2015年2月25日 星期三

中國大陸西安市農民僅花23萬人民幣蓋300坪庭園宅 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104225日旺報C1版記者陳怡君「男僅花百萬,自建300坪庭園宅」的報導,陝西西安農村一名年輕人,僅用23萬人民幣自建起一棟有園林、有車庫的「宮殿級」百坪獨棟別墅,成為近期「最火紅自建房」,也帶動中國農村以小成本自建住宅的趨勢,平均約新台幣百萬就可成為豪宅屋主。

    該年輕人將「老宅變豪宅」的過程全程紀錄,表示去年回農村老家見舊房破爛不堪快倒塌,便興起「DIY」蓋房念頭,拆除自家舊宅並買下鄰居老宅,在合計1000平方公尺的基地上自建獨棟豪宅。

    該年輕人花人民幣共1500元拆房,並以1小時150人民幣的價格雇用15個小時的挖土機將舊房夷為平地。從打地基、買水泥、磚瓦、砂石、鋼筋等成本和修水泥路人民幣5000元、工人費用人民幣26千元,僅花人民幣共23萬折合新台幣115萬元,舊建成有車庫、花園的兩層樓別墅。

    許多網友也認為,人民幣23萬不包括室內裝潢和裝修費,但是仍然比直接買房便宜許多。不過專家表示,「宅基地」自建房雖便宜,但由於缺乏技術並且在建材上追求低成本,常常使得自建房的建築品質、施工缺乏規範,當災害發生時安全也是一大隱憂。

    筆者認為,雖然是很便宜,但是如同上面所述,品質不敢掛保證,在安全上更有疑慮,大陸人民政府應該多把關!!還有雖然是豪華別墅,但是卻是坐落於較偏僻的農村,和在台灣宜蘭、花蓮買塊農地蓋個豪華農舍成本也不高,但相當不便,只適合退休後的慢活生活!!


    永然兩岸法律事務中心創辦人李永然律師認為中國大陸農林土地屬於「集體所有」,農民可以依大陸《土地管理法》的規定,申請「宅基地使用權」,但以「一處」為限,這是兩岸土地制度不同之處!

要求製造噪音的鄰居搬離,卻遭法院判決敗訴! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104224日聯合報A10版記者藍凱誠「趕惡鄰太心急,強制搬遷敗訴」、劉時均「告惡鄰『自行蒐證比報警有用』」的報導,新北市新店區一處大樓社區住戶因為常傳出各類噪音由住戶集體連署訴訟要求搬離,但因為依據《公寓大廈管理條例》之相關規定進行,導致官司敗訴。

    陳姓住戶鄰居集體連署通過區分所有權人大會決議訴請法院強制陳姓住戶搬家,並在民國1026月正式發函給陳姓住戶、於民國103年提告,訴訟期間該住戶未出庭。

    法院合議庭指出,依據《公寓大廈管理條例》第22條規定,住戶違反法令、規約且情節重大者,需先經管理負責人或管委會促請改善,若住戶「三個月」內仍未改善,才能以「區分所以權人會議」決議訴請法院強制搬離。本件卻先由大會通過決議訴請法院強制搬離再發函要求改善,因為程序不符法律規定,因此判決管委會敗訴。

    根據某派出所所長表示,噪音擾鄰由於屬於民事侵權行為,最常見情況是警方或環保稽查人員到場時噪音已經消失,員警也莫可奈何,他建議民眾可以自行錄音、錄影蒐證,若將來打官司就能派上用場。

    筆者認為,住公寓大廈若鄰居半夜製造太大的噪音就很容易吵到鄰居,若遇到生活習慣不佳、沒有公德心的惡鄰居,就會導致受到噪音所擾,這時候應該善用《公寓大廈管理條例》的規定先發函要求改善,若拒不改善再透過區分所有權人會議要求強制搬離。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為《公寓大廈管理條例》訂有「驅離惡鄰條款」,但管理委員會處理一定要按《公寓大廈管理條例》的規定,不懂要請教專業律師,這樣才能有效處理!

