內政部在三峽、大里推手波的社會住宅，共2100戶！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月30日自由時報A7版記者徐義平的報導，內政部利用閒置國宅土地推出的首波社會「住宅地點」敲定新北市三峽區、台中市大里區，其土地面積約有1.68萬坪，將透過地上權、BOT的方式興建2100戶「只租不售」的社會住宅，其中新北市至少將有1800戶，最快明年就可招商。

    內政部除了已「社會住宅中長期推動方案」草案確定兩處社會住宅地點外，更研擬透過「虛擬土地儲備」的概念增額容積獎勵，在都市更新案或一般建案提供較高的容積獎勵，且增加的容獎地方政府得要求分回一定比率做為「社會住宅」。

    雙北市由中央政府提供土地、地方政府興辦的青年社會住宅包括新北市中和秀峰段、三重大同南段和大安段三處住宅已經由日勝生集團陸續動工，這次則是透過《國民住宅條例》廢止後閒置的國宅土地開發。

    根據草案內容，目前全國社會住宅比率過低，僅占住宅存量0.08，弱勢戶需要1.4萬戶卻僅有6813戶，內政部預計拉高到2.7萬戶，並已鼓勵地方政府興建、獎勵民間投資及選定國宅用地興建。至於地方政府興建方案，台北市、新北市、台中市、新竹市和花蓮縣都有計劃，其中台北市士林、北投、南港和文山區皆有土地將來可能透過PFI(民間融資提案)的方式經營，由北市提供土地換取業者興建及物業管理。

    筆者認為，「社會住宅」有其必要性，但是設置的地點仍然需要考量交通方便為主，尤其是大眾運輸工具的便利性，有完善的交通，才能夠真正解決大台北地區的居住問題！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「社會住宅」是《住宅法》落實「住宅權」的目標之一；雖然目前「社會住宅」尚大量不足，內政部目前能有此計畫仍值得讚賞！

新光人壽以新台幣20億元，取得位於台北南港土地的地上權！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    
    依據民國102年12月28日經濟日報A4版記者吳泓勳、郭及天所撰「南港地上權，新壽20億奪標」乙文報導，台北市財政局民國102年12月27日宣布台北市南港區經貿段42地號地上權案由新光人壽以新台幣20.23億元得標，溢價率約47.9%，未來可規劃為商辦、旅館、餐廳、商場等用途。台北市政府除權利金收入外，預估每年可再收取租金、房屋稅逾新台幣1,500萬元，並增加1,000個就業機會。

    到目前為止，民國102年地上權交易量已達新台幣425億元。永慶資產協理黃增福表示，民國103年不動產標售市場吸金量上看千億元，包括百億大案「信義計畫區A25土地」與「台肥南港C3土地」、新北市政府也預計推出四大公有土地招商計畫，加上台北市多筆公辦都更案將採取地上權方式招標，還有國營事業、高鐵工程局、台鐵局及公營行庫等，也將持續釋出標案。

    黃增福協理指出，市場資金充裕、市區土地供給少需求大，放寬可分割產權的地上權，並且獎勵壽險業競標政府、公營單位地上權標案，將使民國103年地上權投資金額有機會再創新高。

    筆者認為近年來政府推動地上權標案來增進財稅收入，在放寬地上權分割移轉與貸款後，促使更多民間機構願意投資標案，使得地上權標案逐漸為開發商所接受。政府在不失去土地所有權的情況下，的確有效活化了土地資產，減少了土地利用的浪費。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來公有土地的活化日漸有功，對政府財政的收入頗有助益；然政府也不要忽略了《住宅法》「社會住宅」的推動！

賠本賣房仍應繳奢侈稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月30日經濟日報A17版記者陳美珍的報導，財政部高雄國稅局日前在查核奢侈稅報繳情形時，發現有納稅人誤以為賠本出售不動產並沒有獲利就沒有炒房意圖，即使持有期間未滿兩年，也不必繳納奢侈稅，導致漏稅觸法受罰。該納稅人是購入新房後未遷入戶籍且在一年內即轉售，遭到稅捐機關查稅之後，主張因為出售房地發生虧損，不算投資應該免除奢侈稅。

    財政部指出依據《特種貨物及勞務稅條例》第5條第1款規定，除非是自用不動產，不然即使虧錢，轉賣仍必須負擔「奢侈稅」。自用不動產必須符合所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租。

    筆者認為，雖然按照《特種貨物及勞務稅條例》的規定，即便賠錢轉售，仍應該課徵奢侈稅。但該條例似乎有不盡合理之處，因為該條例的立法目的應該在於抑制短期買賣炒作，若賣出價格較買入時為低，並沒有炒作房價的問題，反而有助於促進房價下跌，不應該再課徵奢侈稅，未來修法時應該考慮一併檢討。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為買賣房屋，一定會涉及稅負，所以，一定要先請教地政士、律師或會計師，較有保障！

台中「合宜住宅」每坪新台幣12萬，挑戰市場最低價！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月27日經濟日報A22版記者宋健生所撰「台中合宜宅 每坪僅12萬 」乙文報導，台中市政府民國102年12月26日宣布，全國首創的「幸福好宅—勞工合宜住宅」社區用地，已順利標脫，最快民國103年即可動工並預售，房屋每坪售價約新台幣12萬元，將是目前台中市民間興建最便宜的住宅。

    台中市經發局長王誕生指出，隨著縣市合併升格，台中市首購市場預售房價今年已站上「2」字頭，首批200戶勞工合宜住宅推出後，預期將造成搶購。王誕生局長說，台中市政府在精密機械園區還有2公頃土地，預估將再釋出500戶勞工合宜住宅；並規劃在豐原、大里覓地，推出不限勞工、只租不售的幸福好宅，初期規劃戶數也在500戶左右，以「雙管齊下」方式，抑制房價飆漲。

    「幸福好宅—勞工合宜住宅社區」基地位於台中市南屯區精密科技園區旁，面積1,809.98坪，鄰近特3號道路，沿特3號道路東向可連接七期重劃區；靠近文山國小、嶺東科技大學、嶺東商圈，生活機能成熟。王誕生局長表示，台中市幸福好宅在爭取最大獎勵容積條件下，預計可興建200戶，1樓將規劃完善的公共及商業服務設施。

    除了雙北市興建「合宜住宅」外，台中市也投入「合宜住宅」的行列，對創造住宅供給是一大利多，讓真正的自住者能有其屋。筆者期待各地方政府未來能推出越來越多的「合宜住宅」與青年住宅，並且出創造建商願意投資興建、民眾願意購入進駐合宜住宅的環境，真正落實「居住正義」。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「合宜住宅」，「社會住宅」是台灣政府目前房屋政策必須推動的方向，台中市政府能推動興建固然很好，但其他縣市政府也必須動起來，使《住宅法》的目的得以實現！

業者三招炒作工業區土地！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月26日工商時報A2版記者朱漢崙、張中昌所撰「炒工業區地皮 3招現形」乙文報導，中央銀行將於民國102年12月26日召開年終理監事會議，是否針對工業區土地炒作再祭政策管制，引發市場關切。銀行主管指出，目前炒作工業區土地有三招，包括：(1)開發商切割土地使購買者取得土地困難、(2)用員工宿舍名目養地、及(3)結合地方政府保證後向銀行貸款。

    銀行業者指出，地方政府招標工業區土地時，土地開發商會找來自家好友承接其承標來的土地，結果把工業區土地切割得太零碎，變成該需地者得逐一洽談整合，最終往往作罷。另一種炒作方式，就是假藉工業區蓋「員工宿舍」的名目蓋住宅炒作，這樣手法常見於中小型建商，建商先競標到這類用地，然後透過員工宿舍的名義來申請地目變更。最後一種方式則是地方政府出面為土地開發商作保，但地方政府只保證開發商未賣出的部分將協助清償銀行債務，但未約定賣出期限，為避免承接遙遙無期的「爛帳」，讓有些銀行乾脆不接這類個案。

    銀行主管指出，真正有效的管制方法，應該是由地方政府直接限制兩年內完成工業區土地設廠開發，否則原價購回。金管會表示，目前持續針對銀行房貸、土建融授信的集中度進行監理，尤其民國102開始加強納入素地授信，一旦放款過度集中，就會要求增提不動產相關的呆帳準備，或調降授信餘額。畢竟緊盯土地放款，對穩定房價可達到一定作用，如果銀行承做土地融資比重太高，將列入「觀察名單」加強監理，不希望銀行成為炒地皮的幫凶。

    筆者認為政府除了作放貸管制外，也可以針對文中所述的炒作三招，做土地移轉與利用的控管，例如：禁止再分割移轉、禁止地目變更、或原價購回兩年內未開發土地等方式，畢竟金管會僅能對資金做管制，仍尚須政院部會聯手出擊，才能真正有效達到抑制炒作工業土地的風氣。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為工業區土地是進行經濟發展中重要的基礎，不宜有太多買空賣空的炒作行為，中央銀行採取積極作為是有必要的；另外，投機客請找其他標的去炒作，不要炒作工業用地，避免妨害經濟發展！

台北市房仲必須告知凶宅建案 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月26日自由時報AA1版記者宋小海報導，台北市勞動局於民國102年推動「職災地圖與公安好宅圖」揭露營繕工安事故，並且與不動產仲介業者代表進行「安全伙伴結盟」，除了近一年已登錄六處「凶宅」外，並且政府與仲介業者皆須主動發布建案的職業災害訊息。

