公同共有房屋共有人為夫妻或未成年子女時以「一戶」計算囤房稅！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月27日工商時報A22版記者林淑慧「公同共有房屋，可享自住稅率」、聯合報AA2版記者沈婉玉「房屋稅戶數怎麼算，財政部釋疑」的報導，由於《房屋稅條例》修正之後，持有房屋超過三間，要課非自住房屋稅率，因為繼承、結婚等因素房屋公同共有的狀況相當常見，若是夫妻或未成年子女公同共有一戶房屋，財政部解釋將可視為一戶房屋計算房屋間數，適用房屋稅的自用住宅優惠稅率。

    由於《房屋稅條例》在民國103年6月4日修正公布，提高住家非自住的房屋稅率為1.5%至3.6%，而如果本人、配偶及未成年子女全國合計持有三戶以內，才可以適用1.2%非自住用房屋優惠稅率，但是日常生活中常會因為繼承、結婚等因素，由多人「公同共有」房屋，若是因為本人、配偶及未成年子女公同共有一戶房屋，而超過三戶被迫適用非自用住宅房屋稅率，造成不公平的現象。因此財政部對此特別採取放寬解釋，如果夫妻及未成年子女公同共有持有一戶房屋，將以「一戶」計算房屋稅間數。

    筆者舉例，假若甲擁有一間房屋，於去世後，其房屋由其妻乙與未成年子女丙、丁、戊公同共有並有居住事實，本來解釋發布之前，因乙、丙、丁、戊均有房屋所有權，夫妻與未成年子女加起來即超過三戶，不能適用1.2%的房屋稅優惠稅率，解釋發布後，即放寬以一戶計算1.2%的房屋稅自用住宅優惠稅率。

    筆者認為，這樣的放寬的確是好事，但是公同共有的情形除「繼承」外，實務上並不多，若是分別共有的情形，即不能適用，筆者認為應該要更放寬至分別共有的情形也要一起考量適用一戶來計算自用住宅房屋稅率為妥。

房東修繕房屋時，不得未經房客允許而擅自進入！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月27日聯合報A8版記者藍凱誠「即使為修屋，房東闖香閨，照判刑」的報導，陳姓房東於女房客外出後入屋修繕漏雨，遭到台灣台北地方法院認為漏雨沒有迫切危險，並依照《刑法》之「無故侵入他人住宅罪」判處房東拘役三十天，並可易科罰金新台幣三萬元。

    判決中指出陳姓男子在民國102年4月間將台北市中山區的房屋出租給羅姓女子，羅女和友人陳姓女子因發現搬入後有漏雨，要求房東修繕，房東雖經過羅女同意進屋檢修，但羅女後來因為要出門上班要求房東離去擇日再繼續修繕，房東卻趁羅女外出持備份鎖匙進入屋內繼續檢修，並且反鎖大門，羅女室友發現大門無法開啟發現房東在屋內，報警提告。

    房東雖然辯稱曾告知對方要繼續留下來修繕，完成後會把門帶上，並非無故侵入以出租房子，但法官認為羅女、陳女都是年輕女子，「居住安寧及隱私」不容破壞，且漏雨沒有迫切危險，房東沒有非進入屋內不可的理由，因此未獲房客同意侵入住宅構成無故侵入他人住宅罪。

    筆者提醒房東，如果房屋出租，雖然房屋的所有權仍是房東所有，但是「無故侵入他人住宅罪」所保障的並非財產權，而是他人隱私和居住安寧的權利，房客既然有房屋的使用權，房東未經許可無故進入自己的房屋即侵害房客的居住安寧權利，仍然構成該罪，此不可不慎！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋出租人仍應注意自己在法律上可行使的權利範圍，才不會誤觸法網，如有不瞭解時，一定要事先請教律師！

澳洲墨爾本大樓林立，改變天空線 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月24日自由時報C4版記者盧永山「大樓林立，墨爾本天空線正快速改變」的報導，根據彭博雜誌的報導，亞洲建商大舉湧入澳洲第二大城墨爾本的因素，使得當地天空線快速改變，當地居民擔心墨爾本日後將會面目全非。

    包括香港的「遠東發展」、北京的「遠洋地產」和新加坡的「利華控股」等建商都進入墨爾本興建住宅大樓，該市正在計畫和興建中超過200公尺的的住宅大樓共有23棟，然而自1986年以來，墨爾本原僅有6棟超過200公尺的大樓完工。

    根據布里斯班房地產資訊供應商資深研究分析師庫舍表示，住宅大樓興建的規模可以說是前所未見，照這樣下去很快會變成供應過剩，目前墨爾本共有近530個建案正在規劃或興建當中，提供9.1萬戶公寓。而公寓大樓會興起的原因主要也是因為生活方便、降低通勤時間和靠近市中心，使得墨爾本與香港和新加坡一樣盛行共用游泳池、烤爐、門廳和劇場的公寓。