2015年2月24日 星期二

天津遠東百貨2015年3月停止營業 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104217日工商時報A11版記者李麗滿「房東破產拖累,天津遠百將熄燈」的報導,遠東集團在2014年關閉在中國大陸成都的遠百春熙店後,在2015年又宣布因為商場房東發生破產且無法履行開發周邊商業設施承諾,將關閉開業近十年的天津遠百。

    天津遠東百貨所屬的銅鑼灣廣場最近一年重整風波不斷,從一開始和國營事業合作到國際資產顧問公司併購再轉售,歷經虧損和獲利至今為持平的情形,而房東隆僑商貿當初承諾的周邊商業配套始終閒置沒有進展,遠東百貨為了維護股東和員工及消費者權益,只好依照合約於房東向法院提出破產程序時提出終止租賃合約,並自201531日起開始停止營業。

    太平洋中控董事長黃晴雯表示,中國大陸商場每年增長速率達4~5成,而目前已經進入零售盤整期,並且電商市場假貨超過三成、退貨率達三成導致實體零售業將有很大變化,遠東集團大陸事業部目前評估二至三個開發案,其中包括台灣建商與當地開發同業的個案,將採「自有資產、獨立經營」的方式合作。

    中國大陸2014年整體百貨零售業前20大業績下挫1.7%,除了購物中心和outlet有成長外,百貨公司幾乎都是呈現業績衰退,即使是北京新光天地、王府井百貨等也衰退達二成之多,「中國第一外資百貨」百盛百貨,更積極縮減市場規模,除了收了67家分店外,更轉向發展餐飲體系,並與台資百貨如遠百、sogo等談合作,目前太平洋中控評估包括上海、重慶、西南地區等約有二至三個據點。

    筆者認為,中國大陸的經濟成長近年來開始趨緩,百貨業也沒有以前好賺了,台商若要前往投資中國大陸的不動產,還是要三思而後行!!


    永然兩岸法律事務中心創辦人李永然律師認為台商在中國大陸投資一定要具備「風險意識」,做好事前規劃,像遠東大企業都會遭遇這樣困擾,更何況一般中小企業的台商。又風險接管方面,借助「法律」很重要;所以,台商進入中國大陸一定要「入境問法」,才能保障權益!

亞曼尼將在孟買蓋全球最高豪宅 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104217日經濟日報A8版記者葉亭均「全球最高豪宅,亞曼尼操刀」的報導,時尚品牌亞曼尼(Giorgio Armani)在印度孟買興建中求全最高豪宅大樓已經在倫敦展開預售,每戶售價140萬英鎊(約新台幣6800萬元)起跳,瞄準倫敦上流住宅區富豪。

    該豪宅是由印度建商羅德哈集團所建造,耗資2.05億英鎊(約新台幣90億元)在孟買打造World One Tower世界一號塔,完工後將推出300戶豪宅,內部裝潢均由亞曼尼設計,每戶有三至四房,配備最前衛的家庭娛樂與安全設施。

    該大樓共計1450(441公尺)高,最頂層則是由貝聿銘聯合建築師事務所設計,能夠眺望阿拉伯海,公共設施有健身房、SPA、板球場、涼亭與交誼廳,預定2016年完工。

    羅德哈集團於2013年斥資3.06億英鎊買入倫敦前加拿大高級委員會大樓一舉成名,至今委託倫敦經紀業者Wetherell Estates出售豪宅,並於倫敦上流住宅區梅菲爾針對印度富豪展開行銷。印度富豪是梅菲爾最大群的海外房屋買主,占總銷售額的1/4,購買活躍程度遠高於遠東、歐洲、中東或俄羅斯的買家。