    台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長郭子立表示，北市九百多家不動產仲介業者將與政府配合通知兩萬多名業務員，將職災「凶宅」資訊確實告知消費者，並且副市長張金鶚也表示，依據《不動產交易消費資訊管理規範》，除了「凶宅」外也會公布「無職災優良建案」。

    勞委會勞工檢查處處長吳世雄則表示，針對職災地圖是否推行全國，因為涉及《勞工安全衛生法》及《消費者保護法》，因此交付法規會研議，但消保法並非勞委會主管，必須行政院跨部會討論才能全國推行。

    筆者不完全贊同這樣的作法，因為受否為「凶宅」，是影響房屋市場價格的重要因素，市場經濟必須建立在充分的資訊揭露之下才能發揮，因此房仲有義務為告知。但是若是屬於建築工地發生職災的建案，因為在一般交易習慣上，並非影響房地產價格的重要因素，工安意外即與一般社會通常概念所認定之「凶宅」定義不同，不宜混為一談，以免牽連過廣。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「凶宅」的規範是台灣房市交易的特色，但建築工地曾發生職災，究竟不至於有「凶宅」的影響，現將之規範，顯已擴張規範，不過台北市既已有上述「規範」的規定，房仲人員仍須注意遵守！

五區國稅局啟動奢侈稅查稅大作戰 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月26日工商時報A22版記者林淑慧的報導，有鑑於房價高漲，財政部將房地產列入重點查稅項目，發動五區國稅局「查稅大作戰」，稽查奢侈稅逃稅案件，希望抑止國內不當炒房歪風。

    根據統計，房市交易熱絡的台北國稅局轄區，奢侈稅補稅案件平均為每件為新台幣110萬元，而掌管新北市林口、桃園青埔等房地產熱區的北區國稅局，奢侈稅補稅金額，也在每件新台幣77萬元以上，名列亞軍；「南霸天」高雄，則每件新台幣42萬元排名第三。

    國稅局官員指出，近期查核房地產交易申報案件，發現轄區內民眾聽信仲介公司及代書建議，將房屋「贈與」名下無房地產子女在行出售，國稅局認為透過資金最終流向，可以辨明是否為「假贈與」，凡是借用他人名義規避奢侈稅者，除了補徵稅額外還要從重處罰。

    筆者認為，民眾千萬不要聽信仲介而用不正當的手段規避奢侈稅，應該要請教專業人士如律師、會計師，以免無辜遭到國稅局裁罰！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為奢侈稅已是政府的查稅重點，民眾運用合法方式「節稅」，切勿用粗俗的方法「避稅」，那將是自找麻煩！

人物報導-李永然兒子李廷鈞

文◎周美君
李永然律師經營的「永然聯合法律事務所」，近年出現了一個年輕版的李永然，其面貌、背影、神情與李律師本人相似度達90%，兩人開口說話的音調，微笑的臉龐也神似，但一個是智慧幽默，一個是聰明詼諧，他就是李永然的兒子──李廷鈞。
    李永然律師提起兒子李廷鈞，談笑中難掩為人父之關愛與驕傲之情，因為他身為律師，承辦了許多備受社會矚目的案件，在各界稱其為「名律師」的同時，他的小孩從小到大所到之處，多少會受到另眼看待，這對還未成熟的青少年而言，有著我們外人無法體會的多樣心境，有時不希望與同儕不一樣，有時想要表現傑出，好讓人認同他也和爸爸一樣棒，如同體內的荷爾蒙激素發酵、衝撞，心境多樣。
    李永然慶幸兒子雖然在尋找人生方向上，經歷了摸索、不安甚至踟躕，但逐步的找到了脈絡，並踏上了務實的路途，那就是法律。李永然兒子李廷鈞原本大學念台大政治系，對政治社會時事有許多整理不出頭緒的想法與思緒，逐漸發現他在抽絲剝繭挖掘問題的根本同時，也挖掘出他內心其實喜歡的是法律，這個原本他無意跟隨爸爸的學科，於是大四時報考中原大學財經法律研究所，考上並研讀後，取得法律碩士學位。
    李律師兒子李廷鈞旋即在永然聯合法律事務所及永然地政士事務所工作，接觸了事務所許多不動產的案件。彼時，台灣的不動產正面臨轉型期，老舊建築紛紛尋求改建機會，於是都市更新、老屋重建等等政策遍地撒種，李廷鈞就近接觸，也目睹了不動產市場在台灣的蓬勃發展，遂認真研讀相關資訊，並報考地政士普考，從千餘人的考生中以第11名的優異成績考上，開始他地政士的職業之路，在永然地政士事務所服務，同時撰寫地政文章發表於相關刊物及企業的網站上，也同時經營部落格http://eddison1109.pixnet.net/blog，編撰兩岸不動產相關訊息，十分努力並興趣昂然於地政事務上。
    過了幾個月，他又去報考不動產經紀人普考，結果分曉：以第1名成績取得執照！努力加上深得讀書方法，讓李廷鈞連二莊考取不動產相關的資格考試！至此，李律師之子李廷鈞的人生方向不僅明朗，還走得穩健踏實。當然，跟隨著時任中華人權協會理事長的爸爸李永然參與人權議題，李廷鈞也加入中華人權協會成為會員。能有多項法律相關專業智能，又因緣際會接觸諸多的法律事件、法律團體、法律環境，我們似乎可期待看到一位青少版的李永然律師出現，但這一位，可能擁有比李永然更多的選擇與更寬的道路，他──李廷鈞，我們祝福他。

法令修改，日後法拍應於公告載明是否有「凶宅」？ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月25日經濟日報A20版記者葉小慧的報導，日前台南單親媽媽誤標法拍屋的案件，引起社會關注，司法院民事廳表示已經修改《辦理強制執行應行注意事項》，該規定中明訂各地院辦理法拍屋案件時應調查且公告有無非自然死亡等結果。

    而在判決當中，若是有在執行卷宗內有相當證據證明法拍屋內有凶殺死亡、自殺等情形，若拍賣公告未載明，拍定人也可在取得拍定物所有權之前依《強制執行法》第12條規定撤銷拍賣程序。而卷內若無上開證據，依《強制執行法》第113條準用第69條有關「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」的規定不得聲請拍賣程序，可見關鍵在於「執行卷宗有無載明」。

    由於「凶宅」並無法明確定義，但仍會影響到不動產價值，因此司法院民事廳要求各法院在查封不動產時，必須就「足以影響交易之特殊情事」向在場人士調查，並於查封筆錄載明。包括海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損及建物內有非自然死亡...等情形，都必須進行詢問，如果債務人須不得須委陳報或拒絕陳述。

    長期研究法拍屋相關法律的永然聯合法律事務所李永然律師認為「凶宅」在台灣房地產交易已成為一特殊問題，司法院民事廳為杜爭議，於《辦理強制執行應行注意事項》中進行修改，這是配合社會的需求，並杜爭議！

工業用地放貸管制，防止人為炒作！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月24日中國時報AA1版記者沈婉玉所撰「工業地炒很大 央行3把火」，與同版記者陳宥臻、唐玉麟所撰「拆廠房賣地 1年海削3成」兩篇文章報導，鑒於工業區土地炒風盛，中央銀行祭出防炒3原則，嚴控不肖人士炒作工業區土地，並於民國102年12月23日請台工業區土地放款市占率較高的前8大行庫(台銀、土銀、合庫、兆豐銀、一銀、台企銀、台中銀行及上海商銀，占全體銀行對工業區土地貸款業務比重的6~7成)開會，要求行庫落實工業區土地貸款管理。

    中央銀行在會中要提出「三項建議原則」。第一是借款人要檢附興建、開發計畫及相關財務資料，證明抵押土地確實依借款計畫使用，由承貸銀行核實評估；其次是借款人需切結於一定期間內動工興建或開發，若違反承貸銀行宜逐步收回貸款並提高貸款利率；第三是，銀行撥款後要切實辦理貸放後覆審工作，落實借款人承諾事項。日後仍無法遏止工業區土地炒風，不排除工業區土地將會被中央銀行納入不動產授信管控範圍內。

    住商不動產企研室主任徐佳馨表示，不少人炒作非都市計畫區工業用地，且以桃竹苗地區較多。極端的例子是，投資客直接拆掉廠房，只賣土地，短期內成交，避免財產交易所得稅，只需要繳交土地增值稅，1年內獲利2到3成。

    經濟部官員表示，目前工業區炒作土地，主要分布在新竹以北，以縣市政府開發工業區與私人工業區為主。工業局官員說，為抑制工業區土地炒作，經濟部已訂定經濟部開發工業區，業者購買在2年內未開發者，將按原價買回等4原則抑制炒風。

    筆者認為工業區土地成本相較於住宅區及商業區便宜，用以降地廠商成本，來增加廠商的競爭力；如今變成炒作標的將不利中小企業發展，現政府開始採取源頭管制，從課徵特種貨物稅、限制放款到管制素地未開發等政策，使工業土地回歸到正常交易，讓這些土地真正回歸到需用人來開發利用。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「工業區」的土地攸關經濟發展，炒作土地者竟以之為對象，相當不該，中央銀行的此一作法乃為對症下藥！

台北市三大開發案總投資逾新台幣120億元 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月23日經濟日報A4版記者楊文琪的「北市三開發案吸睛」乙文報導，台北市政府積極活化土地資產財政局推出三宗土地開發案，總投資達新台幣120億以上。

