2015年4月30日 星期四

繼承人欲先行移轉遺產時,應提供納稅之擔保 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104428日經濟日報A4版記者陳美珍「先行移轉遺產,應提納稅擔保」的報導,財政部指出,納稅人因為遺產稅之稅額鉅大無法立即繳清稅款,但是必須急需辦理產權移轉者,可以向稽徵機關提出「納稅保證」,申請核發「先行移轉財產遺產稅同意移轉證明書」,以利於後續辦理產權移轉。

    依據《遺產及贈與稅法》的規定,遺產稅或贈與稅的納稅義務人應該要繳清應納稅款、罰鍰和滯納金、利息之後,主管稽徵機關發給稅款繳清證明書之後才能移轉遺產。但是如果納稅人有特殊原因,必須要在繳清稅款之前辦理產權移轉,可以向主管稽徵機關提出確切納稅的保證,申請核發同意移轉證明書。

    財政部表示,根據《稅捐稽徵法》第11條之1的規定,納稅擔保包括相當於擔保稅款的黃金、經中央銀行掛牌的外幣、核准上市的有價證券、公債和銀行定存單等。


    筆者認為,若繼承人有類似需要,可以向國稅局或是專業人士請求協助,以保障自己法律上的權益。

日本為提升災害存活率提高建物標準 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104428日工商時報A9版記者李鐏龍「日本建物標準,擬更嚴格」的報導,金融時報報導日本在發生毀滅性東北地震和海嘯四年之後,政府和保險商、不動產業主、開發商目前正在努力提升建物結構的強度以提高災害的存活度。

    而其實在進行更嚴格防震建築標準的修法之前,日本的建物就已經可以承受強震的衝擊,但是為了因應像是海嘯的致命性和破壞性,和東京等城市內高樓大廈影響最大的長時間地面搖晃,相關工作仍然在進行中。

    而地震中所見到的損害,都是發生在較1981年《建築標準法》法規出現之前的建築物,因此日本政府目標要將符合1981年法規的建物比率從2007年的80%提升到90%。包括對強化耐震補強提供補助和全額補助委請第三評估是否符合1981年法規。保險業也對遵守1981年法規的住宅不動產提供地震保險費折扣,並且依照抗震標準嚴格程度享有不同的折扣。

    在商用不動產上,不保證一定能獲得承保地震及海嘯險,也沒有全面性的保費率或折扣率,一切視地點、抗震性和發生海嘯及土壤液化風險而定,因此不動產業主及開發商就以符合1981年法規當作誘因招攬顧客和承租戶。

    筆者認為,台灣和日本一樣也在板塊活躍地震頻繁的區域,921地震發生之後,近年來雖然遭遇強震都沒有遭遇太大的損害,但是還是要防範於未然,日本政府的做法值得台灣借鏡。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣建物的耐震標準是自921地震之後才提高,但對之前的建物,前內政部李鴻源部長有提出「防災型都更」的看法,但台灣目前推動因受「文林苑事件」影響而不順利,既然都更受阻,此時應有強化老舊建物耐震的必要,確實日本的做法,台灣值得參照!

商業設施太多促參案可改契約 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104429日聯合報A10版記者沈婉玉「商業設施太多促參案將可改契約」的報導,有鑑於近來大巨蛋等促參案引發爭議,財政部促參司準備訂定《機關辦理促進民間參與公共建設案件作業指引》,將來將納入民眾參與、資料公開和解約等機制,最快五月上路。

    而這項促參作業指引將明定促參案件評估規劃、議約、簽約和履約管理作業的參考,而這項行政命令不溯及既往,因此像是大巨蛋等已經簽約的BOT案,仍然要回歸原本契約。

    財政部指出,新規定注重五大要點包括:「民眾參與」、「參與公開」、「附屬事業規範」、「權利金設定調整」和「契約變更」。新的作業指引將要求主辦機關在辦理促參案的時候徵詢民眾意見,前期評估和規劃報告都要資訊公開,如果民眾有提出意見都要是當處置。

    此外,對於附屬事業比率配置,將會要求促參案須確保「公益性」,如果發現契約履行中有礙公共利益或是有失公平合理窒礙難行的地方,可以協議後變更契約。像是目前台北市大巨蛋BOT的商業設施太多,因公共服務才是促參主要目的,未來類似這樣的情形就會減少。

    筆者認為,BOT現在面臨到到底要如何確保公共利益,但是又要讓廠商有利可圖有民間企業願意進場投標,確實是一個讓人值得思考的問題。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為「BOT」是推動民間參與公共建設的重要項目;如何確保企業投資利益與公共利益的均衡,讓兩者雙贏,才可長可久,財政部的修定一定要以此為目標,才可行,且可免去圖利財團的爭議!