    筆者認為,印度的貧富差距太大,有錢人越來越有錢,窮人越來越窮,感覺富豪在印度住得不一定安全,除非是拿來投資,不然有錢人會在這邊買豪宅,實在是蠻奇怪的。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為種事在台灣不可能發生,台灣現在每天把「居住正義」掛在嘴邊,而且無限上綱,其實回歸聯合國《經濟社會文化權利公約》中的「居住權」,是保障「人人有屋住」,而不是富豪不是住豪宅,台灣政府應努力落實《住宅法》讓房價透明化,建好「社會住宅」等,才是正確方向;否則,影響經濟的正常發展。

2015年2月16日 星期一

壽險投資商辦收益率須達2.875%以上 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104213日經濟日報A14版記者韓化宇「壽險投資商辦,收益率不調低」的報導,金管會在民國104212日宣布備受市場關注的「保險業投資商用不動產規定」,最低收益率的限制維持2.875%不變,在投資素地上則給予部分彈性空間。

    而該結果出乎預期,壽險業者大失所望,金管會主委曾銘宗表示,未來財政部的房地合一實價課稅及央行是否啟動升息,將影響不動產市場,這兩大因素未消除錢,調降2.875%讓壽險進入不動產市場所承擔風險恐太大,因此暫不調整。

    而當初最低投資收益率主要避免壽險業競相「搶地搶樓」拉高不動產價格,金管會官員表示,未來將鬆綁壽險投資國外不動產限制,並且允許投資國際證券可不計入國際投資限額,希望引導壽險資金不要一窩蜂湧進房市。

    而金管會統計顯示,台灣的「房價租金比」高達64倍,居全球之冠,在房價同樣高漲的香港、新加坡房加租金比35倍為高。而台北較好的地段A級辦公室,投資收益率約在4%以上;五都部分商用不動產若在十年以內的建築,或是商三、商四區報酬率也有4%;台中、台南、高雄地區投資收益率約在3.5%4.7%之間,因此金管會訂定2.875%的最低收益率絕對合適。

    在投資素地限制方面,將針對公眾性、公益性的素地投資案件,解除素地十年內不得移轉的限制,例如政府規劃的工業區或是推動區域開發計畫等等。若是已經取得的不動產,原本雖符合投資收益率,但受不可抗力如地震導致毀損,收益率銳減,只要經董事會通過並獲金管會核准,就可允許在五年內移轉。未來投資素地要提出「產品規劃及財務設算符合即時利用並有收益標準之文件」取代「承租意向書」。

    筆者認為,台灣這幾年經濟發展較鄰近各國慢,大環境也不甚理想,由於商用不動產租金投報率實在不高,難以吸引外資投資,國內壽險業又受到收益率的限制,商用不動產價格未來應該不被看好。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府在經濟方面的作為太過保守,導致創造出來的就業機會不多,國內形成「悶經濟」;要打破者種局面,必須有開放的胸襟,讓台灣成為一個良好的投資平台,各國近來投資,創造更多就業機會,經濟自然熱絡,台灣快找回「自信心」,台灣加油!

中國大陸房企的業績已出現衰退! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104214日旺報B4版記者陳昶睿「高增長不復返,陸房企業績難看」的報導,中國大陸2014年房地產事業根據媒體統計,73A股上市的房地產商中已經有35家預計淨利下滑,其中有14家首度宣布虧損,又其中有不乏淨利潤下跌數十倍的慘烈個案,顯示大陸房市正面臨嚴峻寒冬。

    根據《上海證券報》的報導,14家房企業績首次虧損的企業包括金豐投資、新潮實業、萬好萬家、中華企業、亞太實業、中房股份等等,包括棲霞建設、萬通地產、中茵股份、鐵嶺新城等也都業績減少。

    根據新城控股高級副總裁歐楊捷表示,房企出現大幅業績下滑情況早有預兆,一方面市場表現沒有預期樂觀,高增長時代一去不復返;另外一方面,土地成本並沒有出現明顯下跌,除了少數企業能拿到低成本的境外融資,更多企業要面臨高昂融資成本,業績不佳在所難免。

    筆者認為,中國大陸之前房地產價格增長速度、幅度太大,現在有供過於求的趨勢,中國大陸房企業績下滑,正表示著房市出現供過於求的現象,價格和交易量都在衰退。


    永然兩岸法律事務中心創辦人李永然律師認為中國大陸房市下滑,也與反貪腐有關係,尤其是《不動產登記條例》也將自201531日起施行,這也有影響!

