《李廷鈞和大家分享》財政部同意不動產買賣解約免課奢侈稅

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月14日經濟日報A19版記者陳美珍的報導，財政部對於買賣不動產並已完成產權移轉登記，雙方因故合意解除契約時，買方返還不動產給賣方，可免再課徵「特種貨物及勞務稅」。而嗣後如再出售由買方返還的不動產時，其持有期間應以買方返還後，再取得所有權移轉登記之日起算。換句話說，假如甲乙雙方買賣不動產並完成移轉登記後，兩年內雙方因故解除契約，回復原狀，該不動產移轉不課徵奢侈稅，然而於返還不動產完成登記後兩年內甲再將該不動產出售予丙，則仍需課徵奢侈稅。

    根據《特種貨物及勞務稅條例》第2條第一項第一款規定：「本條例之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第五條規定者，不在此限。」又第4條第一項規定：「銷售第二條第一項第一款規定之特種貨物，納稅義務人為原所有權人，於銷售時課徵特種貨物及勞務稅。」因此財政部做這樣的解釋相當合理，由於解除契約返還房屋並非銷售行為，而屬於買賣契約解除之回復原狀，自然不屬於《特種貨物及勞務稅條例》規範的情形。

《李廷鈞和大家分享》陸資對於成功高中地上權案有興趣

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月11日工商時報A5版記者薛孟杰及經濟日報A17版記者楊雯琪的報導，台北市政府主辦與國有財產署及國防部聯手開發的北市喜來登飯店近千坪土地，於民國102年1月10日舉辦說明會，該開發地上權期限為70年，吸引保險業、建商及飯店業表達濃厚興趣，包括富邦、新光、幸福、台灣、中國、力麒、龍邦、皇翔、華固、晶華、寒舍、凱薩等等均派員參加。

    台北市財政局長邱大展並表示，此案規劃時原未考慮引進陸資，但檢視相關規定後，飯店業允許「陸資」參與，屆時若有「陸企」投標，將是國內首見陸資與台資搶標的開發案。據了解，已有陸資有意來台興建飯店，目標是賺陸客來台觀光的利潤。本案是繼台北101後，第二件採70年期限的地上權案，有利業者延長獲利期限，據了解未來北市地上權招標將傾向以70年為原則。台北市財政局並表示，本案預估總開發樓地板面積為4624坪，扣除停車位，樓地板面積將達3802坪，約可興建265間客房。

    筆者認為，地上權70年的期限，與中國大陸土地使用權期限相比，與「住宅用地」的使用權期限相同，但「商業、旅遊、娛樂用地」的40年期限相較，長了許多，對於陸資應該具有一定的吸引力。不過筆者也提醒政府，地上權的期限不宜再延長，因為一般的鋼筋混凝土或是鋼骨建築的經濟耐用年限約50年，若地上權期限超過建物的耐用年限過久，不能收回改建，對於國有土地的有效利用未必是好事！！

《李廷鈞和大家分享》地上權標售，102年將釋出11萬坪

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月10日工商時報A4版記者蔡惠芳的報導，美商仲量聯行(JLL)台灣分公司董事總經理趙正義於日前表示，今年隨著金管會實施「金六條」的壽險業限購令政策、台灣游資無適當出路，加上政府頻頻釋出地上權和BOT土地，2013年將是「地上權」躍居台灣土地市場主流的一年。

    據了解，財政部財訓所將釋出1萬多坪的地上權土地，調整招標條件後即將招標；台北市敦化北路台北學苑4000坪土地及台北市中山南路舊台北市議會大樓2770坪土地，也將朝向地上權方式對外招標。只要有實際使用需求或有承租者，以及金融壽險業者，均對台北市精華地段地上權案積極評估。台灣於2012年全年已成功標出的地上權土地，權利金超過370億元，土地總面積超過9.2萬坪。展望2013年，總計上看14.6萬坪，顯示2013年將是「非所有權」土地釋出最大浪潮的一年。

