房地合一稅2016元旦上路三族群免驚 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月27日經濟日報A11版記者郭及天「房地合一稅，元旦上路」、蘋果日報B3版記者詹宜萱「房地合一上路，三族群免驚」、自由時報AA1版記者吳佳蓉「房地合一倒數，自住、多屋差很大」等報導，房地合一稅制將在2016年1月1日上路，之後購入的房屋土地交易將納入課稅，同時「奢侈稅」將同步落日，房地產業者預期房地合一稅保留奢侈稅壓抑短期交易的效果，將使房市交易僅剩純自住買盤支撐。

    舉凡房地在2014年1月2日以後取得且持有不到二年者，或是2016年1月1日之後取得者，都適用新制。符合自住且連續設籍滿六年的長抱族，是房地合一稅的受惠者，出售獲利可以享有新台幣400萬的免稅額，此外超額部分只課徵獲利10%的低稅率。

    換屋族也是房地合一新制的受惠者，因為同時符合自住且自住房地出售前一年未出租營業者，民眾二年內不論先買後賣、先賣後買，都可以申請重購退稅，小宅換大宅享全額退稅、大宅換小宅按照比例退稅。

    此外出售房地賠錢者也不需要繳房地合一稅，計算出售房地金額扣除房地取得、改良和移轉成本，為負數者，免繳稅款，三年內有其他交易獲利，還可以減除上筆損失金額和土地漲價總數額來計算課稅所得。

    房地產業者認為，實價登錄實施僅三年多，政府無法掌握所有房產交易價格資訊，以至於過去沒有取得成本、產品的差異，課稅制度複雜，還設計了交易賠錢還要繳稅的奢侈稅。房地合一稅精神是「實價課稅、有賺才課、鼓勵自住」，多數房產業者認為未來幾年房價應該持續盤整或下修，靠房地產套利的困難度將變得極高，自住者則不需要擔心。

    筆者認為，透過修改《所得稅法》的房地合一稅，可以抑制房地產的炒作，另外也改正了過去一年內土地交易沒有課稅的不合理情形，未來民眾還是要注意房地合一稅的相關規定，做好節稅規劃，才不會吃虧。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「房地合一稅」是政府打房的最後一招，雖然即將上路，但台灣房市已在政府將近4年的連串打房措施，台灣房市已奄奄一息，現政府又要開始「救市」了！不管如何，人民還是要自願生活，既已有「房地合一稅」新制的施行，要出售房地之前一定要先盤算，訂出出售步驟，才不會增加「稅負」，而傷到自己的荷包！

台灣房仲業於2015年已共倒閉1348家 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月24日中國時報B4版記者王玉樹「房仲史上最慘，今年1348家關門」、蘋果日報B7版記者于靜芳「全台房仲，明年恐倒二千家」、自由時報C3版記者徐義平「建築業恐財源2~3成，外圍房價最多跌15%」等報導，房仲公會全聯會舉行年終記者會，表示2015年市房市轉折的一年，不再「隨便買隨便賺」，而且預期2016年房價仍會持續修正，精華區跌幅約5~10%、外圍賣壓大的區域可能跌10%~15%，林正雄理事長表示，建築業預期將裁員2~3成。

    2015年全台前10月移轉量僅22.1萬棟，不但較去年同期減少16.8%，更是創下14年來新低，以新北市衰退23%最多、台南市衰退10.60%最少，預估明年還會衰退1~2成。

    營業保證基金會主任委員黃鵬烯指出，每家房仲公司加入需繳交新台幣25萬元的保證金，2016年營保基金約19億元，但房仲公司繳少退多，去年還加入908家、今年僅加入667家，衰退幅度超過26%，而去年退出393家、今年退出高達456家，退出也增加16%。

    房仲公會理事長林正雄表示，全國買賣移轉棟數僅27萬棟，相較於過去房市榮景時36~40萬棟，已經大幅衰退，面對寒冬建築業多半選擇裁員，預估這波房市不景氣將裁員2~3成員工。建築業沒有無薪假，多數選擇裁員，而由於建案推出至少2~3年，當前買氣差，建商多半保守推案甚至不推案，因此會直接裁撤不需要的人員。

