房屋稅免徵與否視房屋評定現值而定 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年2月26日經濟日報A16版記者郭珈爾「房屋稅免徵，跟屋齡無關」的報導，房屋稅即將在民國105年五月份開徵，高雄市稅捐稽徵處提醒民眾，根據《房屋稅條例》的規定，就算房屋老舊，仍要繳房屋稅，因為房屋稅要繳納與否和屋齡沒有絕對關係，而是按房屋評定現值的差別。

    稅捐處官員解釋，房屋稅應付稅額並非以市價計算，而是「房屋評定現值」乘上「稅率」得出，目前由各縣市政府每三年評定一次，考量因素包括房屋標準單價、每年折舊率和房屋所處的地段等。

    像是「總樓層數」、「房屋構造種類」和「用途」都會影響房屋標準單價，樓層數越高、標準單價越高，可能就要繳納更多的房屋稅。而目前不用繳房屋稅的標準在總現值新台幣10萬元以下，因此不管屋齡多久，只要房屋評定現值超過新台幣10萬元，就要繳房屋稅。非自住用途的房屋，像是營業或是自由職業事務所、人民團體等房屋，無論評定現值多寡，都要繳房屋稅。

    官員並補充，如果住家用房屋評定現值在新台幣10萬元以下時，卻收到房屋稅稅單，很有可能就是該房屋年度用途不符合住家規定，民眾如果房屋在課稅年度變更為住家使用，記得要向稅捐稽徵處申請使用情形的變更。

    筆者認為，近幾年來房地產價格上漲，也反映在房屋評定現值上面，房屋稅也跟著調漲，民眾若買房投資者，除了貸款利息之外，應該也要衡量將來房屋稅、地價稅的負擔，才不會錯估情勢，賺了租金卻賠了稅金。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為「房屋稅」的課徵除了《房屋稅條例》的規定外，也要注意各地方政府所規定之房屋稅率的「自治條例」，了解後妥當地進行「節稅」規劃，才能確保自身的「賦稅人權」！

北市公辦都更案一坪換一坪 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年2月3日中國時報B1記者陳芃所撰「旗艦公辦都更案，一坪換一坪」的報導，台北市政府在台北市大同區蘭州斯文里的整宅推動公辦都更，並且列為重點「旗艦計畫」，台北市都發局更成立專案工作站，由北市副市長林欽榮宣布此案和南機場公辦都更案的非店面戶一樣，會做到「權狀一坪換室內一坪」，以保障民眾的居住品質。

    都發局表示，蘭州、斯文里整宅屋齡高達50年，是當初因為政府開闢公共建設安置民眾規劃的住宅，只有11~17坪或是6~12坪的規格，以現代眼光來看居住空間嚴重不足，戶數高達上千戶，產權難以整合造成更新牛步化。

    都發局利用稅捐處閒置房舍設置都更專案工作站，並且進駐四衛都更推動中心人員，蒐集民眾意見之外，還要說明「權利分配」和「財務規劃」。

    林欽榮出席工作站開幕的時候表示，已經向市長報告未來都更會做到「權狀一坪換一坪」，更新之後每戶至少獲得14坪大小，如果經濟弱勢民眾，市府還會提供比照公教人員優惠貸款幫助居民住進新家。對於上千戶的整宅，預計分成四期改建，工程期間如果有需要的居民，則可以住進原明倫國小改建的「中繼住宅」。

    筆者認為，這樣的規劃不錯，因為權狀上的坪數還要扣掉公設，將來蓋成新大樓公設比會比較高，等於主建物的空間(室內空間)實際上會縮水，如果要使都更能推動順利，勢必要保障住戶權狀一坪換將來室內一坪，住戶才有願意參與都更的意願。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「住宅」在台北市目前是一重要問題，台北市政府能加以正視，並運用有效率的公辦都更是必要的。本案如能成功，必使市容改善，並且讓台北市都市更新更向前邁出一大步！

