財長：多屋民眾，擬課囤房稅！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月29日經濟時報A2版記者陳美珍所撰「財長：民眾囤房 擬加重稅負」乙文報導，持有多棟房產者，囤房嫌疑上升，立法委員主張加課「囤房稅」，財政部長張盛和10月28日附議，提出可對持有一棟以上非自住房屋者，加重課徵房屋稅；願意配合政策調高稅率的地方政府，將增撥補助款做為獎勵。

依據現行房屋稅機制，已賦予地方政府調高房屋稅率的機制，除用做「自住」的住家用房屋，稅率固定為1.2%之外，其他如出租供做住家用房屋、營業用或非住家非營業用房屋（如醫院診所等），都有上、下限稅率，但各地方政府目前普遍都按下限稅率，從低徵收房屋稅，調漲空間極大。

張盛和部長舉例，出租供住家使用的房屋，法定稅率為1.2%至2%，但全台都以最低的1.2%稅率徵稅。持有超過一棟以上房屋的所有權人，非供自用的可能性較大，地方政府若能就多屋且非供自住使用的房屋，按其持有屋數加重課稅，即能達到類似「囤房稅」的目的，由於調整房屋稅徵收率的權限在地方政府，為激勵地方合理增稅，中央政府將針對因調高房屋稅率、致使稅收增加的地方政府，給予較多統籌款或補助款。

財政部近期針對持有三棟以上房屋的民眾查稅，101年總共清查24.8萬戶出租房屋，查出房東漏報的租金收入多達114億元。立法委員孫大千表示，低利率時代，買房成為「另類存款」，持有時可坐收租金、出售時則有漲價利益。高房價引發許多問題，政府必須多方設法解決，除了對持有三棟以上房屋、並將餘屋出租者查稅之外，也應該加課一筆「囤房稅」。

張盛和部長同意應對持有房產較多者，課徵合理的稅負。財政部將在提出《特種貨物及勞務稅條例》（奢侈稅）修法草案時，訂定配套措施，其中即有「囤房稅」的概念，會從房屋稅下手，範圍不包括自用房屋，目前85%持有一棟房屋的民眾，是不會受到波及。

筆者認為持有三棟以上房屋不動產民眾的未必是囤房置產，部分原因是透過繼承或合建分屋取得，如開徵「囤房稅」，等於變相要人民賣屋，當房地產景氣不佳時，對一般民眾傷害甚大。建議政府應從移轉稅或財產交易所得稅著手，而非提高持有的不動產稅率。

永然聯合法律事務所李永然律師認為，課稅立於「租稅人權」的保障立場，一定要考慮「租稅法律主義」、「租稅平等原則」......等原則，切勿過於著重手段，而忽視了「租稅正義」！

專業人士為人賣屋，要算對奢侈稅，方免挨告！ 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所 顧問黃文賢
依據民國102年10月27日中國時報A4版 記者陳宥臻、洪正吉所撰「算錯奢侈稅期， 賣屋挨罰告仲介 」乙文報導，自100年6月開始實施《特種貨物及勞務稅條例》（俗稱奢侈稅），奢侈稅滿2年後，除了房屋買賣件數遽增，許多民眾在對奢侈稅法令不了解，而信聽房仲或代書的建議下，搶時間出售，結果誤信專業人員的建議，而讓國稅局開罰，民眾不甘心等了2年轉售還被罰，一狀告到法院，國稅局因而發函房仲及地政士公會，要求要遵守法令。
奢侈稅自100年6月上路，民眾為了避免被課奢侈稅，等了2年不敢賣屋，怕會有奢侈稅的產生，擔心房價回落又不想繼續負擔利息成本，因此，在102年6月開始，全台出現房屋拋售潮，而奢侈稅延伸的問題也陸續引爆。
台北市國稅局最近發函不動產仲介經紀同業公會及地政士公會表示，最近查奢侈稅時，經常發生爭議，其中以奢侈稅的2年期間算錯最普遍。國稅局說，依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算，一直到訂定銷售契約日為止，但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例，都算到銷售移轉登記日為止，等於提前一個月賣屋，符合奢侈稅課稅範圍。
台北市國稅局透露，先前有個屋主出售總價逾千萬元的房屋，在仲介及代書遊說下，趕在2年期間一到就出售，結果2年期間算到銷售移轉登記日，被國稅局補徵10％稅額100多萬元，另外裁處罰鍰70餘萬元。後來屋主表示，是在仲介及代書遊說下才急著賣屋，仲介或代書甚至簽了書面切結保證不須課奢侈稅。屋主向國稅局叫屈無效後，轉而向法院對仲介及代書業者提告。
國稅局強調，出售持有2年以內不動產要課奢侈稅，屬銷售稅性質，與盈虧無關，只要銷售持有2年內的房地，都要依法申報奢侈稅。仲介或代書敢簽切結書，除了專業不足外，也有心存僥倖的心態。
地政士公會榮譽理事長王進祥地政士指出，奢侈稅2年期間的定義確實有不少人誤會，當中包括房仲和代書，民眾賣屋時一定要自我保護，記得以「取得登記日、出售簽約日」，來計算買賣屋之間到底有無滿2年。
筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》第三條很清楚的明訂兩年期間算法「取得登記日、出售簽約日」，但卻身為專業人員實不應專業不足或心存僥倖簽立切結書，讓消費者誤信出售期間導致遭課稅罰款。
永然聯合法律事務所李永然律師在這段時間民眾諮詢奢侈稅的法律問題也增多了，專業人士執業時確實應多加小心！