2015年4月28日 星期二

四大作價手法讓實價登錄膨風 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104425日自由時報A8版記者徐義平「四大作價手法,實價網成膨風網?」的報導,實價登錄和揭露的政策上路至今快三年,雖然提供不少民眾購屋參考,但是也出現有心人士透過「作價」手法「膨風」房價,房仲業者並整理出四大作價手法,直指這些人是炒房的最大兇手。

    房仲業者舉例,台北市信義計畫區某棟企業總部,2012年底完工後,隔年出現一筆23樓高樓層承租實價揭露資訊,每坪租金高達新台幣3719元,合計月租金新台幣176萬元,超越台北101大樓,但事後查證承租對象後,才發現是集團旗下關係企業承租,等於是「自家人承租自家大樓」。

    而在店面的買賣中也常見作價的手法,以2013年揭露的西門町店面為例,該交易資訊為整棟六層樓建物,總價約新台幣7100萬元,拆算一樓每坪行情約新台幣680萬元,但實價登錄卻出現千萬金店面,原來是把總價全部灌進一樓店面,等於是把一樓店面「鍍金」,可稱為「特殊拆算價格手法」。

    房仲業者還表示,更有業者將店面交易總價直接用來拆算土地價格,才能順利拼湊出千萬地價的聳動資訊,一般來說店面買賣主要是看租金投資報酬率,再以租金投報率回推店面價值,相較之下比較準確。

    相關業者表示,實價登錄雖然有助於民眾了解房地產市場行情,但是透天整棟產品並未要求拆算,很容易出現價格失真,此外,資料延遲公告也導致有心人在登錄空窗期件對外放消息藉以拉抬價格,不只擾亂行情也讓實價登錄的美意受到影響。

    筆者認為,「實價登錄」對於價格公開透明很有幫助,還是應該要存在,不能因為少數個案出現作價膨風而去否定整個制度,但是將來有關單位應該要檢討如何減少這樣的「膨風」現象,不能讓實價登錄因為少數有心人操縱,變成炒高房價的元兇!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為「實價登錄」在台灣算是匆促上路,此一制度難免有缺失,現既發現缺漏,即應立即補漏,始知更完善,讓該制度發揮其正面功能!

新北市淡水竟出現「塔位」比「豪宅」貴的怪異現象 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104425日自由時報A1版記者徐義平、何玉華「陰宅比豪宅貴,淡水塔位,一坪地1800萬」的報導,根據內政部實價網皆路全國單價最貴土地在新北市淡水區,但是並非豪宅而是塔位土地,每坪實價高達新台幣1815.32萬元,較民國1043月底國有地標售天價台北市一江街商業地單坪貴上新台幣810萬元。

    根據實價網揭露,目前新北市淡水區有兩筆土地每坪單價破新台幣千萬元,主要都坐落在水頭段南勢埔小段271~300地號,揭露價格最高者為新台幣1900萬元,土地面積約1.05坪,換算每坪土地實價竟然高達新台幣1815萬餘元,創下實價登錄土地最高單價紀錄。而這兩筆交易均被住是塔位交易,而這兩塊土地均是非都市計畫區的山波地保育區及殯葬用地。

    新北市地政局地價科科長歐彥熙表示,塔位和墓地交易金額約十幾二十萬元,一塊土地上塔位可能高達上千百個,每個塔位土地持分恐怕只有0.01坪。業者研判可能是大筆投資或是家族購買上百個塔位,當合計登記一筆持分面積就會出現驚人的土地單價紀錄。

    業者指出,這樣的現象可能是資料登錄出錯或是多個塔位共同買賣,只登錄一筆實價造成失準,早在2013年內政部實價網就曾經登錄桃園市中信里德華街一棟一層樓建物,面積56.64坪竟然以總價新台幣7.37億元成交,每坪接露價格高達新台幣1301.2萬元,超越當時全國最貴豪宅「皇翔御琚」,但後來查證才發現原來是三位地主購買公設保留地的學校用地交易案,土地上一棟地上物桃園市地政局竟然直接拆算「建坪」單價非「地坪」,才搞出烏龍。業者建議民眾在使用實價網的時候,建議將最高、最低的偏離平均值紀錄刪除,並且仔細看備註欄的敘述,還要多收及其他資訊當作輔助參考。


    筆者也認為內政部實價登錄的網站,不時出現類似的烏龍,將會影響實價登錄的公信力,造成本來想要揭露價格透明的美意大打折扣,政府架設網站確實還有進步的空間,希望未來這種情形可以慢慢減少,以增進實價登錄網站的公信力。

公設保留地遲遲不徵收怪象多 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104427日聯合報A2版記者范榮達、張裕珍、黃茹婷、郭政芬「公設保留地遲不徵收,怪象多」的報導,苗栗縣通霄鎮中山路有公共設施保留地因為遲遲沒有徵收,導致兩旁房屋邊線有如蛇身扭曲,新建房子還要遠離馬路六公尺,不到一百公尺的路竟然築起兩道路障的奇怪現象。