2015年2月12日 星期四

房地合一法案擬放寬自住免稅標準 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104211日工商時報A2版記者林淑慧、呂雪慧「房地合一放寬自助門檻免稅」、經濟日報A2版記者林安妮、陳美珍「政院拍板,擴大房地合一免稅」、自由時報AA2版記者邱柏勝「房地合一再修正,豪宅不能免稅」等報導,財政部於民國104210日向行政院報告「房地合一稅制」方案,未來無論持有房屋棟數多寡,出售自住不動產若符合台北市新台幣七千萬元以下、新北市新台幣六千萬元以下的條件或其他縣市新台幣四千萬元以下,可享有免稅的優惠。但對於持有未及二年的房屋採取差別稅率,稅率在20%~30%以上。

    由於財政部於民國1041月向行政院報告房地合一稅制,採取單一稅率17%,並且增訂「日出條款」僅限新制施行前五年取得的房地適用,且自用住宅總價二千萬元以下才可免稅,行政院認為影響太大,但取消排富條款又引發外界質疑。因此財政部決定保留排富條款,但放寬門檻,僅排除豪宅適用自住免稅的規定。

    而本來僅規定「一戶一屋者」可適用自用免稅,財政部擬放寬多屋族實際居住房屋也可適用,但是未免奢侈稅取消後助長短期炒作,將限制適用的次數,已使用過一次免稅優惠者,第二次出售自住房屋持有間隔須達六年才能免稅。未來持有二年即出售的房屋,財政部也將課徵30%的重稅,做為不動產奢侈稅退場的配套。

    筆者認為,這樣的規定應該讓房地合一對房市的衝擊面變小,而且比較不會錯殺無辜,希望立法院能夠盡速通過房地合一的法案,減少不確定性對於市場的衝擊!!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的房地產交易已因奢侈稅、豪宅稅、囤房稅公告現值調整,房屋稅條例修正等原因,造成急凍,已開始影響相關從業人員的工作機會,「房地合一稅」趕快定案,另外努力推動《住宅法》,日台灣房地產正常發展,人民安居樂業,台灣加油!

2015年2月10日 星期二

央行防止炒作工業區土地貸款設限 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10425日聯合報AA3版記者羅兩莎「防炒工業區土地,貸款成數設限」、經濟日報A13版記者邱金蘭、陳美君「閒置工業區授信案,逐筆金檢」、中國時報AA1版記者黃琮淵「遏阻工業區炒地,央行揮刀」等報導,為了防堵投資客炒作工業區土地,央行於民國10424日宣布將來銀行在承作工業區閒置土地放款、舊貸續貸或轉貸者果沒有動工興建,貸款成數將降為5.5成,超過者將逐步收回貸款並提高利率。

    官員表示,由於台商鮭魚返鄉找不到合適的工業區土地設廠,為了活化工業區土地利用,找來台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀、台企銀、兆豐、中信、台中銀等工業區土地授信十大國銀與相關部會會商。央行要求銀行辦理工業區土地抵押借款,應先向「聯徵中心」詢問,如果為閒置名單中,屬於舊貸續貸或轉貸者,貸款成數最高為五成五,超過者銀行應逐步收回並提高利率,每次利率提高一碼,銀行並應要求借款人提出興建或開發計畫,並且落實貸後覆審的措施。

