2014年3月27日 星期四

「扁扁屋」掛滿廣告 宜縣府束手無策 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國103年3月1日聯合報A1版記者林縉明、羅建旺所撰「扁扁屋掛滿廣告 宜縣府束手無策」,繼農田遍布迷你狗籠農舍之後,國道五號旁最近又出現全台僅見的扁扁屋奇觀,高瘦的扁扁屋外牆掛滿廣告看板,取代被消滅的廣告T霸。宜蘭縣政府認為,扁扁屋嚴重破壞蘭陽平原美觀,且有影響行車安全之虞有心取締,但因扁扁屋興建、搭廣告都合法,至今束手無策。

    這些扁扁屋分布在頭城、宜蘭、羅東等交流道附近,其中頭城的扁扁屋率先掛起廣告看板。它們以鐵架蓋成,有如一堵厚牆,厚約一公尺、高廿四公尺(約八層樓),屋內無法行走,遑論住人。宜蘭縣政府追查發現,扁扁屋都是為廣告看板而建,目前限制交流道五十公尺範圍內,不得設置支架式廣告物,但扁扁屋的屋主都「很用心」,都建在五十公尺外;陳姓屋主說,扁扁屋蓋在合法建地上,廣告物也都合法申請設立,沒有問題。

    廣告看板業者張先生估計,一面長18乘6尺的廣告看板,每月租金新台幣6到12萬元,扁扁屋外牆可懸掛6到8張,若掛滿,月入至少新台幣36萬元。宜縣府擔心扁扁屋廣告易使駕駛人分心,影響行車安全,將依《廢棄物清理法》,禁止高速公路及交流道兩側兩百公尺範圍內繫掛廣告物,違者以汙染環境行為開罰,但只罰得到帆布等非支架型的繫掛式廣告,扁扁屋外牆廣告不受影響。

    筆者認為扁扁屋雖然依法取得「建築執照」與「使用執照」,但縣政府仍可以依照使用分區規定做檢討,並針對廣告招牌設置規定嚴加管制,如果政府真的擔心用路人的安全,應該一次性的把這個問題解決,不然掃除了「T霸」、「扁扁屋」後,仍會有其他方式來懸掛廣告看板!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府必須了解,台灣人民很聰明,「上有政策,下有對策」,所以一定要制定合理的法令,才能有效執法!

台北市將積將變成公共財,並採市價計算! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國103年3月18日經濟日報A5版記者楊文琪所撰「北市推容積銀行 採市價計算」, 台北市長郝龍斌昨日宣布,台北市將推動容積銀行制度,成為全國第一個以「市價」為計算基礎的容積代金制度的地方縣市,台北市府已修正《台北市容積移轉審查許可自治條例》(草案),該法案預計民國103年3月底送請台北市議會審議,通過後有三年的實施緩衝期。

    台北市都市發展局長邊泰明表示,容積銀行制度實施後,台北市政府一年至少有新台幣100億元的容積收入,未來這對台北市的公共建設將是一筆非常大且重要的資金來源。他認為,現在私人買賣容積的行情相當亂,很多建商都樂於有一個容積銀行,這樣可讓容積的價格公開透明,成本與利潤可以清楚估算。郝龍斌市長表示,都市容積是「公共財」,但現行容積移轉制度,因為市場資訊不透明、中間人介入等因素,利益全都流入私人口袋,市府希望透過容積銀行制度,把移轉過程中所增額利益,回歸用於公共建設,藉此創造新舊市區雙贏。

    根據相關自治條例規範,以後開發商如有增加容積需求,獲都發局都市計畫審議委員會核准後,只需繳交代金給市府、就可核給容積,至於代金多寡,則由市府委託三家估價單位評定,市府所收取的代金會專款專用於公共建設及興建公營住宅等用途。目前北市府設定的增額容積區位,為捷運站出入口半徑800公尺以內範圍,且要面臨8公尺以上已開闢道路,較現行制度捷運站出入口半徑500公尺更為寬鬆。

    筆者認為容積價值的提高,是基於都市建設發展而來,今台北市政府設立容積銀行將容積存入該銀行中,並轉售於建商後,再將該利潤再回饋到公共建設的推動,有益於整體都市的發展,也讓過去由土地掮客賺取的私人報酬,成為全民可以共享的公共財。

    不過永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府介入道路地的交易,而成立「容積銀行」沒有必要,北市府已經夠忙了,很多事都尚未執行,現又要插手道路地的交易成立容積銀行,令人匪夷所思!

