《李廷鈞和大家分享》內政部將於半年內，解編不用的公設保留地

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月3日聯合報A7版記者鄭宏斌的報導，許多民眾的土地被劃為「公共設施保留地」無法做為他用，內政部長李鴻源表示，內政部會在「六個月」內訂定辦法，希望將兩萬五千公頃的公共設保留地不用的部分解編，還地於民。內政部營建署署長葉世文於立委質詢下並表示，公共設施保留地本來預留做為學校、公園等設施，但因少子化新學校不蓋、現有學校也減班，所以才未徵收土地，造成閒置。其並表示會在「六個月」內訂定辦法，研擬解編之可行性，現行也有三種解套辦法：一、容積移轉，地主可將容積賣給建商。二、和「公有地」交換。三、容許民眾在公共設施保留地上面蓋臨時性的建築。

    筆者認為，這樣的政策值得讚賞，由於公共設施保留地遲遲不編列預算徵收，有土地卻不能利用，對於人民的財產權是一大剝奪。將來公共設施保留地解編後，不但可以讓地主充分利用自己的土地，更可釋出更多的住宅或商業空間，解決城市居住及土地不足的問題，可謂一舉兩得。

    永然聯合法律事務所也認為《憲法》第15條保障人民的「財產權」其限制必須符合「法律保留原則」及「比例原則」；內政部的此一解編的做法合乎「比例原則」。

《李廷鈞和大家分享》北市、軍方釋出千坪基地開發大飯店

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月3日經濟日報記者楊文琪的報導，去年來台觀光客人次已突破700萬，台北市政府財政局與軍方合作，預定以設定地上權70年的方式，釋出北市成功高中旁1091坪的土地供業者進行飯店或辦公大樓的開發。這塊基地位於青島東路及林森南路口，距離台北車站約600公尺、捷運善導寺站330公尺，交通相當便利，並分為三個街廓。財政局現在正在辦理都市計畫審議，預計合併為一塊完整基地，可興建飯店、辦公大樓和零售商業設施。

    此案總開發地板面積為4624坪，扣掉68個法定停車位，樓地板面積可達3802坪，估計含權利金投資額約40至50億元。去年底舉辦招商說明會時，國內69間廠商均派員表示有意願參加，此案預定3月12日截止，截止投件後隨即進行資格審查，通過後再進行權利金開標作業，價高者得標，6月底前完成簽約。得標商須分三期繳交權利金，並繳交依當期公告地價總值5%計算的土地租金。

    筆者認為，本基地位於國際知名的喜來登大飯店附近，交通又相當便利，在大陸觀光客逐年成長的情形下，將來作為飯店應可獲致不錯的收益，有很高的機會高價標出，市場將拭目以待。此一開發案也合乎「公有地活化」的原則！

《李廷鈞和大家分享》台商關切中國大陸徵地補償修法跳票

李廷鈞地政士

    根據民國101年12月31日工商時報A7版記者康彰榮報導，大陸總理溫家寶在2012年3月「兩會」時提出，制定並實施「農村集體土地徵收補償條例」是2012年的主要工作之一，但大陸立法者對於徵地補償標準仍有不同意見，反對者認為取消補償上限將出現「暴富圈」，造成社會不公，由於牽涉到大陸《土地管理法》的修正，這次中國「全國人大常委會」並未表決《土地管理法》的修正案。由於此次修法牽動大陸各地城市重劃必須遷廠的台商權益，格外受台商圈關注。

    筆者認為，中國大陸仍應盡速通過「徵地補償」的修訂，方能夠保障農民權益，至於貧富不均的問題，應該落實對於貧農的保障，「農地」是農民的生產工具，徵收農地不但是對農民財產權的嚴重剝奪，甚至危害到居住權以及生存權，應當給予合理的補償，提高補償標準有助於幫助土地遭受徵收的農民改善其生活，應當值得鼓勵。