特種貨物及勞務稅條例第三條條文
特種貨物及勞務稅條例第三條本條例所稱在中華民國境內銷售房屋、土地、特種勞務，分別指：
一、房屋、土地：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地。
二、特種勞務：銷售在中華民國境內使用之特種勞務。
本條例所稱在中華民國境內產製，指產製廠商於中華民國境內辦理特種貨物及勞
務稅廠商登記且產製特種貨物。
前條第一項第一款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日
起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。

蝸牛社會企業幫助弱勢租屋 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月3日聯合報A2版記者黃昭勇的報導，崔媽媽基金會運作二十多年來，從今年五月開始成立「蝸牛社會企業」，要以創新的企業營運模式提供租屋市場安全交易機制。

    崔媽媽基金會執行長呂秉怡表示，商業租屋市場多糾紛，崔媽媽基金會是財團法人，為公益團體；因為較能使人信服，無意中成為租屋糾紛的「後送單位」，將來成立「社會企業」是基金會的新挑戰。崔媽媽基金會希望能夠一面倡議政策、一面也能以企業營運介入市場，提供不同的交易型態。

    崔媽媽基金會因為接了雙北市租屋服務專案，但該專案規定必須以企業方式參與投標，因此崔媽媽成立「蝸牛社會企業」，希望透過企業營運解決社會問題，整合住宅服務，未來將以降低租屋成本，促使「空屋活化」，達成改善「居住不正義」的問題。

    此外，像是日本有「耐斯株式會社」，協助高齡、弱勢者與房東協調更新事宜，並且在更新舊屋後，新的房屋也只租不賣提供更多人租賃，保護弱勢族群居住的權益！！將來我國「都市更新」若能朝這個方向邁進，相信對於「居住正義」的落實將會更加完善。

    永然聯合法律事務所李永然律師肯定崔媽媽基金會的積極作為，但對於政府在推動《住宅法》的作為頗為失望。按《住宅法》是落實《經濟社會文化權利公約》中所規定的「居住權」的一項重要法律，但該法未見政府落實為宣傳，也未見政府有設立誘因，將民間企業的力量導入，導致《住宅法》的推動牛步化！

國有地上權住宅首案開賣，業者盼地上權分割寬限能溯及既往！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月3日蘋果日報A20版記者劉曉霞報導，由於政府過去標售國有地地上權，建商推出地上權住宅過去因為貸款不易，因此頻頻卡住，至今終於有第一個住宅案「吉美璞立」正式開案。

    該案位於台北市民生社區，而總戶數只有60幾戶，以17~35坪小坪數「飯店式小住宅」為主，總價在新台幣2300~4600萬之間，由該建設公司配合兆豐銀行、永豐銀行貸款給買受人，約可貸款五成。吉美建設總經理林進輝表示，平均約有每周4~5組看屋人，本案位於松山機場附近靜巷中，他看好將來地上權產品消費者的接受度應該會提高！

    目前華固建設取得「景美財訓所」地上權案，已經在都審階段，預計明年農曆年後約2、3月正式開案，將來將會以市價七成推出20~40坪的小坪數住宅。另外日勝生和志嘉建設、昇陽建設也分別計畫推出地上權住宅，開價預估為市價7成。

    為了解決過去地上權無法分割，銀行貸款不易的問題，政府已經於日前放寬地上權分割限制，使得地上權住宅所有人除擁有使用權外，可以取得該土地之地上權即「他項權利證明書」，並可據以向銀行貸款。但此項放寬卻未溯及既往，使得如「京站」等地上權住宅，只能項建商指定的特定銀行貸款。對此有建商認為政府應該溯及既往整體考量包裹式的解決該問題。

    筆者認為，在台北市大面積國有土地停售後，「地上權住宅」比例將來會愈來愈高，政府解除國有土地設定地上權不能分割之限制，也使得國有非公有土地設定地上權之運用更加靈活，增加建商投資誘因。如政府能從善如流，對於過去已標售之地上權住宅，一併允許分割，將目前建商所擁有之地上權分割並以區分地上權之模式分配予現區分所有人，更能一併解決問題，並增加「地上權住宅」之價值，值得贊同！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「地上權住宅」未來會愈來愈多，永然法律研究中心也在這一議題上增加課程，以因應業者及消費者的需求！

