《李廷鈞和大家分享》《都市更新條例》修正草案增加「文林苑條款」

李廷鈞地政士

    依據民國101年11月1日經濟日報A4版記者蘇秀慧的報導，《都市更新條例》修正草案在101年10月31日由行政院審查通過，其重點在於增訂文林苑條款。

    原本依據《公寓大廈管理條例》之規定，起造人在取得建造執照後，即可對外預售。但《都市更新條例》修正草案，增加一條「未來採權利變換實施的都市更新案，應在建築物全數拆除後，才能辦理預售。」違反者得按次處以「銷售金額30%的罰金」。此外，新版的《都市更新條例》修正草案，也增訂授權另訂子法規定「同意書」簽訂時機、應記載事項，免除外界質疑「都更同意書」為法律空白授權的疑慮。

    都市更新又稱「舊市區更新」，指舊有建築物密集，畸零破舊，有礙觀瞻，影響公共安全，必須拆除重建，就地整建或特別加以維護的地區加以重建、整建或維護。本來是一個出發立意良善的政策，但日前文林苑產生爭議，在於實施者未取得全部住戶同意就辦理「預售」，不同意都更的王家遭到市政府代為拆除，在社會大眾的輿論之下，於是《都市更新條例》才有這次的修正。

    希望台灣的都市更新在這次修法後更為完善，都市更新能夠持續推動，才能共同締造優質的都市生活環境及和諧社會。

《李廷鈞和大家分享》住戶、管委會及建商均須注意未來《公寓大廈管理條例》的修正

李廷鈞地政士

    根據民國101年10月31日工商時報A19版記者呂雪慧的報導，內政部於101年10月30日通過《公寓大廈管理條例》修正草案，將來管理費分擔方式及金額必須由住戶召開「區分所有權人會議」通過才能變更管理費金額或分擔方式，不得由「管理負責人」或「管委會」單方面制定。

    又為了遏止黑道出席管委會，明訂將來只能委託配偶及直系血親出席。並且管理負責人、主任委員及負責財務管理或監察業務之管理委員只能由區分所有權人或由其配偶或直系血親代理。

    此外，考量公寓大廈成立管委會前常有起造人建商做出「二次施工」行為，增訂條文明定二次施工共用部分、約定共用部分若違反《建築法》規定，起造人負改善或回復原狀的義務，將來二次施工的情形勢必將大幅減少。筆者要建議建商務必注意，切勿再有「二次施工」的規劃，方不至於招來法律責任。

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《李廷鈞和大家分享》未來《國土計畫法》立法院一旦通過，我國土地的管制將更完善！

李廷鈞地政士

    根據民國101年10月31日工商時報A2版的報導，內政部在10月30日通過《國土計畫法》草案，四年內將由中央、地方擬定全國、地方國土計畫。

    《國土計畫法》草案中，將國土劃分為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」等四大分區，並每五年檢討一次。於「保育地區」中第一類土地除國防外，不允許人為變動地形地貌。並且內政部預定在10年內編列1000億元，以作為補償或補救因被評定為立即危險地區必須被迫遷移之損失。

    目前國內僅有《區域計畫法》和《都市計畫法》，《區域計畫法》是指基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係，而制定的區域發展計畫，分為北、中、南、東四大區域，劃分「都市土地」及「非都市土地」，針對非都市土地由直轄市或縣市政府依據國家經濟政策、地方需要情形、土地所能提供的性質與區域計畫及都市計畫之規定編定十種使用分區和十八種使用地編定。

    「都市土地」則是指在一定地區內有關都市生活的經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，做有計畫之發展，並對土地使用作合理規劃，以改善居民生活環境，並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展，又可以分為「市鎮計畫」、「鄉街計畫」和「特定區計畫」，由各直轄市及縣市政府訂定，又可分為主要計畫和細部計畫，每三年或五年內通盤檢討一次。

    而《國土計畫法》則是《區域計畫法》的上位概念，國土功能分區在分類後，可減少投資者投資區位的不穩定性，有助於提高投資意願。

《李廷鈞和大家分享》精華區國有土地開發日益受關注！

李廷鈞地政士

    根據民國101年10月30日中國時報C2版記者陳芃的報導，台北市政府財政局預計於成功高中旁靠近善導寺佔地達1091坪的國有地招商，設定七十年的地上權預計可以做為商業大樓、旅館；本案是台北市政府與財政部國有財產局及國防部共同合作的案件，預計明年第一季開標。

    台北市政府財政局於民國101年10月29日舉行「成功高中旁國有地開方案招商座談會」吸引上百位投資人參加，財政局表示已申請都市計畫變更，要把基地整併成一塊以提升開發效益，未來還需執行林森北路巷弄道路道路施作，投資人可選擇付費委由是否辦理或自行施作。將來會協助得標人同時作道路工程和基地開發，道路工程從規劃到完成需二年時間，花費初估二千萬元。