    永然聯合法律事務所認為台灣的《土地徵收條例》相當周延，中國大陸可以參照台灣之《土地徵收條例》的精神，這樣才能保障農民的財產權！

《李廷鈞和大家分享》交各部會閒置土地須移交財政部

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月1日工商時報A3版記者林淑慧報導，「行政院國有土地活化督導小組」將在102年1月7日召集國防部、內政部、經濟部、教育部、農委會等跨部會首長，要求各部會閒置未用、500坪以上大面積公有土地，強制移交給「財政部國有財產署」。一旦經行政院核定，各部會在3個月內加速移交閒置土地，根據監察院審計部的報告指出，各部會經管的大面積國有地，共有9千多筆土地，總面積達3200公頃，閒置未使用或低度利用，其中以國防部管理的3000公頃土地閒置比例最高。財政部決定將全台面積500坪以上的國有土地優先列入開發活化對象，劃分為七大使用分區，包括工業區、商業區、住宅區、機關用地、行政區、專用區及旅館區等；並且調整都市計畫，提升閒置公共設施保留地利用，以回饋地方政府方式申請變更全部或部分都市計畫為住宅區、商業區或專用區，與民間合作開發增加建設財源。

    筆者認為，500坪以上大面積國有土地，絕對不能用出售的方式處理，因為賣一塊就少一塊，將來或許可以採取與民間BOT設定地上權的模式，設定一定年限的地上權，由政府收取權利金及地租，交給民間企業開發建設，既可活化國有土地，又可充實國庫，這是一種可行且效益較高的方式！！

    熟悉房地產法律的永然聯合法律事務所李永然律師也認為中國大陸土地制度為社會主義公有，而國有土地透過有償出讓土地使用權，讓國家保有所有土地的所有權，地方及中央的財政也富裕起來；台灣在這部分一定要記起過去的教訓，善用國有土地，對國有土地妥善經營管理，這才對得起台灣人民！

《李廷鈞和大家分享》大陸的國土資源部醞釀存量土地管理新規定

李廷鈞地政士

    根據民國101年12月30日旺報記者張雅雲的報導，中國大陸上海、廣州、長沙、深圳、天津等主要城市紛紛拍出土地使用權的高價，這些主要城市土地都被央企搶下，一共耗資251.36億元，佔全大陸地王總金額6成以上。創造總價地王最多的「保利地產」，人民幣2012年六月至今，已耗資人民幣298億元，地王頻傳引來「國土資源部」再出招，除北京市的「準地王」標售臨時喊卡外，並開始研究將「放權讓利」作為存量用地管理新規的基本原則，增加城鎮用地供給。未來存量用地原使用權所有方有望直接參與到存量用地的開發過程，已突破現行一律採取「招拍掛」的方式。此外，對於徵收及體建設用地實施經營性開發，土地純收益可按一定比例返還，在依法補償基礎上給予原土地使用者一定的獎勵。

    中國大陸土地分為「國有土地」與「集體所有」，國有土地所有權屬於國有，使用權由政府透過行政劃撥或是有償出讓，其中有償出讓又以招標、拍賣、掛牌三種方式為主，「協議」則為例外，雖然能充分使土地市場接近市場機制，但卻造成地價高居不下的缺點。如今存量用地管理新規，將為中國大陸土地的一級市場帶來新契機。

《李永然兒子李廷鈞和大家分享》李廷鈞歲末登九五峰

李廷鈞，是名律師李永然兒子，民國101年12月31日，李廷鈞與父親及朋友們前往台北市信義區四獸山步道，登山至九五峰，爬山是李廷鈞的興趣之一，李廷鈞覺得可以親近大自然，俯瞰整個台北盆地，又可以健身。

李廷鈞在九五峰看見不少拍照者早已架好相機準備磨拳霍霍要拍攝跨年燦爛的煙火，迎接2013年!!

《李廷鈞和大家分享》地政事務所坪數算錯 法院判須賠新台幣24萬

李廷鈞地政士

    根據民國101年12月25日中國時報C2版記者張嘉文的報導，有一位余姓男子以每坪新台幣50萬元於台北市天母買下一社區大樓約三十三坪的房屋，後來發現實際使用坪數好像沒有那麼大，向士林地政事務所調取房地測量成果圖後，發現實際坪數筆權狀少了五坪多，經派員重測後證實確有此事。余認為自己多花新台幣兩百多萬冤枉錢向法院聲請國賠，但是台灣士林地院審理認為，賠償不能連土地的買賣價金一併納入計算，地政事務所應依比例賠償24餘萬元。

    根據《土地法》第68條規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關證明其原因歸責於受害人時，不再此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」並且同法第69條規定：「登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發見登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。但登記錯誤或遺漏，純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，由登記機關逕行更正之。」本案只是第一審判決，余姓男子及士林地政事務所均為「一部勝訴，一部敗訴」，雙方均可上訴。本案給予地政事務所的啟示，是登記要更謹慎了，因為民眾越來越會透過打官司，討公道！