    其中在墨爾本樓高63層的Eq. Tower開發商是來自中國大陸的ICD Property和遠洋地產，開發經理表示，由於墨爾本的人口和房價節節上漲，預估西元2051年人口將從現在440萬增加至770萬人，不用擔心供不應求的問題，該大樓預計2017年完工，已經銷售634戶。

    筆者認為，近年來華人移民澳洲越來越多，導致墨爾本當地雖然房地產不斷上漲，但是仍須注意供需的問題，且高樓大廈的公寓社區建築未必能夠被當地居民接受，因此若是有興趣投資當地房地產的民眾，仍需多加觀察和研究才是。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為大樓興建太多，一定要注意環保、安全，切勿只為大量地興建，而造成環境、景觀的破壞，這樣反而得不償失！

高雄亞洲新灣區住宅地上權預定招標 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月24日工商時報A12版記者顏瑞田「高雄最高價指標案，亞洲新灣區住宅地上權12月決標」的報導，原本鴻海集團看上的7026坪亞洲新灣區住宅用地，由於量體龐大，高雄市政府都發局分割為2塊標的同步進行地上權招標，總底價達新台幣28.3億元，將創下高雄住宅地上權最高金額的標案紀錄。

    根據在地建築業人士指出，由於該基地的區位緊鄰高雄軟體科技園區、高雄圖書總館、IKEA賣場、中鋼總部大樓，平均該區推案豪宅每坪超過新台幣35萬元，雖然目前財政部對於公股行庫地上權可以分戶移轉的貸款成數尚未做出明確規範，使得許多建商對於地上權標案怯步，因此若高雄市政府協調高雄銀行辦理80%住宅貸款，將會相當熱門！

    根據建築業者指出，高雄市都局曾經在民國103年10月16日進行決標一次，雖然有八家建商投標，卻因為無人投標而流標，本次為第二次招標。本基地分為A、B兩塊，土地使用分區為「住四」，容積率300%，再加上「容積移轉」和開放空間50%的獎勵，考量土地成本和建築成本約在新台幣14~15萬元之間，因此若是售價每坪新台幣18~20萬元間，就可以接受，投資報酬率可望達到28.57%至33.33%之間。

    高雄市都發局人員表示，目前招標案正在公告中，預計民國103年12月17日截標並在隔日決標，希望選舉政治因素和中央「房屋政策」趨於明朗下，可望順利脫標。

    筆者認為，地上權住宅能否成為主流，其中一個很大的因素就是貸款的問題，如果地上權住宅可以分戶移轉，並且取得合理的貸款成數，相信將來地上權住宅會趨於熱門，也是本標案能否順利決標的關鍵，值得再加以觀察。

    永然聯合法律事務所李永然律師對於近年來「公有土地」透過「地上權」方式招標，藉以增加政府的財政收入；但這些錢是否要用部分運用來地方推動《住宅法》增建「社會住宅」，改善居住品質，這樣才能減少「貧富對立」，並確保人民的「居住權」，並加速《住宅法》的推動！

高雄氣爆災區都更、拉皮啟動！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月20日工商時報A23版記者顏瑞田「高雄氣爆災區重建，都更、拉皮兩路並進」的報導，全國第一件由政府公權力介入代為辦理的舊公寓都市更新案，在高雄氣爆區誕生，拆除後共計248坪的土地，將由高雄市政府負擔費用進行規劃設計、事業計畫撰寫和權利變換計畫等等，預計一年內完成核定都更程序，未來則取決於住戶需求決定由住戶自行興建或委由建商興建。

    根據高雄市都市發展局長盧維屏和災區住戶曾貴海等人召開的「八一氣爆後社區再生與整建都市更新」記者會，盧維屏表示經過市府災區辦理地都更說明會，至今已經有七個老舊社區有更新意願，共計508戶，其中凱旋三路的老舊公寓25戶超過70%住戶同意由市府代理都更計畫，可望成為第一個案例。

    為了讓災區老舊建物得以改造重生，市府提出三項獎勵補助，包括現行都市更新需有三分之二民眾同意的門檻降為二分之一、都更最小面積由1000平方公尺縮小為500平方公尺，並且災區重建市府也提高都更獎勵容積最少20%最多50%。

    盧維屏並指出為了減輕民眾負擔，擬定都市更新計畫所需委託建築設計、財務計畫、不動產估價等費用將全數由市府負擔，並且由市府組成建築師和不動產估價師專業技術輔導團隊提供協助，如果災民有貸款需求也將給予利息補助。高雄市都發局住宅發展處長林廖嘉表示將可以在一年內核定都更計畫，屆時重建方式將尊重住戶選擇意願。

    除了都市更新之外，盧維屏也表示目前有250戶提出申請拉皮、更新老屋立面，凱旋三路的拉皮工程首案也在民國103年11月19日正式開工。「拉皮」是都市更新所定義的「整建維護」的一種，高雄也已經實施多年，過去建築景觀風貌改善計畫的費用都是公、私出資各半，但是重建路段因為氣爆而起，將會向善款委員會爭取最高百分之百的補助，目前已經整合20餘處「連棟型」申請案，凱旋一路的第一處案例共有18戶。

