法拍屋無瑕疵擔保問題多 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月26日聯合報A7版都會熊迺群、A15版蘇位榮、蘋果日報A18版記者朱言貴報導，日前爆發打零工撫養三名子女的單親嬤嬤莊明玉在不知情的情形下，買到法拍凶宅，又因為貸款不到被迫棄標、賠錢，大眾銀行為債權銀行，表示「基於道義」願給付莊女被法院沒入的新台幣39萬元，但卻遭到莊拒絕，表明不接受銀行的可憐而接受這筆錢。事實上，法拍屋的買受人於拍定後，因為沒有「物的瑕疵擔保請求權」，因此價格較便宜，然而較優質的物件往往因為法院內部熟知消息的書記官、法官、檢察官等人士或其親朋好友用低價標走，剩下比較差的物件則由沒有關係、無權無勢的凡夫俗子標到，延伸許多問題。

    《強制執行法》第69條規定：「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，因此法院對法拍屋不必負擔「瑕疵擔保」之責，無論是凶宅或是漏水，法院都可以免責，既然法院事前未充分接露資訊，事後又不負責，造成不合理的現象使得 拍定人的權益保障有所不足。對此，有立法委員主張修法，除了認為事前不知凶宅事後才知的情況，應該可以撤銷拍定外，也修法如果是凶宅應該要註記；但亦有實務工作者認為，這樣的修法並不可行，因為在法院書記官履勘法拍屋時，往往大門深鎖，而且債務人和債權人往往也不會誠實告知，因此若是要透過註記來減少此類情形發生，往往不是那麼容易。

    筆者認為，法拍屋較一般的買賣還要來得複雜，衍生的問題也較多，對於買受人的權益保障相較單純買賣也較不足，因此若對法拍屋有興趣的民眾，不妨多請教專業人士，才能避免遭受無妄之災！！

    熟知法拍屋程序的永然聯合法律事務所李永然律師認為「法拍屋」一直有些問題存在，目前我國尚無《拍賣法》專法的規定，未來似可訂一專法，再將相關問題一併妥適解決！

台北學苑地上權標案由中國人壽得標 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月28日工商時報A4版記者蔡惠芳、102年11月29日經濟日報A1版記者吳泓勳、郭及天、蔡靜纹之報導，台北市三大地上權開發案之一的「台北學苑及中崙眷舍13筆國有土地」標售案，於民國102年11月28日以權利金底價新台幣114.36億元公開標售，專家本來預估因為「台北學苑」雖具地段優勢，但底價過高且未來收益率不易拉高，景氣保守，又限制不能作為住宅，決標價格應該會在底價15%以內。

    然而，於102年11月28日開標後，由中國人壽以141.68億元得標，較底價高出27.31億元，不但創下國產署歷來最高脫標價格紀錄，溢價率更高達23.88%，預估將帶動台北市敦北商圈發展，該價格是國內地上權標售史的第三高，僅次台北101大樓和日前才動土的南山廣場。比較特別的是，本案並沒有建商出手，因為該地雖位於市中心且面積大，卻不能作為住宅使用且不能分割地上權，因此僅適合長期穩定收益的壽險公司經營。

    筆者認為，台北學苑對於這一波國有地地上權具有指標性的作用，將來台北市中心仍有幾塊土地如空軍總部、華光社區和信義計畫區A25土地等的國有地地上權標售計畫，將來只會越來越搶手，財政部國產署和台北市政府可以參考這次的底價去訂定合理的價格以利業者競標！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「地上權」已愈來愈為國人所接受，國人必須了解「地上權」法律的相關規定才能保障自身權益！

因大陸廣東自貿區規畫「前海」，創深圳地王 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月28日工商時報記者李書良的報導，受到自貿區的概念加持，除了大陸滬深股市和香港股市的金融與地產概念股受影響表現亮麗外，廣東省深圳市前海地區更是因為可望被列為下一波推出的自貿區，拍賣創下高價紀錄，總計達40億人民幣，被稱為天價地王。

    根據路透社與陸港媒體報導，受到大陸官方與民間「自貿區熱」帶動，滬深股市於102年11月27日開盤後走低，但是在鄰近中午時刻資金大批投入銀行股、金融類股集體暴漲瞬間拉升逾1%，指數一度直逼本輪近期2211點高點。

    除了股市外，深圳前海地二批兩幅土地也於102年11月27日出讓，前海世貿投資有限公司和深圳市香江供應鏈管理有限公司以人民幣24.33億元、16.3億元奪得兩塊地開發權，分別較起始價溢價0.41%和63.3%。據了解「前海深港現代服務業合作區綜合規劃」已獲得深圳市政府批覆通過，預計投資人民幣3898億元，主導產業以金融、現代物流、資訊服務、科技服務和專業服務等為主生產性服務業，明確前海在離岸金融、跨境貸款、大陸券商投資港股等金融、資本市場方面進行試點。

    筆者認為，隨著中國大陸自貿區的開放，台灣也必須加緊腳步，台灣的缺點就是通過法案的效率太慢，且建設推動也困難重重，往往一個計畫拖上五年十年以上，卻錯失良機，台灣應該要趕緊因應作出相對應規劃，才能吸引更多廠商投資。

    永然兩岸法律事務中心創辦人李永然律師認為中國大陸經濟發展快馬加鞭，而台灣卻像慢郎中，實在令人憂心。面對「全球化」、「區域化整合」的競爭，台灣必須加倍努力；否則，不斷喪失競爭的契機，一旦優勢不在時，則將「邊緣化」，屆時則將讓台灣民眾受害，政府就對不起台灣民眾！

公共設施保留地解編，還地於民開發利用！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月25日聯合報A12版記者李順德所撰「還地於民 公設保留地分四年解編」乙文報導，內政部啟動「還地於民」計畫，即都市計畫公共設施保留地解編方案，預計自民國103年起將分成四年完成解編作業，解編面積預估約為七千七百一十四公頃，其中釋出給民間約四千公頃。
    內政部李鴻源部長表示，內政部於近期內將邀地方首長到中央，研討「遊戲規則」，包括「還債」在內，即將地方解編公設地所得的資源，一定比例拿來還債，解編所得土地，拿一定比例做總合治水、防災型都更。如各地方政府能執行這項解編方案，不僅能解決數十年的民怨，人民確保自己的權益，地方政府也有很大籌碼，能使地方變得更漂亮，更有錢、更有自治能力。

    內政部營建署代署長許文龍表示，這項公設地解編方案，經建會已審查通過，計畫將二萬五千公頃的未徵收公設保留地，解編其中三成，並自民國103年起四年內透過都市計畫變更與開發，完成解編，還地於民。依照營建署陳報行政院的解編方案，目前都市計畫公共設施保留地未徵收面積為二萬五千七百一十四公頃，如果全面徵購，總經費至少上看新台幣七兆多元，但是透過解編方式，不僅地方政府有籌碼可以讓業主拿回部分土地或經費，也有餘裕讓地方政府創富，有利地方的經濟發展。

    筆者認為「都市計畫」是應該定期隨著人口密度及經濟發展，適時調整土地使用分區，提升土地利用效益。部分都市土地早期因編定為「公設保留地」，到現在仍不能開發使用，政府也沒有預算做徵收開發；如今政府解編，不僅提高都市土地的供給，早年因公設地動彈不得的地主們，更可以有效地開發運用自己的財產。

   永然聯合法律事務所李永然律師認為政府能主動檢討是不錯的，限制人民的「財產權」必須合乎《憲法》第23條「比例原則」，現既無必要，予以解編是一項尊重人民「財產權」的現實做法！

廠房遭法拍，須申報「營利事業所得稅」！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月25日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「廠房法拍 視同出售資產」乙文報導，財政部表示，營利事業的廠房、土地遭法院拍賣，視為是營利事業具有買賣性質的出售資產行為，即使拍賣價金全數用以償還債務，仍應計入營利事業所得總額課徵「營所稅」。不過，由於我國未對土地交易所得課徵所得稅，財政部表示，法拍廠房屬於「土地部分的增益」，可以免課營所稅。

    財政部指出，法院依《強制執行法》所為拍賣債務人的財產，為具有「買賣性質」的銷售行為，「拍定價格」即為出售價格。公司雖然拍賣價金全數用於清償債務，但拍賣價金無論用於清償債務或其他用途，仍須按拍定價格減除未折減餘額及相關處分費用後，計算「出售資產增益」。財政部因此提醒營利事業，如有廠房、土地等財產被法院拍賣，務必依規定計算所得額申報，以免因漏報課稅所得遭補稅處罰。

    無論自然人或法人出售不動產，依《所得稅法》第十四條第七類財產交易所得規定：所得額為交易時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額。所以自然人或法人之不動產遭法拍，是不可以主張無須繳納財產交易所得稅。但是筆者提醒民眾，如因不動產遭法拍而產生財產交易損失(即出售時的成交價額，減去原來取得成本和一切改良費用後的餘額為負數時)，則該「財產交易損失」是可以扣抵當年度的財產交易所得，如果當年度不夠扣扺，以後3年的財產交易所得都可以主張扣除。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為法拍相關稅負常遭被拍賣財產的債務人所忽略，現在政府加強稽徵、查稅的情形下，民眾不得忽視。所以，碰到法律問題尤其是稅務的相關問題，還是請教「律師」、「會計師」為宜！

中國大陸最大土改農建用地開放出售 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月24日中國時報A12版記者連巂偉的報導，中共第18屆三中全會希望以城鎮化打破戶口二元制，允許一定比例「農村建設用地」可直接由農民到公開市場上出售，以解決目前土地與戶口的城鄉二元制所造成的動盪，堪稱中國大陸改革開放以來最大幅度的「土地改革」。

