永然聯合法律事務所所長李永然律師
一、不動產交易價格有必要透明化
自SARS結束後，台灣的房地產價格逐漸走揚，就以台北市而言，迄今價格已呈二倍以上的漲幅，造成民眾對目前高不可攀的房價而感到反感。
政府為了平抑民怨，不得不借機推出「奢侈稅」，另外還建立「不動產交易實價登錄制度」，為未來的「實價課稅」奠基！
不動產交易如要公平，筆者認為必須「資訊對稱」，尤其是「交易價格」的資訊；然而，在台灣並無此一機制存在，現在有了「不動產交易實價登錄」對於交易價格的透明化絕對有助益。
二、現行的不動產交易實價登錄制度
我國為了「建立不動產交易實價登錄制度」，特別修訂《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》。
就以《平均地權條例》而言，修訂時於第47條第2項、第3項分別規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊」、「前項買賣案件」，有下列情形之一者，權利人免申報登錄成交案件實際資訊：（一）買賣案件委託地政士申請登記者，應由地政士申報登錄。（二）買賣案件委由不動產經紀業居間或代理成交，除依前款規定委託地政士申請登記者外，應由不動產經紀業申報登錄。
前述規定，運作一段時間下來，國內「地政士」叫苦連天，地政士以所收受報酬遠不如「不動產經紀業」，卻要承擔重於「不動產經紀業」的責任，且有時還未必能確實掌握「交易實際價格」，郤又要承受因申報不實受罰的法律後果，而不以為然。
由此足見，「實價登錄」雖符合社會期待，但如何制訂一合理可行的制度，則攸關此一制度未來推行是否能順暢及成功的關鍵。
三、刪除《平均地權條例》第47條第3項的規定
對於目前的制度，造成爭議，筆者認為想要消除爭議並成功運作，必須刪除造成此一爭議的《平均地權條例》第47條第3項的規定。
其實《平均地權條例》第47條第2項將申報義務規定由不動產交易的「權利人」承擔，這是有道理的，因為「權利人」參與不動產交易確實掌握交易價格，由其申報並承擔此一義務，符合「期待可能性」。殊無必要因《平均地權條例》第47條第3項規定，將此一「義務」轉由「地政士」或「不動產經紀業」承擔。
如果政府擔心不動產交易「權利人」不懂得如何申報，而未能申報，這是杞人憂天的想法。因為台灣已進入二十一世紀，服務業極為發達，地政士、律師、會計師、、這些專業人士均可受當事人的委任，為當事人提供申報之相應的「有償服務」。而地政士、律師、會計師、、等受託提供服務，也必須遵守各自業法及倫理規範，履行「真實義務」。倘若這些專業人士如有配合當事人弄虛作假，就必須各自承擔相應的法律責任。
所以，目前只要將《平均地權條例》第47條第3項規定予以刪除，將實價登錄的申報義務回歸由不動產交易的權利人自行承擔，該制度即可運作，並可免去地政士業的反彈，及「地政士」、「不動產經紀業」間的相互攻訐。
四、地政士仍可受委任代理申報
目前不動產交易固然因「不動產物權登記生效主義」（《民法》第758條），一定要經地政機關「登記」，買受人才可取得所有權；但前述手續因國內尚未實施「地政士強制代理」制度，所以交易當事人可以自行辦理。未來《平均地權條例》第47條第3項刪除後，就「產權移轉登記」及「實價登錄」，會出現以下四種形態：
1、委託地政士辦理所有權移轉登記及實價登錄；
2、自行辦理所有權移轉登記及實價登錄；
3、自行辦理所有權移轉登記及委託地政士申報實價登錄；
4、委託地政士辦理所有權移轉登記及自行申報實價登錄。
其實基於「契約自由行為」，當事人要將那些事項委託他人辦理，當事人可以自由決定，並與受託人按服務範圍約定報酬。受任人一旦接受委託，並約定報酬，即屬「有償責任」，依《民法》第535條規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，、、其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之」。地政士受委託實價登錄申報，就必須自當事人處取得實際交易價格，並承擔申報不實的法律後果，地政士如違反法律義務而承擔法律責任，即不會再藉故有所埋怨，此一制度即可順理成章地推動！
五、結語
國內近年來因經濟發展成效不佳，失業率仍然未降，貧富差距逐漸擴大，在有心媒體的炒作下，逐漸形成「仇富現象」。其實，「居住權」確實是基本人權，政府要讓人人有屋住，所以政府對於房價應建立合理交易制度，防止炒作，另外應落實《住宅法》，廣建「合宜住宅」及「社會住宅」，這樣才能讓社會更和諧，並真正實現「人權大國」的理想目標！
贈書小啟：李永然律師等著：「公寓大廈管理維護法律手冊」欲贈讀者，凡附回郵拾元中型信封，寄台北市中正區羅斯福路2段9號7樓永然文化公司收即寄。
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