40年老舊公寓竟位在工業區! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國103年3月15日自由時報A18版記者郭安家所撰「住了40年 這排老舊公寓竟是工業區」,台北市忠孝東路4段553巷52弄的56戶老舊公寓,完工40年來都做住宅使用,卻因政府疏漏仍登記為「工業區」,住戶陳情盼變更住宅區,政府長年推諉卸責,但周邊工業區、廠房卻一一變更成住宅區、松菸文創園區。如今住戶自行變更,還要回饋37%土地,生活空間所剩無幾。對此,都發局表示,將協助民眾爭取變更免回饋。

    台北市忠孝東路4段及市民大道一帶為早年工業區,除松山菸廠,還有大台北瓦斯槽、唐榮台北機廠等廠辦。民國63年內政部擬定「台北市舊市區內工業區變更使用計畫案」,多數土地取消工業區,成了住宅區,幾年後又因人口增加,劃設為住四區。都發局都市規劃科長邵秀珮坦言,民國62年該處公寓還沒完工,可能是素地,導致該處分區被登記為工業區、成衣加工廠業;但隔年核發使用執照為住宅,而周邊區域也因內政部都市計畫委員會決議變更為住宅區,造成資料前後不一。

    住戶黃先生說,民國83年行政院再公布「都市計畫工業區檢討變更審議規範」,核定工業區變更住宅區需回饋37%土地,但住戶幾乎都是24坪以下老舊公寓,變更後,生活空間所剩無幾。邵秀珮科長回應,會將相關資料呈報內政部,協助民眾爭取變更免回饋。

    筆者認為政府當初因作業疏漏,導致將該地區未畫分成「住宅區」,如今居民欲變更分區卻須回饋土地甚為不妥,政府應採取較為寬鬆的個案審查,讓住戶得以變更免回饋。而該區屋齡也屆至40年,台北市政府甚至可以評估都市更新方式,一併重新規畫而該地區建物及分區,讓居民可以擁有更好的生活品質空間。
   
    永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾的權益必須尊重及保障,如政府措施有疏漏時,宜從寬處理,俾保障民眾權益!

新北市區段徵收部分公設地,將蓋社會住宅! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國103年3月18日聯合晚報A4版記者陳珮琦所撰「朱立倫:區段徵收可售地 蓋社會住宅」,為實現居住正義,新北市府決率全國之先,利用區段徵收用地中政府分配到的6成土地,扣除公共設施及支付開發費用後的可售土地,興建「只租不賣」的社會住宅,以照顧青年及弱勢族群,「不讓新的開發區變成新豪宅區!」

    新北市政府表示,「社會住宅」規格不完全一樣,每一個案都會規劃不同坪數的房子。新店中央新村北側土地開發案,等地政局完成土地撥用後,將由城鄉局負責興建,目前還在規劃中。新北市府將訂立社會住宅的租金上限,加上住戶不需另付管理費,換算下來每戶租金將低於市價8折,而針對中低收入戶等弱勢族群,會再提供租金優惠和補貼,壓低到市價64折出租。

    朱立倫市長表示,市府推動社會住宅以出租為主,首先是整合中央預算的租金補貼,提供特定族群及弱勢家庭、團體租用,每年約達1萬戶。之後將以區段徵收後政府取得的「可售地」,興建社會住宅。並採取「只租不賣」的方式,一來照顧青年及弱勢族群,二來也免於新開發區淪為新豪宅區。運用此項新政策,希望讓社會住宅能「百花齊放」,實現居住正義。

    筆者認為政府透過區段徵收取得公共設施保留地,一部分做公共設施,另一部分將可售地變更成興建社會住宅基地,不失為好方法,一來政府運用較低廉的成本興建社會住宅,二來青年及弱勢族群也可以享受較好的居住環境,我們期待更多社會住宅的政策,讓民眾得以安居立業!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府必須宣導《住宅法》,且應落實《住宅法》,協助弱勢者能住者有其屋,「社會住宅」是政府當前重要的政策,政府應努力推動!