    苗栗縣通霄鎮中山路早期沒有外環道,到民國70年發布都市計畫時,將十八公尺寬的中山路劃設為三十公尺寬,但卻遲遲未徵收拓寬,導致兩旁新舊房屋交錯,都市景觀混亂。

    通霄鎮當地水電行老闆邱新寶表示,民國70年蓋的房子沿中山路興建,之後建築的房屋必須依三十公尺道路的建築線,因此有些住家大門離馬路六公尺遠,只好把未徵收的道路當成停車場。苗栗市華民路更是不到一百公尺被築起兩道路障,有路車子也行不通,成為馬路奇觀。

    由於苗栗縣財政缺口達到新台幣六百多億,縣政府公告公設地解編回饋,變更成住宅區或是商業區,企圖挽救財政困難,但學者認為此舉反而加速都市品質惡化。德明財經科大不動產投資與經營學系副教授花敬群認為,政府公設劃設十多年,卻又不徵收,最後要解編,造成市中心擁擠問題,將會加速都市惡化。

    苗栗市公所工務課長郭政鑫、社福課長楊欽安指出,全市劃設十一處市場用地因為時空變遷傳統市場功能式微,至今仍有八處未徵收,市公所逐步檢討去年花兩千多萬元協調國有財產署價購福安里市場用地抵稅地,並且在今年計畫再價購「市二」用地,將規劃興建社區活動中心和老人日照等設施。

    筆者認為,公設地如劃設不合理,不符合當地需求的地方,應該要適度解編,把土地使用權還給所有權人,若是道路用地,也應該盡速編列預算徵收,才不會讓這些土地白白浪費無法使用,致侵害人民的財產權。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為公設保留地的劃設涉及人的「財產權」,政府必須謹慎為之,討若已不切合實際,予以解編也是必要的,這才符合《憲法》保障人民之「財產權」的精神!

2015年4月27日 星期一

香港房產採購團來台 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104423日經濟日報A6版記者宋健生「香港房產採購團,來台掃貨」的報導,正當台灣房地產投資客將目光轉往日本、東南亞之際,國內房市下修正吸引「香港採購團」來台買房,平均每個月二至三團頻率,包括團進團出的總價型客層和自由行的豪宅客層均來光顧。

    業者指出,香港採購團鎖定新北市淡水、林口、關渡及台中七期、五期、國美館等交通便利的地段,以總價新台幣20003000萬元產品最多,頂級豪宅則無上限「喜歡就買」。

    根據業者指出,來台購屋的香港客,大致上分為團進團出的低總價購屋族和透過在台關係安排,自由行來台的豪宅客層。新北市林口到松山機場、桃園國際機場都相當方便,區域生活機能成熟、城市建設完善,也吸引不少香港客到林口購屋。而相對於台北緊湊的生活步調,香港人對於台中生活十分嚮往,也成為香港客購屋熱門地點。

    而香港客戶來台購屋,很大一部分也是因為政治上「反中意識」高漲,台灣房屋又具有所有權,不像中國大陸、香港只有使用權,因此吸引許多香港人來台購屋。而大陸客一窩蜂進入香港,也讓許多香港人有「出走」的想法。

    筆者認為,香港人房產採購團的跡象,顯示台灣許多地區的房價相較於香港仍然不算太高,「香港房產採購團」會不會使台灣這些地方的房價再度攀升,仍有待觀察。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政治穩定、民主化程度高,在華人社會對華人具有吸引力;這也是香港人在「佔中事件」發生之後,來台看房、購房增加的原因。台灣應繼續強化民主、人權、法治,夠造成一安定幸福的和諧社會!

2015年4月23日 星期四

售屋所得若非豪宅可按財政部鎖定收益率推計利得 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104422日經濟日報A18版記者陳美珍「售屋所得,省稅撇不教戰」的報導,在房地合一稅制施行之前,出售房地產的收益僅就房屋部分要申報繳納所得稅。而若是出售「豪宅」以外的房屋,又無法舉證買賣價格時,可以根據財政部所訂的房產收益率推計售屋利得繳所得稅。

    所謂的「豪宅」依照財政部的定義是指台北市出售價格超過新台幣7000萬元、新北市超過新台幣6000萬元,雙北以外縣市超過4000萬元的房產。這類房產交易利得必須實價課稅,若僅有賣價缺乏買進成本時,必須按照房地成交金額乘上土地房屋公告現值評定現值中房屋評定現值中所佔的房地比再乘以15%來計算售屋所得額。

    出售房屋不屬於「豪宅」時,申報售屋交易所得稅則有兩種選擇,一種是能出示買進和賣價格者,可以按照實際利得報繳所得稅,若是賠本售屋者,最好用這種方式報稅,出售房產的損失才可以扣減其他交易所得,減輕整體所得稅負擔。

    另外一種選擇,則是採用財政部所訂定的財產交易所得額標準報稅,但必須先符合「非豪宅」和「無法提出買進或賣出價格證明」的兩個前提,而台北市因為對於高級住宅另有規定,所以財產交易所得額也分成兩級,「高級住宅」按房屋評定現值48%計算,「一般住宅」則是42%