    其中102年12月26日將截止投件的土地為中信金控南港總部大樓旁共1100多坪的土地，土地使用分區為「商業區」，財政局採設定60年地上權方式，可以開發辦公、旅館、餐廳等商業設施，該基地鄰近捷運文湖線、板南線和中山高、北二高交通相當便利。另外北投區新北投捷運站也開放投標70年地上權，每日有白磺溫泉100頓可供實施者接管引取，適合開發為溫泉旅館或商務住宅，財政局表示該標案投資額約20億元，將可創造170個就業機會。

    此外，閒置五年多的台北市議會舊址，也將在民國103年第二季開放廠商開發，該土地價值高達新台幣167.38億元，共有3000多坪，是台北車站商業區精華土地，也是中央解封台北市多筆土地中面積最大、價值最高的土地。而文化局有意將部分土地作為藝術文化中心，其他可規劃企業總部、國際商務飯店、購屋商場等設施。

    筆者認為，這些土地將來開發之後，除了改善政府財政之外並可創造更多就業機會，且改善城市景觀，希望能夠興建地標性的建築物，增加台灣國際能見度！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來台北市政府積極活化市有土地及閒置建物，這是原本應有的積極作為。政府能採取這些措施有助於財政收入，同時還可活絡經濟，並改善市容。台北市政府加油，台灣要更好！

購買法拍屋須掌握五原則 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月23日自由時報C6版記者徐義平「掌握5原則，勿觸法拍屋地雷」乙文的報導，因為法拍屋價格較便宜，許多預算有限的民眾會選擇購買「法拍屋」，但法拍屋產權較複雜，常常使民眾不小心誤觸地雷。法拍業者表示，必須掌握點交、租約、優先承買權、瑕疵及準備金等五大要點。

    寬頻房訊表示，競拍法拍屋必須注意「法院的拍賣公告」，查詢該法拍物件是否「點交」？若屬於「點交」的物件，法院會安排時間履勘或強制執行，將房屋交給民眾，若是「不點交」的物件，得標民眾則必須自行和占用者協商交屋，甚至可能要另外委託律師提出民事訴訟進行排除。此外，若是帶有租約的法拍物件，如有符合《民法》第425條「買賣不破租賃」的規定時，則等到租約走完，若碰到「不定期租約」，可能還要透過協商付出另外一筆費用。

    另外法拍物件也常遇到產權多人持有的情形，即「共有」的情形，必須注意是否有「優先購買權」的問題？像是信義計畫區D1街廓的菜園土地，雖由華固建設以22.94億元拍下475坪的持分，但是最後卻遭到富邦集團以「優先承買權」買回(《土地法》第34條之1)，等於白忙一場。至於內部也要注意瑕疵的問題，由於法拍屋多數遭到法院查封不能入內察看，必須注意有無瑕疵，因為法院不負責。最後資金充足也相當重要，民眾除2成保證金之外，必須在七日內繳清尾款，若無法繳清保證金將被法院扣住，倘第二次拍定價格較第一次低，差額部分將從2成證金扣抵。

    筆者認為，法拍屋雖然較便宜，因為法律關係較複雜，最好請教專業法律人士，才不會因為不熟悉法律而誤觸陷阱，反而吃大虧！！

    長期研究法拍屋問題的永然聯合法律事務所李永然律師認為更重要的是還要注意「屋況」，有無海砂屋、輻射鋼筋屋、凶宅、漏水屋、地震屋…等具有嚴重「物之瑕疵」的房屋，這些瑕疵將影響該「房屋」的價值，此不得不一併注意！

日勝生打造全台第一案，青年住宅！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月12日經濟日報A17版記者陳美玲所撰「日勝生 打造青年住宅示範區」乙文報導，由日勝生集團所承攬的新北市中和、三重青年住宅近期陸續動工，日勝生董事長林榮顯表示，本案是台灣第一個青年住宅具有指標性意義，日勝生將融合集團事業體打造台灣第一個青年住宅示範區。該青年住宅結合日勝生集團五大事業體的強項，包括建築規劃、施工營造、購物商場、休閒旅館、物業管理等技術，傾全力打造全台第一個青年住宅示範區，響應政府社會住宅政策。

    林榮顯董事長強調，集團經營理念融入青年住宅後，擴大發展出六大理想指標：「節能減碳、健康居住、安全防災、永續生態、人本機能、在地樂活」等六項指標，全台首個青年住宅示範區不僅以高規格的黃金級綠建築興建智慧綠建築外，大樓更有24小時的住宅安全管理維護，以及防災避難監控等。

    日勝生公司新北市青年住宅位於中和、三重地區，其中中和區位於捷運預定地景平站、走路僅4分鐘路程，三重大同南段、同安厝段也分別距離捷運菜寮站僅12分鐘路程，交通相當便利，鄰近學校和公園等公共設施；全案七成以出租為主，主要房型為套房955戶、二房110戶、三房78戶，提供總計1,143戶「只租不售」的「社會住宅」，滿足20歲到40歲的青年朋友與小家庭承租。

    筆者認為政府已於民國101年推動《住宅法》，並搭配《促參法》降低相關投資稅賦，提高民間投入及參與。如今開始有民間企業願意投資興建社會住宅，代表政府的政策逐漸有效落實，未來政府如能再將青年社會住宅搭配青年首購等優惠房貸，讓更多民眾願意購置社會住宅，普遍推廣讓更多人願意投入興建與購置社會住宅。
   
    永然聯合法律事務所李永然律師認為日勝生推出青年住宅有助於《住宅法》之立法宗旨的實現。

台北不動產投資展望評等下滑！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月11日工商時報A20版記者林淑慧所撰「台北房市投資評等下滑」乙文報導，資誠聯合會計師事務所於民國102年12月10日發佈亞太區房地產市場新興趨勢調查，報告指出，明年亞太區最佳不動產投資市場前三名，分別由東京、上海及雅加達拿下，台北位居第16名。

    這項趨勢報告詢問超過250位亞太地區不動產專家，剖析亞太區22個主要城市的投資潛力。由於日本在首相安倍晉三祭出一連串刺激經濟方案下，日本不動產後市看漲，在綜合評比項目名列前茅，今年一舉躍升為第1名。受惠於較高的資金報酬率，上海的房地產持續吸引國際投資者，在投資前景中排名第二；雅加達因新建的商辦品質良好，業者對於商辦仍具高度需求，尤其是需求大於供給的中央商務區，因此在投資評比中名列第三。

    另外報告指出台，自民國102年的第9名下滑到民國103年的第16名，發展前景自第8名下滑到第13名，主要原因在於政府施行多項穩定房市價格政策，再加上國際大環境不景氣所致。

    「不動產」為火車頭產業，房地產的不景氣將會直接影響建築、營造、仲介或原物料等產業，對就業人口的衝擊甚大，進而影響國內生產毛額。筆者認為健全的不動產市場，是有賴政府提供良好的購屋誘因與投資環境，並適時控管投機性的炒房，拉近買賣雙方價格的認知，才有機會創造出良好的不動產市場環境

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣當前負面能量太多，經濟發展要有宏觀及遠見，這樣才能吸引投資，就業機會才會增加，民眾的薪資才會提高，負面能量自然減少，經濟發展才能恢復正常！

房東因租金補貼遭查稅，房東怕繳稅驅趕弱勢房客 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月17日自由時報A14版記者郭安家、盧冠誠的「租金補貼遭查稅，房東驅趕弱勢」乙文報導，有鑑於台北市房價高漲，為落實「居住正義」，北市府推出「租金補貼」，每戶每月最高補助新台幣六千元，但財政部要求各縣市提供補貼戶的房東名冊以利課稅，反而導致弱勢戶被怕查稅的房東驅離、漲租。

    財政部官員則表示，是房東沒有誠實申報，若房東因被課稅不出租，也是價值觀問題。台北市都發局住宅服務科則表示，內政部租金政策頒布後，同時明訂依《稅捐稽徵法》第三十三條課稅，雖然該政策照顧弱勢，但是仍遭到調案抽稅，都發局也無法抗拒。

    崔媽媽基金會則表示，此舉將導致租屋市場地下化，房客得透過仲介透尋哪裡有逃漏稅的房東，都發局已經向經建會、營建署反映問題並開多次協調會，至今財政部仍無回應。

    筆者認為，「有所得就必須納稅」是所得稅的精神，但是這樣的查稅方式卻反倒使得為了照顧弱勢給予的租金補貼效用大為降低，反而不利於弱勢。財政部應該設法做出一個兩全其美的方法，既可以課稅又不會使得弱勢被房東驅趕，才能落實真正的「居住正義」。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「誠實納稅」是國民應盡的義務；房東有租金所得本應依法申報所得，切勿怕查稅而驅趕弱勢戶的房客！

大陸廣東深圳首宗農地以1.16億元人民幣出讓 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月21日證券時報A2版記者楊晨、人民日報第1版記者呂紹剛的報導，深圳市首宗農村集體工業用地入市，以人民幣1.16億元成功標出，由深圳市方格精密器件有限公司得標。

    據了解該筆土地位於寶安區福永街鳳凰社區，共14568.29平方米，建築面積69900平方米，為工業用地，使用期30年，這是深圳農村集體工業土地首個入市試點地塊…而相關試點工作方案已經獲得深圳市政府批准。而其中70%的成交款作為「政府收益」，30%則為「社區收益」。

    方格精密器件負責人表示，競拍的土地價格偏高，但是因為公司發展急需用地，所以還是值得，將來將自用建設研發置中心和管理宿舍，業內人士認為，此項農地出讓成功意義重大，不但推動了並非法律意義上的「集體建設用地」入市，並且實現了利益共享和開拓了產業發展空間，並且促進了發展轉型。經濟學家周其仁表示，土地改革需要找到利益的契合點，把死結打開，本次拍賣是很好的確權案例，但能否在全國範圍內複製並不明確。