    筆者認為，高雄氣爆的災區重建，有賴於都市更新的推動，筆者也肯定高雄市政府的作為，希望災區能走日走出過去陰霾，重新建設恢復往日榮景！！高雄加油！！南台灣加油！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「都市更新」對於像「高雄氣爆區」這種受到嚴重災害的地區是非常適合的；高雄市政府能有這種積極作為是一種負責任的作法，切盼藉此案，樹立一良好的範例！

社區設置人行道鐵鍊致行人摔傷判賠 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月20日聯合報A10版記者藍凱誠「人行道鐵鍊絆倒人，社區判賠」、自由時報B4版記者張筱笛、徐聖倫「人行道鐵鍊絆倒人，大樓判賠」、中國時報A10版記者王己由、孟祥傑「人行道設鐵鍊害摔傷，管委會需賠」的報導，新北市新店區安成街「浪漫貴族社區」管委會所設置的騎樓人行道鐵柱栓導致前往社區診所看診的羅姓女子絆倒受傷，並向法院提告，台灣台北地方法院判決羅女勝訴，管委會應賠償新台幣13萬元。

    羅女認為，社區管委會在騎樓人行道設置鐵柱鍊條、座椅等多餘物品，危及行人安全病害她絆倒受傷，顯有過失，醫療費用共支出新台幣七萬一千多元，至今右手功能尚未百分之百恢復，求償新台幣一百二十萬元。

    該社區管委會主張，設置鐵鍊是為了防止孩童突然跑到馬路上，並且避免機車騎上人行道，管委會質疑羅女因違規併排停車擔心遭到取締，一時強行跨越鐵鍊受傷，自身應有疏失拒絕賠償。

    法院則認為，根據《建築法》和《市區道路條例》規定，市區道路兩旁建築物騎樓和無遮簷人行道「表面應鋪裝平整，不得裝置任何台階或阻礙物」，該鐵鍊條不僅違反法令，也容易使一般人絆倒，雖考量該設置目的是防範幼兒發生危險，但管委會仍必須賠償精神慰撫金新台幣六萬元和醫療費用新台幣七萬一千多元。

    筆者認為，本案中雖然管委會設置的鐵鍊有致生危險之虞，但羅女應該也是屬於「與有過失」的情形，本案還可以再上訴。而管委會對於社區公共設施的設置維護，也要特別小心，尤其是開放公眾通行使用的部分，一定要符合法規和安全規範，以免事後發生意外遭到求償！！

    永然聯合法律事務所李永然律師長久以來一直推動《公寓大廈管理條例》，提醒「管理委員會」必須注意社區內「共用部分」的管理維護，尤其注意相關設施的安全，這樣才不會因他人受傷害…等事由，而招來不必要的爭訟！

買店面近半是停車位買受人要解約獲法院判解除契約 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月19日自由時報A7版記者蔡彰盛「2550萬買店面，只有3坪能做生意」、蘋果日報A16版記者林師民「金店面變車位，賣方判須還2550萬」等報導，新竹市有一名男子看中店面位置不錯以新台幣2550萬元買下，不料卻發現店面有兩個停車位僅3坪合法，被市府以違建罰六萬元，憤而提告，法院判決賣方須返還新台幣2250萬元。

    法官審理之後才發現，許姓男子在102年5月看中新竹市經國路旁店面位置不錯鄰28公尺大馬路，因此以新台幣2550萬元向陳姓男子買下，不料今年七月被市政府以違建罰款六萬元，許男才發現買到的是兩個停車位，憤而提告。

    法官認為許難買的建物面積是66.93平方公尺，大部分空間是兩個停車位，扣除車位合法店鋪面積僅10.21平方公尺，且店鋪位置在騎樓和停車位後面，沒有鄰道路，商業效益和利用上具有嚴重瑕疵，影響交易價值和當初買主預定效用，因此判決許男勝訴。

    市政府並表示，部分建商利用獎勵停車空間補助增加建物樓地板面積，卻不願意多挖地下室空間，因此把法定車位放在一樓，待建管單位驗收後再二次施工，將停車位改成店面違法使用，建議民眾購買店面時可向地政事務所申請竣工圖比對。

    筆者也提醒，如果對於欲購買的不動產產權有質疑，可以委請「專業地政士」進行「產權調查」，可以充分了解該不動產標的的產權狀態和面積等等資訊以供參考，而如果買店面然而卻是買到車庫，則可以依照《民法》物之瑕疵擔保的規定請求解約或減價。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為法律是保護知道法律的人，購屋之前最好能先對不動產標的進行調查，不了解的，則要請教專家，這樣才能確保權益！

新北市與桃園重劃區抵費地將在九合一選舉後，進行標售！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月21日中國時報AA2版記者陳宥臻「抵費地標售熱，三重地價看漲」、經濟日報A4版記者陳美玲「北台五大重劃地，選後標售」等報導，在台灣九合一選舉之後，北台灣五大公辦重劃區的抵費地預計標售，其中又以三重區高達71公頃的抵費地在民國103年12月1日率先登場，未來包括新莊、八里、經國、中路等重劃區將陸續釋出366.5公頃的土地，預計總開發金額將達到新台幣2000億元起跳，成為房市的風向球。

