實價登錄上路第一年開罰案件近百 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月2日中國時報A16版記者陳文信報導，內政部自民國101年10月起開放不動產實價登錄案件資訊，在一年內已經累積4.6萬筆資料可供查詢。此外受罰案件也達到近百件，其中以逾時登錄和哄抬房市不實申報受罰最為普遍，均被處以新台幣3萬元至15萬元之罰鍰。

    內政部表示，至今可供查詢案件達到4萬6千餘件外，訪客也超過2502萬人次，從102年11月2日起，該系統並且增加顯示土地使用編定的類別，可以提供更完整的土地使用分區資訊。

    筆者提醒，根據《平均地權條例》第47條第3項之規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」並且，依同條例第81-2條規定違反限期改正未改正者，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，於《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》中，均有相同之處罰規定，因此無論是不動產買賣交易中的權利人抑或是地政士、仲介，均須注意實價登錄之相關規定，以免觸法！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「實價登錄」既已實施，相關執業人士自有遵守之必要，如不了解時，一定要請教有經驗者，方不致違反規定，而影響聲譽！

買方代賣方所繳的奢侈稅，會納入奢侈稅稅基 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月5日經濟日報A19版記者陳美珍的報導，財政部近期表示，近來有民眾不了解奢侈稅的課徵「稅基」，而在進行房屋買賣時，在買方的售價之外，依約代賣方支付奢侈稅卻隱匿未報，以至於短報銷售價格，遭到裁處0.25倍至2倍的罰鍰。

    財政部國稅局認為，銷售價格應當包括買方幫賣方支付之奢侈稅，因此賣方必須繳納奢侈稅稅基應該為買方支付之賣價及預訂幫賣方支付之奢侈稅之費用。然而筆者認為這樣的解釋並不合理，因為根據《特種貨物及勞務稅條例》第8條第1項之規定：「納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。但本次銷售之特種貨物及勞務稅額不在其內。」既然該條規定特種貨物及勞務稅額不包括在稅基內，若買賣雙方已經約定由買方繳納，該筆資金並非由賣方收取，而係供賣方繳納奢侈稅之用，應當解釋為非納稅義務人收取之代價方為妥當。

    國稅局的解釋自非無可議之處，《憲法》第十九條規定，人民有依法律納稅之義務，係指國家課人民以繳納稅捐之義務或給予人民減免稅捐之優惠時，應就租稅主體、租稅客體、租稅客體對租稅主體之歸屬、稅基、稅率、納稅方法及納稅期間等租稅構成要件，以法律明文規定，方符合「租稅法定主義」，既然《特種貨物及勞務稅條例》未明確規定不得私下約定由買方代繳，自不應將買方代繳之稅額納入稅基中重複計算，否則將有違憲之虞！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為課稅必須符合「租稅法定主義」，財政部國稅局的看法似乎有擴張解釋之虞。

信義計畫區，擬放寬招牌設置與土地分區管制！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月27日聯合報A11版記者邱瓊玉、陳信升與廖珮妤所撰「信義計畫區 招牌設置擬放寬」乙文報導，相隔十三年，台北市政府正在進行信義計畫區細部計畫第三次通盤檢討，擬放寬信義計畫區廣告招牌設置及特定業務區的土地使用分區規定，希望能吸引更多產業進駐。
這次修訂，還納入所謂「新舞臺條款」。只要新舞臺被認定有文化景觀價值，即使建物要更新改建，也應維持原有位置、規模及使用機能。
台北市政府都市發展局表示，信義計畫區的廣告招牌設置規定嚴格，僅有「特定業務區」（松仁路、信義路一帶）及「業務設施區」（松智路、松高路、世貿一館周邊處）可設立廣告。未來放寬後，主要幹道兩側都可設置，不須經都市設計審議。但廣告招牌仍限制卅公尺以下，並且為了避免廣告招牌影響住家安寧，如邊鄰住宅區處，就不可設置「閃爍式廣告物」。一旦計畫通過，台北市基隆路、忠孝東路口的電視牆恐遭拆除或停用。
台北市都市發展局另表示，為鼓勵產業進駐，這次也放寬特定業務區分區使用規定，松仁路、信義路兩側的「特定業務區」將比照第三種商業區，進駐產業不必再繳納回饋金，並且娛樂服務業、醫美業、及金融保險業都可進駐。
至於「新舞臺」，這次通盤檢討草案也預留設藝文展演空間規定。一旦新舞臺被認定有文化景觀價值，除變更使用須經都審，即使易主、建物更新改建，也應維持原有位置、規模和使用機能。新舞臺文化資產價值鑑定，也將排入此次會議審查。
筆者認為，信義計畫區的開發規畫與管制得宜，再搭配101指標性大樓，成為許多民眾或觀光客喜歡到訪的地點，並形成人口與商業聚集的集散地。但無論再好的計劃都會因情事變更、時勢變遷，造成計畫的不適宜；台北市政府適時調整檢討，並加入各界民眾建議，相信更能創造出符合市民與市容需求的信義計畫區。

