《李廷鈞和大家分享》中油信義區大樓將出租

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月20日聯合報A2版記者陳洛薇、林思慧的報導，台電、中油11月19日向立法院長王金平及朝野黨團報告經濟改善狀況，並提出經營改善報告，其中中國石油公司將進行「資產活化」，並已委請六家房仲業者針對中油大樓各樓層估價，之後將核定各樓層辦公租金行情，並將七樓中油辦公室騰空出租。

    事實上，依據《不動產估價技術規則》的規定，不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估訂之。根據《不動產估價技術規則》132條的規定，新訂租金之租金估計，可依以下三種方式進行：

一、                租賃實例比較法：以新訂租約知租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。所謂的比較法，乃是針對同一供需圈內的近鄰地區或類似地區的不動產租金，選擇3個以上的實例其租金，做情況調整、價格日期調整、區域因素調整、一般因素調整後的租金價格。舉例來說：附近辦公大樓租金行情為2000元/坪，但其屬於急租的案件，因此調整110%(情況調整)，比較標的租約訂定時期為去年考量通貨膨脹調整110% (價格日期調整)，比較標的距離捷運站較近調整95%(區域因素調整)，比較標的格局較方正、坪數較大較好利用調整95%(一般因素調整)。經過調整後之價格2000*1.1*1.1*0.95*0.95=2187為「試算價格」，蒐集三個以上的比較標的計算試算價格，平均後得出「比較價格」。

二、                積算法：以勘估標的價格成以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。舉例來說：該棟大樓當初以50元億購買，估計每年淨收益應為5%，再每年稅捐、管理費等負擔約5億元，2.5+5=30，故每年租金應為30億元。

三、                收益分析法：分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益，再加計必要費用。舉例來說：中油之每年總收入為100億元，其中有5%應屬於該大樓之淨收益，為5億元，加上每年稅捐、管理費等負擔5億元，每年之租金應為10億元。

    永然聯合法律事務所李永然律師對於中油公司能將閒置的大樓空間出租，有助於資產活化。很高興終於見到中央、地方機關及國營企業較往昔重視不動產活化，但未來如何將效益極大化，仍有改善空間。台灣加油！台灣不能輸！