2014年3月25日 星期二

老屋拉皮健檢,優先補助七樓以下老舊建物! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年3月13日自由時報A14版記者郭安家所撰「老屋拉皮先健檢 原則補助七樓以下老舊公寓」,台北市政府「老屋拉皮計畫」補助精華區豪宅外牆拉皮,曾遭監察院糾正不符「公平正義」。北市府修正,推出新版都市更新整建維護補助案,民國103年4月起,將先透過「老屋健檢計畫」把關,原則補助七樓以下老舊公寓大廈。台北市副市長張金鶚強調都更有多元方法,不只是拆除重建,還包括整建及維護,整建維護可確保安全及美觀,更可增加建築物使用年限與房地產價值。
   
    台北市都更處長林崇傑坦言,「老屋拉皮計畫」曾遭監察院糾正,因此未來不再補助高樓,將針對七層樓以下老舊公寓,或經過「老屋健檢計畫」認定極需改善,即可進入審核作業;此外,受補助的社區大樓,整建完工後五年不得進行都更、改建。不過老舊房屋很多都有裝設鐵窗、遮雨棚等違規情事,民眾申請時應把違規部分拆除,否則補助上限將從40%降至30%,且政府竣工後半年內,也會查核建物是否有違規使用情形。

    筆者認為都市景觀的維持,並非僅有重建、都更等方式,如果舊建物結構安全,透過「拉皮」與「部分維修」,成本較低廉的方式也能讓老建物煥然一新,並提升其價值。今台北市府針對市區老舊建物做健檢計畫,補助建物改善與維護,更透過都更與老屋拉皮方式雙管齊下,加速汰換老式建物與外牆景觀,以符合現代化的居住環境。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市的都市市容已呈現老舊,政府一方面推動都更,另一方面有老屋拉皮,雙管齊下對台北市市容必有幫助!

2014年3月17日 星期一

房客代繳補充保費,視為房東租金所得! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國103年3月14日經濟日報A22版記者陳美珍所撰「房客代繳補充保費 房東要稅」,出租房屋約定由房客負擔房東的租金所得稅與補充健保費,稅費也要計入租金收入總額,一併扣繳所得稅。財政部台北國稅局舉例,房東與房客雙方約定每月租金3萬元,但需由承租人(房客)代為支付扣繳率10%的租金所得扣繳稅款,以及保險費率2%的健保補充保費。此時,扣繳義務人(房客)應開立扣繳憑單的給付總額不是新台幣(以下同)30000元,而是34,090元【即30,000÷(1-10%-2%)】。因此,租金的扣繳稅款即是3,409元(34,090×10%);健保補充保費則是681元(34,090×2%)。

    台北國稅局表示,依據《所得稅法》第88條及財政部發布的相關解釋函令均規定,租賃雙方如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務,或代出租人履行其他債務,承租人因履行此一約定條件所支付的代價,與支付現金租金性質完全相同。因此,承租人在辦理租金所得稅扣繳稅款時,應以包括扣繳稅款及其他代出租人履行其他債務在內的給付總額,為所得計算基礎,計算應扣繳的租金所得稅款。。

    台北國稅局提醒,承租人如依租賃契約約定,一併負擔出租人所應繳付的健保補充保險費時,亦應在計算出租人的租賃所得扣繳稅款時,合併計入租金總額,以包括租金所得稅、健保補充保費在內的金額,做為給付總額計算應對房東扣取的扣繳稅款。

    筆者認為除了上述由承租方代出租方繳納補充保費,視為出租方所得外;在買賣不動產時,雙方如有協議由買受人來支付增值稅、奢侈稅或其他費用,此時上開稅費仍將會視為價金的一部分,賣方在申報財產交易所得時,應一併計入於成交價金內並核實申報,以避免因短漏報而遭致罰鍰。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府近年來追稅積極,納稅義務人一定要「依法」節稅、納稅,當房東出租人也必須注意「租賃所得」的申報,這樣才不會衍生不必要的法律爭議!