    有鑑於大陸近年來社會抗議，農民土地遭到徵收成為社會動盪最大根源，這一切與大陸土地制度城市土地「全民所有」、農村土地「集體所有」的制度密不可分。因為大陸農村土地在改革開放之後，按照勞動程度分配農作收益，採用「家庭聯產承包制」，讓農民農作物除一定比例上繳外可以到市場上販售。其後也推出「土地流轉制度」，使得「土地承包經營權」的農戶可以將經營權轉讓給其他農戶或經濟組織，保留承包權、轉讓經營權。但是集體所有的農村土地還是禁止直接進入市場，而是在當地政府徵用轉為「國有建地」後，才透過招標、拍賣、掛牌拍賣競標進行出讓，使得政府壟斷建地的供給，導致土地價格上漲，農民卻無法享受土地增值的利益，使得城鄉差距擴大。

    在第18屆三中全會之後，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，將來將與現行國有土地一樣，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高農民的個人收益，完善土地租賃、轉讓、抵押的二級市場，「農村宅基地」將不必再被地方政府剝削。

    對此大陸國泰君安房地產行業分析師孫建平、李品科估計，假設農村建地8%可流轉，將增加233萬公頃的「建設用地」，使城市建設用地面積增加60%，滿足未來6年城市建設需求。不過也有學者指出，此舉將會使地方政府失去財政收入來源，因此還需要二至三年的過渡期來實施。

    筆者認同這樣的改革，因為這樣才能使得農民真正能夠享受其耕種土地增值的利益，並且免於受到剝削、縮短城鄉差距，實現「耕者有其田」的理念，也可以進一步化解社會動盪的情形！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為大陸「集體所有」的土地過去一直落入「有名無實」的處境，對農民權益的保障相當不公平；現在能有此一改革措施準備出台，應有助於農民財產權益的保障！！

全台首宗工業住宅變更代價新台幣1.5億 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月25日中國時報B1版記者林金池的報導，新北市泰山區長群工業住宅，在民國102年初完工並提出變更住宅區，經過新北市府、內政部要求「懲罰性回饋」後，將代金從新台幣9249萬元拉高至1億5432萬元，近期將送內政部都委會審議，若獲通過將成為全國數百件工業住宅的變更標準。

    而新北市城鄉局副局長邱敬斌指出，民國97年後新北市共列管108件「工業住宅」，其中32件違規當作住宅使用，並且依法沒收保證金，其後共有19按提出變更，但是都卡在回饋條件後來不了了之。而泰山長群工業住宅，是歷經新北市三次都委會審議、內政部都委會四次小組會議，最後決議建商必須捐贈回饋1億5432萬元，才能變更住宅區。這是因為工業區變更為住宅區，依法必須捐贈37%的土地回饋，另外考量社會公平原則，因此還要另外繳納新台幣2240萬元作為「懲罰性回饋」。

    據了解，目前新北市還有三案包括中和元氣大鎮、樹林古鼎、淡水國揚案還卡在內政部都委會小組會議，另外還有其他14案連新北市都委會都無法過關，新莊悅群案則因為沒有懲罰性回饋而被打回票。除了新北市之外，台北市政府近期也針對南港工業區、內湖五期等10個完工不久的工業住宅，以違法「二次施工」為由，開出新台幣30萬的罰單，並要求立即改善。

    筆者認為，工業住宅的問題，政府必須要有妥善之道解決，除了提供合法變更的管道，更重要的是將來在建照的核發上面，應該要能夠更謹慎把關，才能從源頭杜絕工業住宅的產生，否則購買工業住宅的民眾，仍然受到相當大的影響，即使給予事後亡羊補牢的機會，仍然顯得不公平，肥了建商卻苦了民眾！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾購買房地產時，一定要事先注意標的物之合法性，切勿僅相信廣告，而須核對建造執照、使用執照、土地使用分區…等，方能確保自身權益！

「簡易都更」的誘因，使全坤建設重返都更市場！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月13日工商時報A21版記者蔡惠芳所撰「都更大戶全坤 重返市場」乙文報導，台北市政府102年9月份宣布實施「簡易都更」並正式上路後，都更案儼然出現起死回生、敗部復活的一線生機。建築業「都更大戶」的全坤建設總經理廖學新表示，「全坤建設將重返都更市場！」近日才簽下重慶南路、詔安街口的400坪都更案，已整合完成並正式送件。

  　全坤建設廖學新總經理表示，「簡易都更」案的基地都比較小，都在500平方公尺以下，但不是像「迷你型」或「膠囊型」的19坪基地。不過，台北市現在確實非常難以整合百坪以上土地，未來全坤建設也逐漸修正購地策略，以前只購買300坪以上土地、現在也會評估100～200坪或更為「迷你」的小基地。另外展望明年房市趨勢方面，儘管明年是七合一選舉年，但選舉也將只有短期影響市場景氣，全坤建設仍將持續購地，畢竟台北市的房地永遠供不應求。

　  台北市政府實施的「簡易都更」，是針對已取得100％同意的都更案，提供單一窗口，以專案審查並提供行政流程協助，縮短審議時間到6個月以內；而且，只要3個月市府將可完成都市設計審議，直接申請建照動工，比一般都更流程更加快速。

　  台北市政府針對已完全整合好、沒有爭議的都更案件，實施寬鬆的「簡易都更」流程，以提高建商參與都更意願。筆者認為都市更新除了透過市民參與外，也需搭配建商來做部分的主導，由市民提供基地，建商提供專業，相輔相成；如今台北市政府釋出利多，讓建商更加願意投入都市更新，對市容景觀實是一大利多。
　　
    永然聯合法律事務所李永然律師認為都市更新是台灣都會必須走的路，尤其是台北市及新北市；目前「簡易都更」可以祛除實施者行政效率差的疑慮，盼它在未來能起積極作用！

大陸自然人來台置產，總量管制！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月23日工商時報A2版記者于國欽所撰「陸人來台買不動產 設上限」乙文報導，內政部11月22日表示，自103年1月1日起，內政部對於大陸地區人民（自然人）來台取得不動產將採「總量管制」，每年取得數額上限為土地13公頃，建物400戶。至於陸資法人因業務需要購置的辦公室、廠房及宿舍，內政部說，基於營造友善投資環境，原則上不納入總量管制。
    　內政部表示，為避免投機炒作，健全房地產發展，已訂定「大陸地區人民在台灣地區取得不動產物權採行總量管制之數額及執行方式」，將於近日發布，做為總量管制的依據。這項總量管制，規定每年大陸地區人民（自然人）得取得土地之上限為13公頃，建物400戶，長期總量管制取得土地之上限為1,300公頃，建物2萬戶，並將自民國103年1月1日起實施。此項總量管制會每半年定期做檢討，必要時也將隨時機動調整，以強化現行陸資來台取得不動產的相關管理機制。
    　在非自然人的部分，陸資法人因業務需要申請取得辦公室及廠房、宿舍等，經會商相關部會意見，基於營造友善投資環境及滿足產業實際需要，目前原則上不納入總量管制，將於個案審查時審慎准駁，後續並將視實際情形，適時會同相關部會檢討評估。地政司副司長王靚琇表示，來台從事製造、服務的陸資購置廠房、宿舍、辦公室不計入總量管制，但如果來台係投資與土地開發有關的事業如旅館、住宅、工業區，將由各中央目的事業主管機關依產業發展現況及需求，分別另訂總量管制標準。
      　筆者認為大陸地區人民（自然人）來台買不動產，登記前除需經縣市政府同意外，並受「五四三條款」限制，包括貸款成數不可超過五成、每年來台居留時間不得超過四個月、登記完畢後超過三年才能移轉，管制嚴格，所以迄今大陸自然人取得才114件。現內政部又針對大陸地區人民做總量管制，對房市幾乎不生衝擊效力，如總量管制是為了國土安全及房價穩定，但此辦法並未針對高總價的辦公室、旅館或工廠做總量管制，難免會令人心生疑問。
    永然聯合法律事務所李永然律師認為對大陸來台購買不動產，政府適當地管制故有必要；但管制太嚴，則將不利於兩岸交流！

國有土地地上權招標順利 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國102年11月21日工商時報A4版記者蔡惠芳、袁延壽、林淑慧、11月22日經濟日報A23版記者邱展光、郭及天、11月25日聯合報AA版記者林上祚報導，財政部國產署於民國102年11月20日標售全台23宗國有地地上權，其中位於台北市的五宗土地全數脫標。

    其中價格最高的是位於台北市仁愛路二段面積254.63坪的土地，因為鄰近東門捷運站，最後新星興業以權利金12.35億元得標，換算每坪502.61萬元，榮登住宅區地上權土地市場「新地王」的寶座，新纖表示該地將規劃住宅最快明年即將動工，依據國有財產局規定必須於二年內取得建照動工，新纖會加快腳步開發。根據分析此次標售成功的原因應該是財政部於民國102年9月30日修正發布《國有非公用土地設定地上權作業要點》，因為開放地上權可以分割移轉，業者承擔無償管理責任，預繳簽約當期地租總額五倍的保證金，並且地上權期間延長為70年、底標又降價，才使得台北市精華地段的地上權全數脫標。

    除了仁愛路地上權外，基泰建設得標為建國南路一段304巷住三土地，每坪約181億元、嘉新資產管理公司則得標大安區華光社區南側金華街48巷、杭州南路二段65巷交叉口之地上權，每坪約220.2萬元。將捷建設得標中華路二段392.6坪住三土地，每坪約120.2萬元，潤泰創新得標松山車站旁市民大道六段484.3坪商三土地，每坪約353.3萬元。此次國有財產署收入甚豐，可謂大獲全勝！

    此外其中台北市潮州街和杭州南路進350坪的地上權案，本來三年前士規劃為學生住宅，但是因為富邦人壽投錯標導致流標，本次重新出發取消學生宿舍之規劃，嘉新國際以7.68億元得標，比當初3000多萬元之權利金高出20倍，將來將會興建精品住宅。官員表示，地上權住宅因為土地只租不售，將來平均推案價格只有市價7成左右，有助於平抑房價。但是房地產業者認為，該效果有待觀察，以近期日勝生「仁愛本真」、吉美建設「吉美璞立」開價看來，每坪高達100萬元以上，連國產署官員都難以置信。