有三萬筆未申報祭祀公業土地逾期政府將代為標售 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年1月28日自由時報c3版記者李欣芳「三萬筆未申報祭祀公業土地，逾期政府將代為標售」的報導，目前全台灣還有超過6萬筆屬於祭祀公業的土地，內政部表示約有三萬筆未申報，有鑑於民國105年農曆春節即將來臨，內政部民政司司長林清淇提醒可以趁農曆春節家族團聚、祭祀祖先的日子，把握家族齊聚一堂的機會，辦理祭祀公業土地申報相關事宜，維護自身權益。

    根據《祭祀公業條例》第7條規定，祭祀公業應自政府清查公告之日起三年內辦理申報，期限屆滿未申報或申報經駁回確定的祭祀公業土地，除了公共設施用地之外，法定期間屆滿後，將由主管機關代為標售。

    不過內政部表示，為了顧及民眾權益，只要土地還沒完成代為標售之前，民眾都可以依法提出申報。

    林清淇司長說明，「祭祀公業」是前清或早期移民離鄉背井來台，為了懷念原鄉祖先，由子孫集資購置田產，並以田產的收益作為祖先祭祀的備辦和聚餐費用，充分顯示當時台灣先民社會慎終追遠、尊祖敬宗的優良傳統。但隨著時代改變，許多祭祀公業土地資源未能有效利用，政府才制定《祭祀公業條例》，並自民國97年7月1日開始施行，基於性別平等原則，除了當事人表示不願意共同承擔祭祖外，派下員的直系血親卑親屬，不分性別都可以取得繼承的派下資格。

    根據內政部統計，截至民國104年底，我國仍有三萬筆祭祀公業土地未完成申報，其中大多數都符合政府代為標售的要件，因此內政部呼籲民眾把握農曆春節期間大家家族團聚時，能夠盡快備齊文件向祭祀公業土地所在的鄉鎮市區公所辦理申報。

    民眾如果家族有祭祀公業，而其土地尚未辦理申報者，一定要趕快申報，以維護自身權益，否則將來土地被標售，恐怕就要不回來了！！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「法律是保護知道法律的人」，透過瞭解法律，認知自己的權利，進而採取保護自己的行動，祭祀公業的土地也是如此！

公告地價飆漲，土地所有權人應善用設籍節稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年1月12日經濟日報A15版記者陳美珍「公告地價飆，設籍節稅有撇步」的報導，2016年全國地價平均調幅達到30.54%，雙北市在內的六都公告地價升幅都超過三成，未來三年納稅人的持有稅將會有感上升，財政部提醒民眾善用設籍自用節稅減輕稅負。

    根據《土地稅法》規定，自用住宅的地價稅率為0.2%，凡納稅義務人或其配偶、直系親屬辦妥戶籍登記，無供營業或出租使用的住宅土地，總面積不超過都市地區300平方公尺、非都市地區700平方公尺，即可以享有較輕稅率之優惠。

    由於設籍時《土地稅法》規定本人、配偶及未成年子女只限一處自用住宅，可以善用直系親屬包括子女、父母或祖父母來突破「一處」的限制。例如甲名下A、B、C三戶自用住宅，可將甲與妻子和未成年子女設籍在A、甲另二名成年子女分別設籍在B與C，若三戶均不超過面積標準，均可同享優惠。

    財政部指出，自用住宅用地優惠稅率納稅義務人若能有效運用，由合乎條件的親屬分處設籍，掌握自行擇定優惠稅率適用順序的權利，讓「高價額之土地」適用最輕稅率，可以讓優惠面積放置最大、總稅負降至最低。

    筆者認為，地價稅過去因為公告地價偏低，辦理自用住宅地價稅的節稅空間不大，但未來公告地價漸漸調漲，自用及非自用的地價稅差價將擴大，屆時有沒有妥善規劃節稅就更顯重要，民眾不妨多了解、規劃。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為土地之地價稅愈來愈高，土地所有權人必須更注意「節稅」，才能減輕持有土地之負擔；如不瞭解時，應請教專家，俾保權益！

