業者三招炒作工業區土地！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國102年12月26日工商時報A2版記者朱漢崙、張中昌所撰「炒工業區地皮 3招現形」乙文報導，中央銀行將於民國102年12月26日召開年終理監事會議，是否針對工業區土地炒作再祭政策管制，引發市場關切。銀行主管指出，目前炒作工業區土地有三招，包括：(1)開發商切割土地使購買者取得土地困難、(2)用員工宿舍名目養地、及(3)結合地方政府保證後向銀行貸款。

    銀行業者指出，地方政府招標工業區土地時，土地開發商會找來自家好友承接其承標來的土地，結果把工業區土地切割得太零碎，變成該需地者得逐一洽談整合，最終往往作罷。另一種炒作方式，就是假藉工業區蓋「員工宿舍」的名目蓋住宅炒作，這樣手法常見於中小型建商，建商先競標到這類用地，然後透過員工宿舍的名義來申請地目變更。最後一種方式則是地方政府出面為土地開發商作保，但地方政府只保證開發商未賣出的部分將協助清償銀行債務，但未約定賣出期限，為避免承接遙遙無期的「爛帳」，讓有些銀行乾脆不接這類個案。

    銀行主管指出，真正有效的管制方法，應該是由地方政府直接限制兩年內完成工業區土地設廠開發，否則原價購回。金管會表示，目前持續針對銀行房貸、土建融授信的集中度進行監理，尤其民國102開始加強納入素地授信，一旦放款過度集中，就會要求增提不動產相關的呆帳準備，或調降授信餘額。畢竟緊盯土地放款，對穩定房價可達到一定作用，如果銀行承做土地融資比重太高，將列入「觀察名單」加強監理，不希望銀行成為炒地皮的幫凶。

    筆者認為政府除了作放貸管制外，也可以針對文中所述的炒作三招，做土地移轉與利用的控管，例如：禁止再分割移轉、禁止地目變更、或原價購回兩年內未開發土地等方式，畢竟金管會僅能對資金做管制，仍尚須政院部會聯手出擊，才能真正有效達到抑制炒作工業土地的風氣。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為工業區土地是進行經濟發展中重要的基礎，不宜有太多買空賣空的炒作行為，中央銀行採取積極作為是有必要的；另外，投機客請找其他標的去炒作，不要炒作工業用地，避免妨害經濟發展！