    筆者認為，中國大陸這次三中全會的改革，促使「城鎮一體化」，將可以大大縮短城鄉差距，並且增加農村收入，但成效如何仍有待觀察，希望好的開始是成功的一半！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為農村集體所有土地長久以來，一直是中國大陸想要改革的問題點；自中共十八大三中全會結束以來，農地改革是大陸未來的重點；深圳踏出第一步，是極大的改變！

「文林苑」案王家敗訴後，仍將繼續上訴！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
  
    依據民國102年12月13日中國時報A4版記者邱文秀、陳文信所撰「文林苑案敗訴 王家痛心要上訴到底」乙文報導，台北高等行政法院民國102年12月12日判決文林苑不同意戶王家提起的「撤銷拆除處分」敗訴。王家人與律師及支持者在自家組合屋舉行記者會，表示對判決結果感到痛心，將繼續上訴到底。
    內政部長李鴻源表示尊重司法判決，「文林苑」案例凸顯《都市更新條例》的瑕疵，盼立法院能盡速審查，修正遭大法官會議解釋為違憲的條文。目前有關《都更條例》修法，朝野立委加上政院版共有19個版本。雖然各版本的修正方向都在加強民眾權益的保障、並強化正當行政程序，但因為大法官認定違憲相關條文，必須在民國102年4月26日條文失效前完成修法。畢竟全面修法涉及70條增修條文，工程浩大，他建議先審查違憲相關條文，以利後續都更實施。

    筆者認為老舊公寓或鐵皮屋透過都市更新，確實能讓民眾在居住安全、住宅品質及都市景觀皆能向上提升，如今「文林苑」案透過司法程序來確認，希望能盡早落幕；《都市更新條例》的修法亦能盡早完成，讓願意參與都更的民眾及建商對未來都市更新規劃有所依歸，加速汰舊老公寓，讓民眾有更好的居住生活品質。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為文林苑都更案發生，因台北市政府因應遲延，至台北市都更延宕。台北市政府的代拆本是「依法行政」，《都市更新條例》第36條也未違憲，王家宜與建商和解，共創三贏，不要讓已拆遷的住戶，盼不到新宅的落成。

民眾可善用年度贈與免稅額與婚嫁贈與！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
  
    依據民國102年12月16日經濟日報A17版記者陳美珍所撰「贈與節稅 把握年底黃金期」乙文報導，歲末年終正是黃金節稅月上場時機。財政部指出，民國103年個人贈與及婚嫁免稅額仍維持新台幣220萬元與100萬元不變，父母趁年底或子女婚嫁之便，可展開跨年贈與的財務移轉規劃。

    財政部即將在民國102年底公告明年最新的遺產及贈與稅的免稅額與扣除額，包括父母、配偶等扣除額，因消費者物價指數漲幅累計已逾10%，將隨漲幅連動調整以外，遺產稅及贈與稅的「免稅額」並未達到調整門檻，103年仍維持在每人新台幣1,200萬元與220萬元的水準，連續六年不變。財政部表示，贈與免稅額為按年度計算，全年未使用者，不得累計至下年度使用。

     希望快速移轉財物給子女者，可把握年底跨年贈與，102年12月及103年1月，短短二個月之內，每人可以送出的財產，價值在新台幣440萬元以內，均免徵贈與稅。此外，今、明二年子女若有婚嫁計畫，父母還可以利用其婚嫁前後六個月時間，各自送出新台幣100萬元財物，也可免課徵贈與稅。

     財政部表示，依據《遺贈稅法》規定，父母在子女婚嫁時所贈與的財物，總額新台幣100萬元以內，免計入贈與總額課稅。婚嫁贈與是按子女結婚人數計算，即使多位子女同一年度結婚，父母均可各自贈與每人100萬元；個人免稅額220萬元則是以贈與人為計算單位，不論受贈人數多寡，一年合計最多只有220萬元可以免稅。

    筆者提醒民眾無論贈與他人動產或不動產皆需要申報「贈與稅」，不要因為怕麻煩或心存僥倖，而不主動申報，日後將遭國稅局查稅；另外贈與稅免稅的節稅規劃，可以請教地政士、會計師、律師等相關從業人員，避免因自身對法令的不熟悉，誤算贈與年度或誤觸相關稅法而得不償失！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為贈與涉及「贈與稅」，民眾可節稅，但切勿逃稅或漏稅，才不會受罰。如不懂可看書或請教專家！

內政部李部長認為：都更條例應採分階段修法！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月13日工商時報A5版記者呂雪彗所撰「李鴻源：都更條例 應分階段修法」乙文報導，立法院內政委員會民國102年12月12日審查「都市更新條例修正草案」，由於行政院與立委共有20個版本，本會期難完成，內政部長李鴻源建議分階段修法，先審查民國103年4月26日即將失效部分違憲條文，以利都更計畫繼續推動。

    為先解決違憲條文將失效的部分，內政部因此參照大法官解釋文精神，修正11條條文，包括由主管機關組成更新審議委員會審核都更計畫，計畫核定前辦理聽證會，確保都更權利變換計畫等案件通知送達權利人。至事業概要都更同意比例門檻過低，從十分之一修正提高到十分之三(地主）或十分之五（建商）。

    對於立委提出的19個版本，李鴻源部長表示，部分立委提案與行政院版本存有較大差異。其中民間所提都更計畫同意比例一率提高到90％、甚至100％，政院版分為迅行劃定區（災害）為1/3、優先劃定區（影響公安）3/4，自行劃定區4/5，代為拆遷的主體改由法院裁定後執行等。而本次修法重點包括強化都更計畫的「公益性」、改進權利變換分配、補償及估價機制、提高同意戶比例等，計75條條文。
   
    筆者認為《都市更新條例》的修法，對人民「居住權益」影響甚大，如政院遲遲無法確定修法的內容，只會造成很多已實施或準備實施都更地區的民眾與建商裹足不前，除了讓人民權益受損外，勢必也會波及到國內經濟發展。
   
    永然聯合法律事務所李永然律師認為大家都希望良法益民，但如意見太多整合不易，致修正條文遲遲無法誕生，則人民反而未蒙其利，先受其害，故同意李部長分階段修法的建議，這才是兩全其美的做法！

土地公告現值調漲，土地增值稅將提高！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月13日自由時報A1版記者徐義平所撰「公告現值調漲 土增稅暴增 全民齊加稅」乙文報導，近四年來土地公告現值調升幅度直追房價漲幅，雙北市皆創二十年來新高；房產業者直言，未來除民眾售屋的土增稅勢必大幅加重外，公告現值調升也將直接推高房屋稅的路段率及地價稅的公告地價調整幅度，造成持有稅也跟著從過去的「無感」、「微感」轉變成「有感」。根據信義房屋統計，台北市、新北市、桃園縣及台中市等四都，近四年公告現值增幅都超過五成，以新北市調升幅度最大、約六十九％。

    信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，民國102年8月「實價登錄」實施後，成為公部門掌握房屋實價、查估地價的有利工具，也藉此逐步調升公告現值以接近實價；明年調整後，雙北市平均公告現值將接近市價九成，預料民國104年後還會有調升空間。由於公告現值調漲幅度幾乎集中在近四年，因此在民國100年以前購屋的民眾，日後售屋將明顯感受到土增稅增加的幅度。

    住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，公告現值趕進度般調升，最直接的影響是土地增值稅增加，恐多數屋主都會將增加的稅負墊在售價裡，轉嫁給買方，房價要修正恐更難。此外，也將連帶影響房屋稅的路段率及公告地價調升幅度，預測未來的持有稅將「有感」增加。

    筆者認為土地增值稅是移轉稅，沒有移轉不動產就不會產生稅負；並且對一般自住民眾而言，擁有「一生一次」與「一生一屋」的土地增值稅優惠稅率，及「重購退稅」，所以對自住或換屋民眾應不至於有太大影響；但是相關優惠稅率與退稅的要件較為繁瑣，建議出售前民眾先詢問地政士或相關從業人員，避免事後發生無法適用優惠稅率條件，最終增加自身售屋成本。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣近幾年老是有人喊「居住正義」，但現實來說應該是「居住權」的保障，政府應落實《住宅法》，讓人人有屋住！政府不要利用有人喊著「居住正義」，就不斷調高「公告現值」，這將使民眾的稅負增加！其實改革宜全面配套，而且要有策略，不要隨著一些了解不夠全面的「名嘴」起舞！

奢侈稅微修，課徵範圍擴大至「非都市工業土地」！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國102年12月10日工商時報A21版記者呂雪彗所撰「非都市工業地 擬課奢侈稅」乙文報導，行政院民國102年12月9日初審通過《特種貨物及勞務稅條例》部分條文修正草案，「非都市土地」納入課稅範圍，遏止工業土地的人為炒作，以免助漲企業投資成本上揚。同時新修正法案也授權財政部視個案情況，只要非短期投機交易，就以可免稅。

    行政院鑑於國內外景氣仍未見明顯復甦，經濟成長力道不足，大修奢侈稅時機並未成熟，加上奢侈稅課稅以來已收量縮、價穩之效，未來視經濟發展情勢再做必要修正，因此政策定調「微修」而不廢。