    2016的推案量預估僅2015年的六成，整體推案量減少的情況下，建商會選擇縮減人力。面對房地合一稅將自2016年1月1日上路，林正雄也預估，可能受限於六年的「自住綁約條款」，房東將會停止出租房屋，年輕人可能會面臨租不到房，建議新政府上任後提供九成貸款額度、1%以下利率搭配30年還款期限「青年購屋貸款優惠專案」來解套。

    筆者認為，2016年總統大選之後，政府政策干擾逐漸減少，全球經濟若能逐漸復甦，房市可望漸漸回溫，房仲朋友辛苦了，一起加油，努力度過目前不景氣吧！！！

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為政府不要因為少部分人沒有房子，就不斷地「打房」，其實部分人沒有房子，政府必須落實《住宅法》，建「社會住宅」；至於不動產業則讓它正常健全發展；否則仲介公司、代銷公司、建設公司…倒閉，台灣經濟蕭條，將令全民受苦，而無助於「居住正義」的實現！

高雄豪宅高鄰地50公分違規 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月20日蘋果日報A14版的投訴，《高雄市內惟埤文化園區特定區計畫案都是設計規範》規定該特定區內建築物應與鄰地平順銜接，不得有高低差，但高雄豪宅推手鼎宇建設於該區內之建案，卻遭人檢舉銜接處比鄰地高出50公分，對此鼎宇建設已承諾改善，高雄市工務局則表示會等改善完成才核發使用執照。

    陳小姐表示，鼎宇建設和高市美術東二路及美術東二路132巷口新建案「美術臻邸」，目前接近完工，但她發現新建案和隔壁「藝術大街」的法定退縮空間銜接有50公分的高低差。

    她認為建商先在落差處設計成三個階梯，向市民專線反映後，建商雖然改成斜坡，但坡面太短、坡度太陡，輪椅族根本難以使用，對老人家行走不便，抱怨：「不尊重無障礙路權。」。

    對此，鼎宇建設回覆是因為「美術臻邸」相鄰美術東二路與美術東二路132巷，但132巷比美術東二路高出37公尺，才會造成比鄰地法定退縮空地高約50公分，坦承設計成三個階梯是錯誤的，已經進行改善。

    高雄市都發局都市設計科則表示，調閱鼎宇建設兩年前送審的建築設計圖，退縮空間和鄰地相連都是平順，並無高低差。高雄市工務局則表示，根據《高雄市內惟埤文化園區特定區計畫案都市設計規範》的規定，建築物人行步道含法定退縮寬肩應與鄰地形成整體感並且平順銜接，不得有高低差。10月底派員現場勘查發現幾項缺失，104年12月15日再度會勘仍有疏失，必須限期改善，否則不會核發使用執照。

    筆者認為，無論是豪宅還是其他建築物，建商務必要遵守當地法令，並且按照原先的設計圖按圖施工，否則被發現可能會有被勒令停工或是無法取得使用執照的問題。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來國內對建築物的空間、設施，在「無障礙」方面的要求日益嚴格，像這種高低差就形成「障礙」，建商在這方面務必多用心，俾符合法令要求！

自住房地一旦無人設籍或全戶遷出，即不適用自用地價稅！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月24日經濟日報A4版記者陳美珍所撰「自用住宅低稅率，成省稅王道」的報導，不少縣市政府調高民國105年度的公告地價，自用住宅的低稅率成為省稅王道。不過財政部也提醒民眾，即使未出租、無營業稅，仍要符合設籍的條件，至少保留一人設籍才行。

    財政部表示，公告地價是課徵地價稅的稅基，調幅越大代表地價稅會越高，而地價稅目前最低為1%、最高可達到5.5%，但是如果作為自用住宅使用，地價稅率只有0.2%。

    財政部指出，實務上許多民眾因為不懂法令或是疏忽，因為就學或就業需要一舉把全戶戶籍遷出，即使實際仍居住原地，卻錯失優惠稅率資格。財政部提醒自用住宅地價稅除需做為「自住」之外，必須土地所有權人、配偶和直系親屬在該地設有戶籍，其中本人、配偶和未成年子女只限一處，全部適用自住土地地價稅的面積不能超過都是地區3公畝(90.75坪)、非都是地區7公畝(211.75坪)的總優惠面積，超過部份按一般稅率累進課稅。