    若是屬於非列管中的閒置土地,央行也要求銀行落實於2013年所發布的自律措施,要求借款人檢附興建或開發計畫並且切結動工,並且落實辦理貸後覆審。除了道德勸說之外,央行也會比照信用管制規格辦理,將工業區土地抵押貸款列入金檢重點,避免工業區土地囤積炒作,並協助產業發展。

    筆者認為,工業區的土地遭投機客過度炒作,卻閒置不做任何開發建設,有礙於國家經濟發展,金管會今天限制閒置工業區土地貸款,多少有抑制炒作、助長投資的作用,筆者認同這樣的作法!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為工業區土地攸關廠商投資、經濟發展,所以政府務必做好管制措施,不要讓工業區土地淪為投機客炒作的對象,這樣才不會不利於台灣的經濟發展!

2015年2月9日 星期一

奢侈稅新增11種豁免類型 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10426日工商時報A21版記者林淑慧「奢侈稅,增11種豁免類型」、蘋果日報B7版記者王立德「11種情況豁免奢侈稅」、經濟日報A1版記者陳美珍「奢侈稅鬆綁,11項交易免課」、中國時報AA1版記者吳泓勳「奢侈稅放寬『婚姻懲罰』解套」、聯合報AA版記者沈婉玉「11樣態免課奢侈稅,可回溯適用」等報導,財政部於民國10425日發布最新解釋令,新增11種可以免稅的態樣,不但未來發生相同情況可以免課奢侈稅,並且溯及適用到民國10419日奢侈稅修正條文公布實施時還沒被核課或未確定的案件都可以適用。

    立法院於民國1031223日三讀通過奢侈稅修正案,除了將「非都市工業區土地」納入課稅範圍,並且也規定要求自住換屋要有「自住事實」才能免奢侈稅,並增訂第5條第1項第12款「確屬非短期投機」的免稅條款。

    而財政部頒布的「非短期投機」認定標準包括夫妻婚前各自取得不動產,婚後決定出售,如屬於自用不動產即不課徵奢侈稅,以免婚應懲罰。

    其次,若屬於二親等以內的親屬贈與的不動產,只要贈與人在贈與之前,已經持有該不動產二年以上,受贈人獲贈後出售不再課徵奢侈稅。

    再來,若是購屋併同或事後購買的停車位,因故與他人交換停車位,日後連同房產一並出售時,只要出售的房屋持有滿兩年,連同出售的車位也免徵奢侈稅,但限定為與不動產同一社區或大樓的停車位。

    而像是兒子繼承父親區段徵收抵價地請求權,於領地後立即出售;或是遺產依據遺囑成立公益信託,依據信託契約短期出售不動產,一樣也可以免課。


    筆者認為,奢侈稅條例當初上路因為急就章,而忽略許多問題存在,造成許多無辜民眾遭到國稅局要求補稅罰鍰。這次財政部新增的解釋,有顧慮到一些非屬於炒房行為卻被課奢侈稅的類型,兼顧個案正義避免傷及無辜,值得鼓勵!!將來房地合一的修法一定也要更謹慎考慮,切勿急就章。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「奢侈稅」自施行以來即爭議不斷,現財政部能作出此一豁免類型的解釋,有助於紓解民眾的困擾。由於台灣的房市已急凍,政府可以在此時考慮將此一有爭議的稅讓它退場!

2015年2月5日 星期四

地上權住宅改採先建後售 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10424日蘋果日報A15版記者潘姿羽「地上權宅,改先建後售」、記者洪安怡「稅制上漲,地上權地租將調高」等報導,儘管地上權建案的價格低於市場行情,但是因為沒有土地所有權,挑戰華人「有土斯有財」的傳統觀念,以至於買氣不佳,近期已經許多地上權建案改採「先建後售」盼先渡過低迷。

    台北市中正區地上權案「志嘉水曜」在103年第4季已經蓋好接待中心銷售,未料現在暫停銷售,也將接待中心拆除,改採先建後售的模式。志嘉建設總經理張耀仁表示,由於房市相關政策不明朗,加上接近過年沒人看屋,決定將「志嘉水曜」先改為先建後售,但其對於該案的地段和機能都有信心,相信民國105年底完工後,買方應該會較有信心。