    但比較可惜的是，今年釋出的地上權共三批，但得標廠商開發都以商場、豪宅為主，卻沒有「社會住宅」的規劃，本來規劃釋出內湖康寧路國有地地上權興建銀髮住宅，也因為當地居民反對作罷，近期杭州南路的地上權，原本也是規劃學生宿舍使用，後來也以豪宅用地脫標。國產署官員表示，主要是因為限制用途，標售金額將會受影響，連帶影響地租收入，學者則認為為了使國家財政永續，應該採取低權利金、高地租的方式，使政府能有長期穩定的收益。

    除了國產署外，屬於國營事業的中油，於民國102年11月21日也將龍江路693坪的土地地上權標售，由愛山林公司以8.6億元取得，中油公司主管表示，龍江路土地面臨20米龍江路吉6米巷道，形狀方整之外，交通也相當便利，鄰近南京東路金融商業區，由於該筆土地鄰近龍江路高級住宅區，應以頂級商務出租住宅或旅館規劃較具有創造報酬的條件。目前國營事業設定地上權，仍不可分割或作為住宅使用，甲山林機構本來是代銷公司，入主「愛山林」後，這是第一次出手地上權土地標案，日前投入宏勝、達欣工程淡海新市鎮的開發，也投入5.5億元向冠揚建設買下士林土地。愛山林董事長特助潘志健表示，該地規範須六年取得使用執造，由於鄰近高級住宅區，又為住三用地，可能作為旅館、出租住宅或是酒店式公寓，目前方案還未定，不排除引進其他合作的團隊。

    筆者認為，國有土地設定地上權的趨勢已經越來越明顯，相關的規範也越來越完整，比方說地上權可以分割移轉，將來運用上也會越來越靈活。筆者希望閒置的國有土地，能夠因為這波熱潮，妥善的利用，才不會造成土地閒置，形成資源的浪費！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地設定地上權，有助於國有土地的活化；政府除處理此一問題外，切勿疏略了落實《住宅法》，因應該法攸關「居住正義」的實現！

不動產開發公會全聯會吳理事長表示都更條例應合憲修法 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國102年11月20日工商時報A20版記者蔡惠芳報導，中華民國不動產開發商業同業公會理事長吳寶田在民國102年11月19日中華民國不動產開發公會全聯會第七屆第2次會員大會時表示，政府打房不宜再操作過當，以免傷害經濟，並且要解決《都市更新條例》和奢侈稅的問題，尤其《都市更新條例》必須朝向合憲的方式修法，奢侈稅更應該廢除。

    由於102年初大法官會議對於都更條例作出709號釋憲案，即將在2014年4月檢討修法，吳寶田希望先進行「合憲修法」，以爭取時效，其餘細節再作討論，以免因為倉促大幅修正，考量不周導致窒礙難行而阻礙都市更新後續推動。而依據內政部目前提出的版本，吳寶田認為將會導致都市更新完全停擺，應該整合各界分歧的意見，在此之前先朝「合憲」的方向先行調整，待意見整合完成再作大幅度的修法。而對於奢侈稅，吳寶田也認為應該廢除，以免影響經濟發展、勞工生計及金融安定。

    筆者則認為，都市更新對於市容和公共安全相當重要，而且透過都市更新可以創造出更多居住空間解決居住的問題，因此《都市更新條例》一定要盡速修正，但《都市更新條例》也必須兼顧人民財產權的保障，並且遵循正當法律程序，將來無論是劃定都市更新單元或是通過事業概要、事業計畫，都必須要經過「公聽會」的程序，以確保參與都市更新所有住戶的意見能夠充分表達，而劃定都市更新單元的同意比率也不宜過低，充分落實「財產權」和「居住正義」的保障！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《都市更新條例》攸關都市發展的「公共利益」及地主之財產權的「私權」，二者必須兼顧，因而目前立法院必須加速《都市更新條例》的修正，使台灣的都市更新能順利進行，並讓台灣都會能有新形象！

國有土地地上權飆新高價 每坪新台幣502萬元！ 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國102年11月21日經濟日報A18版記者陳美玲的報導，財政部國有財產署在民國102年11月20日標售全台共23宗地上權土地，遍布台北、新竹、台中、雲林、嘉義、台南、高雄、台東等地，連離島澎湖亦有地上權標案，其中有五筆土地因為位處精華地段，吸引潤泰新、基泰、將捷建設等知名建設公司搶標，價格最高者為仁愛路二段245.63平之土地，因為臨仁愛路林蔭大道，又鄰近捷運東門站，因此每坪土地單價達到新台幣502.61萬元，創下住宅區土地地上權標售新高，換算每坪容積單價約134.6萬元，未來預估將以頂級豪宅問世。

    此外，基泰建設也以總價2.7億元拿下台北市大安區149.13坪的住三土地，該土地位於台北市建國南路一段304巷、仁愛路附近，存續期間為70年且可分割出售，將來將規劃中小坪數產品，預計明年取得建照後動工，而潤泰新也透過旗下子公司力勝開發取得台北市松山區寶清段484.坪地上權，總價17.11億元，該土地位於松山車站潤泰bot大樓對面，將來將興建複合型商用不動產。

    筆者認為，台北市精華地區的土地相當稀有，因此即便是地上權，也造成搶標而且價格水漲船高，如果預算不高的民眾購屋，不妨挑選精華地區的地上權住宅，價格較為平易近人，能用較少的價格買到精華區較多的便利，不失為一種購屋選擇。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為市場有此反映，乃因：(1)台灣人已逐漸能接受「地上權住宅」，(2)國有財產署活化國有土地的措施日益靈活；(3)國有土地上的地上權已可分割，貸款將更便利！

中共十八屆三中全會後 預料將加速「房產稅」試點 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月21日旺報A4版記者張雅雲的報導，日前中共十八屆三中全會後，公布《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，其中確立財稅改革，其中最大的目標就是「房產稅」的實施，以因應過去一年打房破功，而且《法治週報》也爆出，大陸各地方稅務機關工作人員正在中國人民大學進行一項神秘的培訓，內容為「稅務總局房地產估價技術應用專業人才高級研修版」，似乎也顯示醞釀已久的房地產調控長效機制將隨著「房產稅」的出台浮出水面。

    而隨著中國大陸在十八屆三中全會所通過的決定，也不再是祭出雷霆霹靂的抑制房價手段，反而是著眼於長效機制的建立，顯示大陸將逐漸走向市場機制，並且將農村集體經營性的建設用地納入市場機制，建立城鄉統一的建設用地市場，以往如大陸《國十條》、限購、限價的打趴房價方式也不復存在，可見中共當局也害怕熱錢消失大陸經濟將出現外界不樂見的「硬著陸」。

    筆者認為，市場有一隻看不見的手，若是要房市健全，雖然說短期可以透過調控手段，但長期來說還是得尊重市場機制，對於中共這樣的改革，筆者表示相當贊同。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為，中國大陸「房產稅」不久的將來一定會全面實施，基於「租稅法律主義」，中國大陸人大應先妥慎完成「房地產稅」課徵的立法，並參考台灣的《房屋稅條例》，區分「自用」、「非自用」，這才是長久之計！

大陸建設公司信義區豪宅，每坪上看300萬 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月20日經濟日報A22版記者陳美玲撰「大陸建設豪宅 每坪挑戰300萬」乙文報導，大陸建設主導的台北市信義計畫區B7土地確定103年7月公開預售案，全案總銷近新台幣200億元，市場認為每坪單價有機會挑戰新台幣300萬元，這是繼「皇翔御琚」、「陶朱隱園」後，信義計畫區再有新案向3字頭逼近。此案明年銷售狀況，將是接下來豪宅市場的風向球。

   大陸建設張良吉董事長表示，「奢侈稅修正案」僅部分微調，顯示政府放手讓房地產市場回歸自由經濟，而非一味用「稅」壓制房市，有助明年整體房市朝持平或向上發展，房價表現將持續守穩。並且張良吉董事長分析，近年建商推案量較大，市場需要一段時間消化餘屋，預期民國103年的房市交易量將低於102年。另外，包括新莊副都心、桃園青埔等地區，由於供給量較大，需注意市場有反轉的風險；台北市則因市場無地可推的情況下，只要產品定位對、房價合理，完銷不是問題。

    筆者認為台北市精華地段相較於其他地區，仍維持較高的房價水準；不過近期銀行開始逐漸調升房貸利率，政府也陸續針對不動產推出新政策，所以建議民眾在購屋前一定要先想清楚自己的財務規劃，以避免受市場波動而增加了自身財務的負擔。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為購買房地產要量力而為，年輕人購屋也是要靠逐步換屋。信義區豪宅依目前市價而言，只是少數人有能力做購買，切勿羨慕，房子住的方便舒適即可，不必與他人炫富！

財政部鎖定預售屋「紅單」，稽徵所得稅 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月19日經濟日報A4版記者吳泓勳與郭及天所撰「財部打炒房 鎖定預售紅單」乙文報導，財政部打炒房，目標鎖定預售屋。立法院財委會於11月18日通過臨時提案，要求財政部會同各單位，研商建商及代銷業者的「紅單」申報機制，以協助國稅局追查交易情形，防止投機客逃漏稅並抑制炒作房價。

    所謂「紅單」是指建案使用的「購屋預約單」，民眾只要先付部分訂金，就能取得「優先締約權」，如果確定要購買，就在約定時間前補足訂金即可簽約；如果不願意購買，則可以無息退還訂金。 由於預售市場的價格資訊不透明，銷售業者及投資客常聯手透過「紅單」轉售，墊高房價，特別是在低總價或預售推案量大的重劃區內的建案，相當常見。

    財政部長張盛和表示，財委會通過提案後，財政部將研擬建立一個「申報、課稅機制」，對轉讓紅單有所得的投資人，課徵「財產交易所得」。舉例來說，以新台幣5萬元購買紅單後，再以新台幣10萬元轉讓，其中價差新台幣5萬元就列入所得課徵所得稅。

    依據《所得稅法》第14條第一項第七類規定：「財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額」。筆者認為財政部早已加強稽徵可換約預售屋的「財產交易所得」，現在又針對預售屋的紅單課徵「財產交易所得」，的確可以抑制預售屋的炒作，並維護「租稅公平」。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾買賣房地產不論「預售」或「成屋」交易，一定要注意「所得稅」；政府近來已雷厲風行，所以務必妥慎節稅並納稅，切勿有逃漏稅行為！

