美國鐵獅門集團進軍上海 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月4日中國時報A15版記者李道成「鐵師門進軍上海，台企靠邊站」的報導，隨著上海發展逐漸邁向國際大城市，當地新區段房地產項目投資和過去大相逕庭，其中以上海「中環」為目標的「前攤」第一個動工項目就引來了美國最大房產公司「鐵獅門」(Tishman Speyer)參與建設規劃營運，昔日出售獲利模式不再受歡迎，取而代之的是「只租不售」。

    由於上海前灘地塊大多都是「只租不售」，未來主要靠租金創造收益的情形下，官方必須要尋找善於規劃、營運的跨國企業才能維持日後的高租金。而這無意間也壓縮了台資房產商在上海的發展空間。

    鐵師門的開發案事實上是較新的做法，雖然外資只佔股35%、陸家嘴集團佔65%，但是建成之後營運仍由美商負責，浦東官方就是看上這家美資企業在市場的號召力和專業管理經營能力。

    專家表示，財星商業地產諮詢公司總經理陳清榕表示，中國大陸的開發案動輒幾十萬平方公尺的建築面積，非台灣能夠比擬，而且陸資的財務槓桿玩很大，有「關係」和「膽識」。即使是鐵師門這樣的美商，自己本身幾乎也是零出資，而透過「不動產信託基金」募集，並且向「中資銀行」貸款，操作這麼大的投資案資金也不會捉襟見肘。

    而台商在這波浦東自貿區、前灘的高度發展期，卻沒有表現的空間，主要就是台商觀念較保守、又受到台灣官方的控制，沒有「接地氣」競爭上面遜於跨國企業甚至中國本土的房產商。台資房產商多半帶一堆現金到上海灘拚搏，這和中國大陸企業用「空手套白狼」或是外商募公共基金的模式天差地別，如今上海精華土地的招拍掛，台商幾乎連參與競爭的基本門檻都跨越不了，在大陸正規銀行融資沒有台商空間的情況下，空有專業經驗也沒有用。

    筆者認為，這樣的情況，使得台商暫時居於弱勢，但是槓桿玩太大，萬一到時候房產突然暴跌，資金斷頭的風險更可怕，所以現在輸未必以後還是輸，還是要懂得「控管風險」才能穩步求進。