2014年3月11日 星期二

新竹首例民營都更案,民國103年底動工! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國103年2月25日工商時報A17版記者王志煌所撰「新竹首例民營都更案 年底動工」,新竹市第一個核定民間開發的都市更新案,承辦的金旺宏實業公司總計將投入新台幣20億元經費,規畫興建兩棟、總戶數約百戶的集合住宅,目前已取得建照,預計民國103年底前動工,工程期約4年。都更基地位於新竹市中心區中央路、仁愛街口,緊鄰護城河古蹟。金旺宏實業董事長謝清芝於民國103年2月24日與新竹市長許明財簽署備忘錄,並捐贈新台幣1,500萬做為新竹市古蹟維護暨都市更新基金,總計金旺宏實業前後3次,已捐出新台幣2,500萬元。

    該都更案基地總面積約1,100坪,包括私有地及新竹縣、市所有,土地筆數多達38筆,謝清芝董事長表示,金旺宏實業歷經5年的整合才取得100%地主同意都更,並己取得新政府核發建照,預計今年底動工。依基地計畫,建造兩棟集合住宅,其中20層樓建築有4戶店面、76戶住宅;10層樓建築有2個店面、18戶住宅,總計有6店面、94戶住宅,總銷金額約新台幣29.6億元。

    筆者認為都市更新的推動有賴於政府與民間企業相互努力,目前雙北市都案案占全台灣6成以上,期望有更多縣市能夠推動都市更新,讓老舊的矮房轉變成結構安全的新式建物。而新竹市政府更運用都更方式,讓企業認養維護古蹟,使都市景觀結合歷史與現代建築,保存了既存的文化,也讓民眾有更好的居住品質。
   
    永然聯合法律事務所李永然律師認為過去都更集中在雙北市,現在新竹市也已有首例都更案,這是可喜的!不過目前卡在立法院的《都市更新條例》修正案應儘速在這一會期通過,讓台灣的都市更新更有力!

全台1,300件都更案,恐面臨停擺! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

  依據民國103年3月5日經濟日報A5版記者尹俞歡所撰「1,300件都更案 面臨撤銷危機」,內政部營建署長丁育群民國103年3月4日指出,若立法院於本會會期沒通過《都市更新條例》修正案,全台將有高達1,300件、總開發金額新台幣1.3兆元的都更案會被撤銷,對國內經濟發展衝擊相當大。副署長許文龍表示,雙北目前合計有1,000多件都更案,是衝擊最大的地區,若修正案沒通過,波及的會是正在審查、「現在還在掛號」的都更案。

    由於文林苑事件,民國102年4月大法官會議宣布《都市更新條例》第10及19條內容違憲,內容包括都更事業概要查審沒有設置適當組織審議、申請都更事業概要審查門檻太低(土地所有權人數、面積超過十分之一即可申請)、都更事業計畫審議前沒有要求舉辦公開聽證、都更事業計畫審議前沒有要求將相關資訊送達權利人等,要求內政部必須在一年內修正,否則條例將會失效。

    行政院已推出修正案,修正重點包括主管機關組成都更審議委員會來審核都更計畫,並在計畫核定前舉辦公聽會,且要確保都更權利變換計畫等案件要送到相關權利人手中等。另外,申請都更同意比例的門檻,也由現行的十分之一提高至十分之三。

    筆者認為如果《都市更新條例》部分的法條因為違憲而失其法律效力,將會對台灣的經濟成長造成相當大的衝擊,對人民的居住品質、都市景觀都會有所影響。因此期望政府能盡快針對違憲法條優先修法,其餘配套法條再陸續上路,讓正在進行都更的案件得以順利進行。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的都市已相當老舊破蔽,倘若不經過都市更新,則景觀不佳、機能不夠,所以推動都市更新已是目前政府的一大課題,目前立法院應在此次會期,將《都市更新條例》儘速通過,才不會辜負人民的期待