    財政部奢侈稅的草案，將短期買賣不動產課徵範圍擴及「非都市的工業區土地」，持有未滿1年轉手時，課15％，未滿2年則課10％。這次修法也放寬豁免範圍，增加一項「其他」概括彈性授權條款，目的是為「避免傷及無辜」，只要是非屬短期投機交易，無炒房意圖，准許稽徵機關可視個案決定免稅。此外，利用自用住宅頻繁短期換屋疑似炒房行為，財政部這次明訂，將由稽徵機關加強查核認定，確定是否有自用事實，方能免除課徵奢侈稅

    筆者認為政府一方面擴大奢侈稅課徵範圍，以收打擊炒房之效；另一方面也放寬奢侈稅豁免條款，以避免傷及無辜，的確能較符合立法目的及民眾期待。不過針對授權財政部奢侈稅豁免條款的部分，因法無明文列舉，建議民眾出售前一定要與地政士、律師等專業人士確認過後，再行簽約銷售，以避免事後遭國稅局認定而須繳納奢侈稅。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《特種貨物及勞務稅條例》實施以來，有些民眾在交易不動產時未加以注意，致遭課徵「奢侈稅」，甚至罰款；所以民眾務必請教專家，避免招來麻煩！

華固建設提供地上權分戶貸款！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國102年12月09日經濟日報A5版記者陳美玲所撰「華固 地上權分戶貸款有解」乙文報導，華固建設公司景美財訓所地上權案分戶貸款，預計華固自掏腰包提供逾新台幣80億元資金予客戶分期付款，大開建商首例；且分期成數達七成(一般地上權案貸款成數僅五成)，利率約2.5%(一般地上權案利率高達3%至3.5%)，大幅優於其他地上權住宅案。全案定名為「華固新天地」，總銷初估新台幣120億元，民國103年329檔期正式開案。

財政部於民國102年9月底正式鬆綁地上權案可採取分割出售，但「不溯及既往」。所已在民國102年9月以前，僅能自食其力，許多建設公司均面臨客戶分戶貸款卡關的情形。華固總經理洪嘉昇坦承，為解決客戶貸款的困境，近半年一直思考各種可行方式，最後決議以華固建設擔任債務人，並以「華固新天地」為擔保品向銀行進行融資，所得的資金提供客戶七成的分期付款，為期20年。

洪嘉昇總經理強調，並非所有開發商都能適用此方法，建商具備必須三大要素，包括公司負債比不能過高，如不超過五成；第二，公司淨值必須達一定規模，如華固目前淨值高達新台幣150億元；第三，公司利息保障倍數、亦即還款能力要高。華固均具備上述條件，銀行才願意買單。

筆者認為民國102年9月底以前拿下地上權標案的開發商，雖不能分割出售並分別貸款；也未必具備大型建商的資力，能夠提供擔保地上權分戶貸款，但民眾在選購房地時不僅考量貸款成本，其實也會將路段、建材、公共設施一併列入考慮，或許從這些方面著手，可以讓這類地上權建案找到其他銷售利基。

永然聯合法律事務所李永然律師認為地上權的開發案日益增多，政府應將法令予以檢討，讓這方面的交易便利及周延，這才是進步的表現！

社會住宅興建租稅獎勵，納入《促參法》！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國102年12月06日經濟日報A23版記者陳美珍所撰「公建租稅獎勵 擴及社會住宅」乙文報導，配合健全房市擴大興建社會住宅的政策，財政部決定，民間參與公共建設的租稅獎勵範圍，將擴大涵蓋「社會住宅」。社會住宅納入促進民間參與重大公共建設的減稅範圍後，未來民間機構參與合作興辦社會住宅，即可享有五年免稅、投資抵減與地價稅、房屋稅等多項減稅優惠。

財部已完成「促進民間參與公共建設法施行細則部分條文修正草案」，將現行「社會福利設施」範圍，從原本只限殯葬設施及經中央目的事業主管機關認定的社會福利設施，擴大增訂應包含「依法核准設置的社會住宅」。財政部指出，「社會福利政策綱領」明定，政府應結合民間，以各種優惠方式，鼓勵民間參與興辦專供出租的社會住宅，除提供適當比率租予具特殊情形或身分者外，並應提供外地就業、就學青年等對象租住。

財政部認為興辦社會住宅的目的，是為滿足弱勢族群居住需求，具有促進公共利益，實現居住正義的政策意義，應可歸屬廣義的社會福利設施，並納入租稅獎勵的適用範圍。財政部強調，《促進民間參與公共建設法》提供的租稅獎勵的幅度與範圍，優於其他租稅獎勵法律，社會住宅納入《促參法》的重大公共建設適用範圍，將有利地方政府以BOT方式積極興辦社會住宅，達到擴大房屋供給、平抑房價的目的。

筆者認為政府自民國101年實行《住宅法》後，政府相關單位陸續推出配套措施，透過《促參法》提供稅賦減免、獎勵民間企業參與興辦社會住宅，讓建商或土地開發商更有誘因投入社會住宅興建，得以增加房屋供給，讓居者有其屋並提升居住品質，是民眾所樂見。

永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》的實施是國內貫徹「居住權」的一大進步，但法著重在落實，欣聞政府上述作為，樂觀其成，台灣加油！

奢侈稅擴及區段徵收土地 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月12日經濟日報A1版記者陳美珍報導，財政部於民國102年12月12日發布新規定，都市土地因「區段徵收」等短期限建土地，或是可申請臨時建照的土地，持有未逾兩年即出售，將納入特種貨物及勞務稅(即奢侈稅)範圍。

    新規定實施之後，包括淡海新市鎮、桃園航空城、林口機場捷運等周邊的區段徵收土地，均被納入奢侈稅的課徵範圍中，但是若在新令發布前簽訂的買賣契約，除由稅捐機關補徵奢侈稅外，不會另處漏稅罰。

    由於過去法律明定只限「依法得核發建造執照之都市土地」應課徵奢侈稅，因此區段徵收或重劃因依法限建或短期禁建，而不在課徵範圍之內，這次的命令則是將「依法得核發建造執照之都市土地」擴張解釋為包含「短期限制建築但仍可申請臨時建築的都市土地」，因為其也具有開發利益，故包含在內。

    不過筆者認為，如果真的要修改奢侈稅的課徵範圍，比較妥當的方式應該是透過修法的方式，而且不能溯及既往；否則將牴觸「法律不溯及既往」的原則，而且就算用法規命令的方式制定，在母法應該也要符合授權明確性，除列授權依據外，並不得逾越法律授權之內容、目的、範圍及其立法精神，否則可能也會有違憲之虞。

    中華人權協會榮譽理事長李永然表示「租稅人權」的提升一直為國內人權團體所重視，財政部運用租稅手段抑制房地產炒作固然無可厚非，但切勿違反「租稅法定主義」；否則，有傷台灣目前以「人權立國」的形象！

中國大陸推動土地制度改革新型城鎮化 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月6日旺報B3版記者龔俊榮、102年12月7日旺報B1版記者梁世煌的報導，中共在十八屆中全會後，土地改革走向備受關注，根據大陸農業部長韓長斌表示，推動土地制度改革是為了增加農民收入，而非解決城市建設用地或鼓勵工商資本到農村圈地。

    韓長斌部長表示外界不能誤以為農民宅基地就可以自由買賣，城裡的人可以到農村買「宅基地」蓋房子、蓋別墅。而用地管制上外界預料將是「緊中帶鬆」，在新土改仍採取高壓管理，但對於用地管制會有限度放鬆。像是耕地中共紅線是18億畝，目前仍有20億畝，也就是將來將可能有2億畝的耕地放鬆用地管制。

    這次三中全會提出「城鄉一體化」概念，和過去城鎮化有所不同，土地改革是攸關城鎮化成敗的關鍵，要讓農村經濟能先活絡起來，才能進一部加速農村繁榮，是地方政府的搖錢樹，但卻非短期能奏效的，至少需要20至30年才能達成。隨著政治局會議的定調，城鎮化的推動包括戶籍、土地和財稅三大改革，每個環節都關鍵著成敗。

    對此，專家表示，有三大底線不能破，首先「所有農地都可以入市」如果這樣將會造成農地遭到炒作、再來「土地承包權可以抵押」；如果這麼做，拍賣結果將使非農民取得「土地承包權」，最後「宅基地可以自由買賣」，將使得城市資本稻香村炒房蓋別墅。因此，這三個點專家認為還是不能破的，否則農村土地改革和城鎮化將會面臨很大的問題，應該要讓農村有資本又要防堵土地被過度炒作！

    筆者認為，中國大陸的新型城鎮化，必須要兼顧生產、生活和生態，必須兼顧農業生產，並且引進休閒農業，鼓勵鄉村生活，並且不能對生態有太大的破壞，如此一來，雖然進入工商業社會，卻仍可保留一定數量農地的土地的生產力，並且可以促進農村的繁榮，才是真正解決之道！

    永然聯合法律事務所李永然認為中國大陸經濟發展的速度太快，目前已嚴重衝擊中國大陸的生態環境；「城鎮化」固然可以帶動中國大陸的內需，但環境維護仍需兼顧，將是永續經營的正確態度！

立委質疑內政部目前執行社會住宅的情況 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月10日中國時報A4版記者陳文信、楊舒媚、自由時報A7版記者蘇芳禾報導，針對立法委員質疑內政部斥資新台幣30多億元興建5處社會住宅，最後竟然只蓋1500多戶，部分地區得標廠商還能自售3成房屋、租金折扣也僅8成，有圖利廠商之嫌，內政部長李鴻源表示確實不符合比例，將考慮社會住宅政策轉向。