    筆者即將於出版的房屋稅手冊裡面,將會對各種房產交易如何申報所得稅有所介紹,屆時大家就可以更詳盡了解售屋所得稅的相關規定,敬請期待。

環保團體要求立法,保護古蹟周邊景觀的天際線! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104419日聯合報B1版記者陳宛茜、高宛瑜「保衛古蹟天際線」,的報導,日前台大人文大樓都更案、龍山寺都更案都面臨到天際線的爭議,建築改革社、中華民國都市設計學會、中華民國景觀學會、台灣歷史資源經理協會等團體一同向台北市政府陳情,要求政府推動古蹟和歷史建築周邊的景觀保護制度。

    台大人文大樓日前因為高度過高遭到師生連署抗議影響校內古蹟和景觀,設計案拖了五年雖然高度不斷下修卻仍未達成共識;龍山寺後方基地也因為開發住商混合大樓遭到民間團體和廟方抗議,案件送台北市都市設計審議委員會一年多都無法通過。有鑑於如此,建築改革社長呂欽文表示,紐約、舊金山等大城市都市計畫都會對每一區建築提出規定、統整風格,但台灣城市向來缺乏都市計畫,造成天際線混亂。

    環保團體認為現行《文化資產保存法》第30條所規定的「營建工程及其他開發行為,不得破壞古蹟之完整、遮蓋古蹟外貌或阻塞觀覽之通道」的規定定義太過模糊,缺乏具體效力,建議市政府應該盡速盤點台北市市內重要歷史建築,徵詢市民和專業學者意見凝聚共識,明確訂立建物高度管制。

    對此,台北市都發局科長羅文明則表示,目前中央和地方都市設計法規對於古蹟或歷史建築周遭天際線沒有令規定,通常都是個案處理,因為每個古蹟建築面積和所處環境不同,因此很難訂出通則。此外,若是以通則處理,周邊的開發將會受限,會引起爭議,比方說都市更新獎勵容積如果受到天際線法令的限制,周邊建築不能蓋高,也會引來開發者權益的問題。


    筆者認為,台北市政府將來在核發「建照」的時候,應該要審查建築物對於周邊古蹟景觀風貌的影響,適度的做高度的限制或是外觀的規範,才不會因為蓋高樓讓景觀不和諧。

北投麗禧酒店每晚平均房價全台最高 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104422日經濟日報A19版記者黃冠穎「每晚13187元,麗禧酒店房價冠全台」的報導,根據台北市觀光局民國104421日公布的觀光飯店第一季營運報表,台北市北投麗溪溫泉酒店每晚平均房價成長27%之後,以新台幣13187元每晚的價格擠下日月潭涵碧樓、日月行館的飯店,成為台灣最貴的觀光酒店。

    而根據觀光局的排名,觀光飯店第一季平均房價排名除了第一名的麗禧酒店之外,第二至十名分別是涵碧樓、日月行館、寒舍艾美、台北W飯店、日勝生加賀屋、蘭城晶英、雲品、礁溪老爺和礁溪長榮鳳凰飯店。

    麗禧行銷公關經理江雅玲表示,麗喜酒店於民國10310月曾調高整體房價二至三成,歷經過渡期之後,第一季客人已經開始回籠,顯示台灣頂級客群已經成形。北投的業者也朝兩大主軸發展,分為「平價」和「頂級服務」,麗禧、加賀屋、三二行館、北投老爺、大地等飯店皆是在當地以「頂級服務」著稱,高達八成是台北在地客群。

    北投麗禧酒店蕭景田董事長則表示,北投麗溪溫泉泉質得天獨厚,因為自己喜歡溫泉,十年前在陽明山買下土地,並且找知名建築師李祖原畫簽章設計圖,並且斥資新台幣20億元,才打造出來。北投麗禧酒店為北投地區地勢最高的飯店,貼近溫泉源頭和陽明山國家公園禁建區,該酒店一開幕就採取「高品質、高房價的策略」,每間房間都有獨立陽台和湯屋,可以看見丹鳳山、大屯山、陽明山和北投文物館,苦熬四年才打開知名度。

    涵碧樓和日月行館的平均房價和去年相同,分別是每晚新台幣11688元和1976元,寒舍艾美則突破萬元,在商務型觀光飯店中位居第一。而京華集團旗下蘭城晶英因為吸收家庭散客,平均房價從新台幣5978元提升至8425元,一口氣進步七名,太魯閣晶英房價也成長25%,成為第13名。晶華酒店第一季總營收新台幣9.14億元,稱霸國內飯店,整體成長6.7%

    雲品飯店第一季平均房價每晚新台幣8103元,年增超過5.51%,住房率持平,排名上升一名。雲朗觀光集團公共事務處處長唐玉書則表示,雲品將會提高散客比率,因為散客對於服務品質更高,可望提高平均房價。

    筆者認為,近年來國人越來越喜歡旅遊,來自外國的觀光客也都有所成長,帶動飯店業蓬勃發展,不過觀光飯店越來越多,將來也將面臨競爭,若是競爭力不足者很容易遭到淘汰,因此飯店業者除了提升房價之外,也更該同步提升「服務品質」,才會有回頭客持續光顧。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為當前的消費行為出現M型化,高消費能力的消費者仍然存在,麗禧酒店就是掌握高端客戶,提供差異化的高品質服務,讓消費者享受,這可供企業經營者在訂經營策略時的參考!