    申請自用住宅優惠稅率要在每年地價稅開徵前40日前，也就是9月22日前提出，逾期申請者必須延後至申請之次年期才能適用，優惠稅率一經獲准，未改變用途者隔年自動適用不用逐年申請。

    筆者認為，有多戶房屋的民眾，不妨評估一下用哪一戶地價稅最高，拿來當自用住宅最為划算，這也是節稅的方法！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來政府已「打房」為口號，不斷地提高「房屋稅」、「地價稅」等持有稅的負擔，民眾必須比往昔更重視「節稅」的相關規定及方法，才能為自己省「荷包」的負擔！

熱門《房地合一新稅制法律手冊》免費贈閱，歡迎索取 文◎李廷鈞地政士

「房地合一課稅」明年（民國105年）1月1日即將上路，你準備好了嗎？

財政部為了改善舊有不動產稅制的缺失，一步步祭出調高房屋稅、課徵囤房稅、奢侈稅……等等措施，及至即將於明年1月1日起正式施行的「房地合一課稅」新制，對於民眾日後交易房地產的課稅權益，更有著莫大影響。

究竟什麼是房地合一交易所得稅？其課徵標的為何？在明年1月1日前購買或持有的房地於將來出售，是否仍要課徵房地合一交易所得稅？持有人為個人或法人，在課徵稅率及方式上是否有些不同？自住、作農業使用或其他用途的房地於出售時，其課稅稅率是否有所區別或優惠？房地合一稅該於何時申報？稅額如何計算？房地持有期間、交易價額、減除之成本、支出費用等，各有哪些明文規定？又該如何舉證扣除？未報、遲報、短漏報本稅者，會被課以哪些罰則？房地交易所得稅是否也有重購退稅之適用？……，一連串你還似懂非懂的課稅、節稅問題，由永然法律基金會捐印、永然聯合法律事務所策劃的《房地合一新稅制法律手冊》，即將為讀者按部就班、娓娓道來。

本手冊作者陣容堅強，由李永然律師邀集地政、會計稅務三方面的專家共同執筆，包括：永然法律研究中心房地合一課程熱門講師黃振國地政士、鄭惠秋會計師，及永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問等。欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

房地交易可扣除三類費用 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月18日經濟日報A16版記者郭珈爾「房地交易三類費用，可扣除」的報導，房地合一稅制將自民國105年1月1日正式上路，中區國稅局提醒民眾在房地交易時，因取得、改良和移轉房地而支付的費用，像是常見的契稅、印花稅、代書費和修繕費，都可以在申報所得稅的時候扣除。

    中區國稅局忙著解釋，民眾房地交易所得計算方式，是把成交價額減除房地取得成本和費用，而房地取得費用必須是在取得、改良和移轉房地的用途可以主張扣除。購買房地時讓房地達到可供使用狀態的必要費用(如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費和效能非二年所能耗竭的修繕費)、出售房屋和土地時所支付的必要費用(如：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費)、改良土地支付的費用(如：工程受益費、土地重劃費用)等都可以主張扣除；但取得房屋及土地所有權「之後」，應繳納的土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費和金融機構借款利息不能列為成本費用減除。

    中區國稅局強調，出售適用「房地合一新制」的房地時，民眾除了提出原始取得成本的證明文件，也要提供支付取得、改良和移轉費用的證明文件，讓國稅局和核認扣除。如果無法提供上述費用證明文件，或是費用未達成交價額5%，國稅局則按成交價額5%計算得減除費用總額。

    民眾交易若是用「房地合一新制」，在房地交易損失時，可以從交易日以後三年適用新制的其他房地交易所得剪除，民眾沒有提出原始取得成本、費用者，由國稅局查得資料之後核定，若計算出來的所得仍是虧損，仍然可以在交易日之後三年內其他新制交易所得扣除。

    永然法律基金會捐助《房地合一新稅制法律手冊》，由李永然律師邀集地政、會計稅務三方面的專家共同執筆，包括：永然法律研究中心房地合一課程熱門講師黃振國地政士、鄭惠秋會計師，及永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問等。欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