    立委並且質疑除「社會住宅」外，「合宜住宅」建商出租保留戶，若六個月沒有出租及可轉賣，且經過特定期間也可轉賣，恐怕有民眾抱著買樂透心情抽籤轉賣。李鴻源部份表示，若要完全由政府出錢現階段不太可能，但可以透過活化的方式減少投資，未來或許可以透過活化學校、軍營等設施來做為「社會住宅」使用。

    筆者認為針對社會住宅的問題，如果政府沒有經費興建，勢必採取BOT的方式，如果採取BOT的方式，業者無利可圖也不會參加投標，最後也只會流標。目前BOT的方式其實還是比較可行，至於活化學校、軍營，可能有些困難，因為學校和軍營雖然可能有宿舍規劃，但大部分的規劃並非適合一般家庭居住，衛生或消防系統，也不一定符合住宅的需求，如果要花大筆金錢改裝，花費甚鉅和重建並沒有不同。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為社會住宅是《住宅法》內的重要政策，政府必須大力推動，才能符合社會期待並落實《住宅法》的精神！

容積獎勵設上限， 建商積極搶建照！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    
    依據民國102年12月05日經濟日報A21版記者陳美玲所撰「容積獎勵將設限 建商搶照 」乙文報導，政府預計於民國104年7月1日啟動容積獎勵上限限制，建商擔心政府審照趨嚴，提前開始搶照，南部建商率先反應，近期建照核發已增加一至二成。建商表示，為追求容積獎勵最大化，預料民國103年下半年至104年初，建商的搶照潮將衝上高峰。

    高雄建商表示，近期不少南部同業已開始提前申請「建照」，除了擔心後續政府審照愈來愈嚴外，另外也是看好南部房市後續還有四、五年榮景，因此積極請照搶市。台中市不動產開發公會理事長魏嘉銘表示，目前並未感受到台中建商轉趨積極請照，預期台中真正熱烈的搶照潮，要到民國104年上半年市場才會爆發。另外，冠德建設副總經理洪錦欽認為，台北市因土地稀少，在無新供給釋出下，目前並未感受不到搶照潮，不過預計新北市、桃園、新竹、台中、高雄等土地供給較多的地區，接下來就有機會逐漸看到搶照潮湧現。

    《都市計畫法》修法後，民國104年7月1日開始，「都更區」法定容積最高為1.5倍，「非都更區」法定容積最高為1.2倍，舊市區小建築基地、海砂屋、輻射屋拆除重建案，則不得超過法定容積的30%，未來在新法上路後，建商可取得的建築使用容積將減少，讓不少建商搶在新法上路前，冀望能先拿到建照，搶下較高的容積。

    在台灣經濟成長缺乏動能及美國逐漸緊縮寬鬆貨幣政策下，建商因為政府設立容積獎勵上限的政策，而加快申請建照腳步。筆者認為未必是越早申請越有利，建議建商還是謹慎評估未來經濟環境與自身現金流量，如一次擁有太多建照後因市場環境不好，無法如期開工銷售，造成自身負擔反而得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商在經營不必太投機，仍以永續穩健經營為宜，這樣較能長久；否則，一旦失算，恐自食惡果！

台北市將設容積銀行加速開發公設保留地 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月5日聯合報A16版記者周志豪「交易透明化北市將設容積銀行」乙文報導，台北市未徵收開發的公共設施保留地高達1000多公頃，台北市政府提出自治條例草案，部分限制、部分放寬，成立「容積銀行」，加速開發公設保留地。

    台北市都發局邊泰明局長表示，台北市公共設施保留地徵收費高達新台幣1兆3000多億元，政府無力負荷，但是若公設保留地容積出售移轉所得，用來徵收、開發共設保留地或推動落後地區公共建設，將可闢建公園、道路，改善環境品質。對於東西區發展不平衡，起因於西區許多共設保留地容積都移至東區，將來將限制不同區域的容積移轉，以均衡區域發展。此外，未來可接受容積移入的建築基地，將從捷運入口500公尺放寬至800公尺，萬華區因為捷運站少站距長，將成為最大的受惠者。

    將來鄰里公園、非計畫道路公設容積，僅限制「原區」移轉，使交易價格透明化，並成立「容積銀行」管控，減少哄抬、賺價差的情形。至於容積銀行透明交易是否得以抑制房價？邊泰明表示房價高漲因素多，資金浮濫之下，效果可能微乎其微。

    筆者認為，公共設施保留地不能建築，是對土地所有權人財產權的特別犧牲，應該要編列預算予以徵收或是利用其他方式補償該土地所有權人，現在「容積銀行」的設置，公共設施保留地的所有權人雖不能利用開發土地，卻能將土地容積出售移至他地使用，既能保持公共設施將來開發的空間，又可以保障其財產權，筆者贊同這樣的政策！！

    不過永然聯合法律事務所李永然律師認為政府之「容積銀行」設立想法必須與相關業者討論，公開徵詢意見，否則會有與民爭利之嫌！事實上，政府還很多正事該辦未辦，卻盡在不動產獲利的事情上動腦筋，恐有本末倒置之嫌！

內政部有意放寬陸資置產限制 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月6日經濟日報A5版記者郭及天、陽文琪的報導，陸資來台購置不動產傳出將要鬆綁「543」的限制，可望使陸資在台購置不動產化暗為明。

    現行陸資在台購置不動產「543」的限制，係指三年內不得轉售、有購屋者在台一年最長停留四個月、購屋貸款上限五成等，大大影響陸資購屋意願。目前陸資在台灣購置房產主要透過第三國護照、第三國企業法人、取台灣配偶和借名登記等方式來台，而十年來開放陸資來台購屋，總計122件，今年前三季則有38件，相較於全台一年30餘萬件本地人購屋、1000餘件外資購屋，陸資目前透過官方管道申請仍是少數。比較常見的是假外資、實為陸客的投資客。

    房仲業者預估，內政部著手研議陸資來台購屋限制，可能會刪除購屋者在台最長停留四個月的規定，而現行「三年」內不得轉售的規定，則可能配套修改成「五年」。目前內政部正在與國安單位、陸委會討論，最快102年底做出決定，但目前規定自然人一年至多買400戶的總量限制，則不在這次研究範圍之內。

    筆者認為，有鑑於大陸地區及台灣地區均為中華民國的領土，對於兩岸地區人民不應該有差別待遇，但為了國家安全等因素，仍予以限制，隨著兩岸關係的和緩，政府研議開放大陸地區民眾購買房地產筆者持贊同的態度，但政府也要控管嚴防陸資來台炒房，否則到時房價高漲，台灣人反而買不起房！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為陸資來台購買不動產，受到《台灣地區與大陸地區人民關係條例》的規範，此一條例的實施必須視情況做妥適的調整，如此一來，才能有助於兩岸交流及關係和諧！

監委調查全台129筆農地重金屬汙染而未改善 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月6日自由時報A28版記者陳璟民、吳柏軒報導，監察院於民國102年12月5日公布「國內農田土壤金屬汙染改善及防治情形」調查報告，根據該報告，截至民國102年8月底，全國因為土壤汙染公告列管的場址有129筆完全沒有改善，造成土地無法提供糧食生產，其中台中市神岡區列管場址還被違規種植農作物，導致部分產出流進市面影響食品安全。

    監察委員程仁宏、楊美鈴查知，129筆公告「列管場址」中，南投四筆列管十年、台南市三十四筆列管五年，仍未研訂清除處理計畫，而台中市、桃園縣、高雄市雖然剛整治完竣，但卻因為灌溉渠道水質未改善，再度使農地重金屬含量超標，浪費改善人力及經費。台中市石岡區、大里區和台南市同安段、興農段，則共計有六筆列管農地遭到違法種植蔬果。

    監委調查得知，環保署請地方政府對「潛在汙染責任人」求償，但實際求償成功案例僅向彰化農田水利會求償新台幣900多萬元一件。環保署土壤及地下水汙染整治基金會管理會執行秘書蔡鴻德表示，過去法條只能針對汙染行為人開罰，難以抓到現行犯，至民國99年修法才加進「潛在汙染責任」，回溯追蹤受汙染農地的上游工廠，將來將釐清地主知情與否、因果關係，逐步清查求償。

    根據環保署統計，目前全台受汙農地列管中加上整治完成的筆數總計4437筆，面積約752.1公頃，其中受汙染最多筆的桃園縣共計1868筆農地受汙染、面積249.5公頃，但僅僅整治123筆約27.2公頃，顯見受汙染農地仍待緊急整治。

    筆者認為，我國自古以來以農立國，雖然進入到工商業時代，但糧食還是人類生存所賴以不可或缺的，一個國家要強大必須要維持一定的糧食自給率，在戰爭或飢荒時才能維持國力。筆者對於農地遭到污染相當痛心，希望將來政府能夠對汙染者進行裁罰，並且持續監督，千萬不能因為工業犧牲農業！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《土壤及地下水汙染整治法》業已實施，但對該法政府宣導仍有不足，且執行亦未貫徹，此有再加強的必要，俾維護台灣的生態環境。

台灣大學閒置國有地，市價破新台幣百億元！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
     依據民國102年12月03日自由時報A11版記者林曉雲所撰「土台大閒置國有地 市價百億」乙文報導，立法委員邱志偉於民國102年12月2日在立法院教委會審查國立大學校務基金時，批評台灣大學坐擁台北市精華地區的國有土地，但是低度利用的土地卻高達六千坪，這些土地分別位於大安區、中正區及信義區，以一坪二百萬元估算，土地市價估計新台幣百億元以上。

