四、付款約定
買方應支付之各期價款，雙方同意依下列約定，於___（地址：___），交付賣方。
（一）簽約款，新臺幣__元，於簽訂本契約同時支付（本款項包括已收定金__元）。
（二）備證款，新臺幣__元，於__年__月__日，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付。
（三）完稅款，新臺幣__元，於土地增值稅、契稅稅單核下後，經__通知日起__日內支付；同時雙方應依約繳清稅款。
（四）交屋款，新臺幣__元
□無貸款者，於辦妥所有權移轉登記後，經__通知日起__日內支付；同時點交本買賣標的。
□有貸款者，依第六點及第七點約定。
賣方收取前項價款時，應開立收訖價款之證明交買方收執。
五、原設定抵押權之處理
本買賣標的物原有抵押權設定者，其所擔保之未償債務（包括本金、利息、遲延利息及違約金）依下列約定方式之一處理：
□買方貸款時：
□買方承受者，雙方應以書面另為協議確認(附件二承受原貸款確認書)。
□買方依第六點第一款約定授權貸款銀行代為清償並塗銷抵押權。
□買方不貸款，賣方應於完稅款或申請所有權移轉登記前清償並塗銷抵押權。如未依上述期限清償者，買方有權自價金中扣除未償債務金額並於交屋款交付前代為清償。
□其他：_________。
六、貸款處理之一
買方預定貸款新臺幣__元抵付部分買賣價款，並依下列約定辦理貸款、付款事宜：
（一）買方應於交付備證款同時提供辦理貸款必備之授權代償等文件及指定融資貸款之金融機構；未指定者，得由賣方指定之。
（二）貸款金額少於預定貸款金額，應依下列方式擇一處理：
１、不可歸責於雙方時：
□買方應於貸款核撥同時以現金一次補足。
□買賣雙方得解除契約。
□其他___________。
２、可歸責於賣方時：
□買方得解除契約，其已付價款於解除契約__日內，賣方應連同遲延利息一併返還買方。
□賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。
□賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為__年（期間不得少於七年）由買方按月分期攤還。
□其他_______。
３、可歸責於買方時：
除經賣方同意分期給付其差額外，買方應於接獲通知之日起__日(不得少於十個金融機構營業日)給付其差額，逾期未給付賣方得解除契約。
七、貸款處理之二
買方應於交付完稅款前，依__通知之日期親自完成辦理貸款所需之開戶、對保及用印等，並依下列方式擇一處理：
（一）簽訂撥款委託書，授權金融機構依下列方式擇一辦理撥付。
□將實際核准之貸款金額悉數撥(匯)入賣方於__銀行__分行存款第__號帳戶。
□於實際核准貸款金額範圍內，撥（匯）入__銀行__分行第__號帳戶(還款專戶)，以清償原設定抵押權所擔保之貸款，俟該抵押權塗銷後，由受託金融機構將剩餘款項悉數撥(匯)入__銀行__分行第__號，賣方所開立或指定之專戶。
□其他撥付方式：____。
（二）由__通知雙方會同領款交付。但買方應於交付備證款同時開立與完稅款及交屋款同額且註明以賣方為受款人及「禁止背書轉讓」之本票（號碼：__）或提供相當之擔保予賣方；賣方收受該價款時應將本票返還買方或解除擔保。買方未依約交付未付價款，經催告仍拒絕履行者，賣方得行使本票或擔保權利。
（三）第一款撥款委託書所載金額不足支付交屋款者，其差額部分準用前款規定。
買方簽訂撥款委託書交付貸款之金融機構後，除房屋有附件一第五項至第七項所確認事項內容不實之重大瑕疵者外，買方不得撤銷、解除或變更前開貸款案之授信契約及撥款委託，或請求貸款之金融機構暫緩或停止撥付貸款。
八、所有權移轉
雙方應於備證款付款同時將所有權移轉登記所須檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交予□受託地政士□受託律師□買方□賣方□其他__負責辦理。
本件所有權移轉登記及相關手續，倘須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於__通知之期日內配合照辦，不得刁難、推諉或藉故要求任何補貼。
買方於簽約時如指定第三人為登記名義人，應於交付必備文件前確認登記名義人，並提出以第三人為登記名義人聲明書(附件三)，該第三人應在該聲明書上聲明是否同意與本契約買方所未履行之債務負連帶給付責任並簽章。
辦理所有權移轉時，除本契約另有約定外，依下列方式辦理：
（一）申報移轉現值：
□以本契約第三點之土地及建物價款申報。
□以__年度公告土地現值及建物評定現值申報。
（二）賣方若主張按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅時，應於契約書內(附件四：按優惠稅率申請核課土地增值稅確認書)另行確認後，據以辦理之。
九、稅費負擔之約定
本買賣標的物應繳納之稅費負擔約定如下：
（一）地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅捐或費用，在土地、建物交屋日前由賣方負責繳納，交屋日後由買方繳納；前開稅費以交屋日為準，按當年度日數比例負擔之。
（二）辦理所有權移轉、抵押權設定登記時應納之稅費負擔：
１、所有權買賣移轉