一年出售2次自用住宅擬課徵奢侈稅 文@李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月19日自由時報A8版記者鄭琪芳的報導，財政部稅賦署正在修正奢侈稅草案，考慮限縮自用住宅免徵奢侈稅的規定，對於一年內出售自用住宅兩次以上的個案課徵奢侈稅。而財政部長張盛和則主張不必修法，透過加強查核假自住之名行規避之實即可。

    筆者認為，如果是假藉自用住宅的名義，不斷買賣房產炒作，當然應該要遏止，課徵奢侈稅天經地義。但是這樣的修法，是否會傷及無辜，若真的有一年內有兩次換屋需求的民眾，可能會無所適從，所以立法必須謹慎而且妥善才是，千萬不能為了打擊投機客而傷及無辜。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為租稅課徵，務必嚴守「租稅法定主義」及「租稅公平原則」，這樣才符合「賦稅人權」的保障！

北市非營利組織都更協商機制啟動 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月13日自由時報A14版記者陳慰慈、中國時報B1版記者陳芃、蘋果日報A15版記者郭寶懃的報導，台北市都市更新成按約百分之七十三，仍然偏低，為了減少爭議並加速推動，台北市政府宣布推出全國首創之「非營利組織都更協商機制」，將邀請相關NGO專家進行協商協助都更有爭議之雙方或三方進行溝通對話。

    根據都更推動中心副執行長林啟賢之表示，協商專家將具備都市計畫、都更、估價或法律背景，每案至少收取約15萬的費用，依人數不同而增加。且位於忠孝東路、松山路口的「永春社區都更案」，由於尚有4.6戶對選配條件、估價結果有疑慮未簽署「同意書」，將成為優先實施協商的對象。負責都更的實施者「森業營造」表示，預計民國102年12月初提出審議申請，明年即可動工！！

    筆者肯定台北市政府的協商機制，也對於將來台北市政府的都市更新充滿信心，可見都市更新在士林「文林苑」之後，已經漸漸走出陰霾，將來都市更新的持續推動，將使台北市的市容煥然一新！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為都市更新是台北市不得不走的一條路，士林「文林苑」風波因台北市政府危機處理不當，導致都更制度受質疑。台北市政府能有現在的積極作為是值得肯定，但也切盼立法院趕緊將《都市更新條例》修正案三讀通過，讓都市更新的推動能更順暢。台北加油！台灣不能輸！

壽險業者搶標台北學苑地上權 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月19日經濟日報A16版記者蔡靜紋所撰「台北學苑地上權 業者搶標」乙文報導近期多起地上權標售案登場，本周有中油地上權案，下周則是重量級的台北學苑地上權。台北學苑地上權招標大戰11月18日提前開打，富邦人壽召開董事會表態要搶標，國泰、新光、南山等大型壽險公司也有興趣。

    台北學苑地上權將於11月28日開標，位處台北市南京東路、敦化北路交叉口的菁華地段，土地總面積高達4,050坪，權利金底價114.36億元。由於底價高，市場上只有大型壽險公司才有足夠的資本角逐。

    壽險公司表示，台北學苑地上權除不能蓋住宅外，其他商業用途均可；該商圈仍缺頂級商辦，如果台北學苑興建商辦，可望吸引外商、大陸企業進駐，此外，附近也可以規劃興建高級飯店。

    對於近期政府持續釋出不動產地上權標售案，壽險公司主管表示，對於資金找到投資管道感到高興，但地上權對壽險公司來說，還是無法透過長期投資參與來增值利益，加上近年來地上權權利金標高、後續租金成本高昂，以致壽險公司出高價搶標的意願大幅滑落。

    筆者認為精華地段的地上權投資案，的確可以去化壽險公司的資金部位，但這絕對不是唯一管道。政府更應該提出「多元方案」，將壽險資金集中做更有效的運用，如興辦「社會住宅」、公共建設興建等，而非一昧將資金引導到不動產投資，成為炒房的另一推手。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》中的「社會住宅」是保障「居住權」的重要法律依據；目前政府在這方面著墨不多，其實應多用心，這樣才能有效解決國內的「居住正義」問題！

中國大陸小產權房轉正必須先修法 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月19日旺報B4版記者郭芝芸報導，如筆者前幾天文章所述，日前中國大陸十八屆三中全會通過《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》，決定建立城鄉統一的建設用地市場，並起帶動「小產權房轉正」的新契機。

    但是專家表示「小產權房」的轉正還是必須面臨許多問題，其中就是法律障礙，因為中國《憲法》中規定土地所有權形式只有「全民所有」和「集體所有」，而現行《土地管理法》中的住宅基地屬於農村集體經濟組織所有，村民不能出租、買賣其宅基地，因此將來「小產權房」要如何轉正？是否要補交土地收益價款？金額標準為何？等等問題都有待解決！！

    筆者認為，「小產權房」的問題如果不妥善解決會衍生許多問題，如果就地轉正，也會造成不公平，應該要納入一些制度來規範，必須付出相當代價如代金償金之類才能予以合法轉正。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸能正視農村的「小產權房」問題，是一大進步；但如何轉變必須審慎周詳的規劃設計，才能圓滿公平！

人頭戶、假買賣躲奢侈稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月19日經濟日報A19版記者陳美珍的報導，根據財政部表示，奢侈稅自從實施以來，稅捐機關鎖定逃漏稅的案件連補帶罰超過新台幣10億元，而其中又以「人頭戶」和「假買賣」居多！

    最近財政部南區國稅局查獲一宗案件，即是甲以1250萬元在台北購入房產，卻以姪女名義買入，因為頭期款及貸款利息皆由甲支付，未及一年以1360萬元出售，國稅局透過金流發現買家將錢匯入甲姪女戶頭後，隨即提領一空，因此認定不動產實際獲利人為甲，補稅外加罰2.5倍。

    五區國稅局所歸納出的逃漏稅手法中，除了人頭戶和假買賣外，信託登記、預告登記、以租代售、設定抵押權等等也包括在內，而其查稅難度極高，無法掌握金流無法追稅。國稅局目前鎖定從人、屋及金流三方查稅，但因為人頭戶交叉假買賣，資金流向複雜，使得查稅不易陷入瓶頸。

    筆者認為，奢侈稅本意良善，但因為立法過於粗糙，使得規定往往會傷及無辜，真正欲打擊的投機客、炒房者，卻利用鑽法律漏洞用人頭繼續炒房，不懂法律的民眾卻往往因為對法律的不了解，成為補稅、罰稅的對象，是相當不妥當的，政府除了加強稽查之外，應該也要去設法解決之道以免傷及無辜而真正欲打擊者卻逍遙法外！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為奢侈稅已施行，民眾可以節稅，切勿逃漏稅，如不瞭解一定要請教真正的專家，謹慎交易，才不會自找麻煩。

農村土地將開放流轉 由安徽等地先試點 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月14日工商時報A10版記者邱菀仁、中國時報A17版記者陳柏廷的報導，中共日前十八屆三中全會，表示將建立城鄉統一的建設用地市場，此舉將有助於大量農地釋放，實現農村土地流轉並改善農民收益，將來農民將翻身成為地主。

    過去中國農村推行「家庭聯產承包責任制」，農民僅能擁有農村土地之承包經營權，而所有權屬於集體經濟組織所有。現在改革後，過去「集體所有」的農民土地，將進入可流轉的資本市場，農民所有權化為財產權可賣、可租，農民可望成為「田僑仔」。根據安徽省發布的「關於深化農村宗和改革示範試點工作的指導意見」指出，將建立多元統一的農村土地市場，深化農村土地確權登記發證工作，將集體土地所有權確定到每個具有所有權的農民，並探索土地流轉的新機制。

    筆者認同中國大陸這次的土地改革，將來中國大陸的農民將擁有自己所耕種土地的所有權，更有助於土地資源的有效利用，真正落實「耕者有其田」。但是筆者也擔心，將來農地成為炒作的目標，將導致農地用來作非農業用途遭到破壞，在糧食日漸減少的今日，必須也要顧及這方面的問題全盤考量才是。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為中國大陸進行土地改革，在農地改革極有必要，目前的措施只是踏出第一步，未來還要再進一步完善，分階段進行！！

奢侈稅依國內外經濟情勢做「微調」！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月14日經濟日報A1版記者陳美珍所撰「打房縮手 奢侈稅微調」乙文報導，全年經濟成長率「保2」不易，財政部擔心重稅重創內需，定調特種貨物及勞務稅（奢侈稅）修法轉向「微調」，二年閉鎖期與稅率維持不變，但非都市土地涉及短期炒作者，不再享有免稅，將比照都市土地課徵10%或15%的奢侈稅。

    財政部長張盛和102年11月13日在立法院指出，礙於國、內外經濟情勢嚴峻，奢侈稅確定只會「微調」。財政部認為，出口表現不如預期，各項經濟數據並不樂觀，目前修正奢侈稅確實面臨極大壓力，「大修時機已經過去了」。 明年的經濟情勢雖然會比今年好，但仍看不到強大的經濟動能支撐，為免再對經濟造成損害，奢侈稅確定不會大幅更動，僅調整較具急迫性的部分。

    財政部將在102年11月底提出奢侈稅修正草案，預定年底可送至立法院審查。官員估計，即使加速完成修法程序，新版奢侈稅最快施行時間也會落在明年。依據財政部目前的修法方向，短期持有不動產的出售年限，維持二年不變，稅率亦不調整，同時放寬豁免條款，將無炒房意圖者遭課徵奢侈稅的機率降至最低；但為進一步杜絕炒作，修法草案確定要將非都市土地納入奢侈稅課徵範圍。

