《李廷鈞和大家分享》行政院擬縮短公告地價調整周期

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月18日經濟日報A23版記者蘇秀慧的報導，行政院陳沖院長於102年1月17日指示內政部及財政部研議公告地價是否每「3年」調整一次，並且檢討縣市合併後直轄市公告地價是否應達到同一標準的問題。行政院會聽取財政部「101年稅費徵起情形報告」，財政部於報告中表示2012年受歐債危機衝擊，賦稅收入短徵新台幣432億元，對此陳冲表示，去年證券交易稅、營業稅及貨物稅等稅收減少，但隨著景氣慢慢回復，這些稅收未來有增加的可能性。

    依據目前《平均地權條例》的規定，公告地價「三年」調整一次，作為課徵「地價稅」的依據，公告現值則是每年一月一日調整，作為課徵土地增值稅的依據，因此將來若是要更改公告地價的調整周期，必須經立法院修改《平均地權條例》才行。筆者認為，縮短公告地價周期將使公告地價變動更具機動性，但公告地價為課徵地價稅的依據，政府千萬不能因財政困難，而逕自將公告地價大幅調高，致增加人民的負擔，進而將造成人民極大反彈！

《李廷鈞和大家分享》財政部爭取金管會能鬆綁「地上權」向金融機構的融資

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月17日經濟日報A2版記者邱金蘭、麥育瑋、陳美珍的報導，金管會將朝開跨部會委員會議，因應國有精華地「只租不賣」政策，希望鬆綁放寬地上權融資的規定，達成「權利金」挹注政府財政的功效。

    首先，將修法將來銀行辦理地上權融資案，可不計入《銀行法》第72條之2規定的不動產上限30%，讓銀行有更多的授信空間。其次，財政部希望將開發完成後商家或住家所取得的「使用權」可作為擔保物，得以向銀行融資。最後，向銀行融資時，「使用權」可視為擔保放款時，能徵求擔保人。對此日勝生財務部副總周蕙玉表示，以往銀行規定針對不動產貸款比例，最高不超過企業總貸款的三成，未來若能針對「地上權」案近一步放寬，則有利於增加建商出手標的上全案的意願。

    國有財產署與地方政府日前也已合作，已有8案已簽約或簽約中，國有土地開發案將在全台各縣市遍地開花，便以三方合作模式：由國有財產署找出合適的國有地，在由地方政府負責規劃與招標，最後透過公開招標引進民間資金投入，兼顧「不變賣」與「活化」兩大原則。每個縣市最少找到1至2塊進行活化，目標在2016年中前推出20案。據了解，第一個完成的是國產署與台東縣政府合作開發的數位電影商城，將吸引新台幣4億3000萬元的民間資金，每年增加新台幣957萬元稅收，今年暑假台東將不再是唯一沒有電影院的縣市！！

    筆者認為，這樣的放寬，有助於未來國有地活化的發展，可想而知，在土地日漸稀少下，在不久的將來國有地設定地上權，將是台灣不動產市場的主流！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地設定「地上權」已成為活用國有地的主要模式。地上權為「他項權利」、「用益物權」，作為擔保是可以的，只要有妥適的「估價方法」即可！

《李廷鈞和大家分享》金管會放寬預售屋保證額度可不計入授信限額

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月17日經濟日報A2版記者邱金蘭的報導，金管會日前放寬銀行辦理預售屋保證業務的限制，決定建商辦理銷售預售屋，辦理有關預售屋「價金返還保證」業務，將不計入同一人及同一關係人的授信限額計算。根據《銀行法》第33條之3相關規定，銀行對同一法人的授信總餘額不得超過銀行淨值15%，因此這樣的規定對於建商及購屋者將更有利。

    「價金返還保證」是預售屋銷售契約書定型化契約應計仔是向裡面所規定的一種擔保機制，由建商在銀行開立專戶，購買預售屋買方所繳交的款項直接匯入這個帳戶，建商不能動用專戶裡面的錢，必須「專款專用」，如果蓋到一半建商倒閉時，由銀行負責償還預售屋已付款向予購屋者。這樣的規定，筆者相當贊同，因為專戶已經有相當的擔保功能，不計入授信限額，對於銀行並不會提高太多的風險，對於建商又可更加活用資金，值得贊同！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為預售屋定型化契約應記載事項規定要運用「擔保機制」，這對預售屋消費者的權益較有保障金管會的此一措施間接有助於此一制度的推廣！

《李廷鈞和大家分享》企業借名農地沒免稅優惠、房屋租賃平均標準制定公平性遭質疑

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月16日經濟日報A23版記者陳美珍、吳泓勳的報導，財政部日前作出解釋，如果營利事業出售其借名登記的農地，不能享有出售土地免稅的優惠，其理由在於，出售借名登記的農地，乃是出售「債權」的行為，而非屬於出售「土地」的行為，因此仍需課徵營業稅及所得稅，而不適用《所得稅法》第4條第1項第16款出售土地僅需繳納土地增值稅免所得稅的規定。

