《李廷鈞和大家分享》房屋蓋在墳墓堆旁，買主可反悔解約！！

李廷鈞地政士

    根據民國101年12月2日聯合報B1版記者劉峻谷的報導，程老太太以新台幣65萬元買下山坡地上一座落於國有地的「違章建築」養病，買下後雇工後割草整地驚見房屋四周都是墳墓和散落的墓碑，洪姓女屋主提到要求履約付錢；高院認定房子旁有墳墓、墓碑屬「嚴重瑕疵」，程女雖曾看屋但因周遭雜草叢生，的確有不知道草叢內有墳墓的可能性，判決買方程女解除買賣契約有理，屋主即賣方洪女敗訴。

    根據《民法》第354條第1項規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少期通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」違反物之效用或價值瑕疵時，買受人得依《民法》第359條之規定請求「解除契約」或「減少價金」，但依情形解除契約顯失公平者，買受人僅得減少價金，而不得解除契約。因此本案中，買受人程女因為該房屋四周有墳墓，嚴重影響該屋之價值，因此得解除契約，要求回復原狀。

    然而必須注意的是，該解除權依《民法》第356條之規定，買受人應按物之性質，依通程程序從速檢查所受領之物，如發現瑕疵應即通知出賣人，若買受人未檢查或於發現後未通知，則視為「承認其所受領之物」。又該「解除契約請求權」，依《民法》第365條之規定，自買受人依第356條之規定為通知後「六個月」不行駛或自物之交付後經過五年即消滅。本案中的爭點即在於該屋四周有墳墓是否為《民法》第356條所規定之「依通常之檢察不能發見之瑕疵」，法院認為該屋四周雜草叢生無法發現該瑕疵，故判決買受人程女勝訴，得解除契約不必支付價金給洪女。

    筆者認為，雖法院作出如此判決，但不代表相同情形法院或做出同樣判決，上回周杰倫媽媽的官司，法院就認為不構成解約理由。買屋時，還是必須除對房屋的權利狀況及各種瑕疵做完整的調查及檢查，四周的環境也必須仔細觀察，有無「嫌惡設施」(如：殯儀館、納骨塔、高壓電…等)，切勿輕率做決定，才是保障自己權益的不二法門！！

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒消費者，買房子一定要做足功課，遇上狀況要謹慎處理，找「證據」，適用「法律」，委任「專業、盡責」的律師，才可讓自己立於不敗之地！