    三重的抵費地位於二重疏洪道重劃區，共有55筆、面積達7317坪，將在12月1日啟動標售，總底價達新台幣76.3億元、平均每坪底價93.7萬元，商業區每坪底價約新台幣141.8萬元最高，預料將成為房市的新興站區。

    住展雜誌企研室經理何世昌表示，二重重劃區在疏洪道兩側，緊鄰捷運三重站，未來還有機場捷運博愛站，水岸和捷運的優勢，使得重劃區內地價每坪已經超過百萬元，商業區土地可望每坪達到新台幣150萬元，將與重陽重劃區水岸第一排比價，房價一坪已經上看新台幣70萬元。

    此外預計標售的抵費地還有新莊知識產業園區的26.57公頃、民間自辦的鶯歌鳳鳴重劃區、八里台北特定區和桃園市的經國重劃區與中路重劃區。由於選舉過後外部干擾告一段落，公辦重劃區抵費地標售的價格與投標家數將代表不動產業者的信心還對未來房市的看法，如果脫標價格高就能帶動周邊新建案價格上漲，反之則拜表買氣不佳房價欠缺上漲力道；投標數也將反映業者對於房地產景氣的關鍵。

    筆者認為，選舉之後，政策性的干擾可望告一段落，抵費地的標售將代表房市熱度是否還在的關鍵，如果這波的抵費地標售狀況不佳，代表房市已經開始冷卻，投資人應該要要保守看待未來短期間內北台灣的房地產市場。

法人不得主張「供大眾通行的廣場綠地」比照自用住宅地價稅率！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月19日工商時報A16版記者張國仁「地價稅爭訟，京華城敗訴」的報導，京華城公司對於台北市稅捐處核定課徵102年度地價稅發生爭執，京華城主張其東北側、西南側以及生活廣場八德路停車場出入口與鄰近商家間巷道土地，應該屬於「廣場用地及綠地」，沒有出租及供營業使用，應該按照千分之二核課地價稅；而台北高等行政法院不採納京華城公司的意見判決京華城敗訴，京華城應繳納新台幣6518萬元的稅款。

    法院判決指出，京華城所說供社會大眾通行使用的廣場及綠地，事實上是「建築基地」，其使用執照是「法定空地」和建築基地退縮未做建築的「騎樓地」，依《土地稅減免規則》的但書的規定，不應該免徵地價稅，而應併同主建物課徵地價稅。

    並且，京華城是法人，並非自然人，法人並不能主張其提供大眾通行的廣場和綠地可以比照「自用住宅用地」適用地價稅率，因此判決京華城敗訴。

    筆者認為依據《土地稅減免規則》第10條規定：「供公共通行之騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵地價稅，有建築改良物者，依左列規定減徵地價稅…」之規定係指「騎樓」或「走廊」等地，並不包含「法定空地」，且京華城並非自然人，當然不能享用自用住宅優惠稅率，這是台北高等行政法院判決京華城敗訴的主張原因！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為地價稅的課徵，對土地所有權人而言是一項義務，是否能適用減免稅率攸關土地所有權人的負擔，但如不服，於進行稅務救濟之前還是要先請專家評估，方能避免徒勞而無功的情形發生！

永然地政士事務所李廷鈞地政士分享「圖解自地自建買地蓋屋完全通」心得 文◎李廷鈞地政士

    台灣地狹人稠，超過七成的民眾居住在五都人口稠密地區，然而許多都市人都夢想著退休後到鄉下買一塊地自地自建，找自己喜歡的地點自己設計擁有個人風格的房子。不過蓋房子是大學問，從挑土地到貸款、找建築師營造商、選擇屋型設計到最後施工完工驗收，每個環節都充滿了眉眉角角，一般人若不是有相關背景，恐怕無法掌握，稍有差池就前功盡棄或是賠上大筆的時間費用。

    「圖解自地自建買地蓋屋完全通」(漂亮家居編輯部著，2013年9月初版1刷，城邦文化公司出版)這本書，是由「漂亮居家編輯部」所出版，其中匯集了各方面如法律、建築、營造、設計等方面的專家經驗，以Q&A的方式將自地自建常見的問題先歸納整理出來，再以淺顯易懂的文字做說明，搭配簡單的插圖與表格，沒有密密麻麻的法規，卻能用最平易近人的方式了解相關知識，對於有自地自建需求的或對自地自建有興趣的民眾，絕對是一本有趣不艱澀卻能增長相關知識的工具書！！

    自地自建首先從挑土地開始，除了法拍的管道之外，也可以透過仲介介紹土地，但必須注意建築線、水源、電力、順向坡、嫌惡設施等等問題。找到土地之後，則必須要擬訂妥善的資金計劃，衡量自備款要充足，本書中除了買賣土地的價金之外，相關的費用也逐一詳細說明，如鑑界費、仲介費、設計費、整地費、申請相關管路的費用，都必須要有所考量。此外，貸款的相關事宜，要不要融資，可以向那些金融機構申請貸款，都是衡量的重點。