    新北市板橋區首件地上權案「昇陽寓見」目前銷售達四成,但是整體房市不樂觀下,台灣人對「地上權產權」又有疑慮,儘管地點不錯買氣還是受到影響。代銷慕樺廣告總經理黃毓玅表示,買方年齡層在30~40歲,但常常因為父母反對而未購買,但該產品因為採先建後售,買方看得到實品,市願意出手購買的因素之一。

    而吉美建設在內湖四期推出的地上權案「派樂地」剛推出時每周來客數有達到約50組,最近快過年了,人數就較少,雖看屋狀況算熱絡,但是半數民眾對地上全案仍有疑慮。

    吉美建設總經理林進輝表示,地上權產品沒有地價稅跟增值稅,可以節省很多成本,而且銀行對於地上權接受度也提高,至少有5~6家銀行願意貸款,估計未來民眾對產品接受度會越來越高。

    目前銷售中地上權案表現最好的是「華固新天地」,在103年下半年創下銷售率達九成的佳績,華固總經理洪嘉昇分析,市面上地上權案多在市中心,取得成本較高,開價落在市價七成基地幼小,而華固新天地基地大價格有只有市價六成,才會造成熱銷。

    業者表示,地上權案多為小坪數,對於地租增加增幅有限,而且移轉時沒有土地增值稅是一大優勢。沒有土地產權的地上權產品又可以分為兩種,一種是可分割、擁有房屋產權的地上權住宅;一種是無土地和房屋所有權,僅有使用權的產品,像是台北市的「華固新天地」和「派樂地」均屬於後者。


    使用權案雖然不需要繳交地價稅,但是基於使用者付費,仍須繳交土地租金和房屋使用權的費用,由建商代繳房屋稅,向買方收取相關費用。而信義地政士聯合事務所專案經理林以德則指出,公告地價預計民國105年年初調整,三年一次累積的調幅較大,持有成本恐怕會再增加。

    筆者認為,地上權住宅改為先建後售之後,有助於保障消費的權益。不過消費者在購買相關產品前,一定要弄清楚地上權的住宅日後要繳交的相關費用和使用年限是否符合自己的預期,否則將來恐怕出現糾紛。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為「地上權住宅」不好賣是受政府打房政策,及調高房屋稅、土地公告現值所造成的負面影響,在「台北市」尤其嚴重,足見政府做事欠缺整體考慮,企業經營不可能預測的風險也愈來愈高!

中國大陸排名前五十名之恆盛地產,將面臨債務違約? 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10423日工商時報A12版記者賴湘茹「恆盛地產,恐面臨債務違約」的報導,繼大陸大型房產開發公司佳兆業在2014年底爆發債務違約危機之後,中國大陸房產市場排名前10的恆盛地產,近期也遭到國際信評機構降級,表示有潛在的違約風險。

    而恆盛地產面臨債務違約風險,分析認為和大陸房地產下行壓力大、公司銷售業績疲弱、政治風險因素有關,預估2015年將會是大陸房企最難過的一年。同時在201522日下午,恆盛地產停牌強調帶刊發涉及有關控股股東提出可能私有化的公告。

    根據國際三大信評機構之一的標準普爾指出,在2015120日宣布將恆盛地產的長期企業信用評級由B-下調至CCC,這意味著未來12個月內可能有違約情形。而恆盛地產201510月將有3億美元的海外優先無抵押票據到期,若恆盛地產不能在債務到期前六個月提出可行再融資的方案,預估標普會繼續下調評級。

    受到中國大陸經濟增長放緩、大陸官方「限購令」的影響,中國大陸房市儼然陷入冰風暴,截至2014年底恆盛地產累計全年合約銷售額為40.41億元人民幣,較2013年度減少44.7%,累計合約銷售面積更減少53.4%至每平方公尺26.89元。

