壽險投資商辦收益率須達2.875%以上 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年2月13日經濟日報A14版記者韓化宇「壽險投資商辦，收益率不調低」的報導，金管會在民國104年2月12日宣布備受市場關注的「保險業投資商用不動產規定」，最低收益率的限制維持2.875%不變，在投資素地上則給予部分彈性空間。

    而該結果出乎預期，壽險業者大失所望，金管會主委曾銘宗表示，未來財政部的房地合一實價課稅及央行是否啟動升息，將影響不動產市場，這兩大因素未消除錢，調降2.875%讓壽險進入不動產市場所承擔風險恐太大，因此暫不調整。

    而當初最低投資收益率主要避免壽險業競相「搶地搶樓」拉高不動產價格，金管會官員表示，未來將鬆綁壽險投資國外不動產限制，並且允許投資國際證券可不計入國際投資限額，希望引導壽險資金不要一窩蜂湧進房市。

    而金管會統計顯示，台灣的「房價租金比」高達64倍，居全球之冠，在房價同樣高漲的香港、新加坡房加租金比35倍為高。而台北較好的地段A級辦公室，投資收益率約在4%以上；五都部分商用不動產若在十年以內的建築，或是商三、商四區報酬率也有4%；台中、台南、高雄地區投資收益率約在3.5%至4.7%之間，因此金管會訂定2.875%的最低收益率絕對合適。

    在投資素地限制方面，將針對公眾性、公益性的素地投資案件，解除素地十年內不得移轉的限制，例如政府規劃的工業區或是推動區域開發計畫等等。若是已經取得的不動產，原本雖符合投資收益率，但受不可抗力如地震導致毀損，收益率銳減，只要經董事會通過並獲金管會核准，就可允許在五年內移轉。未來投資素地要提出「產品規劃及財務設算符合即時利用並有收益標準之文件」取代「承租意向書」。

    筆者認為，台灣這幾年經濟發展較鄰近各國慢，大環境也不甚理想，由於商用不動產租金投報率實在不高，難以吸引外資投資，國內壽險業又受到收益率的限制，商用不動產價格未來應該不被看好。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府在經濟方面的作為太過保守，導致創造出來的就業機會不多，國內形成「悶經濟」；要打破者種局面，必須有開放的胸襟，讓台灣成為一個良好的投資平台，各國近來投資，創造更多就業機會，經濟自然熱絡，台灣快找回「自信心」，台灣加油！