    有了土地和充沛的資金之後，還要必需了解相關法規，以免誤觸法網，避開觸法地雷。必須了解自己的土地使用分區和使用地類別，可否興建房屋？是否是畸零地？順向坡？是否禁建？是否受到套繪管制？而建蔽率和容積率和適用分區的管制，對於房屋將來的形式也極其重要，若是位於山坡地還要申請水土保持計畫，雖然說建築師通常可以幫忙搞定這些，但是自己要有初步的了解也是必須的！！

    建築師、室內設計師和營造商都是自地自建不可或缺的角色，必須審慎挑選，並且在施工之前詳細評估討論，並做好溝通，相關費用和付款、驗收方式在簽約時必定要討論清楚，以免日後滋生爭議。

    找好建築師和營造商，接下來最重要的是選擇適合的屋型和結構，本書的特點在於對於各種建材和建築型式的住宅都有詳盡介紹，評估自己的需求和預算，才能挑選適合自己的自地自建類型。決定外觀和結構之後，室內的設計更為重要，好的建築規劃可以讓你舒服得想天天黏在家裡，因此可以把自己的格局需求列成一張表，建材種類各有其優缺點，也要挑選符合自己需求的樣式。最後房屋完工後，辦理保存登記、使用執照和門牌初編後，就可以申請水電瓦斯準備搬入新家了！！

    「圖解自地自建買地蓋屋完全通」不只是一本單純的工具書，對於建築或室內設計有興趣的朋友，也不妨透過本書瞭解相關建築和裝潢方面的知識。此外，對於有興趣踏入土地開發領域的相關從業人士，這更是一本土地開發的入門書！！筆者與大家分享，把這本書推薦給大家！！

皮凱提認為應該改革房產稅才能改善貧富不均 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國103年11月18日自由時報A10版記者羅倩宜「皮凱提：改革房產稅，可改善分配不均」、經濟日報A4版記者楊文琪、蕭白雪、劉俐珊「皮凱提：採累進稅率，對抗高房價」、聯合報A7版記者蕭白雪、劉俐珊「皮凱提：累進稅率逼多房者賣屋」的報導，法國經濟學家皮凱提訪台發現台灣不動產稅賦偏低，建議政府應該以累進稅率對抗高房價，逼多屋者賣屋，讓青年買得起屋，應該提高「遺產稅」和「不動產稅」以對抗高房價。

    皮凱提指出，台灣不動產價格高，年輕人薪資又停滯，政府稅收也無法成長，應該從不動產稅和遺產稅下手，台灣不動產稅是不動產價值的百分之零點一，遠低於美國的百分之一，更好的方式是增加每年房產稅，採取累進計算方式，讓擁有多屋者每年繳很高的稅，迫使其賣屋，讓不動產不會一直上漲，年輕人才買得起屋。

    對此，財政部也表示，皮凱提的建議和台灣的房產稅制改革方向一致，將在2015年5月針對多屋族開徵「囤房稅」，並且預定於年底提出「房地合一實價課稅」，而我國持有稅除了自用住宅適用單一稅率之外，非自住房屋也已經納入累進稅率的概念，將來房地合一、實價課稅制度預定年底提出，民國104年進入立法程序，如果順利完成修法，民國105年就可以實施，屆時房產交易獲利將更能反映合理稅賦。

    筆者贊成皮凱提的觀點，認為透過不動產稅制改革才能解決貧富不均的問題，政府有義務透過租稅手段實現公平正義，惟有如此才能保障青年人的居住權，讓青年不用花大錢買房，把畢生積蓄都花在房貸上面，能夠消費在其他地方以活絡經濟。

    但是筆者也要提醒皮凱提，「台灣的不動產稅是不動產價值的百分之零點一」的說法不完全正確，不動產稅分為「持有稅」和「交易稅」，持有稅的部分目前「地價稅」是土地申報地價千分之十，「房屋稅」是房屋評定現值百分之一點二，其實與美國相較沒有比較低，問題是台灣地狹人稠，大部分的人都居住在公寓大廈，因此土地持分比較少，所以地價稅算起來就比較少，近年來公告地價與房屋評定現值已經陸續在調升。「交易稅」的部分，目前土地不課徵財產交易所得稅，但是必須繳土地增值稅，房屋的部分則是併入綜合所得稅申報，稅率約為所得20%左右，並非如同皮凱提所提的「百分之零點一」，這方面可能有所誤解。

潤泰新、龍嚴搶攻銀髮住宅 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國103年11月17日經濟日報A5版記者陳美玲「建商搶攻銀髮宅」的報導，有鑑於高齡化橘色商機，科技業、傳產業爭相卡位，營建業也在本業優勢下，積極跨入銀髮族住宅的市場，像是興富發建設推出全案總銷上看新台幣80億元的銀髮退休住宅，確定落腳新北市金山；遠雄建設的苗栗健康生活園區也預計於民國104年動工、民國106年完工。