    恆盛地產的狀況,市場分析可能會引起骨牌效應,導致更多中國大陸房企出現違約或徹底倒下,恆盛地產的違約風險據分析和政治風險也有很大的關係,大股東上海富商張志榕曾經於2012年遭到美證監會指控涉嫌內幕交易案,2015年初,又遭到陸媒紕漏和因為「涉嫌嚴重違紀」遭調查的前中共中央統戰部部長令計劃兄弟有往來,已經避走美國。


    筆者認為,中國大陸的房地產市場已經炒作過頭,近年來已經開始走下坡,投資中國大陸房地產的風險已經越來越高;台商也應提高警覺,俾保投資權益!

2015年2月3日 星期二

經濟部將放寬工業區容積率 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10423日經濟日報A4版記者吳父鄉「工業區立體化,容積將放寬」、工商時報A4版記者呂雪慧「都會型工業區,容積率放寬二成」等報導,經濟部工業局局長吳明機於民國10422日宣布,為了杜絕工業用地炒作並且解決用地不足的問題,將研議放寬都會型工業區的容積率,希望爭取容積率高於營建署所同意的基礎容積1.2倍,讓都會型工業區工廠立體化鼓勵廠商增加投資。

    根據知情官員透漏,現有非都市計畫區工業用地容積率約為210%,為了避免容積率鬆綁過於浮濫,放寬上限擬為1.2倍,也就是最多為252%。而針對工業用地的容積獎勵,工業局也將和內政部營建署及地方政府協商,確定各項取得優惠的指標。

    官員表示,「工業區立體化」將來將在新北市工業區推出第一波,尤其以土地最缺的土城工業區最為優先,第二波將推向桃園都會區。至於林口工業區由於是山坡地,不是和放寬優惠,台中工業區雖也位於都會區段,但是以工具機產業為主,重型機具不適合拉高樓層。

    最快拔得頭籌的,將會是「新北市的土城工業區」,新北市已經完成修改都市計劃施行細則,將容積由210%提高為252%,未來對新增投資、增加就業、自動化、改善環境有貢獻者,才能換取增加都會型工業區容積。

    筆者認為,這樣的措施,有助於增加廠商在工業區擴廠的意願,並且帶動更多的投資,進而解決工業區一地難求的問題,讓工業區的土地不再只有炒作,筆者相當認同這樣的作法!!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為「工業區」對台灣經濟發展甚為重要,政府如能對此做出更多利於企業之措施,則將更有助於台灣經濟的發展!

2015年2月2日 星期一

台北萬豪酒店預計2015年7月大直開幕 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104128日經濟日報A20版記者黃冠穎「萬豪酒店,瞄準國際會議商機」、聯合報AA2版記者陳景淵「西華砸300億,蓋最大會展飯店」、工商時報A2版記者姚舜「房稅暴增,新飯店大喊吃不消」等報導,西華集團所成立的台北萬豪酒店,即將在10371日試營運,目標鎖定國際會議商務客商機,預估初期一年總營收可挑戰新台幣12億元。

    台北西華飯店少東、西華常務董事劉恆昌表示,正在籌備中的國內最大會展飯店「台北萬豪酒店」總投資額將超過新台幣300億元,他並表示該飯店將是國內首座符合亞太經合會會議規格所需的飯店,可同時容納2000多人開會,並預計於民國1047月開幕,營收目標新台幣12億元。

    該飯店基地面積共7633坪,樓底地板面積超過6萬坪,開發時間已超過10年,總投資額上看新台幣300億元,共有四棟建築物。其中AB兩動作為42層樓共198戶的飯店式住宅,由西華飯店和富邦建商以八比二合資興建,由富邦建設負責銷售。而C棟為飯店主體,共34層樓高,一至三樓為餐廳、五至十七樓為客房、十九樓以上則為二期工程;D棟則規劃為國際會議中心和商場。