2015年4月22日 星期三

台北市房屋稅調高影響六類屋主 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104413日自由時報A6版記者邱柏勝「北市房屋稅率雙漲,六類屋主哇哇叫」、418日經濟日報A5版記者陳美玲「四大指標豪宅,房屋稅飆增」、411日經濟日報A5版記者李淑慧「北市調高房屋稅,六類屋主苦」的報導,金年度的房屋稅即將於5月份開徵,台北市因為同步調整稅基和稅率,導致包括路段率提高的房屋、多屋族、豪宅、民國10371日才拿到使用執照的新屋、別墅、私人醫院診所及事務所等房屋,這六類屋主的房屋稅將調高。

    對此,台北市稅捐稽徵處指出,房屋稅的四大變革包括「調高新建房屋構造標準單價」,若屬於民國10371日後拿到使用執照的新房屋,房屋稅將增加1~3倍。其次,是「修正豪宅認定標準」,過去豪宅是以「棟」為認定單位,現在將以「戶」來認定,若被列為豪宅,一律以「1+路段率」調整房屋現值,房屋稅將增加比原來多2~4倍。再來是「調整路段率」,總共調整了99條路段,以大安區22條路段最多,平均漲幅為9%,共有6.6萬戶將受到影響。最後是「實施囤房稅」,若將來非自住房屋持有2戶以下者,每戶稅率課徵2.4%,三戶以上者,每戶稅率3.6%

    官員指出,如果屋主全部符合四項變革者,房屋稅可能會暴增高達30倍,但這是非常極端的情形,若是非豪宅、非新屋的自住戶,不但不受影響,房屋稅還會因為折舊減少約1%,將會有87%的民眾房屋稅不會調高。

    根據了解,台北市調高房屋稅已經衝擊商辦行情,物業管理機構高力國際指出,過去辦公大樓持有稅約佔租金10%,現在新稅制實施後,持有稅將大幅調高至租金的25%~30%,尤其民國1037月以後交屋的頂級商辦大樓會因為調整路段率、造價和稅率同步調升加乘,稅金比率達到租金的50%,這將影響投資意願。

    筆者認為,這次房屋稅的調整,將會對民眾持有房屋的成本有很大的影響,因此建議擁有數間房屋的民眾應該及早規劃,將現值較高的房屋遷入戶籍列為「自用住宅」,節稅的效果最為明顯。


    永然聯合法律事務所李永然認為我國《房屋稅條例》的修正,再加上各地方政府房屋稅自治條例規定差異極大,這已明顯違反「平等原則」,且不同稅率又不符「比例原則」,「房屋稅」的現行規定有「違憲」之嫌,政府宜迅速檢討;否則,必引起諸多爭議!

2015年4月20日 星期一

台北市政府囤房稅將排除建商一年內未售出的新成屋 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104417日工商時報A4版記者袁延壽「北市新版房屋稅,對建商網開一面」的報導,臺北市於民國104年起實施囤屋稅差別稅率、調高路段率、新建房屋單價稅基等,導致豪宅持有人、囤屋大戶和建商負擔加重,台北市財政局長蘇建榮於民國104416日表示,尚未售出的新成屋登記在建商名下,如果適用非自用住宅稅率建商反映影響太大,目前已經研議將建商持有一年內未售出新成屋的稅率由「3.6%」調降為「2%」。

    房屋稅於民國10451日開徵,針對台北市囤屋族開徵差別稅率,除了住房屋稅率維持1.2%不變之外,非自住房屋稅率調高為2.4%3.6%;另外私人醫院、診所和自由職業事務所的房屋稅也從2%調高為3%

    在稅基方面,房屋標準價格每三年重新評定,台北市在民國103年通過調整,從民國10371日起新建房屋構造標準單價平均漲幅1.6倍、豪宅按戶認定並且調高99條街路路段率,並且調高別墅的加價率。

    台北市稅捐稽徵處處長黃素津表示,囤屋稅差別稅率和調高路段率、新建房屋單價,預估台北市將有14萬多戶的房屋稅上漲,約佔全台北市房屋13%,但是其中有76%的稅額只增加不到新台幣5000元、近九成增加不到新台幣一萬元,預估可以增加新台幣18億元的稅收。

    台北市財政局長蘇建榮並表示,有鑑於房地產市場銷售低迷,有建商反映如果建商未銷售的房產都登記在建商名下,將以3.6%的稅率課徵,稅負過重,因此市府將研議建商持有未銷售房產一年之內稅率不是用三戶以上非自用3.6%的稅率,而將以非營業、非住宅的2%稅率來課徵,以作為配套措施。

    筆者認為,囤房稅主要用意應該是打擊囤房投資炒作的投機客,建商的房屋未售出本來就會登記在建商名下,應該就沒有所謂囤房炒作的問題,所以排除建商未銷售出去的房屋,應該也算合理。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為《房屋稅條例》當時修改增訂「囤房稅」,主要是針對投機客,而立法院修訂時未審慎嚴謹的考慮,導致建商未售出的餘屋也受波及,現將之排除有其必要,但尚有些無辜被波及的情形也要一併檢討,這樣才不會讓房屋稅稅率的修正,造成一場「稅災」!