    國發會統計2025年台灣會有20%以上的65歲以上高齡人口，將會邁入「超高齡社會」，因此銀髮商機自然成為台灣大企業爭相搶食的對象，台塑集團在林口推出的長庚養生文化村，占地34公頃，是國內最大養生村，可容納約4000戶入住，具豐富休閒活動和銀髮學園。

    除此之外，鴻海旗下的永齡健康基金會和文創品牌The One也將在南園休閒客棧打造永齡養生假期，並在民國103年3月試營運，有機會在台灣陽明山、中國貴州建設養生村；聲寶土城廠也將興建三棟25層樓的住宅大樓，其中一棟將規劃成銀髮住宅，預計2015年下半年動工，2017年完工。

    面對科技和傳產業，營建業的潤泰新在1991年級打造完成淡水「潤泰新象」，專責從事「銀髮專用住宅」，是全台灣第一座五星級銀髮住宅，遠雄則投入新台幣100億元在苗栗打造站以第26公頃的健康生活園區；興富發建設也不甘示弱，將在新北市金山打造銀髮退休宅，總銷上看新台幣80億元，預計民國104年分兩期推出。

    筆者認為，台灣將來會是一個「超高齡社會」，老舊公寓必須盡速設法「都市更新」，否則對於行動不方便上下樓梯的老人來說，將會是一個很大的問題，政府必須設法解決才是！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為面對台灣即將邁入「超高齡社會」，政府必須有積極的應變措施。台灣的老舊公寓太多，且未有「電梯」裝置，對老年人行動出入相當不便。「都市更新」未來台灣的當務之急，但《都市更新條例》修正案躺在立法院已一年多，政治人物只關心選舉，這樣的作法對台灣未來的發展相當不妥，這部分有改善的必要，台灣加油！台灣不能輸！

不動產特銷稅不得主張成本及費用扣除 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月18日經濟日報B7版記者徐珍翔「不動產特銷稅額，按實際售價計算」的報導，根據財政部台北國稅局表示，納稅義務人銷售持有未滿二年的不動產除非符合《特種貨物及勞務稅條例》第5條各款排除課稅規定外，均應以銷售價格按稅率10%~15%課徵奢侈稅。

    該局說明《特銷稅條例》第8條規定的「銷售價格」係指銷售時所收取的「全部代價」，包括額外收取的一切費用，與《所得稅法》第14條第1項第7類規定的財產交易所得「以交易時的成交價額減除原始取得成本，在減除因取得、改良及移轉支付的一切費用餘額」的計算方式不同。

    台北國稅局提醒該銷售價格的10~15%不可在減除原始取得成本和相關費用，計算基礎與所得稅法規定不同，納稅義務人買賣不動產必須據實依相關規定辦理，否則除補稅外，將會按所漏稅額處三倍以下罰鍰。

    筆者認為，民眾在銷售不動產若有相關稅捐問題，一定要請教專業人士，否則因為個人認知和實務上的法令解釋有落差，將會遭到國稅局要求補稅罰稅，得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師則再度呼籲台灣的房市目前已冷卻了，《特種貨物及勞務稅條例》也該功成身退了，而且該稅的適用爭議性頗大，造成民眾誤觸法網而受罰的情形很多，應即早廢止！令政府要平息民怨，則落實《住宅法》，建設社會住宅，讓「人人有屋住」，保障人民的居住權！

超過500坪國有土地研議不都更 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月13日工商時報A16版記者林淑慧「逾500坪國有地，研議不都更」、經濟日報A19版記者陳美珍「國有地辦理都更，立委喊停」的報導，由於有民意代表質疑，500坪以上大面積國有土地雖有「禁售令」在身，但是有立委質疑中央和地方政府卻轉以提供大面積國有地參與都市更新的方式藉由活化土地之名，變相圖利建商和財團，認為應該禁止。

    立法院財政委員會通過臨時提案，要求財政部研議未來面積超過500坪的國有地不得參與都更，500坪以下的不得參與私辦或以建商為實施者的都更計畫。對此，財政部長張盛和雖然同意研議，但他強調目前國有地依據法律必須強制參與都更，這也是政府活化土地的重要措施，中央會將立法院決議轉知地方政府。

    立委許添財、吳秉叡和薛凌表示，由於國有土地參與都更後，權利價值分配偏低，提供土地的政府獲配的都更利益，將遠低於「實施者」也就是出資興建的建商或財團。立委薛凌因此要求未來500坪以上的大面積國有土地除了依法不得標售外，除非是自辦都更且由政府擔任「實施者」，不然不該釋出國有土地參與都市更新。