法拍地夯，法拍屋冷！ 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月29日工商時報A20版記者張國仁所撰「法拍屋冷 法拍地正夯」乙文報導。透明房訊公布全台法院拍賣結果統計指出，民國102年第3季全台法院拍賣總案量32,258件、拍定3,300件、拍定率10.58％，拍定金額新台幣212.62億元，比去年同期231.66億元減少近20億元，以台灣台北地方法院第三季僅拍定13.13億元，與101年同期的105.11億元相較，冷到不行。
「法拍市場榮景不在，應該是政府打房政策的效果吧！」透明房訊副理吳育文說，相較於去年同期的拍定總金額231.66億元，民國102年法拍市場拍定總金額減少近20億元。

比較近5年法拍市場狀況，無論總案量、拍定數、拍定率及拍定總金額的數字，都呈每下愈況趨勢。不過觀察今年前3季的交易狀況發現，全台灣法院前3季的拍定總金額分別是第1季167.05億元、第2季170.77億元、第3季212.62億元，似有微幅成長情況，頗為弔詭。

吳育文副理另指出，民國102年的法拍物件的確有些轉變，那就是過去幾年法拍物件以法拍屋為主，但102年以來卻出現「法拍地」，例如道路用地、開發區內土地含畸零地等佔案量逐漸增加，特別是在新北地院與台灣高雄地院轄區較多。投資者從法拍市場搶購道路用地，目的在作為容積移轉用途，而在開發區內買小面積土地或畸零地，主要是建商在「卡位」。
法院拍賣移轉是不動產移轉的一種方式，當法拍拍定量下降，代表房地產流通容易，售屋民眾僅需自行或透過仲介公司交易，就可以交易該不動產。但畸零地或道路用地，屬於特定市場需求，一般民眾或仲介公司較難找到買方，再加上容積移轉與的購地的誘因下，讓法拍地正熱門。不過筆者建議，民眾如有賣畸零地或道路用地的需求，可以詢問當地地政士或土地開發公司，是否有合適的買主，畢竟市場的價格通常優於法拍的價格。
永然聯合法律事務所李永然律師認為法拍市場的反應不足為奇，因為台灣政府一直未能掌握「居住正義」的正確意涵，屢屢從「稅」下手，令投資人縮手！事實上，居住正義的實現要靠《住宅法》的落實，該法已公布實施，但社會住宅一直未能有效推動，這令民眾失望！

都市計畫容積總量管控上限 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月26日中國時報AA2版記者王玉樹所撰「容積獎勵 訂總量管制」乙文報導，內政部102年10月25日通過《都市計畫法台灣省施行細則》部分條文修正草案，增訂都市計畫容積總量管控上限，過去建商紛紛以容移及容積獎勵等手法來增加土地立體使用，以提升獲利空間。而總量管制概念，設立了一個天花板，避免超高大樓林立，有損民眾日照權及生活品質。
建商業者表示，現行容積獎勵最高可達70％，後年起壓縮到20％，預期將爆發建商搶照潮，恐進一步推升房價。
新制上路後，都市更新地區不得超過法定容積50％，一般地區則不得超過20％。不過舊市區小建築基地合併開發、海砂屋、輻射屋拆除重建，仍維持現行不超過30％的規定。但也給予業者2年緩衝期，預計於104年7月1日施行。
內政部表示，這次修正是因為都市計畫於「法定容積」以外，增加的容積種類繁多，個別增加容積雖都訂上限，卻沒總量累計上限，導致總容積失控而影響環境品質，因此才訂立「容積總量管控機制」。
筆者認為，都市市容景觀有賴於良好的都市計劃來維持，內政部將原本容積獎勵的個別管制上限，增訂出容積獎勵的總量累計上限，讓新蓋建物不因個別容積獎勵膨脹，導致建物高低起伏影響都市景觀，甚至影響鄰地所有權人的日照權與景觀權。

永然聯合法律事務所李永然律師認為都市計畫容積總量管制是讓都市有   序發展的一種方法，但台灣都市景觀改變非僅須注意此一問題而已，而台灣「違建問題」、「廣告招牌管理」，都攸關市容，政府在這方面要好好用心，不要只在乎「選票」，而怠於執法，導致台灣的市容破舊！

實價登錄上路第一年開罰案件近百 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國102年11月2日中國時報A16版記者陳文信報導，內政部自民國101年10月起開放不動產實價登錄案件資訊，在一年內已經累積4.6萬筆資料可供查詢。此外受罰案件也達到近百件，其中以逾時登錄和哄抬房市不實申報受罰最為普遍，均被處以新台幣3萬元至15萬元之罰鍰。

    內政部表示，至今可供查詢案件達到4萬6千餘件外，訪客也超過2502萬人次，從102年11月2日起，該系統並且增加顯示土地使用編定的類別，可以提供更完整的土地使用分區資訊。

    筆者提醒，根據《平均地權條例》第47條第3項之規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」並且，依同條例第81-2條規定違反限期改正未改正者，處新台幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，於《地政士法》及《不動產經紀業管理條例》中，均有相同之處罰規定，因此無論是不動產買賣交易中的權利人抑或是地政士、仲介，均須注意實價登錄之相關規定，以免觸法！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「實價登錄」既已實施，相關執業人士自有遵守之必要，如不了解時，一定要請教有經驗者，方不致違反規定，而影響聲譽！