    由於工業區也屬於非都市土地，修法後可望抑制工業區土地炒作歪風，企業設廠付出的土地成本也可因此穩定。財政部表示，民國102年8月委託學者提出的奢侈稅改革報告，肯定奢侈稅已對房市炒作現象產生遏制作用，達到量縮價穩的目的。不過，外界建議，奢侈稅再修正，幅度大小應該視國內外經濟情勢演變，與國內房市動態而定。財政部經評估後認為，小幅修正比較能夠符合現況所需。

    筆者認為當初奢侈稅立法目的，是抑制炒房，如能依照經濟情勢及民眾意見適時調整部分條文，並開放授權財政部能依個案判斷是否需繳納奢侈稅，的確能保障「租稅人權」；不過由於國稅局陸續追查奢侈稅，建議民眾賣屋前一定要了解《特種貨物與勞務稅條例》及相關解釋函令，以免受罰。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部的想法符合台灣目前經濟現實，《特種貨物與勞務稅條例》的修正宜小修，才不至於影響台灣經濟發展！

台北市興起「迷你基地」蓋豪宅！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年11月11日工商時報A10版記者蔡惠芳所撰「信台北東京化19.5坪基地蓋豪宅」乙文報導，國有地禁售，都市更新牛步化，加上低總價「小宅」叫好叫座，台北市區近來掀起一波「東京化」風潮，建築基地面積不到100坪、就蓋出又高又瘦的精巧住宅大樓，甚至出現面積19.5坪的「迷你」基地，也開始蓋起「小豪宅」。
    住展雜誌市調資料顯示，台北市至少有22處以上新推住宅案，基地規模都在100坪以下，若和102年一月迄今新推案數量比較，大約占1～2成。其中更有8個新案，基地在50坪以下。創意家廣告董事長王明正表示，會作這種小基地的建商，可能是基於無法整合到更大基地，或是不想拖延太長時間去整合土地的建商；不過，台北市愈精華地段，土地市場完全飽和，百坪以上基地面臨「絕版」，因此預期台北市將來會愈來愈多非常小型基地開發案，逐漸走向「東京化」。對建商來說，缺點是成本高，每建坪單位成本也較貴，比起大型基地開發，可以攤平每單位容積或每坪建築造價成本相對較高，因此每坪售價未必比較便宜。對買方客戶來說，就要看保值性，因為保值功能相對不如正常的基地，除非是非常精華地段，再怎麼小也會有人買。
    甲山林廣告公司總經理、愛山林建設開發總經理張境在則感慨指出，「這麼小的基地也在蓋？這簡直是台北市的悲哀！」政府沒有擔當，沒有前瞻思維，導致建商只能屈就迷你基地。其實全世界很多城市都比台北市更老，可是為何台灣政府卻沒有大格局的都市發展計劃？任由小基地各自發揮、蓋得亂七八糟？畢竟政府政策要有好規劃，市容才更好。
    台北市政府副市長張金鶚則表示，台北市地狹人稠，土地價格高、整合不易，造成最近土地產權細分化、「迷你」建築基地興起。他認為，「在主流價值觀之外，我並不反對跳脫主流建商大基地開發的小型基地住宅。」應該要用更開放、更寬容的態度，去觀察這種現象。只要符合法規，其實「小而美」小宅建築潮，應樂見其成，讓都市發展和建築天際線更多元化。像亞洲許多人口密集、土地有限的城市，像東京、香港、新加坡等，也有小基地高樓化的發展趨勢。現在台北市政府已實施簡易都更，放寬老屋重建的最小簡易都更面積至500平方公尺以下，努力朝多元化方向推動都更，以提高都市土地有效利用、活化都更。
    都市更新目前除了由建商主導的都更，也有由住戶發起的自助型都更，筆者認為台北市政府應提高大型基地開發案的誘因與意願，不能因為難整合而放任小型基地建築，畢竟「迷你建築」一定會對都市景觀造成衝擊，台北市美好的市容是由市政府與市民一起共同打造。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為購買這類「小豪宅」的消費者要注意房子的使用規劃是否符合《建築法》及「使用執照」的使用用途；因為坪數較小，業者有時會運用「二工」的方式，增加使用空間，但其合法性恐易生爭議，消費者購買前一定要仔細查閱及了解！

台北市、新北市都更走出低潮 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月11日經濟日報A5版記者陳美伶、楊文琪「雙北動起來，都更走出低潮」乙文，該報導根據內政部營建署官員指出，台北市今年核准共34件都更案、新北市也有9件，高雄市一件，核准的數量較往年增加，尤其是民國102年下半年推出許多加速審查的措施，也增加每周審查的速度，成為推動都更快速發展的功臣。

    此外今年有許多指標性件案，如台北市忠孝東路的「正義國宅」都市更新案、新北市的「大陳義胞社區」都市更新案均通過審議，不過上有900於件都更按等待推動，大部分均是所有權人意見喬不攏，若沒有政府積極推動、建商和住戶願意比次讓步下，推動仍面臨重重困難。

    筆者則認為，《都市更新條例》的修法，必須要盡快通過，才能讓都市更新順利推動，並且地方政府也要加把勁，才能夠將危樓、老舊建築更新，以提升居住環境品質及安全！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣的立法院應重視《都市更新條例》的修正，因為此一修正攸關都市更新事務的推動，台灣都會區內的都更已迫在眉睫，立法院切勿怠慢修法，方不致於讓民眾失望！

信義房屋垂直整合，跨足營建！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年11月12日經濟日報A16版記者郭及天所撰「信義強攻營建 大台北獵地」乙文報導，房仲龍頭業者信義房屋營運策略調整動作加大，積極在兩岸房產布局投資興建，擴充經營版圖，除了101年取得中國上海嘉定約1.74萬坪土地開發外，也積極布局大台北房產市場。據悉，信義房屋目前已在台北市天母地區取得土地，整合並規劃在未來推案。從101年起，投入約新台幣38億元在中國上海購地，信義房屋旗下子公司大家建設，也購入台北市部分小型土地。對此，信義房屋策略長周莊雲低調表示，在大台北地區，仍會持續取得捷運附近或具交通題材的土地，不過因尚在整合階段，現談論推案規劃尚太早。
    信義房屋周莊雲策略長也說，跨足土地開發並無所謂景氣時機問題，而是秉持仲介服務的核心價值，只是想蓋好的房子，畢竟從事仲介、代銷，一年可服務上萬個客戶，從事開發服務客戶的量，則遠小於此。信義房屋從民國101年開始展開新事業布局，今年年初成立建設事業部，延攬日勝生前總經理陳慶洪擔任建設事業總經理，整合不動產上、中、下游，跨出多角化經營腳步。
    上海嘉定葉城路二筆土地開發案將朝純住宅規劃、分期推出，預計取得開工許可後，於民國103年中動工，二至三年封頂後銷售。據信義房屋財報顯示，該公司向來以低負債經營房仲事業，自96年以近新台幣50億元取得現今信義總部大樓，長期負債提高到12.9億元，但二年內即清償負債，今年為了投入開發建設事業，第2季長期負債增至約26.4億元，舉債經營將資金運用更為彈性。

筆者認為信義房屋，從原本以「仲介業務」為發展核心，逐漸朝向「土地開發商、建商」的新事業經營來發展，做上游垂直整合的多角化經營，並且再搭配原本有的宅裝公司，信義房屋將從原本定位服務業再轉型到住的提供者，關於住的需求，未來信義將通通包辦。不過仲介業務與建商的本質上差異極大，在未來房地產景氣與政府政策不確定因素影響下，新事業的發展勢必也會受到不少的挑戰。

永然聯合法律事務所李永然律師認為信義房屋在房仲業是第一品牌，在中國大陸有享有盛名；現能切入大陸不動產開發，如果成功，將為信義帶來企業的第二春！

台中地上權招標正夯！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年11月08日工商時報A23版記者曾麗芳所撰「草悟道旁地上權 搶手」乙文報導，國產署中區分署第三批設定地上權招標案共計9筆，預計102年11月20日開標，其中，尤以台中草悟道旁的440坪國有地招標案最受矚目。由於這也是國產署放寬地上權分割移轉後，首批能適用的設定地上權標案，草悟道標案至今已接獲數十通熱線查詢，逾8成來自各地建商，預料將引發建商的熱烈搶標。
國產署中區分署指出，第1標是台中市西區後壠子段262-98地號土地，基地位於台中市國立美術館及草悟道之間，基地旁邊就是「總太國美」豪宅新成屋，因緊鄰國立美術館、草悟道綠園道，週邊充滿濃濃的藝文氣息，加上交通便利及生活機能佳，頗具市場潛力，每坪以市值新台幣66萬元計算、440坪總價約2.9億元。這次第1標權利金底價1.1億餘元，僅約市價的4成，預料在鬆綁地上權分割後，過去地上權難以融資的限制解套後，預料在各地建商參與投標熱絡帶動下，權利金底價上看1.6至1.7億元。
    台中房仲業者表示，這次地上權期限不僅從50年延長至70年，最大變革為可分割地上權，讓過去無法貸款的結獲得解套，讓地上權土地從「清水」變「雞湯」，估計開標時可望重現招標榮景。
    筆者認為，政府開放地上權可以分割貸款及讓與的政策，確實能提高民眾購買地上權房產的誘因，尤其在好的地段，更能增加國庫收入。但是招標時政府從原本面對單一窗口的建商，交屋後變成數以百計的住戶，未來當地上權期限到期時，政府在管控與回收基地，應有良好的配套措施，避免現在賺了權利金，日後卻傷了地上權住戶的權益。
    永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地地上權招標日益開展，此有益於國有土地的活化。又「地上權」一定要更具彈性，方能吸引民間業者投入投資！

景文公營住宅共39戶，民國102年11月8日開放登記 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
根據民國102年11月5日自由時報A12版記者劉彥甫、中國時報B1版記者石文南、聯合報B1版記者高詩琴的報導，位於台北市景美捷運站附近的景文公營住宅於11月4日落成啟用，這是首宗因公辦都市更新而分回住宅，台北市共分回三十九戶。該住宅將來將提供出租，租金以24坪之2房住宅為例，每月約1萬4千元，將提供10%供弱勢者承租，並且自102年11月8日起開放登記，於隔年1月完成抽籤後，3月在陸續簽約。
   