    依據《國有財產法》第53條之規定：「非公用財產類之空屋、空地，並無預定用途，面積未達一千六百五十平方公尺者，得由財政部國有財產局辦理標售。面積在一千六百五十平方公尺以上者，不得標售。」可得而知，將來大面積國有土地之活用勢必將採取「地上權」、「出租」、「信託」或「委託經營」的方式辦理，招標設定地上權的案件也將會越來越多！！

《李廷鈞和大家分享》繼承人須注意繼承公設地信託權利，仍要課徵遺產稅！

李廷鈞

    經濟日報於101年10月27日A19版記者陳美珍的報導，依據財政部的解釋，如果被繼承人死亡前設定自益信託的公共設施保留地，於被繼承人死亡後，不得依《都市計畫法》第50條之1的規定，列入遺產稅扣除額減免遺產稅。

    財政部表示，由於死亡前設定自益信託的公共設施保留地，其性質在被繼承人死亡時是屬於「享有信託利益的權利」而非被繼承人的「公共設施保留地」，因此仍須依規定繳納遺產稅。

    依據《遺產及贈與稅法》第3條之2第2項之規定：「信託關係存續中受益人死亡時，應就其享有信託利益之權利未領受部分，依本法規定課徵遺產稅。」又同法第10條之1第1款復規定：「依第3條之2第2項規定應課徵遺產稅之權利，其價值之計算，依左列規定估定之：一、享有全部信託利益之權利者，該信託利益為金錢時，以信託金額為準，信託利益為金錢以外之財產時，以受益人死亡時信託財產之時價為準。」這裡所指的「時價」，於不動產，土地為公告現值；房屋則為當期評定現值。

    因此，財政部認為本件中的「公共設施保留地」，由於被繼承人在死亡時是受益人非所有權人，因此與《都市計畫法》50條之1之規定：「公共設施保留地因依本法第49條第1項徵收取得之加成補償，免徵所得稅；因繼承或因配偶、直系親血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。」之情形不同，因此申報遺產稅時必須注意，被繼承人生前設定自益信託的公共設施保留地，於死亡後仍需課徵遺產稅！！

《李廷鈞和大家分享》有開放空間的建築物，不得為「二次施工」！

李廷鈞

    依據民國101年10月28日蘋果日報A24版記者邱煜婷的報導，新北市新板特區部分豪宅1樓開放空間加裝門窗封起僅開放給社區住戶使用，新北市政府點名6棟豪宅在年底前強制拆除。

    新北市工務局長表示，當初這些蓋豪宅的建商為了獲得較高容積獎勵，蓋更高的樓層，於是有「公益性開放空間」的設置，但是於拿到使用執照後，又擅自「二次施工」加裝門窗或搭建景觀造景，變成社區的私自使用空間。將協調住戶自行拆除，若住戶不願意，希望由建商協助住戶拆除，否則年底前新北市政府工務局將強制拆除。

    營建署對於豪宅開放空間違規使用之問題，於今年7月1日起的新規定，建案開放空間不得已柵欄、圍牆、灌木綠籬等方式阻礙民眾通行。民眾購屋前也應清楚開放空間情況，民眾在購買房屋前應清楚開放空間的範圍及是否會進行「二次施工」，以免花大錢後又要面臨被拆除的情況。

《李廷鈞和大家分享》北市都更中心掛牌 台北地檢署為都更成立查緝小組

李廷鈞

    根據民國101年10月24日聯合報B1版記者邱瓊玉、劉時均及中國時報A10版記者蕭博文、陳凡的報導，財團法人台北市都市更新推動中心於民國101年10月23日掛牌成立，為100%公股捐助成立之財團法人。負責整合、諮詢、計畫送審，並對海砂屋、整宅等弱勢地區優惠收費。但為避免「與民爭利」，已自組更新會且由民間更新業者協助的案子就不會介入。

    台北市政府都市發展局長丁育群擔任都更中心執行長，並且表示都更中心從事「前半段」工作，包括整合、諮詢、評估、成立自組更新會、協助事業概要計畫、事業計畫、權利變換計畫，後續由民眾自行找建商興建。費用依據「台北市都市更新規劃費用認列標準」分階段收服務費。都更中心地址位於：台北市和平西路一段59號，電話：02-23922910。

    此外，由於最近都市更新案屢傳黑道介入，台北地檢署成立「都更聯合犯罪查緝小組」專屬偵查組，於10月24日與台北市政府等單位開會，決心全面遏止不法勢力插手都更；將來更將開放單一窗口及公布24小時檢舉專線電話。