農委會主委陳保基主張導正農舍亂象 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104417日聯合晚報A10版記者彭宣雅「陳保基:農舍亂象,非導正不可」的報導,農委會主委陳保基認為農舍亂象墊高青年農民承租農地的門檻,而且造成租地、買地的價格過高,超過七成農舍違規使用違反《農業發展條例》農地農用的原則,將影響台灣農業的永續發展。未來將修正《農舍興建管理辦法》,限縮農舍起造資格,並且從嚴審查和地方政府加強稽查,導正農舍亂象、減少農地炒作。

    陳表基主委表示,《農業發展條例》明定管地不管人,任何人都可以購買農地,但是興建農舍的起造人身分,必須要實際務農的農民,依照現行法令規定,擁有農地兩年後可以興建農舍、五年後才能轉移,移轉後的地主或農舍主人大多數卻非務農者。

    農委會調查發現75.92%的農舍都有違規使用的問題,絕大多數的人鑽法律漏洞讓法令開了農舍買賣大門,稽查又沒有落實,使得農舍亂象叢生而且農地價格越來越高,也增加了返鄉務農的門檻。

    陳保基表示,南部許多業者標榜買農地送農舍,現行法規買地者又沒有資格限制,導致很多人和農民買了農地之後就有農舍,等於鑽法律漏洞。調查也發現,超過六成農舍的起造人都不具有農保或健保第三類實際從農者的資格,而蓋農舍的人因為沒有遵守法律要求,造成農舍亂象,非導正不可。


    筆者認為,農舍應該還是要回歸到「農用」,若最近有民眾想要投資農地農舍,應該要謹慎考慮未來興建農舍將會越來越困難,稽查也會越來越嚴格,必須要注意政府相關的修法動態,不要一意孤行,否則將會血本無歸,還招來一些無謂的法律爭議。

金融行庫擔心房市泡沫化,規定土建融必須增提「保證」! 文◎李廷鈞地政士


    永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104416日工商時報A2版記者朱漢崙「憂房市轉弱,土建融須增提保證」的報導,由於擔心房市面臨泡沫化,多家金融行庫提出新警戒,行庫普遍預期房市交易至少可能衰退一成,已有部分行庫緊縮信託要件,只要融資成數五成以上,除了土地是擔保品,建商還要連同建造執照一起交付銀行信託。

    此外,多家行庫對於民國10478月房市「倒屋潮」嚴陣以待,根據了解,行庫內部幾經評估由於民國101年下半年是新成屋交屋高峰期,推算奢侈稅二年大限剛好落在民國10478月屆滿,屆時將會有一波倒屋潮,進而造成房價走跌的壓力,將對銀行房貸業務風險控管形成新挑戰。

    不少行庫觀察房市泡沫化跡象越來越明顯,除了成交量和房貸業務量走跌之外,也已經有不少中小型建商開始叫苦連天,最主要原因在於土建融貸款成數縮水。有不具名的行庫主管坦言,半年前土建融成數普遍還在六成,近來不少行庫有志一同調整,絕大部分新案最高成數只能坐到五成,還必須要加入交付銀行信託的條件,很多口袋不夠深的建商因而資金調度上碰到困難。

    據了解,由於央行實施房市成數管制政策前後,成數上限減少至少一成,當初許多買預售屋的客戶,到了要交屋時能夠向銀行取得的貸款金額比原先預估大幅縮水,而現在市場成交量又明顯萎縮,客戶一時之間找不到接手者,財力較優的大型建商不得不自掏腰包拿錢出來讓客戶對於「尾款」進行分期付款。一般而言,最常見的做法,就是讓客戶取得銀行貸款後,針對其中的差額,在分二年或三年進行24期或36期的分期付款。

    筆者認為,銀行對於房市的風險控管很重要,因此對於房市的走向也很敏感,這波銀行的動作代表行庫普遍對於未來一兩年的房市都不看好,因此投資人現在進場恐怕不是一個好機會,想買房投資的人還應該再等等;但如果是自住型的,不妨在此一時刻慢慢挑一自己適宜的好房子。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為金融行庫的特性原本就是「晴天給傘,雨天收傘」,建築業面對金融機構的此一轉變,必須清楚認知,建築業應做好準備,且要轉趨保守,才不會因周轉失靈而倒閉!

