預售屋定型化契約不合格率高達94% 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月27日工商時報A17版記者崔慈梯「預售屋建案契約抽查，94%不合格」、聯合報A6版記者董俞佳、林麒瑋、楊濡嘉「預售屋藏陷阱，九成四違規」、自由時報C1版記者林惠琴、廖雪茹、葛祐豪「預售屋定型化契約，94%不合格」等報導，行政院消保處於民國104年3月針對台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市和新竹縣等七縣市進行「預售屋買賣定型化契約」專案查核，發現不合格率高達94%。前三名分別為「房地標示及停車位規格」、「房地面積誤差及價款找補」和「驗收交屋保留款」等項目。

    行政院消保處簡任秘書陳星宏表示，契約中詳載「房地標示」才能避免地號、地段遭到隨意變更，詳載停車位規格可以避免停車位建的太小太低車子停不進去而求償無門。此外，房地面積誤差和價款找補，如果能夠在契約中詳細約定，將來才能避免實屋坪數與契約內容不同產生的紛爭。

    而這次違規的建案在抽查的32件之中，共有30件，其中高雄聯上實業的「聯上峰景」，查核的11項全部都違規，新竹縣鼎毅建設的建案「品川風」也違規高達10項，冠軍開發建設的「隱域」則高達8項，被列為前三名。至於合格的建商僅有台中富宇建設的「富宇大雅」和寶鯨建設的「富椿莊」。

    業者鼎毅建設鄭姓經理則喊冤，表示他們的預售屋買賣定型化契約都是依照政府規定訂定，可能是格式和寫法等細節沒有吻合致產生誤解，查核人員沒有給業者說明的機會。冠軍開發建設宋姓總經理則認為，建案是依建築法規設計的機械車位，總面積和分配比例計算也是依照內政部的合約範例，公設面積分開計價不足部分找補，客戶仍覺得有落差也可退屋，認為政府公布查核結果之前應該先告知業者提出說明。

    筆者認為，內政部雖然有規定「預售屋定型化契約範本」及「定型化契約應記載及不得記載事項」，但是這次抽查的結果顯示很多業者沒有遵守，民眾購買預售屋之前，最好先讓律師或專業人士審約，避免將來糾紛發生。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商在台灣已邁入21世紀，預售房屋一定要遵守《公平交易法》、《消費者保護法》、《公寓大廈管理條例》、《建築法》等相關規定，切勿心存僥倖，預售契約及銷售廣告也要合乎規定，必要時請專業律師幫助把關，這樣就不會招來不必要的法律爭議，而損及公司形象。