    景美的財稅人員訓練所萬坪土地地上權標案，財政部日前調降合約需求並開放容積移入，吸引國泰、華固等知名建商，近40家不動產開發業、營造業、壽險業者參與，瞄準今年政府最大宗地上權標案，國有財產署副署長並表示，為提高業者投資意願，財政部可拿回樓地板面積，由原2萬6500平方公尺調降為1萬6900平方公尺，並將地上權年限延長為70年、租金調降至3.5%，並且除辦公大樓及宿舍外，其餘建物不受區位限制。不過由於開發條件下修，權利金提高至新台幣五億元以上，並且須替財政部興建辦公廳舍，估計業者總投資金額約20億元。國產署表示，本開發案依《政府採購法》，採「最有利標」決標方式辦理，投標截止日為民國102年3月11日，並將於3月12日開標，開標後將通知資格審查合格之投標廠商，就開發合作計畫內容辦理評選。

    筆者認為，隨著「空軍總部」、「華光社區」及「台北學苑」這三塊台北鑽石地開放地上權標售、財訓所降低門檻重新招標，台北市的國有土地地上權釋出熱潮隨之而來，將來是否權利金能創新高，有待關注！！

    永然聯合法律事務所對於政府已重視國有土地的經營管理，這是可喜的一件事。國有土地「只租不售」的政策，一定要落實推動，這樣才能充裕我國政府的財政；如果好地段的國有土地動輒出售，則國有土地必定賣一塊少一塊，相當不智，而且對不起人民，盼政府能守得住，不要辜負人民的期待！

《李廷鈞和大家分享》大陸台商對建設用地使用權的基本認識！

李永然、李廷鈞

一、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用語

    台商在中國大陸常接觸土地，而台商接觸土地主要是關於使用權，尤其是大陸《物權法》中所規定的「建設用地使用權」。

    大陸目前的《物權法》於第135條規定：「建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有一使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。」；依照前述規定，「建設用地使用權」乃指土地使用權人為建造並保有建築物、構築物及附屬設施而依法對「國家所有」或「集體所有」的土地予以占有、使用和收益的權利(註1)。

    大陸《物權法》於制定過程中，對於物權性的土地利用權，存在「國有土地使用權」、「基地使用權」、「建設用地使用權」名稱之爭(註2)，後來所頒布實施的《物權法》於第12章是使用「建設用地使用權」。

二、大陸台商須注意「建設用地使用權」的用途

    對於「建設用地使用權」，台商須注意其用途。依大陸《物權法》第140條規定：「建設用地使用權人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經有關行政主管部門批准。」。就用途而言，建設用地使用權人可以利用該土地建造「建築物」、「構築物」及其「附屬設施」(註3)。「建設用地」包括：住宅用地、公用設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施等用地(註4)；有一種分類，即將之區分為「住宅建設用地使用權」及「非住宅建設用地使用權」；依大陸《物權法》第149條規定：「I.『住宅建設用地使用權』期間屆滿的，自動續期。II.『非住宅建設用地使用權』期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。…」。

三、建設用地使用權可以分層設立嗎？

    再者，大陸台商須注意「建設用地使用權」依法可依分層設立。大陸《物權法》第136條規定：「建設用地使用權可以在地表、地上或地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。」，由於分層次開發土地已成為土地利用的新趨勢，因而大陸《物權法》於是在前述規定的條文中規定了土地分層次之利用的權利；又大陸《物權法》第138條第2款第(三)項也規定：「建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款：「…(三)建築物、構築物及其附屬設施占用的空間。…」；所以，分層出讓建設用地使用權是可能的，且不同層次的權利人也是按照前述規定取得土地使用權，在各自不同的空間範圍內行使其使用權。

四、結語：

    大陸台商想要取得「建設用地使用權」，具備以上的基本認識，絕對是必要的；又唯有如此，才能保障自身的合法權益。

註1、參見李石山、汪安亞、唐義虎著：物權法原理，頁233，北京大學出版社出版發行，2011年6月第2版。

註2、李石山、汪安亞、唐義虎著：前揭書，頁238。

註3、「建築物」如住宅、寫字樓、廠房等，「構築物」指不具有居住或者生產經營功能的人工建造物，如道路、橋梁、隧道、紀念碑、水池、水塔、煙囪等；「附屬設施」主要指附屬於建築物、構築物的一些設施。

註4、參見王勝明主編：物權法學習問答，頁267，中國民主法制出版社出版發行，2012年8月第1版。

贈書小啓：李永然、張謀勝、李廷鈞合著：「天元生活法律手冊4─不動產及其他財產權益」欲贈讀者，凡附回郵拾元中型信封，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然文化公司收即寄。