     台灣大學校長楊泮池表示，目前部分精華地段校地多為日式宿舍，因受到《文化資產保存法》的保護被指定為古蹟，即使收回使用，也是依法活用，未必能大規模開發及高度利用。台大總務長王根樹表示，台灣大學其實早已積極活化或善用，例如位於台北市信義區永吉路六百多坪的土地，與建商合作都市更新後，預計民國102年底可興建完成，台大分配到八十戶套房，將作為單戶職務宿舍。教育部長蔣偉寧表示，五十二所國立大學都有些老舊宿舍或低度使用的土地，教育部會先用三個月進行盤點，要求大學多作適度的活化利用。

    筆者認為行政院應要求各部會盤點下轄「非做公用之國有土地」，並規劃其未來的發展利用，以增進國有資產活化，並提升都市土地供給。目前已有國有財產署、國營事業與公股行庫陸續釋出地上權標案，期待未來有更多公部門能夠提供更多閒置土地，以增進土地經濟效益，減少土地使用浪費。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《國有財產法》規範國有土地的利用，政府必須讓法律有效的執行，這樣才不會造成國有土地資源的浪費！

台鐵三大土地開發案快轉 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月5日經濟日報A20版記者林安妮、陳美玲報導，由於台灣鐵路管理局負債累計突破新台幣千億元，因此行政院長江宜樺於102年12月4日指示加速南港調車場、台北機廠和雙子星等三大高價值土地開發案，台鐵並預估今年資產活化收益將可成長5%，至2028年負債將低於新台幣千億元。

    而此三大案開發收益可達新台幣1032億元，一旦順利開發將能有效償債。而該三大案包括了南港調車場都市更新案、台北機廠和台北車站雙子星開發案，目前雙子星案因為日前太極雙星發生弊案，因此市府改發函給中華工程議約。目前台鐵活化資產方式主要包括都市更新、促參建設、設定地上權和提供青創文創租賃，已達70餘處。都市更新案有南港調車場、基隆西二西三碼頭和蘭城之星都更案，設定地上權有板橋車站特定區國際觀光旅館，青創文創租賃則包括台北市安東街和忠孝東路等三處的房地產。

    此外，中油102年第三筆資產活化案「新北市板橋區文化段地上權案」於民國102年12月4日召開招商說明會，該案共計有3120坪，位於縣民大道和中山國中旁，在四鐵共構的板橋車站和新埔站之間，使用分區為「住宅區」，若興建辦公室出租未來租金投報率至少5%，引起不少壽險公司和開發商高度興趣。

    筆者認為，這些開發案無論是採取都市更新、地上權招標或BOT，都是相當值得鼓勵的，因為既可以增加收益，又不會賤賣國土，仍然可以保有土地所有權。希望台鐵的三大開發案未來開發能夠更順利，不要再發生弊案！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣對「國有土地」已加強活用，與過去不斷地出售國有土地之情形有所不同。

國土保育專案小組首波鎖定清境、廬山！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月30日中國時報A8版記者李明賢、陳志賢、湯雅雯所撰「第一波國土保育 行政院鎖定清境、廬山」行政院重新擬定國土保育方案，第一波特別盯上「土地超限利用」，尤其鎖定清境農場、梨山、廬山溫泉、陽明山等地，違法業者將先由地方政府處理，「要是地方不作為，中央將施展鐵腕手段，代為強制執行或拆除！」《看見台灣》紀錄片，促成政府強力查緝國土破壞不法行為，行政院於民國102年11月29日舉行跨部會「國土保育專案小組」，分成土石管理、海岸山坡地管理、環境品質管理、敏感地區開發管理等4個工作小組，由經濟部、農委會、環保署、內政部與法務部五路並進。
   
    根據專案小組統計，目前全台已有76件超限利用已進入強制執行，其中8件位於中橫梨山、清境地區，未來3個月必須執行完畢，否則政院就會代為執行。
行政院官員解釋，南投縣政府積極整頓清境農場，希望透過都委會列管方式，目前正在與內政部協調當中，陽明山違建也由北市府執行；廬山溫泉將搬遷到福興農場，不過，官員坦言「部分業者仍在抗拒中」。小組召集人簡太郎說明，未來對於一定期限內若不改善者，政府先公布違規業者名單、再將業者移送司法機關，或由中央代為強制執行或強制拆除。

    台灣水資源保育聯盟發言人陳椒華指出，環保署環評審查「統一夢世界」開發案及「彰化大城案」，前者被交通部列為國家重點發展計畫，後者是內政部公告水源保護區及台糖優良農地開發工業區，國家放任交通部、經濟部繼續不當開發，「看見台灣」根本是喊假的！桃園在地聯盟代表潘忠政表示，紀錄片中呈現工業廢水破壞桃園藻礁生態，政府卻執意推動「桃園航空城」，令人遺憾。彰化環保聯盟理事吳麗慧也說，紀錄片凸顯雲林彰化超抽地下水問題，經濟部卻還要在彰化大城台糖農地開發成工業區，此舉必讓彰化缺水更加嚴重。

    政府早有許多立法限制地方業者對山坡地開發的管制，但是在現階段仍有許多區域被濫墾或過度開發，往往只要經豪雨沖刷就造成土石流成災。如今政府願意展現鐵腕手段，強制執行拆除違章建物，筆者樂觀其成，畢竟法律是需要政府的公權力執行，其立法目的才能得以展現。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國土保育必須加強，如果只注意經濟發展，卻忽略環境保育，這對經濟發展是不利的！

土地銀行率先起跑「地上權標售」！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月01日經濟日報A4版記者陳怡慈所撰「土銀 搶搭地上權標售熱潮」乙文報導，設定地上權標售熱潮持續延燒，尚未加入戰局的公股行庫，預計民國103年將由土建融龍頭銀行土地銀行鳴槍起跑，預計將推出四筆標案，權利金底價合計至少17億元，另也有約40筆市價30億元的公共設施道路用地容積移轉伺機標售，同樣創公股行庫首例。

    近年來，設定地上權標售成為公家單位活化資產的重要途徑，包括財政部國產署，經濟部轄下的中油、台電等，已陸續推出多筆標案；不過，財政部所轄的八大公股行庫目前仍繳白券。土地銀行總經理蘇樂明表示，銀行業比較保守，通常是等法規通過後，才共襄盛舉。隨著財政部日前做出解釋，認定「地上權」是「物權」，可作為銀行融資的抵押品；因此土地銀行已開始積極作業，預計民國102年底報請董事會，103年第1季將可望有地上權案子登場。

   土地銀行規劃首件地上權標案，雖只有200坪左右，卻是位於台北市精華地段的永康商圈內，隨捷運信義線通車，行情看漲，目前已有多家建商詢問，若以權利金底價約市價四到六成估算，預計將為銀行帶來新台幣3億至5億元的收入。至於公共設施道路用地容積移轉方面，據土地銀行清查產權，大約40筆公設地。依據民國100年資產價值重估，土地市價合計約為新台幣30億元。這些為數不小的道路用地，在首案規劃明年中登場後，土地銀行將視地上權與銀行營收狀況，彈性搭配處理。

   筆者認為土地銀行率先於八大公股行庫，開始規劃「設定地上權」與「公設地土地容積移轉」標售，將會帶動其他行庫活化資產的熱潮，在不影響國有土地所有權的情況下，透過地上權與容積移轉，除了提高都市土地供給外，公股行庫同時又可以賺取權利金及建物融資利息，等同創造出一個雙贏的局面。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為公營行庫資產活化，原本就應重視，雖然現在才做，也是「來者猶可追」！

中國大陸城鎮化將建立國家土地銀行 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月5日旺報A3版記者梁世煌報導，中共中央政治局3日召開會議重申大陸將走向新型的城鎮化道路，並且實施國家新型城鎮化規劃，確立「城鄉一體化」的方向。未來還會建立國家土地銀行。

    據了解，該會議由中共中央總書記習近平主持，除了確立將朝新城鎮化道路發展，也特別提到中國大陸「第二次全國土地調查」，要求善用調查結果以推進土地管理制度改革，並且面對大陸各地方政府對於土地的需求，上述政治局會議仍要求「要絲毫不動搖堅持最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度」，顯示中共中央仍堅持維持大陸18億畝耕地的紅線，而城鎮化將來也將轉化為「城鎮一體化」，消除「二元結構」社會，並且建立「新型土地」制度和實施「社會改造」的工程。

    筆者認為，台灣不但在「法治化」程度上領先對岸，且台灣在民國38年政府遷台之初就不斷地進行土地改革，包括：三七五減租、耕者有其田、公地放領、實施平均地權...這方面經驗相當豐富，作為中國大陸進行農村土地制度改造的參考！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸「城鎮化」是既定政策，牽動層面甚大，未來也有修法的問題，這當中也存在著台商的商機，故值得關注！