    不過劉恆昌常務董事也表示,該投資開發計畫案按照舊制規劃,如今房屋稅一改,不僅打亂原來布局,更慘的是投資的回收時間更難以確定。萬豪酒店本來預估土地相關稅賦約新台幣5600萬元,新制房屋稅調漲後,土地相關稅負試算近新台幣2億元,相當於每個月要多出新台幣1200萬元的支出。劉恆昌常務董事表示,為了反映每月多出上千萬台幣的稅負,飯店人士和營運成本要整個「砍掉重練」,餐飲售價也要上調,平均房價原本設定一晚新台幣7000元將上調至新台幣萬元。劉恆昌也呼籲政府施政要考慮周延並顧及促進產業發展,貿然躁進,不僅將讓企業面臨無法彌補的損失,也將打擊企業投資的信心及意願。

    筆者認為,近年來觀光業蓬勃發展,各式各樣的五星級酒店紛紛開幕,萬豪酒店開幕卻面臨房屋稅調整,導致利潤受侵蝕,不過相信其仍是有能力創造獲利的!!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府一方面口中喊著拚經濟,另一方面又藉口打房調高「房屋稅」、「土地公告現值」,這樣的做法自相矛盾,一定會影響國內企業或外國企業的投資意願,對於台灣的經濟發展將有負面影響;盼政府要務實地拚經濟,停止打房,並強化房產交易資訊透明化,即可減少房市投機的炒作行為!

「挑房FOLLOW ME」一書的閱讀心得 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    台灣位於環太平洋地震帶上,每年大大小小的地震總是對這片土地上的人民充滿了威脅,而台灣地狹人稠的特性,又逼得建築物不得不往土地的上空發展,在這樣的條件下,建築物的「結構安全」就顯得格外重要。然而,消費者在挑房的時候,由於缺乏相關的專業知識,往往忽略最重要的「結構安全」,戴雲發建築師所出版的「挑房FOLLOW ME(戴雲發著,20148月第一版,大傳媒公司出版)這本書中,提供了消費者在挑房時候相關結構安全的知識提供我們做一個參考。

    首先,本書從結構安全談起,結構安全穩固的房子必須具備優良的結構系統規劃設計和最佳施工品質的完整呈現,最重要的是要落實「建築安全履歷」的執行,讓交屋時看不到的結構施工品質與過程能夠完整呈現,藉由地震的失敗案例來加強建築結構的安全設計是相當重要的!!

    其次,這本書又從台灣曾經經歷過的921大地震來分析房屋結構設計和結構施工最主要面臨的幾大問題。像是結構設計「平面不規則」、「立面不規則」、「柱子太少」、「軟弱層」、「短柱」、「短樑」都有可能造成地震時倒塌的問題。結構施工方面,鋼筋綁紮不良、柱鋼筋搭接同一斷面、樑柱接頭位綁紮鋼筋、間距過大未做135度彎鉤、樑筋在樑柱接頭錨定長度不足、樑柱主筋塔接長度不足、樑柱鋼筋設計過密間距過小、混凝土強度不足等問題,也是921大地震來臨的時候房屋倒塌的主要原因之一!

    再來,最重要的就是建築物結構安全的問題,選購房屋的時候看不見的鋼筋工程、混凝土工程最容易被消費者忽略納入購屋考量的選項,事實上增加柱位、加大樑柱尺寸、配置剪力牆、增設制震器並且安裝隔震墊等工程,都可以提升房屋抗震的能力。

    最後,「建築安全履歷」的建立也是對於建築安全相當重要的一環,一般人在購屋時,無法了解房屋興建時候的狀況,透過「建築安全履歷」可以理解鋼筋施工的紀錄與工法,並且業可以藉以了解是否符合結構安全的標準。


    筆者把「挑房FOLLOW ME」這本書推薦給大家,這是一本圖文並茂而且充滿許多建築知識的書,也可以提供購屋的民眾一個相當有幫助的資訊參考!!