《李廷鈞和大家分享》土地徵收按市價，導致台中部分「區段徵收」將改採「市地重劃」

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月8日工商時報A17版記者劉朱松、王志煌、陳惠珍、顏瑞田的連線報導，《土地徵收條例》修法，改採市價計算後，地方政府徵收公共設施用地，不再以土地公告現值加40%計算，改採市價補償，影響全台各地既有的區段徵收計畫，以台中產生新台幣143.53億元的虧損最為嚴重。台中市地政局長曾國鈞表示，大里、烏日的前竹、九德、台中文山工業區及高鐵台中車站門戶地區等5件區段徵收畫，改採市價補償進行開發，將產生147.62億元的虧損，為避免市府財政鉅額負擔，開發方式須審慎研議。總面積149公頃的高鐵台中車站門戶地區的區段徵收計畫及位於南屯總面積177公頃的文山工業區區段徵收計畫，將考慮改採其他方式如「市地重劃」辦理或保留作為農業區使用。

    依據《土地徵收條例》第30條規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價，在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設奢保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣市主管機關提交地價評議委員會評定之。各直轄市、縣市主管機關應經常調查轄區地價動態，每六個月提交地價評定委員會評定被徵收土地市價變動程度，作為調整徵收補償地價之依據。前三項查估市價之地價調查估計程序方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機管定之。」

    永然聯合法律事務所認為人民已日益重視「財產權」，政府不論採取何種方式，也必須注意「公平」、「合法」、「合理」，才不會招致民怨！！

《李廷鈞和大家分享》土地公告地價飆漲，壽險業大喊吃不消！

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月7日工商時報A4版記者彭禎伶報導，102年的公告地價大漲，漲幅達到8%~127%，致壽險業者急跳腳。由於壽險業者近年來積極投入國有財產地上權標案，而地上權標案一般都以公告地價5%作為每年租金標準，壽險業者希望向相關政府機關爭取調降租金，以免損及保戶資金報酬率。這波公告地價調漲，意外讓壽險業者重傷，國泰人壽取得的高鐵桃園站產專區案，一年租金因而多出新台幣8306萬元、日勝生取得的交九轉運站，一年租金也多了新台幣4809萬元，壽險業者表示政府鼓勵壽險資金投入公共建設國有財產地上權開發案，租金以公告地價5%收取，超乎業者預期，希望政府調降租金。國泰人壽並表示，土地還未開發就被漲租金，國內物價漲幅也未如此次多，租金漲幅未盡合理，若不解決將來如台北市成功高中附近地上權案，這波公告地價上漲了10%，也會影響未來業者投標意願。

    根據《平均地權條例》第13條規定：「本條例施行區域內，未規定地價之土地，應即全面舉辦規定地價。但偏遠地區及未登記之土地，得由直轄市或縣市主管機關劃定範圍，報經中央主管機關核定後，分期辦理。」又同條例第14條規定：「規定地價後，每三年重新規定地價一次。但必要時得延長之，重新規定地價者，亦同。」固可得知，「公告地價」為每3年於1月1日公告一次，作為課徵「地價稅」的依據。

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒政府不要在經濟不景氣時，調漲太快，此舉必定加重庶民的經濟負擔，同時也會讓馬政府更招致民怨！

《李廷鈞和大家分享》空軍總部的國有地將活化

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月4日經濟日報A4版記者陳美珍、林安妮的報導，財政部經建會正規畫面積達7.15公頃，價值新台幣2500億元的仁愛路空軍總部土地將進行活化方案，未來將作為商業用途，採地上權標售方式活化資產。財政部長張盛和表示，仁愛路空軍總部屬於「鑽石地」，不適合作為「機關用地」，未來將由台北市政府變更都市計畫，規劃作為「商業用地」；並且，對於其他閒置、低度利用的國有土地，通知各主管機關在一定期限內辦理活化，財政部在今年組織改制後，並新增「促參司」，負責媒合國產署國有非公用土地與民間資金結合，從事公共建設。

    房仲業者表，該地面積達2.16坪，附近豪宅林立，未來無論是朝觀光旅館或是高級住宅開發使用，對周遭房價有拉抬作用，並且有可能每坪地上權上看新台幣600萬元，將打破「世貿二館」的行情。筆者認為，這塊土地在早期可能位於台北市邊陲地帶，故作為空軍總部之用，但如今附近已開發為精華區，知名豪宅「宏盛帝寶」、「吾疆」均在附近，作為空軍總部已不適合，政府已標售地上權的方式活化，值得贊同。