《李廷鈞和大家分享》地上權將可開放分割出售！

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月17日工商時報A2版記者林淑慧的報導，為拉抬國有地設定地上權住宅的買氣，財政部將參照新加坡的作法，開放分割設定地上權隨同房屋出售，以解決承購民眾向銀行融資不易的問題。依據現行法規，業者標到地上權土地後興建住宅出售，受限於設定地上權無法分割，業者僅能出售房屋的「使用權」給民眾，由於該「使用權」在法律上為債權性質，民眾購屋時向銀行融資較為不易，貸款年限及成數均受到限制。雖然日前金管會放寬銀行對地上權住宅融資，但金管會認為若能取得地上權的「持分權利證明書」，比「使用權利證明書」更具有擔保的效力。有鑑於此，財政部未來將盡速修改《國有非公用土地設定地上權作業要點》，讓得標業者興建的住宅地上權能隨同房屋分割出售，民眾可以用分割後的地上權作為擔保向銀行貸款，解決地上權住宅的融資問題。據了解，102年三月首波國有地上權土地即將標售，財政部已選定台北市長春路等五處標售位置，在台北市區一地難求下，國有小坪數地上權土地標售已越來越稀有。

    筆者則認為，原本限制國有地地上權案得標人將地上權分割出售的用意是由於考量租期到期後，地上權分散造成回收困難，但也限制「地上權住宅」的發展，《民法物權編》修正後，參考「區分所有權」的制度新增「區分地上權」的相關規定，如今解禁可見政府有意發展地上權住宅這種產品，將來可以預見會有更多的地上權住宅問世，屆時「區分地上權」的應用將更為廣泛。