台北市敦化北路出現重量級的「商辦都更」案 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月19日聯合報AA3版記者江碩涵「重量級商辦都更，聚焦敦北商圈」的報導，台灣超過30年老屋近300萬戶，占40%，其中又有220萬戶屋齡超過40年，要解決都市老化問題，無奈都市更新受限於《都市更新條例》修改案還卡在立法院，近年來台北市敦化北路商圈傳出多筆都更好消息，是台北市都更市場的強心劑。

    台北市敦化北路商圈除了2015年送件申請的「台塑總部大樓」之外，又增加國泰世華銀行敦北分行和華固建設「華塑大樓」的都更案，此外華固老早布局的「國際大樓」都更案，基地面積超過一千坪，88戶頂級豪宅，預計2016元申請建照，採先建後售方式開發。

    此外，冠德、中壽也在敦北商圈插旗地上權案，遠雄建設2012年以新台幣20.08億元買下台北市敦化北路、長春路口的「全錄大樓」目前以收租為主，但是也以都更為目標。

    信義全球資產經理王維宏表示，企業紛紛推商辦都更，主要是因為商辦所有權人通常為企業，產權單一而且持有人數少，較不容易產生釘子戶的問題，而且商辦基地開發效益大、整合難度低，即便雙北市住宅都更案窒礙難行，許多商辦都更案件卻未受影響，建商也紛紛投入。

    除了「商辦都更」之外，「公辦都更」也成為話題，都更研究發展基金會執行長丁致成先生就表示，早期公辦都更有不少成功案例，2000年至2015年全台累計公辦都更案已經共38案、49公頃，約占「民辦都更」案的一成，相較日本「公辦都更」案則可達二成，面積占比45%，仍有進步空間。

    筆者認為，台北市敦化北路鄰近松山機場，具有交通便利的好處，而將來如果松山機場順利遷移，樓高限制可望解禁，更有發展空間，建商們眼光獨到紛紛搶進插旗都更，實在眼光很獨到。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市這一老舊城市，老舊房子不少，非都更不可，希望台北市政府拿出魄力，大力推動都更，讓台北市能成為一國際水準的都市，並改善人民的居住環境！

公告地價漲三成，地價稅收增加將挹注社福 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月17日自由時報A7版「北市公告地價漲3成自住宅增稅1100元」、中國時報A1版記者陳芃「公告地價大漲3成」、A2版記者陳芃、柯伶穎「北市地價稅收增66億，挹注社福」等報導，台北市地政局在民國104年12月16日公布三年一調的公告地價，平均漲幅高達30.38%，是22年來最大調幅。台北市政府表示，內政部八月邀地方地政首長討論土地稅基事宜的時候要求公告地價調幅不得低於民國103到105年的公告現值累積調幅，為了達到中央要求才會大幅調整，一般自用住宅每戶地價稅將增加新台幣1100元，增加的66億新台幣收入將來將用於「公共住宅」、弱勢民眾租金補貼和其他社福政策。

    以豪宅「帝寶」地價稅為例，若是戶型230坪、土地持分40坪，民國104年度地價稅約新台幣4.16萬元，105年將調整到新台幣7.91萬元，稅負加重近一倍。若再加計一年房屋稅約新台幣40~50萬元，帝寶一年的房屋稅約四十到五十萬元，地價稅加房屋稅一年可以高達近60萬元，相當於月薪五萬元上班族一年的薪水。

    採取地上權地台北101大樓，公告地價未調整前每年地租約2.2億元，將來地租將大增到2.87億元，每年將增加新台幣6700萬元地租，相當於台北市一戶高級住宅的身價，若加計房屋稅，每年得繳新台幣7億元給台北市政府。至於一般住宅，如果符合自用住宅條件，平均每戶地價稅稅金約增加新台幣1100元。

    地政局局長李得全表示，為了讓地價區段更細緻合理，此次也新增了170個區段，總計達到4155個區段，將台北市的地價區段分為高級住宅、都是更新、新興開發和重大公共建設、精華商圈、一般區域等六個類表，藉此彰顯地價高低，像是都是更新區，因為有容積獎勵，土地價格自然較高，地上權、重劃區也會明顯上漲，但需要單獨檢討，確保「量能課稅」讓有能力的人多負擔一些稅負。