（１）買方負擔：
印花稅、契稅、登記規費及火災或其他保險費等。
（２）賣方負擔：
土地增值稅由賣方負擔。但有延遲申報而可歸責於買方之事由，其因而增加之土地增值稅部分由買方負擔。
（３）其他：
簽約前如有已公告徵收工程受益費應由賣方負責繳納。其有未到期之工程受益費□由買方繳納者，買方應出具續繳承諾書。□由賣方繳清。
２、抵押權設定登記
抵押權設定登記規費由買方負擔。
（三）辦理本買賣有關之手續費用：
１、簽約費
□由買賣雙方各負擔新臺幣__元，並於簽約時付清。
□其他___。
２、所有權移轉代辦費新臺幣__元
□由買方負擔。
□由賣方負擔。
□由雙方當事人平均負擔。
□其他___。
３、如辦理公證者，加收辦理公證之代辦費新臺幣__元
□由買方負擔。
□由賣方負擔。
□由雙方當事人平均負擔。
□其他___。
４、公證費用
□由買方負擔。
□由賣方負擔。
□其他__。
５、抵押權設定登記或抵押權內容變更登記代辦費新臺幣__元
□由買方負擔。
□由賣方負擔。
□其他__。
６、塗銷原抵押權之代辦費新臺幣__元，由賣方負擔。
（四）如有其他未約定之稅捐、費用應依有關法令或習慣辦理。但交屋日逾第十點所載交屋日者，因逾期所產生之費用，由可歸責之一方負擔。
前項應由賣方負擔之稅費，買方得予代為繳納並自未付之價款中憑單抵扣。
十、交屋
本買賣標的物，應於□尾款交付日□貸款撥付日□__年__月__日由賣方於現場交付買方或登記名義人，賣方應於約定交屋日前搬遷完畢。交屋時，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由賣方負擔。
因可歸責於賣方之事由，未依前項所定日期交付標的物者，買方得請求賣方自應交付日起至依約交付日止，每日按已支付全部價款萬分之二單利計算之金額，賠償買方因此所受之損害。
本買賣標的物倘有使用執照(正本或或影本)、使用現況之分管協議、規約、大樓管理辦法、停車位使用辦法、使用維護手冊等文件，賣方除應於訂約時將其情形告知買方外，並應於本買賣標的物交屋時一併交付予買方或其登記名義人，買方或其登記名義人應繼受其有關之權利義務。
賣方應於交屋前將原設籍於本買賣標的之戶籍、公司登記、營利事業登記、營業情形等全部遷離。倘未如期遷離致買方受有損害者，賣方負損害賠償責任。
十一、賣方之瑕疵擔保責任
賣方擔保本買賣標的物權利清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租或出借、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應予告知，並於完稅款交付日前負責理清。有關本標的物之瑕疵擔保責任，悉依民法及其他有關法令規定辦理。
十二、違約之處罰
賣方違反第八點（所有權移轉）第一項或第二項、第十點（交屋）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。
買方因賣方違反第十點（交屋）第一項前段約定而依本條前項約定解除契約者，除依前項約定請求損害賠償及違約金外，不得另依第十點第二項約定請求損害賠償。
買方逾期達五日仍未付清期款或已付之票據無法兌現時，買方應附加自應給付日起每日按萬分之二單利計算之遲延利息一併支付賣方，如逾期一個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告後，自送達之次日起算逾七日仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金；惟所沒收之已付價款以不超過房地總價款百分之十五為限，賣方不得另行請求損害賠償。已過戶於買方或登記名義人名下之所有權及移交買方使用之不動產，買方應即無條件將標的物回復原狀並返還賣方。
賣方或買方有第一項或第三項可歸責之事由致本契約解除時，第九點所定一切稅費均由違約之一方負擔。
除第一項、第三項之事由應依本條約定辦理外，因本契約所生其他違約事由，依有關法令規定處理。
十三、通知送達及寄送
履行本契約之各項通知均應以契約書上記載之地址為準，如有變更未經通知他方或__，致無法送達時（包括拒收），均以第一次郵遞之日期視為送達。
本契約所定之權利義務對雙方之繼受人均有效力。
十四、當事人及其基本資料
本契約應記載當事人及其基本資料：
（一）買方之姓名、國民身分證統一編號、戶籍地址、通訊地址、連絡電話。
（二）賣方之名稱、法定代理人、公司（或商號）統一編號、公司（或商號）地址、公司（或商號）電話。
十五、契約及其相關附件效力
本契約自簽約日起生效，買賣雙方各執一份契約正本。
本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。
貳、不得記載事項
一、不得約定買方須繳回契約書。
二、不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
三、不得約定廣告僅供參考。
四、不得約定使用與實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。
五、不得約定請求超過民法第二百零五條所定百分之二十年利率之利息。
六、不得約定拋棄審閱期間。
七、不得為其他違反強制或禁止規定之約定。