該入住條件為家庭收入百分位四十點以下，即新台幣130萬元以下即享有抽籤資格，而其中有4戶提供給原住民、低收入及愛滋病患者。為達到輪替即階段性居住目的，一次租期為三年，期滿後符合條件者得續約一次，第二期為兩年，租期共以五年為限。台北市副市長張金鶚並表示該產權均作為公用，社會局將來也會規畫托嬰服務，另外動產質借處也會設置辦公空間服務市民。
   
未來台北市還有8000戶的公營住宅計畫，包括老舊公宅更新、公有土地開發、PFI計畫即聯開分回住宅與都更分回住宅等計畫，其中戶數最多的將是文山區的安康基地，將有3300戶，此外財政局PFI專案計畫將提供1300戶、公有地與都更分回公營住宅有948戶，第三高則是台肥國宅出租計畫有824戶。
   
筆者贊同公營住宅的規劃，將來將可以透過出租的方式，提供弱勢族群在北市能夠有合理的居住空間，並且不會賤賣國土、淪為炒地皮，但對於入住的承租戶資格仍需要嚴格把關及管理，以免公營住宅品質劣化。又「公營住宅」是《住宅法》中「社會住宅」得一環，政府應積極推動《住宅法》，讓人民的「居住權」能獲得保障！

中國大陸農村土地可望改革 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
根據民國102年11月7日旺報B2版記者梁世煌的報導，中國大陸共產黨十八屆三中全會中，大陸國家主席習近平將優先改革中國大陸的農村土地。其於102年10月7日曾經透漏大陸政府正在起草一「總體規劃」，該規劃將是一場「深刻的革命」，由於中國大陸農村土地農民不被允許買賣他們所耕種的土地(集體所有)及所居住的房屋，因此大陸農村土地市場一直呈現半癱瘓的狀態，而目前的改革目標則是將要把農村的消費潛力釋放出來，讓農民可以被允許變賣房產。然而這些改革因為中共黨內意識形態等問題，推動上仍有阻力，但若能推動明確土地產權的改革，其經濟能量將在5至10年間受益。

中國大陸實施「社會主義土地公有制」，城市土地屬於國有，人民僅能取得國有土地使用權外，農村土地屬於「集體所有」，屬於生產隊或村集體，農民僅能取得「土地承包經營權」及「宅基地使用權」，而其移轉也受到較嚴格的限制，土地所有權歸屬法律也欠缺明確界定，期盼將來能透過改革解決這些問題！！

永然聯合法律事務所李永然律師也認為中國大陸實施社會主義土地公有制，經濟改革開放之後，雖其土地制度屢有變革，但農林土地改革較為有限，農民對於土地的開放殷切期盼，中共十八屆三中全會，這將是各界所矚目的議題！

台北市擬分區課售屋稅！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年11月04日工商時報A2版記者林淑慧所撰「北市售屋課稅 擬分蛋黃、蛋白區」與「避重稅 房仲：保留支出單據」兩篇報導，房價飆漲，政府打房多管齊下，台北國稅局憂心恐傷及無辜，擬將個人售屋所得收益率標準，分區課稅細緻化，將參考評定營業稅的地段率，依房價高低分為「蛋黃」（豪宅）、「蛋白」（非豪宅）區，未來豪宅區旁的老舊或低價房屋，賣房總稅負可望降低。
官員表示，民眾賣房子必須申報財產交易所得，依據實際交易價格扣掉必要成本後報稅，賺錢要繳稅、賠錢則可抵稅，但若民眾拿不出成本證明文件，就要依財部每年頒布的財產交易所得標準來計算所得，且無論賺賠，統統要依據計算結果繳稅。
國稅局每年會依照各地房地產交易價格及漲幅，調整財產交易所得標準，今年台北市首度採取分區調整方式，調高大安、中正、信義及松山區的售屋所得標準，一舉調高6個百分點，提高至房屋評定現值的48％，成為全國最重、史上最高。
立法委員費鴻泰表示，信義計劃區像美國紐約曼哈頓，但同區的嘉興街、福德街，該區房屋價值無法與豪宅相比，但售屋所得稅連帶升高，對老舊且低價房屋的所有權人並不公平，對此，財政部長張盛和允諾，今年底前重新檢討，避免老舊房屋受豪宅區影響，連帶被課徵重稅。
台北國稅局已提出今年的賣屋所得標準檢討方案，將以評定營業稅的地段率為基礎，重新檢視信義等四大交易熱區的房屋現況，以及周遭區域的繁榮度；依據營業稅的查定費用標準，依照營業地址的坐落街道，重新評定該路段的地段率，並調整老舊房屋的房屋評定現值，將使得信義計劃區的豪宅與福德街的老舊房屋，房屋評定現值將有落差，在稅基調降之下，即使課稅率不變，售屋所得稅總稅負仍可望下降。
房仲業認為，老舊及低價宅的售屋稅可望減輕，但近年國稅局嚴查售屋利得，並以實價課稅為原則，民眾售屋最好還是核實申報，並保留各項與房屋相關的支出證明，才能永保「稅稅平安」。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛建議，買賣房子的民眾，最好保留與房屋相關的支出證明，例如仲介費、契稅、印花稅、貸款購屋利息，售屋支付的廣告、清潔及搬運費等，或取得房屋所有權後支付的修繕、改良費用，保留單據作為成本證明。
筆者認為分區分段給予不同的財產交易所得標準，並按評定現值課稅，確實在稅賦上較為公平。但是民眾如能提出或證明當初取得該不動產的交易價格，是不能採用按評定現值課稅的方式，自民國101年8月1日起開始實施「實價登錄」，如在之後購買取得再轉售者，民眾應採用核實認定方式申報，避免日後產生補稅罰鍰的問題。

永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的賦稅單位近來太針對不動產，且挾著「居住正義」，一直想加稅，這樣的做法固然有助於政府的稅收，但一定會快速增加人民的痛苦感，台灣的「幸福指標」一定又要再下降！

壽險新歡，售後回租商辦！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年11月04日工商時報A2版記者張中昌所撰「商辦附售後回租　壽險新歡」與「具補漲空間　壽險布局重心南移」兩篇報導，售後回租商辦，已成台灣壽險業新布局不動產的新主力目標！台灣壽險業者指出，許多業主為吸引壽險資金投標，都願意附上「售後回租」或複數年租約，希望增加售出機率，以及衝高出售價格。商辦房仲業者指出，壽險業者現在不僅布局台北市，由於中南部的物件相較於台北市有相當的補漲空間，因此未來往中南部移動的情況應更加顯著。

台灣壽險業者指出，國內壽險業投資商辦不動產，目前仍受限最低收益率得達2.875％，導致不少案子評估後，都無法參與投標作業，壽險業者表示，尤其台北地區大樓，幾乎不可能達到這樣的收益率，因此，除非標的本身要附上「售後回租」或複數年租約，才有可能符合法令要求。據瞭解，「售後回租」或複數年租約等模式，通常回租的業主為達到壽險提出最低收益率2.875％的門檻，大多會提供相較區域優渥的租金，而且租約都是複數年，所以售出價格會往上衝高。

房仲業者分析，售後租回的標的之所以熱門，主要是買方可以省下尋找租客的麻煩，閒置風險降低，同時出售業主也可藉此衝高價格，得到現金挹注獲利，達到雙贏目標。此外，房仲業者也表示，「售後回租方式」不僅對缺現金的賣方具有週轉資金的好處，對於買方同樣有好處，不必再費心自己找承租戶，而且這種售後回租的房客，對原先自己的房子一定很熟悉，續租率及租約時間都比較長期穩定。

壽險業者認為，附上「售後回租」或複數年租約標的，即使價格較高，但由於馬上就能有租金收益，因此仍有投資價值，未來台北地區，仍以這類案子競標買氣最夯。不過近年台北市房價飆高，因此部分壽險業者重心已有南移之勢。房仲業者對此表示，目前大台北地區的精華商辦大樓，價格不斷飆高，但相對台中、高雄，大約僅有台北的3分之1或4分之1左右的價錢，預期未來還有補漲增值空間。

筆者認為透過「售後回租」的交易方式，的確可以讓房屋所有權人與壽險公司雙方皆大歡喜，但也相對反應出壽險業者手上資金充足，如果讓壽險資金集中在「不動產」，勢必會造成房價居高不下。政府應提供適當的管道，讓壽險業者有合適資金出口，如公共建設投資或社會住宅興建，如此更可以創造出多元的效益。

永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣壽險業在投資針對不動產，可參考《住宅法》中的「社會住宅」，但這方面政府的誘因仍然欠缺，故目前壽險業者對這方面提不起勁！

台北市政府緊盯房地產廣告！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年11月04日蘋果日報A15版記者張菱育所撰「開窗見山 建商不能瞎說」乙文報導，台北市副市長張金鶚上任後，提出《不動產交易消費資訊管理規範》，要求不動產業發布相關交易資訊要有所本，並於102年7月1日正式實施，已有不少業者陸續收到公文要求像是「捷運出站就到家」、「開窗就可見山、水」等廣告標語提出說明，但也引發批這樣的做法「不治本」。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，曾接過2次台北市政府地政局的公文，包括要求提出當時所做的「成交量分析，依據為何？」此外，因為常常會發中古屋房市分析的新聞稿給媒體，但是媒體可能在版面上有篇幅限制，就沒有詳細把統計時間及資料來源刊登出來，讓地政局人員也來函詢問數據來源，但是她認為，政府這樣的做法，無法抑止誇大的廣告不實狀況，像是新建案常會講「創天價」紀錄，這才是政府應該要去稽查。

太平洋房屋行銷部協理林銘傑表示，曾收到一次台北市政府公文，當時於北投區的「大將首驛」新推案，因有媒體採訪寫到目前房市為「小宅需求多」，台北市地政局就來函指出此句話的根據來源為何，小坪數的物件為何需求量較多，為此要求說明。他們解釋「小宅需求多」，是根據《住展》雜誌的一份市調資料來看目前市場上的買屋狀況，買方較偏好小坪數產品。