    北市稅捐處長黃素津表示，目前台北市政府一年地價稅收入超過新台幣220億，將來調漲公告地價後，預估再增加三成約新台幣66億元，將拿來用於公共住宅、若是民眾租金補貼和社福政策。

    屏東大學不動產經營系副教授楊宗憲則認為，公告地價長期被刻意壓低，過去歷任首長為了討好選民都迴避這個問題，現在北市府調這麼高很有勇氣願意面對現實。

    筆者認為，被認定為「豪宅」雖然地段好規格好，但是同樣的房屋稅、地價稅就會很高。無論如何，未來買房除了要注意貸款利息，房屋持有成本更要考慮進去，衡量自己的能力，否則到時面臨更大的資金壓力，買房本是好事一樁，但買到養不起的房子，可能就不太妙了。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府目前已將「房屋稅」、「地價稅」這種「持有稅」都提高了，房屋所有權人一定要比往昔更注意「節稅」；另外，也要督促政府將這些增加的稅收，用在「住宅政策」的落實消除社會的仇富氛圍，促進台灣社會的和諧！

香港首富李嘉誠斥資人民幣300億元上海買樓 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月10日聯合報A12版記者郭玫君「李嘉誠再登陸300億元上海買樓」的報導，香港首富李嘉誠在宣布撤資之後，又回歸大陸，首戰就是他急於撤資的上海。

    中國大陸媒體「界面」報導李嘉誠參股的新加坡上市公司亞騰資產管理(ARA)於2015年12月8日以人民幣30億元收購上海陸家嘴東亞銀行金融大廈，這是該公司兩個月來第二度出手趁機買進上海商廈，早在10月時該公司運作的一筆私人基金就斥資人民幣28.5億元購入上海新天地商圈鉑金大廈。

    中國大陸媒體認為李嘉誠又回鍋中國，熟悉李嘉誠旗下長和系人士指稱，其實李嘉誠從來沒有離開，旗下公司還有很多投資，過去只是調整，只是商業決定。

    李嘉誠自2013年陸續出脫香港、大陸的房產，此後又展開依下列大規模資產拆分和遷移企業註冊行動，一連串動作引發關注，如今和李嘉誠淵源頗深的ARA卻大動作接連收購上海商辦大樓引人好奇。

    ARA高層曾經表示中國大陸經濟和房地產基本面，對長線投資者仍具有吸引力，而市場近期走軟為投資者帶來難得的投資機遇。此次交易的亞東銀行金融大廈，ARA以人民幣30億元價格收購，相較於七年前亞東銀行以人民幣10億元收購該大廈不到1/3面積交易，此筆交易稱得上是「划算」。

    筆者認為，李嘉誠眼光一下獨到，前一陣子才撤出中國，果然中國房地產價格下跌不少，現在又要「錢」進中國，可能又是看好將來中國經濟好轉，將再次帶動不動產價格、租金上漲，這值得觀察。

    永然兩岸法律事務中心李永然律師認為房地產投資一定要注意地點，李嘉誠這次投資仍然瞄準「上海市」，因為上海是中國大陸的首善之區！

雙北市買賣移轉件數創新低 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月16日工商時報A15版記者蔡惠芳所撰「雙北市買賣移轉件數，今年恐創史上新低」、蘋果日報B7版于靜芳所撰「今年建物移轉量，探13年新低」等報導，台灣的房市冷颼颼，雙北市全年移轉量創下十三年來新低，台北市預估將跌破三萬棟大關、新北市也跌破五萬棟，建商透漏有愈來愈多的建商傾向於只買地不開工。

    2015上半年雙北市買氣閉鎖，下半年又受到政治紛擾，加上房價的明顯下修，導致成交量持續萎縮，截至2015年11月台北市僅2萬4407棟、新北市僅4萬2693棟，若12月移轉沒有暴增之情形下，台北市恐跌破三萬棟、新北市跌破五萬棟。

