永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年2月20工商時報A1版記者袁延壽所撰「北市三月起嚴禁工、商業住宅」乙文報導，為加強嚇阻非住宅用地違規興建住宅，台北市政府新訂《台北市不得為住宅使用地區申請建築許可處理原則》，除已規範的工業區，更進一步擴大管制，將都市計畫規定不准許作住宅的使用分區（商業區、娛樂區、辦公服務區及科技產業專用區等）納入，要求建商須先繳交「保證金」，強力執行非住宅區房屋，不得作為住宅使用。
台北市政府都市發展局長邊泰明表示，民國103年3月1日起，工業區申請非工業用途，單戶室內面積在300平方公尺以下、都市計畫限制不准住宅使用地區，單戶室內面積達600平方公尺以下，在領取使用執照前，都須繳納保證金。保證金的計算方式是，「當期公告現值X（工業區0.45、其他不得為住宅使用地區0.1）X每戶樓地板面積」。並且除原先對工業區的規範外，這次新規定擴大都市計畫管制不准許作為住宅使用的其他使用分區都納入管制，以繳交保證金並於建物登記謄本註記「不得作為住宅使用」，就是希望加強防止違規及變相使用。
台北市建築管理工程處長張剛維說，依新的《台北市不得為住宅使用地區申請建築許可處理原則》，這些受管制的區域土地，在領取使照前需繳交保證金，且退還年限延長為6年，申請合法使用屬實或6年內未違規作住宅使用者，將無息退還。此外，對於舊建案，建管處也要求建商申請使用執照前，應檢附告知承買戶不得作為住宅的紀錄後，始得申領使執。
筆者認為當初建商用較便宜的工業用地價格取得土地，卻擅自違規興建住宅大樓並做銷售，交屋後很容易造成與購屋者間的法律糾紛，如今政府用高額的保證金來遏止非住宅用地的違規使用，期望能夠達到抑制違規的效果。
永然聯合法律事務所李永然律師認為建商過去得以僥倖的心理務必要怯除，因為政府執法力度日益增強。將工業用地做為住宅使用，除了違反《建築法》及《土地使用分區管制》外，銷售時也恐將涉及《消費者保護法》及《公平交易法》的相關規定。
臺北市不得為住宅使用地區申請建築許可處理原則
一、臺北市政府(以下簡稱本府)為規範本市不得為住宅使用地區規劃設計有作住宅使用之虞，造成購屋糾紛，影響都市生活及土地使用之規劃，特訂定本原則。
前項所稱不得為住宅使用地區包含：工業區及都市計畫限制不准住宅使用地區（如附表）。
二、不得為住宅使用地區規劃設計有作為住宅使用之虞者，除有下列情形外，申請建築許可應依第四點規定計算之金額繳納保證金：
（一）工業區：申請供工業使用或單戶室內面積達三百平方公尺以上者。
（二）都市計畫限制不准住宅使用地區：單戶室內面積達六百平方公尺以上者。
有下列情形之一，前項保證金得折半計算:
（一）工業區
1.單戶室內面積達一百五十平方公尺以上者。
2.於九十九年一月一日前已辦理地籍分割完成，其法定最大允建建築面積未達三百平方公尺，各樓層為一戶者。
（二）都市計畫限制不准住宅使用地區
1.單戶室內面積達三百平方公尺以上者。
2.於本原則103年3月1日施行日前已辦理地籍分割完成，其法定最大允建建築面積未達六百平方公尺，各樓層為一戶者。
三、不得為住宅使用地區之規劃設計應符合下列規定:
(一)工業區:
1. 單戶室內面積須達一百五十平方公尺以上。但文化藝術工作室另依臺北市土地使用分區管制自治條例規定。
2. 機電設備空間須集中設置於共用部分，並不得約定為專用。
3. 各戶僅能設置一套浴廁空間，每戶室內面積達三百平方公尺以上，每滿三百平方公尺得增設一套浴廁空間。
4. 各戶得設置隔間，隔間面積以室內面積三分之一為限，扣除隔間所餘面積應達一百五十平方公尺以上。