永然聯合法律事務所李永然律師認為，信義計畫區已為台北市的經濟發展及觀光發展帶來效益；目前再進行檢討，讓它更符實際需求更有必要！

中國大陸明年將啟動「以房養老」 文◎李廷鈞地政士

李廷鈞地政士

    根據民國102年11月3日經濟日報A10版記者林宸誼的「以房養老，明年啟動」乙文報導，中國大陸幸福人壽監董會主席孟曉蘇於中國老齡論壇中透漏，大陸「以房養老」政策，將提供老人住房反向抵押養老保險，並且在102年12月公布方案，隔年1月將推出，可望開啟房產金庫消費消費潛能。

    該政策主要係老人透過抵押房屋產權之方式取得一定養老金，於老人去世後，該產權則由銀行或保險公司收回其使用權。於大陸國務院日前公布之《關於加快發展養老服務業的若干意見》中明確提出「開展老年人住房反向抵押養老保險試點」之概念！

    中國大陸政府認為房價高漲導致資金投入房產過多，致使內需消費不如預期，若「以房養老」推出後，老人能放心花錢養老，將釋放消費潛能。而蘇孟武則認為，該產品推出最大難度在於在中國大陸房屋產權有其70年之年限、房價下跌風險及房屋傳給子女之概念。而其年限於中國大陸《物權法》中已經明確規定住宅建設用地使用權期限屆滿自動續期，至於房價下跌風險目前亦不存在，因此對於產品推出採取樂觀的態度。

    筆者認為「以房養老」政策成功與否，最重要關鍵點在於是否能在將房屋反向抵押給銀行或保險公司後，其所能獲得之資金是否足夠。以目前台灣政府所推出之政策，並不能吸引多數高齡屋主參與之主要原因，在於其報酬並不高，缺乏誘因，希望將來中國大陸推出後，若能成功，台灣政府將能以之為借鏡，修正目前之政策，才能達到以房養老政策之真正目的！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「以房養老」恰巧兩岸政府都在考慮推動，相互經驗交流，可以彼此切磋！！

奢侈稅非自願性離職豁免條款，將擴大適用！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月30日經濟日報A23版記者陳美珍所撰「奢侈稅豁免條款 將擴大」乙文報導，《特種貨物及勞務稅》（奢侈稅）開徵以來已逾「二年」，因非自願性因素售屋者，至今僅有一例符合免稅，無炒房意圖但因經濟需求被迫要在短期內售屋者，仍難逃奢侈稅的課稅法網。

財政部正在研修《特種貨物及勞務稅條例》，根據外界的建議，短期持有的售屋課稅案件，未來可以考慮以「其他」等概括豁免條款，視個案情節決定應否排除課稅，降低傷及無辜的範圍。

奢侈稅自民國100年6月起開徵後，所有非自願性售屋准予免稅的豁免情形，都要經財政部公告，約近二年半以來，僅有一例「因非自願性離職，出售新購房屋」者，符合免徵條件，其餘仍需課稅。

依據《特種貨物及勞務稅條例》規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬持有二戶房地，欲出售持有期間未滿二年的新房地時，須符合「調職」、「非自願離職」或「其他非自願性因素」的法定要件，才可排除課稅。因經濟因素售屋，縱使迫於無奈，也不適用。

財政部則指出，屬於「經濟因素需求」的售屋者，與現行公告非自願性離職的售屋情況不同，仍要課徵奢侈稅。目前公告的免徵案例，只限因新工作到外地任職，在外地購入新屋後，不到「二年」遭公司資遣，且符合《勞動基準法》的資遣規定者。

依據財政部100.12.02台財稅字第10004112741號解釋，遭公司依《勞動基準法》第11條第4款規定資遣而出售該購買新房地，是可以主張排除奢侈稅。但筆者認為，非自願性離職如只限縮在《勞基法》「業務性質變更，有減少勞工之必要，又無適當工作可供安置時」，才可以主張適用；事實上一般與民眾離職原因未必相符，如受迫其於他原因離職，而又被追討奢侈稅，著實讓人難以接受。財政部如能放寬非自願離職門檻，並依個案審查排除課稅，才能避免傷及無辜。