國產署捐地善導寺遭北市府徵收討補償金敗訴 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104416日自由時報A7版記者項程鎮「真虧,國產署捐地善導寺,徵收還付錢」、中國時報B2版記者林偉信「地贈善導寺遭徵收,國產署討補償金敗訴」的報導,國有財產署控告知名佛教寺廟善導寺受贈國有土地溢領土地徵收補償金案件,最高法院於民國104415日判決財政部國產署敗訴定讞,善導寺無須給付財政部國產署新台幣326萬元的補償金。

    本案是民國71年行政院基於輔導宗教團體健全發展而要求國有財產署和台北市淨土宗善導寺簽訂贈與契約,將位於台北市中正東路一段19號的房屋無償贈與給善導寺,但不得移轉或設定抵押。

    不料民國101年台北市政府實施都市計畫,徵收善導寺當初受贈部分土地,事後善導寺領取補償金共計新台幣326萬元存入基金專戶,財政部國產署卻認為土地原屬「國有」,善導寺無權領取補償金,雙方對簿公堂。

    歷經三審法院皆採信善導寺主張,認為善導寺既然已經取得土地所有權,政府事後徵收土地,就必須依法發放補償金,且善導寺並未違約使用土地,國有財產屬無權追討補償金,因此案經財政部國有財產署上訴由最高法院駁回定讞。

    筆者認為,行政機關也要依法行政,不能任意侵害人民的「財產權」,既然土地已經捐贈給善導寺,嗣後又被政府徵收,由於是人民的「財產權」遭到侵害,自然有權利向國家要求補償,才符合《憲法》保障人民財產權的精神是不容置疑的。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為本案法律關係甚為明確,財政部國有財產署於敗訴後,卻仍一再上訴,實在是浪費公帑,未來不宜再有類似情事發生,這樣比較不會擾民!

2015年4月19日 星期日

台北市房屋稅調高,預估將影響20萬餘戶 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104412日聯合報B1版記者莊琇閔「房稅調高,20萬戶受影響」的報導,今年的房屋稅將在民國1045月份開徵,台北市市長柯文哲表示許多人收到房屋稅單會嚇一跳,因為台北市稅捐稽徵處指出,主要調高對象包括「民國10371日以後核發使用執照的豪宅」和「持有非自住戶數三戶以上者」,總共有20504戶,預估多進帳新台幣14.33億元。

    至於台北市市長柯文哲位於黃金地段的住家,是否也會調漲房屋稅?台北市政府稅捐處則指出該屋因為並非民國1027月後建成的新屋,並且房屋為自住,最多只有「路段率」調整,增幅不會成超過兩成。

    台北市受創對於豪宅加價課徵房屋稅,三年來稅收共增加新台幣9.6億元,但是本來按「棟」認定豪宅的標準於民國103年北市不動產評價委員會改成按「戶」認定,並且仍按照所處地點路段率加價課徵房屋稅,近幾年新蓋的豪宅就受到影響。

    另外台北市不動產評價委員會通過調高新建房屋構造標準單價,自民國10371日以後領取使用執照的新建房屋,標準單價平均調幅較舊標準增加1.6倍,又配合捷運新蘆線、信義線開通,帶動周邊商業繁榮房價上漲,調高部分路段房屋街路等級調整率,又有72000餘戶將受到影響。

    台北市政府稅捐處表示,影響最大的應是持有多戶北市房屋者,因為提高非自住住家房屋稅率,並採差別稅率,每戶稅率最高3.6%,稅捐處統計以非自住稅率12萬餘戶,佔全北市房屋約一成,稅收達新台幣9.1億。

    筆者提醒民眾若是有多戶房屋者,可選擇較新、路段較佳、坪數較大者將本人或配偶、子女戶籍遷入,設定為「自用住宅」,可適用較低的稅率,較為節稅。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為《房屋稅條例》修正通過後,台北市的自治條例也修正,但修正幅度異於其他縣市,台北市的此一調整欠缺整體考量,未來將造成不利於台北市經濟整體發展的後果。其實,台北市要保障人們的「居住權」,不是靠房屋稅稅率的調整,而是要靠落實《住宅法》,廣建「社會住宅」,並帶動經濟發展,使民眾的「收入」增加,這才是「正途」、「正道」!台北市加油!台灣加油!

2015年4月16日 星期四

噪音吵人遭到法院判決強制遷離 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104411日聯合報A13版記者陳宏睿、歐陽良盈「噪音吵人,八成住戶趕惡鄰」的報導,高雄市有一處社區大樓謝姓男子時常在深夜大聲播放音樂,並且在社區停車場飆車、按喇叭尾隨住戶,使得住戶不堪其擾召開區分所有權人會議,超過八成住戶決議向法院要求強制遷離,並由台灣高雄地院判准。

    根據《公寓大廈管理條例》的規定,由於謝姓男子的行為已經妨礙住戶安寧、安全和衛生,並且經由管委會督促三個月內仍未改善,因此管委會得依據區分所有權人會議決議訴請強制遷離。