    對此住商不動產企研室主任徐佳馨表示，房地合一實價課稅2016年一月一日正式實施，由於奢侈稅退場，平轉或是小賠出場的投資客將有機會出售，屆時賣壓沉重區域價格修正幅度會較大。而目前雙北市建物買賣件數最低點出現在2014年，當時由於2011年奢侈稅上路、2013年剛好滿兩年，投資客手中案件解禁求售曾經拉抬交易量一度回升，但2014年已下滑至3.2萬件，今年恐創新低。

    筆者認為，在將來房地合一稅實施，「持有稅」也陸續調高之後，投資客無利可圖之下也漸漸退場，未來台灣房地產市場主要還是自住和換屋需求，將來移轉量恐怕都不會太高。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府對於台灣目前的房市切勿掉以輕心，應該要趕緊急商對策，否則台灣的經濟情況將甚為嚴峻，失業率將再度提高，出口衰退、內需不足，觀望氣氛濃厚，台灣政府必須加油了，不要違背人民的負託！

2016年的遺贈稅扣免額維持不變 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月16日經濟日報A15版記者陳美珍「遺贈稅扣免額，不變」的報導，根據財政部公告的2016年遺產及贈與稅各項扣免額標準，由於累計物價漲幅未超過10%，因此遺產稅及贈與稅的扣免額標準維持與2015年相同不變，所以個人遺產稅免稅額仍是新台幣1200萬元。

    《遺產及贈與稅法》第12條之1第1項規定，遺產稅、贈與稅免稅額、各項扣除額與不計入遺產總額金額，每年遇消費者物價指數較上次調整累計達10%時，則自次年起按上漲程度調整。

    財政部指出，2009年1月23日隨本法部分條文修正施行，調整為新台幣1200萬元及2220萬元，而當年度物價指數98.26至2015年103.59上漲5.42%，未達10%應進行調整標準，毋須調整。

    此外，不計入總額和各項扣除額等金額，上次調整年度為2014年，當年度物價指數為102.65，僅上漲0.92%，同樣未達應行調整標準。

    筆者認為，可能是受到國際油價下滑的因素，近來的通貨膨漲已經稍微趨緩。民眾辦理財產繼承申報遺產稅時，仍需注意政府最新公布的免稅額及各項扣除額。

北市168計畫加速業者都更 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年12月10日經濟日報A5版記者陳美玲「北市168計畫發威，加速業者都更腳步」的報導，華固建設為了加速台北市敦化南路都更案推動，於2015年12月9日大手筆購地，而華固建設公司總經理洪嘉昇也表示，「都市更新」是台北市重新活化的必走之路。

    洪嘉昇總經理表示，在台北市政府推出「都更168」計畫之後，手中都更案跑得比較快，讓公司願意持續投入都更案。台北市政府在2015年7月開始推出「168都更計畫」，強調只要該區所有民眾同意，市府將會在「六個月」內核定、「八個月」內處理完權利變換，改變以往一拖七年的龜速。

    像是華固建設手中延宕已久的敦北、八德路兩大都更案，均已經核定通過，讓公司對北市都更案重新燃起希望，願意持續投入。

    洪嘉昇總經理表示華固公司整合台北市敦化南路都更案已經二年，最難整合的頂樓、一樓店面均已經整合完成，接下來關鍵兩戶地主還需要洽談，但對方已經釋出善意，且願意合作，顯示地主對於有品牌建商仍會給予支持，若接下來政府持續支持，有機會帶來曙光。

    筆者認為，以往都市更新推動困難，現在台北市政府加速都市更新，除了對於市容將來會變更整齊美觀之外，也兼具防災並解決停車位不足的問題，天下無難事，只怕有心人。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市這個老都會，已有許多高齡房屋，這些老舊房子如不更新重建，一來影響市容，二來也有地震的耐震力不足問題，進行「都市更新」極為重要；前台北市郝市長在這方面成績不理想，柯市長能大力推動「168計畫」，連「實施者」也加以讚許，值得期待，台北市政府加油！

大樓房屋稅竟然比透天房屋的高！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月4日經濟日報A18版記者陳美珍「樓層數目愈高，房屋稅愈重」的報導，財政部表示房屋樓層數高低，將決定房屋稅多寡，如果樓層數愈高，房屋標準單價就愈高，同路段、同面積的房屋，因此公寓大樓繳交的房屋稅比透天厝還高，地價稅則相反；因為公寓大樓所擁有的土地持分較少，地價稅反而較輕。