    另外財政部國稅局表示，依照所得稅法，租金收入若低於區段平均標準，國稅局可調整租賃收入補稅。對於外界質疑每年訂定的區段租金標準不公開，是否缺乏客觀遵循標準造成不公？國稅局表示，由於國稅局訂定的標準通常較一般市場租賃行情為低，因此較少有出租人因不熟稔市場行情而遭到國稅局補稅的爭議，若公布區段平均標準，反而會變向獎勵納稅義務人低報。不過國稅局也提醒若出租人透過低報租金的方式節稅，很有可能遭到國稅局要求補稅。

    筆者認為，財政部上開解釋並不合理，首先，由於法令限制，「私法人」不能購買農地，那麼企業欲購置農地有些運用「脫法」的方式，運用借名。「借名登記」的登記名義人出售土地，仍須繳納土地增值稅，與自然人並無二致，既然已繳納土地增值稅，又要求營利事業繳納所得稅，同樣是重複課稅。其次，國稅局應該公布區段租金平均課稅標準，既然政府努力推動「實價登錄」，目的即是追求不動產買賣及租賃市場的透明化，如今又以害怕納稅義務人低報的理由，不公布區段平均標準，使無辜的出租人因不知租金行情誠實申報租賃所得卻被要求補稅，實在不符合「公平正義」及「租稅法定主義」的精神。

《李廷鈞和大家分享》房屋交易隱藏重要資訊糾紛多

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月16日中國時報C2版記者陳芃的報導，根據台北市政府地政局民國101年受理的202件房地產消費糾紛申訴統計，其中「隱瞞重要資訊」比例最高，高達25件，其次才是「房屋漏水」及「服務報酬爭議」等，房地產交易的重要資訊，包括「海砂屋」、「凶宅」等等，地政局地權及不動產交易科科長蕭子慧表示，買賣雙方可以在正式交易前的斡旋約定、邀約書中，寫明碰到甚麼樣的狀況可以要求「解約」或「重新議價」，以免日後糾紛。

    此外，「凶宅」的爭議也很多，依據內政部「不動產標的現況說明書」範本，唯有發生在賣方持有期間，並且在房屋的主建物內，才被歸類為「凶宅」；但往往消費者會買到兇案發生在前幾任屋主持有期間內，或是事發地點在樓梯間、頂樓等公共空間的房屋，故台北市政府地政局建議，消費者購屋前不妨多上網或詢問附近鄰居、管理員，以免買到有爭議的凶宅。

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒委託人於委託人仲介填寫「不動產標的現況說明書」一定要據實謹慎填載，切勿便宜行事，這樣才不會帶來無謂的爭議！

《李廷鈞和大家分享》台北高等行政法院判決大巨蛋案可續開發

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月15日自由時報A12版記者楊國文、邱紹雯的報導，爭議多時的台北市松山菸廠大巨蛋開發案，環保團體、居民認定該開發案應進行第二階段環評，台北高等行政法院認定此開發案尚無影響交通或造成環境不量影響，判決可進行開發，台北市政府勝訴。環團委任律師林三加表示，本案將上訴最高行政法院，另外環團、居民提出訴願要求北市府不應核發建造、核准開發許可，高等行政法院則認為環團「當事人不適格」，撤銷訴願決定，由台北市政府重作審議。松山菸廠最早是於民國92年招商甄選遠雄巨蛋公司辦理簽約，並於民國96年提出環評，終於在民國100年做成有條件通過的審查結論，但環團及附近居民認為仍需進行第二階段環評。

    筆者認為，大巨蛋的建設對於國內發展相當有助益，且該計畫案已超過十年，至今仍未完工，雖然開發者保持最大誠意溝通，希望取得共識，環保團體似可與開發者、北市府溝通，並在「環境保護」與「經濟發展」兼顧下取得最大效益。

《李廷鈞和大家分享》社會住宅保障弱勢爭取提高至30%，未來新增六千戶社會住宅

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月15日中國時報A8版記者徐子晴及民國102年1月14日中國時報A1版記者王莫昀的報導，社會住宅推動聯盟、身障代表由與立委共同舉辦記者會呼籲政府應給弱勢者安心居住之處，將社會住宅保障弱勢比例從10%提高到30%。立委鄭麗君表示前政府規劃五處社會住宅加起來僅1661戶，其中僅10%出租給弱勢族群，根本不足。內政部長李鴻源表示，若提高弱勢保障比例，必須考慮資金及「鄰避效應問題」。本周將《住宅法》的修法闖關，未來主要規劃為公營出租住宅使用的國宅用地113公頃，如成功修法後，社會住宅釋出量即可逾六千戶以上，內政部則表示由於容易使周邊鄰里反彈爭議不支持《住宅法》實施初期即修法大幅提高社會住宅釋出比例，但正檢討將逾百公頃國宅用地興建圍出租住宅的可行性。

    筆者認為，社會住宅的興建，才應該是「居住正義」的正確方向，所謂的「居住正義」應該是「人人有屋住」而非「住者有其屋」。社會住宅出租給弱勢者，讓弱勢者有棲身之所，才是實現居住正義的良好方法。