許多房地產廣告會寫「捷運出站就到家」、「開窗就可見山、水」等標語，台北市地政局地權及不動產交易科長沈瑞芬表示，會實際查證是否屬實，若有錯誤訊息，則會發函要求業者改正，提供民眾正確且透明化的訊息。基本上，大部分業者都願意配合修正，但有少部分不願配合的業者，將會送公平交易會裁處，預計於明年初將公布結果。

《消費者保護法》第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」。筆者認為無論建設公司或房仲業者，對其「廣告真實」附有義務，執法者能在銷售時要求業者改正廣告不實，如此才能真正避免交屋後，因不實廣告衍生的爭議。

永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的法令常常疊床架屋，政府有時不管，一旦管又管太多，像廣告，原本已有《公平交易法》第21條、《消費者保護法》第22條，現又多了《不動產交易消費資訊管理規範》，政府的管理實在不科學！

國產署鬆綁地上權分割規定，地上權房貸未來更容易 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月29日工商時報A14版記者朱漢崙所撰「國產署鬆綁分割規定，行庫將衝刺地上權房貸」乙文報導，國產署鬆綁，大型行庫將強化地上權房貸。據了解，在財政部長張盛和指示下，財政部國產署經內部研議，已鬆綁地上權分割相關規定，未來建商若標得地上權設定的國有地，並蓋住宅大樓，房貸戶購買時可藉由地上權分割來取得部分地上權作為房貸抵押擔保品，成數及利率因此取得較好條件。

張盛和部長上任一年多來，高度重視國有地及大型行庫本身資產的活化效能，由於國有地500坪以上有禁止出售的相關處分規定，張部長即要求國產署以透過地上權設定的方式，更積極進行國有地的開發以活化土地運用效能，研議如何透過地上權設定開發自家行庫超過500坪的土地；並指示要求各大行庫研究配套措施，改善地上權設定相關的貸款融資問題。

有行庫高層表示，地上權設定現在的相關貸款障礙，「在於使用權能否比照所有權，被承認為貸款的擔保品」，並已據此向金管會及法務部爭取進行相關的法規鬆綁。由於法規的修改需要一段時間，因此國產署在財政部指示下，已配套進行其他應變的方式，原本國產署所推出地上權設定的土地開發標案，不允許建商在標得後對取得的地上權再作其他分割及讓與，現在國產署則修改規定，同意建商在興建大樓、賣給住戶時，可以分割及讓與部分的地上權。

有行庫高層另表示，原本住戶所取得的這類大樓住宅，「不要說土地所有權，連地上權都沒有」，但由於國產署已放寬地上權的條件，住戶將可取得地上權作為擔保品設定給銀行辦理房貸，因此預估未來建商標得土地之後蓋成的大樓應該會更有買氣。

國產署鬆綁地上權的分割及讓與，並放寬地上權貸款融資條件與成數，確實能增加民眾購買地上權房產的誘因及接受度，不過筆者要提醒民眾，地上權與所有權本質畢竟不同，當地上權剩餘年限越接近到期日時，其價值會隨之減少，在貸款成數及流通上會較為困難。
永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地設定地上權活用方式既已日益興盛，相關法令的便通更應加強，地上權在《民法》物權篇修正後，法令以更加周全，所以國有財產署應用更開放的思維去進行規劃，方能有益於國有財產的活化！

新竹市首宗都更案 明年初動工 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月29日工商時報A22版記者王志煌所撰「竹市首宗都更案 明年初動工」乙文報導，新竹市第一個核定由民間開發的都市更新案，在地主100％同意的和諧氣氣氛下，預訂明年初動工，計畫建造1棟20層及1棟10層樓之集合住宅，總銷金額達新台幣30億元。由於基地位於市中心鄰護城河之黃金地段，已吸引眾多買主及投資客洽詢。

該都更基地位於新竹市中心區中央路、仁愛街口，總面積約1,100坪，土地筆數38筆，其中50％為私有地，其他50％分屬新竹縣、市所有。該區原本為老舊眷村住宅，一旦順利完成都更，新竹市政府將做為未來市區其老舊住宅推動都更的模範案例。

承辦該都市更新事業暨權利變換計畫的金旺宏實業公司，該公司董事長謝清芝另外捐贈新台幣2,500萬元，給新竹市都市開發暨更新基金，指定辦理護城河臨路至北大路段都市景觀改善工程的古蹟維護，並由新竹市長許明財代表共同簽署備忘錄。許明財市長感謝開發商對古蹟環境維護的關注，並協助推動都更相關工程，對未來促進市容景觀、低碳綠能生態觀光休閒等特色將有所提升。

金旺宏實業公司未來將按新竹市都市更新建築容積獎勵核算標準，開發新竹市第一個都更案，透過強化公設及綠美化打造一座優質的集合住宅，並藉由政府、地主及開發商多贏的局面，加速老舊市區都市更新的推動。

筆者認為，外縣市因土地供給較為充足，致使都市更新的誘因顯不如台北市與新北市。因早期台灣都市較少做整體規劃，透過都市更新確實能帶來更符合現代化的都市景觀及市容及市民需求，如今新竹市結合當地文化，並且實施第一個都市更新案，期望也能帶動其他縣市的都市更新案，讓都市景觀更具風貌。
永然聯合法律事務所李永然律師認為都市更新(Urban Renewal)有助於都市景觀改善及機能活化；台灣不僅在台北市有都市更新的必要，其他縣市也有必要，但公權力一定要強化，業者(實施者)才有信心投入！類似「文林苑都更案」，切勿再重演，否則連民眾都受害！

財長：多屋民眾，擬課囤房稅！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月29日經濟時報A2版記者陳美珍所撰「財長：民眾囤房 擬加重稅負」乙文報導，持有多棟房產者，囤房嫌疑上升，立法委員主張加課「囤房稅」，財政部長張盛和10月28日附議，提出可對持有一棟以上非自住房屋者，加重課徵房屋稅；願意配合政策調高稅率的地方政府，將增撥補助款做為獎勵。

依據現行房屋稅機制，已賦予地方政府調高房屋稅率的機制，除用做「自住」的住家用房屋，稅率固定為1.2%之外，其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋（如醫院診所等），都有上、下限稅率，但各地方政府目前普遍都按下限稅率，從低徵收房屋稅，調漲空間極大。

張盛和部長舉例，出租供住家使用的房屋，法定稅率為1.2%至2%，但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人，非供自用的可能性較大，地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋，按其持有屋數加重課稅，即能達到類似「囤房稅」的目的，由於調整房屋稅徵收率的權限在地方政府，為激勵地方合理增稅，中央政府將針對因調高房屋稅率、致使稅收增加的地方政府，給予較多統籌款或補助款。

財政部近期針對持有三棟以上房屋的民眾查稅，101年總共清查24.8萬戶出租房屋，查出房東漏報的租金收入多達114億元。立法委員孫大千表示，低利率時代，買房成為「另類存款」，持有時可坐收租金、出售時則有漲價利益。高房價引發許多問題，政府必須多方設法解決，除了對持有三棟以上房屋、並將餘屋出租者查稅之外，也應該加課一筆「囤房稅」。

張盛和部長同意應對持有房產較多者，課徵合理的稅負。財政部將在提出《特種貨物及勞務稅條例》（奢侈稅）修法草案時，訂定配套措施，其中即有「囤房稅」的概念，會從房屋稅下手，範圍不包括自用房屋，目前85%持有一棟房屋的民眾，是不會受到波及。

筆者認為持有三棟以上房屋不動產民眾的未必是囤房置產，部分原因是透過繼承或合建分屋取得，如開徵「囤房稅」，等於變相要人民賣屋，當房地產景氣不佳時，對一般民眾傷害甚大。建議政府應從移轉稅或財產交易所得稅著手，而非提高持有的不動產稅率。

永然聯合法律事務所李永然律師認為，課稅立於「租稅人權」的保障立場，一定要考慮「租稅法律主義」、「租稅平等原則」......等原則，切勿過於著重手段，而忽視了「租稅正義」！

專業人士為人賣屋，要算對奢侈稅，方免挨告！ 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所 顧問黃文賢
依據民國102年10月27日中國時報A4版 記者陳宥臻、洪正吉所撰「算錯奢侈稅期， 賣屋挨罰告仲介 」乙文報導，自100年6月開始實施《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱奢侈稅），奢侈稅滿2年後，除了房屋買賣件數遽增，許多民眾在對奢侈稅法令不了解，而信聽房仲或代書的建議下，搶時間出售，結果誤信專業人員的建議，而讓國稅局開罰，民眾不甘心等了2年轉售還被罰，一狀告到法院，國稅局因而發函房仲及地政士公會，要求要遵守法令。
奢侈稅自100年6月上路，民眾為了避免被課奢侈稅，等了2年不敢賣屋，怕會有奢侈稅的產生，擔心房價回落又不想繼續負擔利息成本，因此，在102年6月開始，全台出現房屋拋售潮，而奢侈稅延伸的問題也陸續引爆。
台北市國稅局最近發函不動產仲介經紀同業公會及地政士公會表示，最近查奢侈稅時，經常發生爭議，其中以奢侈稅的2年期間算錯最普遍。國稅局說，依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算，一直到訂定銷售契約日為止，但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例，都算到銷售移轉登記日為止，等於提前一個月賣屋，符合奢侈稅課稅範圍。
台北市國稅局透露，先前有個屋主出售總價逾千萬元的房屋，在仲介及代書遊說下，趕在2年期間一到就出售，結果2年期間算到銷售移轉登記日，被國稅局補徵10％稅額100多萬元，另外裁處罰鍰70餘萬元。後來屋主表示，是在仲介及代書遊說下才急著賣屋，仲介或代書甚至簽了書面切結保證不須課奢侈稅。屋主向國稅局叫屈無效後，轉而向法院對仲介及代書業者提告。
國稅局強調，出售持有2年以內不動產要課奢侈稅，屬銷售稅性質，與盈虧無關，只要銷售持有2年內的房地，都要依法申報奢侈稅。仲介或代書敢簽切結書，除了專業不足外，也有心存僥倖的心態。
地政士公會榮譽理事長王進祥地政士指出，奢侈稅2年期間的定義確實有不少人誤會，當中包括房仲和代書，民眾賣屋時一定要自我保護，記得以「取得登記日、出售簽約日」，來計算買賣屋之間到底有無滿2年。
筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》第三條很清楚的明訂兩年期間算法「取得登記日、出售簽約日」，但卻身為專業人員實不應專業不足或心存僥倖簽立切結書，讓消費者誤信出售期間導致遭課稅罰款。
永然聯合法律事務所李永然律師在這段時間民眾諮詢奢侈稅的法律問題也增多了，專業人士執業時確實應多加小心！