房地合一新稅制下自住重購退稅較優惠 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年1月2日蘋果日報B4版記者林巧雁「新制上路，自住重購退稅減壓」的報導，房地合一新制將於2016年上路，民眾買房要留意新課稅方式，對於自住的換屋民眾，更要利用重購退稅降低負擔。房地合一新制對於自住設籍滿六年也有獲利新台幣400萬以下免稅的優惠，但必須注意夫妻與未成年子女6年內只能適用一戶。

    中區國稅局大智稽徵所表示，重購自用住宅，房屋所有權人或其配偶、受扶養直系親屬完成戶籍登記，不論先買後賣貨先賣後買，只要出售前一年內沒有出租或供營業使用，且重購或出售所有權登記日期在兩年內，賣房應繳的稅可以享用扣抵稅額優惠。

    適用新制民眾買房如果是「以小換大」可以全額退稅；「以大換小」則是比利退稅，比如新買房屋比出售舊屋房價低，出售舊屋新台幣1000萬、購入新屋新台幣500萬，新台幣500萬除以新台幣1000萬為1/2，即可退稅一半。

    中區國稅局股長蔡克良表示，舊制只能「小換大」才有退稅，2016年買房的民眾是用新制，則都可以退稅，2014年1月2日至2015年12月31日購入者，則可能適用新制或舊制，主要看有沒有持有超過2年。

    房地合一非自住屋稅率持有一年出售稅率為獲利的45%、二年內出售為35%，2~10年出售則為獲利20%，如果持有達10年以上稅率降至15%。但是為了避免民眾因為調職、非自願離職或其他非自願因素於2年內售屋，因此若有該情形稅率為20%。

    筆者認為，民眾將來在出售房屋，要計算相關稅負的時候，一定要先搞清楚該房屋取得日是否適用新制或舊制，若是適用新制，再來計算持有期間可能適用的稅率，最後再研究是否符合優惠稅率的條件，或是重購退稅的優惠，以確保獲利和達成節稅的目標。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地合一所得新制造成民眾在出售不動產所得稅的增加，民眾要更懂得運用「節稅」，才可為自己看緊荷包！

房地合一稅及奢侈稅有可能同時產生 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年1月2日中國時報A4版記者吳泓勳、陳宥臻「房稅新舊制脫軌，狠剝兩層皮」的報導，房地合一稅制已經於民國105年1月1日上路，奢侈稅雖然順勢退場，但是因為稅制計算點不同，出現一些民國104年底簽約、105年初才完成過戶的交易案，同時要被課「奢侈稅」和「房地合一稅」，造成一隻牛被剝兩層皮的重複課稅現象，財政部目前緊急研擬補救辦法，傾向僅課奢侈稅，藉此免除新舊制「脫軌」疑慮。

    代書業者踢爆財政部新制漏洞，當買房未滿2年的屋主去年底簽約、今年初登記交屋者，因為奢侈稅認定日期是「簽約日」、房地合一認定時點是「登記過戶日」，所以這類型案件會同時被課徵奢侈稅和房地合一稅，交易民眾和房仲業者大罵離譜。

    安永事務所楊建華會計師也表示，假設有A先生於民國104年12月30日簽約出售持有不到一年的北市士林區房屋，以新台幣2000萬元賣給B先生，除了必須被課15%的奢侈稅新台幣300萬元外，若交屋日為105年1月10日，同時適用房地合一稅，獲利部分再被課徵45%，以獲利新台幣500萬來算，奢侈稅和房地合一稅合計新台幣525萬元的稅款，已經超過了獲利金額。

    對此，中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根表示，應該以事實發生日，也就是簽約日來決定使用哪種稅制，像該案例雖於民國105年過戶，但是在民國104年簽約，應該就課奢侈稅就可以了。