    財政部部長張盛和也承諾，未來將建議內政部修訂都更權利價值的計算方式，以訂定更嚴謹的標準，確保都市更新過程中國有土地價值不會被低估，以保障國有財產之權益。

    筆者認為，國有土地是公共財，國有土地參與都市更新採用「權利變換」機制分回更新後的土地和建物，本質上沒甚麼問題，真正的問題應該是分回的權利價值過低的問題，政府除了應該要提供更公平的權利變換機制外，最終目標還是應該提高都市更新的誘因，否則一律禁止國有土地參與都市更新，恐怕會造成都市更新的推動更加困難！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「公有土地」參與都市更新是基於《都市更新條例》的強制規定，這對於都市更新的推動是有助益；只是「權利變換」的估價由「實施者」指定，估價有些偏頗，導致分回價值偏低，此時應從「公平估價」下手，而不是因噎廢食！

農民團體要求取消區段徵收 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月13日聯合晚報A10版記者彭宣雅「土徵面積三年多一倍，農團雨中抗議」的報導，全台十多個反徵收自救會代表200多人和台灣農村陣線等農民團體，於民國103年11月13日集結於凱達格蘭大道要求政府取消區段徵收炒作土地，並且公布「全國浮濫徵收地圖」，抗議徵收土地越來越多，呼籲用選票拒絕不公義的徵地。

    農陣發言人蔡培慧也表示，三年前全國徵地總面積5709公頃，現在暴增一倍，共徵收1萬1490公頃，許多徵收案雖對外說「國家重大建設」，實際上卻是在炒地皮，像是桃園航空城、淡海二期和竹北台知園區。

    蔡培慧也表示，竹北是台灣好米的故鄉，當地開發率僅五至六成，空屋率全台最高，卻有七成要做房地產開發，不符合「公益性」和「必要性」。竹北預計要徵收的447公頃土地，其中有400估請示特定農業區，附近有500戶真正務農、種稻的農民，卻被地方政府認為土地「細碎化、雜亂無章」遭到徵收。

    農民團體認為《土地徵收條例》沒有廢止區段徵收，遭到地方派系分贓，任憑地方勢力和財團炒地皮，中央政府應該緊盯地方究竟在做甚麼，法院裁決敗訴的苗栗大埔案，也應該給予國賠和原地原屋重建，不該置之不理。

    筆者認為，和「都市更新」一樣，「區段徵收」的本意應該是良善的，可以讓土地遭到徵收的地主分回價值更高的土地，政府也能取得建設的土地和經費，本來是不錯的制度。但常見的問題在於估價和之後分回土地的比例，政府於區段徵收的時候，應該保障地主的權益，而且不能浮濫徵收。此外，對於區段徵收的拆遷戶，也應該給予適當的安置，才符合公平正義。

    永然法律事務所李永然律師認為「區段徵收」優於「一般徵收」，目前徵收的「抵價地」地主分回的比例偏低，這方面有待修正改進，但無廢止的必要！

都更閒置房舍成立URS中心活化 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月12日自由時報AA2版記者謝佳君、中國時報B2版記者陳芃的報導，有鑑於台北市有許多空屋等待都更期間常常空置，台北市政府推動「都市更新再生前進基地」的計畫，簡稱「URS」，徵求企業和開發業者以創意方式活化都更基地，提供創意展覽和交流，開放公益使用，目前已經有五家業者響應這個計畫。

    台北市都更處副總工程司徐燕興也表示，「都市更新再生前進基地」市政府主導公家土地活化再生，提供創意展覽和交流，迄今已經拓展十一處基地，兩年後將再推動「URS社區夥伴行動計畫」將提供補助讓對城市改變有熱情的人也能投入城市再生，迄今已經集結了二十三組URS Partner。

    台北市副市長張金鶚表示，都更計畫動輒三、五到十幾年，與其閒置不如先開放。像是金山南路上的「金山玖號」大樓，屋齡20~30年共11層，仍在等待都更整合，兩年前就提供免費使用空間，目前已經有許多文創單位進駐，僅需自行負擔管理和水電費。

    筆者認為，這樣的計畫相當不錯，將廢棄的空間提供文創使用，國外也有類似的作法；但政府要做最重要的還是將來都市更新能夠順利推動，讓都市更新的機制能夠更公平、更符合社會正義的精神，政府應該趕緊將《都市更新條例》的修正草案通過，以免都市更新將來還是窒礙難行！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市目前一定要加快都市更新的腳步，同時要盡快完善都更條例，讓台北市能夠躍升具國際都市的水準，切勿再遲延；否則，台北市民的居住品質將日益倒退！

台北市長候選人連勝文提出「都市更新政策」！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月12日中國時報A1版記者楊毅「一坪換一坪，樓梯換電梯」的報導，國民黨台北市市長候選人連勝文公布都市更新政策，承諾當選後將以公辦方式推動大街廓都市更新，並且承諾「室內一坪換一坪，走樓梯換搭電梯」的都市更新新政策，並且參考新北市降低都更門檻，未來只要150坪即可辦理小面積都市更新以避免釘子戶的困擾。