    謝姓男子是從民國102年底開始被鄰居投訴,指出他常常在深夜傳出警報和音樂噪音,管委會多次溝通卻大門深鎖、沒接手機,多次交涉後在同年12月同意調低音量。但在民國103年初,謝又以噪音干擾他人,並且高分貝音樂從晚撥放到天明,至少有六十次高分貝撥放音樂,管委會通報1999市民熱線十次、報警處理二十多次,規勸無效。

    該社區管委會於民國1036月召開區分所有權人大會,佔全體住戶八成即193戶出席、181戶同意要求謝強制遷離,決議符合2/3出席、3/4以上同意的規定,而同年九月管委會通知謝自行搬離未獲得回應,才向高雄地院訴請強制遷離。

    台灣高雄地院認為,謝姓男子的擾人行徑有住戶反映文件、郵局存證信函、前鎮警分局書函、工務局函文、管委會會議記錄等可以為政,大樓保全人員也證稱謝製造噪音,因此判准管委會請求強制遷離有理由。

    筆者認為,若遇到這種「惡鄰居」,經通知不改善後,可以依據《公寓大廈管理條例》的規定召開區分所有權人會議要求強制遷離,若有不懂的地方可以請教專業人士。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為《公寓大廈管理條例》有「居家憲法」之稱,每一區權人即住戶均應遵守,該條例第22條有「驅離惡鄰條款」的規定,本件案例就是適用此一條文規定,住戶還是要遵守「住戶規約」及《公寓大廈管理條例》,才不會變成社區鄰居討厭的對象!

2015年4月14日 星期二

台北市柯文哲三大開發案權利金共139億 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10449日經濟日報A4版記者楊文琪「北市三開發案,權利金139億」的報導,台北市市長柯文哲在上任105天之後,首度提出三大地上權土地開發案,包括台北市議會舊址等,總權利金高達新台幣139億元。

    此次市府規劃的三件土地開發案,開發項目都和文化觀光或創業育成基地、產業創新中心有關,但台北市已經有華山文創園區、松菸文創園區和仁愛路空軍總部改建的青年創業文化創意中心,北市府又如火如荼清查美河市、大巨蛋和松菸文創等五大案,未來公告後是否有廠商願意投標引人關注。

    台北市副市長林欽榮邀集相關局處討論北市公有土地開發案件進度,會後舉行記者會,宣布閒置公有土地開發利用作業,盼能達到土地最有效利用。根據北市財政局指出,市議會舊址周邊市有土地開發案位在台北市市中心區台北車站商圈,2769坪土地將分為兩個案件招商,其中2000多坪面積土地都市計畫使用分區為文化觀光專用區,投資廠商必須有三分之一樓地板面積從事文化觀光事業,開發權利金為新台幣45億元。

    筆者認為,過去台北市政府推動開發案總是被質疑黑箱、弊案重重,現在推動三大開發案,期盼新市長能夠更公開、透明,並且能有公平符合社會期待的結果。


    不過永然聯合法律事務所認為目前台北市政府推出的三大地上權土地開發案地點固然不錯,但因台北市的「房屋稅」訂的太高,再加上土地公告地價、公告現值不斷地大幅調動,業者在這方面一定有很多考量,這三案能否順利脫標,有待觀察;倘不能順利脫標而流標時,台北市政府就必須調降「權利金」才會有業者願投入。

出售持一年內房地未報奢侈稅遭罰鍰 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10449日工商時報A22版記者張國仁「出售持有一年內房地未報奢侈稅,賣屋總價805萬挨罰421萬」的報導,台北市蕭姓婦人將房地贈與給兒子再代理兒子將房地出售,遭到稅官查獲後認定出售持有一年內房地未報奢侈稅,蕭婦不服打行政訴訟卻遭法院判決敗訴確定,遭補徵奢侈稅新台幣120萬元,又被處2.5倍罰鍰計新台幣301萬元,總計新台幣421萬元稅款都必須繳給國庫。

    蕭婦房地買賣總價才新台幣805萬元,卻要連補帶罰課取新台幣421萬元的稅款,實在得不償失。最高行政法院判決指出,蕭婦於民國100911日出售持有一年內房地,未依《特種貨物及勞務稅條例》規定在期限內申報並繳納特種貨物及勞務稅,台北國稅局通知她限期補報並補繳稅款,卻未依限補報、補繳,具有故意逃漏奢侈稅的事實,英語補稅並按規定課罰。

    法院判決指出,蕭婦於民國9912月買入台北市一間建地面積689平方公尺應有部分93/10000及地上建物房屋面積46.8平方公尺共有部分,於民國1005月間以贈與形式轉給陳姓兒子,但隨後於同年9月又代理其子和胡姓民眾簽訂買賣合約,以總價新台幣805萬元完成房地交易。

    筆者認為,民眾有在進行房地產交易的時候,若是屬於「持有未滿兩年以內的房地」,最好先請教一下專業人士看有沒有涉及奢侈稅的問題,否則遭到補稅罰款,將得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來民眾受到奢侈稅困擾的民眾已相當多,有些是仲介或代書未提醒;這方面民眾還是要自己要有自覺,一定要請教專業律師、會計師或負責細心的地政士才能避免困擾!