永然聯合法律事務所李永然律師也認為奢侈稅只是在抑制房地產的投機行為，因而課稅適用上宜從嚴，才能避免累及無辜；所以《特種貨物及勞務稅條例》應該修正，俾符實際需求及課稅公平！

以最適當方法，允許袋地通行「國有地」！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月29日工商時報A20版記者林淑慧所撰「袋地通行國有地 放寬」乙文報導，財政部國有財產署102年10月28日表示，民眾若擁有一塊四周無路可行的「袋地」，但因毗鄰國有地，而欲申請通行國有地，可依法申請，國產署在會勘後，會找出最適當的方法允許通行，並一次收取50年或60年的通行權償金。
國產署表示，所謂「袋地」指的是土地周圍和周邊道路並不相連，以致無法作為通常使用的土地。日前修正的《國有非公用土地提供袋地通行作業要點》，放寬提供袋地通行的規定。將來國有袋地的承租人，可以申請通行使用國有非公用土地，民眾申請通行的土地，如果已經有使用權人，在徵得使用權人的同意後，也可以通行使用。
國產署主任祕書陳秀琴表示，袋地申請通行國有地的民眾，必須按申報地價的5％，繳交通行權償金，原本規定一次收取5年償金，但因道路使用應為長期，因此這次法規修正時，改為一次收取50年或60年的償金，期限屆滿即不再收費。日後如道路無法使用時，民眾也只需把國有地騰空後返還給政府，政府也將無息退還剩餘年限的「通行權償金」。
其次，國產署強調，民眾向國產署申請由國有地通行，有先決條件，若申請人所有土地原本比鄰道路，卻將該部分出售給他人，該民眾就無法回頭要求國產署提供通行權；若是鄰近的國有地有其他用途，也可能會拒絕提供通行。
筆者認為將未做公用的國有土地提供民眾申請袋地通行，既可以活絡私人土地使用，也可以提高國有地利用效率，以增加國庫收入，創造出雙贏局面。但民眾申請時需注意，如無正當理由，國產署會依照個案判斷「袋地通行」的範圍，並且該範圍如遭他人占用或妨礙時，基本上是須由申請人自行排除。
永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地的管理及維護，近年來政府較有用心，已讓國有土地效益更為提升，現又將國有土地的「袋地通行權」予以放寬，這是相當正確的作法！

北捷頭尾 房價不易下跌 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月2日經濟日報A5版記者陳怡慈報導，新光集團三大創辦人之一林登山先生的長孫、新光國際開發董事長林柏翰先生指出，依據他判斷在房貸利率提升到6%之前，房價不但不會下跌，而且台北捷運各路線頭尾兩端與交叉點地區仍具有上漲的動能。

    林柏翰認為台灣的稅率結構，租金與資本利得所佔比例為2比8遠較英國的6比4來得高，使得大家還是將資金投入不動產市場，易漲難跌，而除非房貸利率提升至6%，使得本金在16.7年虧空，房市才會明顯下跌。但其認為最有可能衝擊房市的，非升息而是持有稅的增加(地價稅、房屋稅)，導致豪宅住戶因負擔不起高額稅收而遷出。

    林柏翰並且預估未來如桃園新埔、新北新莊等地，由於實質需求並不多，房價有可能下修，而台南、高雄等地則將因資金南下而漸入佳境。其並且建議投資人盡量朝市中心抑或捷運線頭尾兩端布局，前者為「優等區塊」，房價不易下跌；後者則有翻身速度快漲幅大之優點。

    筆者認同林柏翰的說法，自古以來交通發達之處，皆為繁華之處，於明、清時期，艋舺、大稻埕一帶因河運之變帶來興盛；日據時代鐵路開通後，造就台北城內之繁華；民國7、80年代大量高快速公路興建，進而造就交流道附近房價應聲上漲；而民國100年以後，已經進入到「後大眾運輸時代」，捷運乃當今最便利且最為廣泛使用之大眾運輸工具，其車站周遭房價上漲為理所當然！！

    永然聯合法律事務所的李永然律師認為房地產投資，「地點」的選擇是第一考慮；其次「時機」也要慎選；近年來政府相關抑制房價措施，投資者仍以審慎為宜！