    連勝文表示，為了順利推動都更，對符合條件的大家括基地將會透過都市更新程序提高容積，除了改善既有居住環境，也將提升都市整體防災體質，未來透過公辦都更分回容積將會來增加公營住宅。台北市老社區常常出現容積條件不足難以推動都更的情形，屋齡超過50年者逾3.3萬戶，延伸許多結構問題，未來將由市府發揮主導腳色，避免無產權租戶被迫搬遷。

    連勝文主張公辦方式推動大街廓都更，併入項弄增加基地面積。前內政部長李鴻源也表示，北市部分土地液化潛勢高，一旦發生六級以上地震將可能導致四千戶以上房屋倒塌並起引發氣爆，將來若連勝文當選將全力監督、協助都更。

    筆者認為，台北市市長選舉連、柯兩陣營都對都市更新提出政策，顯示都市更新的重要性，尤其是對於台北市老舊房屋的安全，若能由公辦都更的方式，將比建商擔任實施者更加公平，希望台北市的都市更新能夠順利推動，避免將來日後災害發生的危險。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市長候選人能看到「都更」問題是可喜的，不過一旦政見提出，未來當選，一定要兌現，這樣才不會傷選民的心，台灣加油！政治人物加油！台灣不能輸！

實價登錄地政三法將修正 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月8日工商時報A9版記者呂雪慧「預售屋賣出，30日內須實價登錄」的報導，由於實價登錄地政士三法牛步化，使得預售屋多了不少緩衝空間，但行政院將來規劃不論代銷業者或是建商自建，行政院將來將全面納管，必須在銷售完畢後的30日內，申報實價登錄。而《地政士法》的部分，內政部則打算放寬，未來除了不可歸責於地政士情況可以免責外，除了價格申報錯誤逕行處罰3~15萬不變外，其餘的資訊錯誤將給予地方政府依照情節輕重有較大的行政裁量空間。

    為了落實實價課稅制度，內政部本來今年上半年提出地政三法修正草案至行政院審議，由於地政士公會對於修法內容反彈大，經過溝通尚未獲得各地公會諒解，行政院已經在民國103年10月將地政三法退回內政部，希望審酌地政士公會意見後再報院審議。

    由於目前全台灣地政士約16000人，且8、9成的不動產交易均委託地政士代辦，因此對地政士影響較大。地政士公會希望屋主回歸《民法》委任關係，若報錯資料是規則於買方屋主，地政士應該免罰，但內政部卻認為應該要併同登記一起委任，強制申報實價登錄，因此填錯仍應受罰。

    在預售屋方面內政部則希望修法將來代銷業者預售屋申報實價登錄，未來改採逐案依簽訂銷售契約後三十日內申報。將來將更能反映預售屋市價行情。

    筆者贊同這樣的方向，首先實價登錄錯誤，若不可歸責於地政士，而是買方提供的資料有錯誤，對於地政士處罰並不公平。而預售屋的買賣，通常代銷期間都很長，價格也有可能出現波動，若整批銷售完畢後才實價登錄，不夠即時反應市場價格，若改成逐一登記規定在該筆預售屋成交後的三十日內登記較佳，筆者對這樣的修法方向表示肯定！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《地政士法》的修法方向尊重「地政士公會」的意見是正確的，實價登錄的責任應由交易當事人承擔，交易當事人可委任地政士、仲介人員…等辦理，受任人則應如實申報！

消基會呼籲設置租賃專法 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月9日經濟日報A12版記者徐珍翔「巢運發酵，消基會推租賃專法」的報導，有鑑於台灣房價近年不斷攀高，消基會認為購屋制度循修法要達到完善勢必曠日廢時，短時間內不妨參照日本為無殼蝸牛制定的《借地借家法》租用土地及房屋，至少先讓無殼蝸牛有棲身之處。

    消基會認為台灣目前租賃關係沒有特別法規範，政府應該針對弱勢長建立一套確保租賃的法治，讓弱勢者不會被強迫搬遷，也能保障屋主的合法權益。首先應該包括租地關係，讓地上權住宅能更為活化，讓購屋者能夠有多元選擇；其次，應該建立以保護租賃制度為中心，不能偏向出租人；最後必須參考各國立法例，應該強化「契約對抗效力」，也讓「解約期前通知」更細緻，對於「居住權」應該更加保障，建立協調機制有效解決租賃糾紛，對於暴力催繳和逼迫遷讓，更應該有重罰。

    筆者則認為，沒有設立專法的必要，《民法》中已經有「租賃」一節針對租賃契約的相關權利義務做特別規範，並且《土地法》中也有保障承租人和佃農的規定，其精神也是在保障承租人本來就較為弱勢，但是可以透過修改《民法》的規定讓制度更加完善，對於弱勢者能夠更有保障，筆者還是贊同的。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的法令已多如牛毛，從中央立法到地方地制法規，這麼多的法規，有些法令躺在那裏也沒有執行。其實法治社會重要的是貫徹執行，不要動輒就要立「特別法」；倘現行法有不完善，不妨修法。且立法院要加快立法速度，像《都市更新條例》的修法已在立法院躺很久了，為何無人聞問，台灣的立法院要加油了，趕快通過《都市更新條例》的修法吧！