(二)都市計畫限制不准住宅使用地區：
機電設備、廁所、茶水間及管道間等應設置於共用部分，並不得約定為專用，且其鄰接專有部分應以一小時以上防火時效之無開口防火牆區劃分隔。
四、保證金按戶收取並以下列方式核算：
(一)工業區：依建築基地當期公告現值乘以零點四五乘以每戶樓地板面積（單位：平方公尺)。
(二)都市計畫限制不准住宅使用地區：依建築基地當期公告現值乘以零點一乘以每戶樓地板面積（單位：平方公尺)。
保證金應於核發使用執照前繳納，並由本市建築管理工程處存入專戶帳號。
五、適用本原則之地區申請建造執照時應依下列規定辦理:
(一)建造執照注意事項附表加註：
1.「建築物應依原核定用途使用，起造人預售時應將建築物用途詳細告知承買戶，並於公寓大廈管理規約草約中載明，不得供作其他用途使用，列入產權移轉交代，轉載於公寓大廈管理規約中。施工中應加強樣品屋及預售中心管理，樣品屋、實品屋及圖說應符合相關規定，並於現場張貼公告。建築物如作核准用途以外使用，視為違規使用，將依都市計畫法或建築法等相關規定處理。」
2.「確實作○○○○○使用，如誤導民眾為住宅用途，或有不實廣告惡意欺瞞等行為，經行政院公平交易委員會認定而受處罰，或受敗訴判決確定時，廢止建造執照。」
(二)起造人須切結保證：「確實作○○○○○使用，如誤導民眾為住宅用途，或有不實廣告惡意欺瞞等行為，經行政院公平交易委員會認定而受處罰，或受敗訴判決確定時，廢止建造執照。」
六、原建造執照申請用途為工業使用者，其辦理變更設計為非工業使用時，仍應依第二點至第五點規定辦理。
七、適用本原則地區申請使用執照時應依下列規定辦理:
（一）使用執照核發時附表內註記：「建築物應依原核定用途使用，並於公寓大廈管理規約草約中載明，不得供作其他用途使用，列入產權移轉交代，轉載於公寓大廈管理規約中。未交代致發生糾紛賣方應自負法律責任。」
（二）起造人須切結保證：「如作為住宅或其他違反都市計畫之使用，繳納之保證金同意不予歸還。」
（三）經查核發現有預留管線供日後違規使用之情形，得將設計人、監造人及承造人依相關規定移送懲戒。
八、適用本原則地區，已領得使用執照之建築物，申請辦理變更使用執照或分戶時應符合第二點至第五點及第七點規定，並依下列規定辦理:
（一）申請人準用起造人切結保證之規定。
（二）變更使用執照之保證金於該案核發變更使用執照前繳納；戶數變更申請案於核准前繳納。
九、領得建築物使用執照或變更使用執照六年內，均未作住宅使用或其他違反都市計畫使用之情事者，保證金無息退還。
起造人或申請人能證明建築物確實作符合都市計畫核准用途之使用者，得隨時申請退還保證金。
本市建築管理工程處於第一項所定期間內得不定期檢查建築物之使用情形，發現未依原核准用途使用時，除依法查處外，所繳保證金不予退還。
前項不予歸還之保證金納入本市建築管理工程處年度預算或預算外收入。
十、適用本原則之建築物，其竣工告示牌應註明「不得為住宅或其他違反都市計畫之使用」。
十一、都市計畫限制不准住宅使用地區於本原則103年3月1日施行日前，如為預售且未領得使用執照者，起造人應將建造執照原核准用途及不得為住宅使用規定告知承買戶，該紀錄應於申請使用執照時附卷。
十二、合於第七點第一款之情形，本市地政事務所於受理建物所有權第一次登記時，應以「一般註記事項」於建物標示部其他登記事項欄註記：「本建物應依使用執照核定用途使用，不得作為住宅使用或違反都市計畫之使用」。
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