附件一

建　物　現　況　確　認　書　

項次	內　　　　　容	備註說明
1	□是□否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分： □壹樓__平方公尺□__樓__平方公尺 □頂樓__平方公尺□其他__平方公尺	若為違建（未依法申請增、加建之建物），賣方應確實加以說明使買方得以充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。
2	建物現況格局：__房__廳__衛   □無隔間 建物型態：__________。	建物現況格局以交易當時實際之現況格局為準。 建物型態依建物型態分為公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房(一廳)一衛)、工廠、廠辦、農舍、倉庫、其他等型態。
3	□地上　　　□平面式　　　　　　　 車位情況為□地面第__層□機械式車位 □地下      □其他（__） 編號：__號□有□無獨立權狀    　　　 □是□否檢附分管協議及圖說	有關車位之使用方式，依本契約第十點第二項規定。 所稱機械式係指須以機械移動進出者。
4	□是□否有滲漏水之情形，滲漏水處：____。 若有滲漏水處，買賣雙方同意： □賣方修繕後交屋。 □以現況交屋：□減價□買方自行修繕□其他______。
5	□是□否曾經做過輻射屋檢測？ 若有，請檢附檢測證明文件。 檢測結果是否有輻射異常？□是□否 □賣方修繕後交屋。 □以現況交屋：□減價□買方自行修繕□其他____。	民國七十一年至七十三年領得使用執照之建築物，應特別留意檢測。如欲進行改善，應向行政院原子能委員會洽詢技術協助。
6	□是□否曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項) 檢測結果：____________。	一、八十四年六月三十日（含）以前已建築完成之建築物，參照八十三年七月二十二日修訂公布之CNS 3090檢測標準，混擬土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。八十四年七月一日（含）以後之建築物，混擬土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.3㎏/m3。 二、八十四年七月一日（含）以後依建築法規申報施工勘驗之建築物，混擬土中最大水溶性氯離子含量參照CNS 3090檢測標準，容許值含量為0.3㎏/m3，檢測資料可向建築主管機關申請。
7	本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事： (1)於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。 (2)於產權持有前，賣方 □確認無上列情事。 □知道曾發生上列情事。 □不知道曾否發生上列情事。
8	□是□否有消防設施。 若有，項目：(1)____(2)____(3)____。
9	自來水及排水系統經雙方當場檢驗□是□否正常，若不正常，由□買方□賣方負責維修
10	現況□是□否有出租或被他人占用之情形，若有，則 □終止租約   賣方應於交屋前□拆除 □排除 □以現況交屋 □買賣雙方另有協議__________。
11	現況□是□否有承租或占用他人土地之情形，若有，則 □終止租約 □賣方應於交屋前□拆除 □排除 □以現況交屋 □買賣雙方另有協議________。
12	□是□否為直轄市、縣（市）政府列管之山坡地住宅社區。 建築主管機關□有□無提供評估建議資料。	所有權人或其受託人可向縣市政府建築主管機關申請相關評估建議資料。
13	□是□否約定專用部分□有(詳見規約)□無
14	□是□否有規約；□有□無檢附規約	檢附住戶規約
15	□是□否有管理委員會統一管理 若有，管理費為□月繳__元□季繳__元□年繳__元□其他___。 □有□無積欠管理費；若有，新臺幣____元。
16	下列附屬設備 □計入建物價款中，隨同建物移轉 □不計入建物價款中，由賣方無償贈與買方 □不計入建物價款中，由賣方搬離 □冷氣__台□沙發__組□床頭__件□熱水器__台□窗簾__組□燈飾__件□梳妝台　件□排油煙機□流理台□瓦斯爐□天然瓦斯(買方負擔錶租保證金費用)□電話：__具(買方負擔過戶費及保證金)□其他__。
賣方：_______________（簽章） 買方：_______________（簽章） 簽章日期：____年____月_____日

附件二

承受原貸款確認書

本件買賣原設定之抵押權之債務，承受情形如下： １、收件字號：_____年_____月_____日_____地政事務所_____登字第_____號 ２、抵押權人____________________。 ３、設定金額：_________________________元整 ４、約定時買方承受本件抵押權所擔保之未償債務（本金、遲延利息）金額新臺幣_____元整。 ５、承受日期_________年________月________日。 ６、債務承受日期前已發生之利息、遲延利息、違約金等概由賣方負擔。 ７、買受人承受債務後是否享有優惠利率，應以買受人之資格條件為斷。 賣方：_______________（簽章） 買方：_______________（簽章） 簽章日期：____年____月_____日

附件三

以第三人為登記名義人聲明書

買方______向賣方_______購買座落__縣（市）__鄉（鎮、市、區）__段__小段__地號等__筆土地，及其地上建物__建號，茲指定______（國民身分證統一編號______）為登記名義人，登記名義人□同意□不同意與本契約買方所應負之債務負連帶給付責任。 買　　　方：_______________（簽章） 登記名義人：_______________（簽章） 簽章日期：______年______月_______日

附件四

按優惠稅率核課土地增值稅確認書

賣方主張按自用住宅用地優惠稅率申請核課土地增值稅。但經稅捐稽徵機關否准其申請者，賣方同意即以一般稅率開單繳納之。以上事項確認無誤。 確認人：_______________（簽章） 簽章日期：_____年_____月______日