台菸酒公司資產活化，高雄港駁二特區率先開跑！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月02日工商時報A8版記者朱漢崙所撰「台菸酒 明年活化萬坪土地」乙文報導，財政部指示旗下公股事業機構活化資產，其中台灣菸酒公司已準備明年起啟動逾萬坪土地開發計畫，並由位於高雄港旁的駁二藝文特區，占地1,000坪的台酒倉儲區打頭陣。財部官員指出，台酒公司已準備在民國102年12月中旬前後對外公告遴選土地開發商，希望朝興建「複合式零售商場」規畫。
    相關人士指出，駁二特區的台酒土地開發所在地，大致鄰近高雄港旁鐵道及七賢路，由於該處正好位於兩條觀光道路的轉角，因此作為休憩類商場非常適合。除了駁二藝文特區開發案，台菸酒公司位於花蓮美崙工業區，七星潭旁的台酒花蓮酒廠，台菸酒公司已將花蓮開發案報到經濟部申請地目變更。台菸酒公司上述開發案，將全部採取設定「地上權」，附帶權利金及租金的方式進行，目前已成為財政部轄下公股機構裡，土地開發規模最龐大的一家。
　 　台菸酒公司近兩年積極進行資產活化，包括民國102年3月成功標出位於新板特區的自用地地上權給新光人壽，台酒公司對此指出，該BOT案總共為期50年，加計新台幣(以下同)3,000多萬元的權利金及每年1,000多萬元的房屋租金，一年大約有4,000萬元收益，後續的資產開發方式也將循此模式進行。
     近幾年除了國有財產署與中油公司、台電公司等國營事業標售地上權外，台菸酒公司及公股行庫也陸續加入戰局，在各地方推出地上權標案。筆者認為地上權的設定標售，確實可以活絡「國有資產」外，並且在合理的投資報酬率下，建商或土地開發商也一定願意積極投入，讓原本閒置土地得以妥善利用，對都市景觀實是一大利多。
    永然聯合法律事務所李永然律師認為如欲接觸「地上權」的投資人，一定要了解「地上權」相關的法令規定，如此一來，較能保障自身權益！

清境民宿竊佔國土12業者被訴 文◎顧問黃文賢

永然地政士事務所 顧問黃文賢
 2013年11月28日自由時報記者陳鳳麗、佟振國報導台灣南投地檢署昨接獲法務部指示，要求提供偵辦清境地區違法民宿的資料。台灣南投地檢署表示，兩年多前即展開清查及偵辦清境地區竊占國土及違反《水土保持法》的民宿，第一波已有十四家業者遭緩起訴，十二家業者被起訴，其中兩家判刑確定。但由於占用國有地的均非主建物，並不影響民宿正常營業。
業者拚合法 促風景特定區儘速落實
 南投縣清境永續發展協會理事長蕭傳吉、清境觀光協會理事長魏振宇都強調，許多業者已配合退輔會等單位拆除占用國有地的地上物，希望政府能積極協助輔導合法經營，最重要的是清境風景特定區計畫應儘速落實。
退輔會清境農場表示，統計有六十餘家業者占用退輔會土地，中央要求每年以十％的進度執行拆屋還地，去年完成六件，今年也完成了七件，均按進度執行。
 南投縣政府已將「清境風景特定區」計畫送營建署。縣府建設處長曾仁隆強調，特定區計畫獲通過後，縣府會就清境民宿進行全面檢討，像《看見台灣》點出在坡度五、六十度的山坡上興建的民宿，明顯違反建築法規，不可能給予「就地合法」。
 依永然地政士事務所黃文賢顧問認為：為了保護這美麗台灣家園，制定了保護的法律，但各個執行單位卻無法落實確實的執行，任由開發業者違法竊占利用，待事情一發不可收拾後，再來依法指責偵辦業者違法，各個管理執行單位互推責任，如此的怠惰情形，違法業者當然無視於法律的存在；要如何的有效保護這片山林，首先應該先向下扎根從小教育起保護森林、保護國土觀念，第二在推廣觀光娛樂享受同時，建立國人不要去有破壞國土的地方享樂，杜絕違法商人的濫墾，第三政府要確切依法執行公權力，只要違法就依法嚴辦，如此我們的國家也會越來越美麗。
 永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣這塊土地大家要好好愛護，「環保」與「經濟」必須兼顧！
竊佔國土依刑法第三百二十條規定：「意圖為自己或第三人不法之所有而竊取他人之動產者為竊盜罪，處五年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金。意圖為自己或第三人不法之利益而竊占他人之不動產者，依前項之規定處斷。」因此，民眾沒有取得合法的使用權源，卻意圖為自己不法之所有而佔用國有土地，依上開法條規定已構成竊占罪的刑責，除需負民事上返還土地的責任外，刑事上並得處五年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。至所占用的國有土地，倘若是林地或山坡地，而有違規使用行為，或因此而致水土流失毀損時，則又涉及違反山坡地保育利用條例第卅四條、卅五條，或水土保持法第卅二、卅三條刑責。

幸運大廈磁磚不幸脫落傷人 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月3日聯合報B1版記者黃福其的報導，位於台北市民生東路、林森北路口的老舊大樓「幸福大廈」於今年8月接獲磁磚脫落，限期管委會三個月內完成改善但卻於限期改善期滿的首日即發生磁磚砸傷行人的悲劇。

    建管處指出幸福大廈在102年八月曾經通報列管六樓，並由大樓管委會一個月前整修外牆，於發生磁磚砸傷人事件後，列管樓層增加二、五、七樓。建管處並表示在市長郝龍斌於102年11月要求建立磁磚傷人大樓資料後，列管大樓暴增達92處。為於民權東路二段的「京華大廈」在102年5月間外牆磁磚掉落擊碎女童頭蓋骨，女童至今仍復健中，也因此市長郝龍斌要求《建管自治條例》把老舊大樓外牆健檢強制入法。

    幸福大廈的問題在於屋齡老舊已經30年，又在921地震後外牆受損，該大樓住戶複雜其中酒店、舞廳等等都不願參與社區事務，市議員簡余晏質疑，應該要由公權力介入不能任由管委員和有心改善的住戶坐困愁城。目前最大的問題還是卡在雖然市政府已經開始著手建立資料庫，但是因為老屋外牆是私人產業，不能由市府修繕，但若大樓管委會無法整合意見，外牆整修只能一拖再拖。

    筆者認為，台北市政府補助老屋外牆拉皮，限縮只有七層樓以下公寓方具備資格，但真正需要拉皮的老舊大樓反而被排除其外，將來應該有檢討空間盡速推動老屋拉皮，除了整頓市容之外也能有效的防範老舊大樓的外牆發生磁磚脫落的情形。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為大樓「管理委員會」一定要注意大樓外牆面的磁磚，如果疏於注意造成他人受傷或生命危險，恐還會招來民、刑事法律責任，故切勿輕忽！

清境民宿佔國有地判有罪 違建部分就地合法 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月3日聯合晚報A2版記者張家樂報導，日前台灣南投地檢署自100年開始清查清境農場139家民宿，發現有竊佔國土的情形，被起訴業者達14家、8家被判有罪，另外有29家業者在第一時間自行拆除獲不起訴處分、15家被查出後同意拆除還地或緩起訴。

    現行許多民宿都是以農舍的名義興建，建蔽率也不符合現行法令10%的規定，而103年南投縣政府也會發布新的《清境農場風景特定區都市計畫》，將來清境農場一代將會畫分旅館區、商業區和住宅區，建蔽率將提高至20%~60%不再核准興建農舍，縣政府將審查建物和栽種的農作物。不過台灣南投縣地檢署主任檢察官林柏宏認為，縣府應該針對立即有危險的建物先行處理，不是急著讓民宿業者就地合法。

    筆者認為，對於竊占國土的部分縣政府不能寬貸，必須強力執法，而清境農場一帶能有有新的都市計畫是好事，希望縣政府能夠妥善規劃，發展出觀光特色帶動當地繁榮，但也千萬要注意「水土保持」，而且不宜開發過度，否則大自然反撲的力量將導致悲劇發生！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府在立法、執法一定要周延及落實；切勿法律要求太嚴、執法太鬆；而是要「立法從寬、執法從嚴」，這樣才符合法治精神！

日勝生投資青年宅BOT案 落腳新北市中和區 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年12月3日經濟日報A16版記者吳泓勳、陳美玲的報導，全台灣首宗社會青年住宅BOT案餘民國102年12月3日動土，根據新北市政府城鄉局表示未來全案70%將作為青年住宅出租，其餘30%則為BOT的附屬事業，將興建住宅與商業設施出售使用權，並且規劃設置公共托育中心和市民活動中心。

    本次是地方政府以BOT案興建大戶數的「社會青年住宅」，基地面積高達一公頃，位置位於新北市中和區秀峰段，景德街與秀峰街交叉口，鄰近興建中的捷運環狀線景平戰，並預計在2016年完工。日勝生集團於民國102年5月15日和新北市政府簽約，預計投入新台幣44億元在三重區、中和區共三處基地興建「青年住宅」，董事長林榮顯表示過去市場對於國宅多停留在空間狹小、管理不佳、環境髒亂的印象中，之後的青年住宅將以高規格黃金級的綠建築打造，並將擁有高度綠化的景觀生物和無障礙空間，提供專業社區管理服務和公共托育中心，幫助青年安新城家住好宅。

    將來的青年住宅將採七成出租、三成出售的計畫，出售的部分仍僅有使用權無所有權，房價約為市價七成，主要幫助青年有良好居住環境。該住宅提供9~14坪、23~25坪和33坪三種產品分別810戶、99戶和69戶。新北市城鄉局表示，共計978戶青年住宅未來將由三家以上估價師事務所估算租金，開放於新北市涉及、就業就學的20至40歲青年承租，其中30%將規劃給336戶優惠戶，以市價八折出租給較弱勢的團體。官員表示，將採取兩年一約，租期最長則可達到六年，希望吸引生產力人口流入新北市。

    筆者相當贊同這樣青年住宅的興建，但未來在管理上和入住的住戶資格審核上一定要好好把關，才能營造優質住宅環境，千萬不能因為戶數多、出入份子複雜、住戶水準不一，就成為治安死角、犯罪溫床，那就是附近居民的噩夢，也是筆者所不樂見的！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》業已實施，其中「社會住宅」對弱勢的人實現其「居住權」是極為重要的一件事；新北市政府的作為值得肯定！