《李廷鈞和大家分享》企業借名農地沒免稅優惠、房屋租賃平均標準制定公平性遭質疑

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月16日經濟日報A23版記者陳美珍、吳泓勳的報導，財政部日前作出解釋，如果營利事業出售其借名登記的農地，不能享有出售土地免稅的優惠，其理由在於，出售借名登記的農地，乃是出售「債權」的行為，而非屬於出售「土地」的行為，因此仍需課徵營業稅及所得稅，而不適用《所得稅法》第4條第1項第16款出售土地僅需繳納土地增值稅免所得稅的規定。

    另外財政部國稅局表示，依照所得稅法，租金收入若低於區段平均標準，國稅局可調整租賃收入補稅。對於外界質疑每年訂定的區段租金標準不公開，是否缺乏客觀遵循標準造成不公？國稅局表示，由於國稅局訂定的標準通常較一般市場租賃行情為低，因此較少有出租人因不熟稔市場行情而遭到國稅局補稅的爭議，若公布區段平均標準，反而會變向獎勵納稅義務人低報。不過國稅局也提醒若出租人透過低報租金的方式節稅，很有可能遭到國稅局要求補稅。

    筆者認為，財政部上開解釋並不合理，首先，由於法令限制，「私法人」不能購買農地，那麼企業欲購置農地有些運用「脫法」的方式，運用借名。「借名登記」的登記名義人出售土地，仍須繳納土地增值稅，與自然人並無二致，既然已繳納土地增值稅，又要求營利事業繳納所得稅，同樣是重複課稅。其次，國稅局應該公布區段租金平均課稅標準，既然政府努力推動「實價登錄」，目的即是追求不動產買賣及租賃市場的透明化，如今又以害怕納稅義務人低報的理由，不公布區段平均標準，使無辜的出租人因不知租金行情誠實申報租賃所得卻被要求補稅，實在不符合「公平正義」及「租稅法定主義」的精神。