特種貨物及勞務稅條例第三條條文
特種貨物及勞務稅條例第三條本條例所稱在中華民國境內銷售房屋、土地、特種勞務，分別指：
一、房屋、土地：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地。
二、特種勞務：銷售在中華民國境內使用之特種勞務。
本條例所稱在中華民國境內產製，指產製廠商於中華民國境內辦理特種貨物及勞
務稅廠商登記且產製特種貨物。
前條第一項第一款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日
起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。

蝸牛社會企業幫助弱勢租屋 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月3日聯合報A2版記者黃昭勇的報導，崔媽媽基金會運作二十多年來，從今年五月開始成立「蝸牛社會企業」，要以創新的企業營運模式提供租屋市場安全交易機制。

    崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，商業租屋市場多糾紛，崔媽媽基金會是財團法人，為公益團體；因為較能使人信服，無意中成為租屋糾紛的「後送單位」，將來成立「社會企業」是基金會的新挑戰。崔媽媽基金會希望能夠一面倡議政策、一面也能以企業營運介入市場，提供不同的交易型態。

    崔媽媽基金會因為接了雙北市租屋服務專案，但該專案規定必須以企業方式參與投標，因此崔媽媽成立「蝸牛社會企業」，希望透過企業營運解決社會問題，整合住宅服務，未來將以降低租屋成本，促使「空屋活化」，達成改善「居住不正義」的問題。

    此外，像是日本有「耐斯株式會社」，協助高齡、弱勢者與房東協調更新事宜，並且在更新舊屋後，新的房屋也只租不賣提供更多人租賃，保護弱勢族群居住的權益！！將來我國「都市更新」若能朝這個方向邁進，相信對於「居住正義」的落實將會更加完善。

    永然聯合法律事務所李永然律師肯定崔媽媽基金會的積極作為，但對於政府在推動《住宅法》的作為頗為失望。按《住宅法》是落實《經濟社會文化權利公約》中所規定的「居住權」的一項重要法律，但該法未見政府落實為宣傳，也未見政府有設立誘因，將民間企業的力量導入，導致《住宅法》的推動牛步化！

國有地上權住宅首案開賣，業者盼地上權分割寬限能溯及既往！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月3日蘋果日報A20版記者劉曉霞報導，由於政府過去標售國有地地上權，建商推出地上權住宅過去因為貸款不易，因此頻頻卡住，至今終於有第一個住宅案「吉美璞立」正式開案。

    該案位於台北市民生社區，而總戶數只有60幾戶，以17~35坪小坪數「飯店式小住宅」為主，總價在新台幣2300~4600萬之間，由該建設公司配合兆豐銀行、永豐銀行貸款給買受人，約可貸款五成。吉美建設總經理林進輝表示，平均約有每周4~5組看屋人，本案位於松山機場附近靜巷中，他看好將來地上權產品消費者的接受度應該會提高！

    目前華固建設取得「景美財訓所」地上權案，已經在都審階段，預計明年農曆年後約2、3月正式開案，將來將會以市價七成推出20~40坪的小坪數住宅。另外日勝生和志嘉建設、昇陽建設也分別計畫推出地上權住宅，開價預估為市價7成。

    為了解決過去地上權無法分割，銀行貸款不易的問題，政府已經於日前放寬地上權分割限制，使得地上權住宅所有人除擁有使用權外，可以取得該土地之地上權即「他項權利證明書」，並可據以向銀行貸款。但此項放寬卻未溯及既往，使得如「京站」等地上權住宅，只能項建商指定的特定銀行貸款。對此有建商認為政府應該溯及既往整體考量包裹式的解決該問題。

    筆者認為，在台北市大面積國有土地停售後，「地上權住宅」比例將來會愈來愈高，政府解除國有土地設定地上權不能分割之限制，也使得國有非公有土地設定地上權之運用更加靈活，增加建商投資誘因。如政府能從善如流，對於過去已標售之地上權住宅，一併允許分割，將目前建商所擁有之地上權分割並以區分地上權之模式分配予現區分所有人，更能一併解決問題，並增加「地上權住宅」之價值，值得贊同！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「地上權住宅」未來會愈來愈多，永然法律研究中心也在這一議題上增加課程，以因應業者及消費者的需求！

法拍地夯，法拍屋冷！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月29日工商時報A20版記者張國仁所撰「法拍屋冷 法拍地正夯」乙文報導。透明房訊公布全台法院拍賣結果統計指出，民國102年第3季全台法院拍賣總案量32,258件、拍定3,300件、拍定率10.58％，拍定金額新台幣212.62億元，比去年同期231.66億元減少近20億元，以台灣台北地方法院第三季僅拍定13.13億元，與101年同期的105.11億元相較，冷到不行。
「法拍市場榮景不在，應該是政府打房政策的效果吧！」透明房訊副理吳育文說，相較於去年同期的拍定總金額231.66億元，民國102年法拍市場拍定總金額減少近20億元。

比較近5年法拍市場狀況，無論總案量、拍定數、拍定率及拍定總金額的數字，都呈每下愈況趨勢。不過觀察今年前3季的交易狀況發現，全台灣法院前3季的拍定總金額分別是第1季167.05億元、第2季170.77億元、第3季212.62億元，似有微幅成長情況，頗為弔詭。

吳育文副理另指出，民國102年的法拍物件的確有些轉變，那就是過去幾年法拍物件以法拍屋為主，但102年以來卻出現「法拍地」，例如道路用地、開發區內土地含畸零地等佔案量逐漸增加，特別是在新北地院與台灣高雄地院轄區較多。投資者從法拍市場搶購道路用地，目的在作為容積移轉用途，而在開發區內買小面積土地或畸零地，主要是建商在「卡位」。
法院拍賣移轉是不動產移轉的一種方式，當法拍拍定量下降，代表房地產流通容易，售屋民眾僅需自行或透過仲介公司交易，就可以交易該不動產。但畸零地或道路用地，屬於特定市場需求，一般民眾或仲介公司較難找到買方，再加上容積移轉與的購地的誘因下，讓法拍地正熱門。不過筆者建議，民眾如有賣畸零地或道路用地的需求，可以詢問當地地政士或土地開發公司，是否有合適的買主，畢竟市場的價格通常優於法拍的價格。
永然聯合法律事務所李永然律師認為法拍市場的反應不足為奇，因為台灣政府一直未能掌握「居住正義」的正確意涵，屢屢從「稅」下手，令投資人縮手！事實上，居住正義的實現要靠《住宅法》的落實，該法已公布實施，但社會住宅一直未能有效推動，這令民眾失望！

都市計畫容積總量管控上限 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月26日中國時報AA2版記者王玉樹所撰「容積獎勵 訂總量管制」乙文報導，內政部102年10月25日通過《都市計畫法台灣省施行細則》部分條文修正草案，增訂都市計畫容積總量管控上限，過去建商紛紛以容移及容積獎勵等手法來增加土地立體使用，以提升獲利空間。而總量管制概念，設立了一個天花板，避免超高大樓林立，有損民眾日照權及生活品質。
建商業者表示，現行容積獎勵最高可達70％，後年起壓縮到20％，預期將爆發建商搶照潮，恐進一步推升房價。
新制上路後，都市更新地區不得超過法定容積50％，一般地區則不得超過20％。不過舊市區小建築基地合併開發、海砂屋、輻射屋拆除重建，仍維持現行不超過30％的規定。但也給予業者2年緩衝期，預計於104年7月1日施行。
內政部表示，這次修正是因為都市計畫於「法定容積」以外，增加的容積種類繁多，個別增加容積雖都訂上限，卻沒總量累計上限，導致總容積失控而影響環境品質，因此才訂立「容積總量管控機制」。
筆者認為，都市市容景觀有賴於良好的都市計劃來維持，內政部將原本容積獎勵的個別管制上限，增訂出容積獎勵的總量累計上限，讓新蓋建物不因個別容積獎勵膨脹，導致建物高低起伏影響都市景觀，甚至影響鄰地所有權人的日照權與景觀權。

永然聯合法律事務所李永然律師認為都市計畫容積總量管制是讓都市有   序發展的一種方法，但台灣都市景觀改變非僅須注意此一問題而已，而台灣「違建問題」、「廣告招牌管理」，都攸關市容，政府在這方面要好好用心，不要只在乎「選票」，而怠於執法，導致台灣的市容破舊！

實價登錄上路第一年開罰案件近百 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月2日中國時報A16版記者陳文信報導，內政部自民國101年10月起開放不動產實價登錄案件資訊，在一年內已經累積4.6萬筆資料可供查詢。此外受罰案件也達到近百件，其中以逾時登錄和哄抬房市不實申報受罰最為普遍，均被處以新台幣3萬元至15萬元之罰鍰。

    內政部表示，至今可供查詢案件達到4萬6千餘件外，訪客也超過2502萬人次，從102年11月2日起，該系統並且增加顯示土地使用編定的類別，可以提供更完整的土地使用分區資訊。

    筆者提醒，根據《平均地權條例》第47條第3項之規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」並且，依同條例第81-2條規定違反限期改正未改正者，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，於《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》中，均有相同之處罰規定，因此無論是不動產買賣交易中的權利人抑或是地政士、仲介，均須注意實價登錄之相關規定，以免觸法！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「實價登錄」既已實施，相關執業人士自有遵守之必要，如不了解時，一定要請教有經驗者，方不致違反規定，而影響聲譽！