    一般民眾購屋，偏好景觀視野較好的高樓層建築，因此財政部指出，房屋稅由於不是按照房屋造價或是市價計算，而是根據「房屋標準單價表」、「折舊率標準表」和「房屋地段等級率標準表」來做為準據，評定現值愈高，則房屋稅愈重。

    「房屋標準單價」是決定房屋評定現值的重要因素，「房屋標準單價」依房屋構造種類、用途類別和樓層數來決定。財政部表示因為房屋總樓層數會影響房屋造價，樓層愈高來房屋稅就越重。

    房屋評定現值由各縣市政府每三年評定一次，近年包括宜蘭縣等縣市為了使房屋價值反映在房屋稅上，已經開始調整「房屋標準單價」。財認部認為現行房屋評定現值因為只占房屋市價七分之一，未來仍會調高。

    房屋標準單價依照房屋使用執照所載的「構造」、「用途」和「樓層數」三項要件換算，構造分為鋼骨造、鋼筋混凝土造、加強磚造和磚造，用途分為國際觀光旅館、旅館、店鋪、住宅和工廠，分別計算不同的房屋標準單價。

    筆者認為，民眾買房的時候，除了挑選地點、格局佳的房屋之外，不妨也注意未來房屋稅的問題，否則到時變成「買得起，養不起」，買房之後的房屋稅反而變成一大負擔。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府近年來一定提高房屋所有人的「持有稅」，包括「房屋稅、地價稅」，這種也應適可而止；否則，現年輕人已買不起，將來縱使買得起，也負擔不起「房屋稅」、「地價稅」、「社區管理費」、「利息負擔」；台灣的住房問題就更難解了！

海砂屋輻射屋取得二年內轉賣不用奢侈稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月7日經濟日報A17版記者陳美珍「海砂輻射屋轉賣，免課奢侈稅」的報導，由於有些民眾買到海砂屋或輻射屋等瑕疵房產，退屋不成二年內轉賣出售，財政部決定放寬處理，有條件免徵「特種貨物及勞務稅」(俗稱奢侈稅)。財政部表示，如果經過調解不成轉而出售瑕疵房產，出售價格相當且不高於院使購入價格者，即使持有二年，仍可准予免徵奢侈稅。

    新的解釋令規定所有權人購入房地之後，才獲知房屋氯離子或輻射含量超過國家檢測標準，經過法院訴訟、和解或調解解除契約未成立，日後已相當於購入成本出售者，可以免課徵特種貨物及勞務稅。

    財政部表示，這是考量所有權人可能在不知情的情況下買入海砂屋或輻射屋，確認房產有瑕疵之後，雖然積極和賣方交涉解除買賣契約，但無法達成協議，所有權人嗣後以不超過購入成本銷售，和一般因為物有瑕疵合約解除的情形類似，非屬短期投機或蓄意安排。

    因此只要符合法院訴訟、調解等程序，迫不得已再出售的時候，出售價格不高於原始購入成本者，即可屬於《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1項第12款規定的「確屬非短期投資」，免徵奢侈稅。

    筆者認為，財政部這樣的解釋才合理，因為在不知情的狀況下買到輻射屋或海砂屋，解約不成賤價賣出與炒作房產無關。未來實施房地合一之後，奢侈稅退場，對於出售沒有獲利者不再課徵房地合一稅，就比較合理。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認同財政部的此一解釋，由於奢侈稅匆促實施，引起適用上不少爭議，財政部能從寬解釋，這相當明理。

亞太房屋投資的前景，日本已超越中國大陸及台灣 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月8日旺報B1版記者王揚宇「亞太房屋投資前景，兩岸輸日本」的報導，資誠聯合會計師事務所調查《2016年亞太區房地產市場新興趨勢報告》發現「日本東京」連續三年蟬聯貸款額度高、低利率的最具投資前景城市寶座，而「上海」排名第9名，「台北」則僅排行第17名，而房地產物業中的「製造、物流產業」需求擴增是最具有投資潛力的產業。

    該報告於民國104年12月7日發布，蒐羅343名國際房產人士意見，專家認為2016亞太地區房地產將會延續今年趨勢，保持一定成長，但是投資者目光會聚焦在中國一線城市或是具有高流動特性的不動產。

    報告中指出，日本東京有鑑於2020年舉辦奧運，且是日本政經心臟地帶，當地不動產市場深度和流動性都相當不錯，貸款額度高、低利率等環境加持之下，為其不動產加溫，連續三年被評為「最有投資、開發前景的城市」。

    「資誠」金融產業服務營運長吳偉臺表示，許多不動產業者對於亞太區不動產投資市場前景持正向看法，但仍要關注中國大陸經濟成長放緩、美國升息等不確定因素，有可能會形成價格上升或修正，但投資報酬率下修等情況隨著中國大陸下半年經濟逐步回溫，交易量會帶動復甦。

    從房地產物業型態來看，「飯店」排名投資潛力第三名，雖然亞太各國試圖以高稅負干預房價，但是在房貸利率偏低的情況下，房價調降壓力持弱，製造、物流產業因眾多市場面臨現代物流設施短缺問題，將加速推動運輸及相關物業需求，具有高度投資潛力。

    筆者認為，《2016年亞太區房地產市場新興趨勢報告》具有很高的參考價值，而台灣近年來經濟成長趨緩、少子化等因素，也有可能對房市產生一些影響，目前房價也還在高檔、又適逢2016年總統大選、造成投資人觀望等因素，可能是專家不看好台灣未來房地產投資的原因，但是海外投資的風險相對較高，投資人必須要多花點時間了解當地相關的法規和房地產相關的稅費，謹慎挑選適合的標的才是正解。                      

    永然聯合法律事務所李永然律師認為此一調查報告可以做為投資人的參考，台灣政府也要注意近年來的「打房」措施，不但沒有解決「無殼蝸牛」的居住問題，反而造成台灣經濟低迷不振。其實台灣的住宅問題，政府要用心好好地推動《住宅法》，在適當地點蓋「社會住宅」，解決弱勢族群及新婚青年的居住問題，才能讓全民「安居樂業」，並減緩社會的「仇富」現象！                                                 

未成年子女買房需證明資金來自父母歷年贈與 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年11月30日經濟日報A16版記者郭珈爾「未成年買房，用受贈金免稅」的報導，財政部台北國稅局提醒民眾，父母如果要主張未成年子女以歷年來受贈資金置產，而非當年度贈與行為，需要依法向國稅局申報並且主動提供置產相關資金流程和資金來源文件，否則會有被課贈與稅的問題。

    國稅局解釋，未成年人沒有工作能力，其名下若有大筆股票或不動產，購買財產資金來源通常是股利或是由父母贈與。一般而言依照《遺產及贈與稅法》第5條規定，未成年子女如屬於「限制行為能力人」，除非支付款項確實來自該子女的自有資金免課贈與稅外，其所購買的財產會被國稅局視作是法定代理人或監護人的「贈與行為」，依法要課徵贈與稅。

    因此民眾主張子女置產財源來自歷年來受贈累積的資金，「用自己帳戶錢」需要提出相關文件證明資金流程和來源，經由稅捐機關確認情形屬實之後，就會核發「非屬贈與財產同意移轉證明書」，不對法定代理人或監護人課稅。

    國稅局補充，如果民眾是在合法範圍內進行節稅規劃，分數年贈與未成年子女金錢，每年金額都在法律規定的新台幣220萬元以內，日後整筆資金為子女購買不動產或股票，就不用繳贈與稅。民眾最好另外被其可以證明資金收付的文件，像是存款簿或是銀行帳戶交易明細，才能佐證受贈後資金的流向。

    筆者認為，近年來國稅局對於不動產相關方面的稅查得蠻緊的，因此以未成年子女名義買屋，資金流程一定要做好，有不懂的地方可以問會計師或是律師、’地政士，才不會冤枉被國稅局要求補稅及課罰鍰。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為父母子女間屬於「二親等」以內的親屬關係，其間的不動產「買賣」必須提出「資金證明」，否則會被「視同贈與」而課徵贈與稅，這是民眾必須特別謹慎小心的！