    財政部稅負署官員也表示，經過地政事務所反映，已經研擬應對辦法，傾向於只課徵奢侈稅而不課徵房地合一稅，而且奢侈稅是交易稅、房地合一是所得稅，並沒有重複課稅的問題。

    筆者認為，當初法案倉促上路，房地合一日出和奢侈稅日落條款認定的時點沒有做統一規範，導致納稅義務人很有可能被無辜重複課稅，以後如果稅法有所修正，民眾也要多加注意類似的時點問題，能避開就避開，否則冤枉被重複課稅除了大嘆倒楣之外也只能再花費勞力時間金錢跟稅務機關打官司了。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近來台灣的立法品質相較於往昔較為粗糙，其原因乃匆促立法，算計太多，導致有些新訂或新修的法律，常有漏洞或矛盾出現；希望這種情形要趕緊改善，提升立法品質！

中國大陸房市庫存需七年去化 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月29日旺報A9版記者許昌平「陸房市庫存堆滿地，七年才能去化」的報導，中國大陸房地產庫存已經成為經濟問題，庫存約為85至90億平方公尺，至少需要七年才能消化，大陸中央經濟工作會議已經明確要求，未來大陸政府將通過加快農民工市民化等六項措施殲滅庫存。

    根據中國大陸國家統計局數據顯示，中國大陸目前在建未售面積約為48億平方公尺、待開工面積為8.5億平方公尺，已2.4的容積率來說，全國整體庫存約為63億平方公尺。

    而北師大教授鍾偉認為，除了「現房」、「期房」的數據，還有新拿地、閒置未開工等將會轉為樓市庫存，先前曾大舉開工的3600萬套保障房以及當前以及棚戶區改造也將納入統計範圍內。根據他的估算，中國大陸全國房市至少85~90億平方公尺，按照過去三年的銷售速度，至少也需要七年才能消化完。

    鍾偉教授表示，去庫存不只是2016的工作重點，將是未來五年乃至更長一段時間的工作重心。大陸中央經濟工作會議要求，化解房地產庫存量將是2016年經濟社會發展的五大任務之一。

    中共政府提出的六大措施包括：「1.按照加快提高戶籍人口城鎮化率並深化住房制度改革要求，加快農民工市民化。2.落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。3.滿足新市民住房需求，建立購租並舉的住房制度。4.發展住房租賃市場鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房。5.鼓勵房地產企業降低商品住房價格促進房地產業兼併重組。6.取消過時的限制性措施。」力求扭轉過去政策失誤、市場扭曲的房地產市場，希望以供給側管理擴大總需求，並且兼顧土地、財稅、產業政策改革，以求長遠實現房地產市場健康穩定。

    筆者認為，中國大陸的房地產庫存量太大，和之前中國大陸房地產市場過熱，價格飆漲有關，勢必現在必須要花一段時間消化，台灣前幾年房價高漲時，許多建商紛紛推案，最近開始交屋又遇到因「打房」而陷入不景氣，可能未來也會面臨同樣的問題，台灣的房價就有可能會下跌。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣、中國大陸兩岸政府，目前同樣面臨房地產的問題；然而兩岸政府兩樣情，中國大陸已積極採取「救市」措施，而台灣方面，政府似乎只是冷眼旁觀，不知所措；其實台灣政府要趕緊救房市，不用去在乎少數學者的看法，「商品房」與「社會住宅」是不同的兩件事，政府讓「商品房」市場回歸正常化，至於依《住宅法》興建的「社會住宅」是照顧落實，政府千萬不要亂了套，而讓台灣的經濟陷入低迷，而大失民心！

房地合一稅2016元旦上路三族群免驚 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月27日經濟日報A11版記者郭及天「房地合一稅，元旦上路」、蘋果日報B3版記者詹宜萱「房地合一上路，三族群免驚」、自由時報AA1版記者吳佳蓉「房地合一倒數，自住、多屋差很大」等報導，房地合一稅制將在2016年1月1日上路，之後購入的房屋土地交易將納入課稅，同時「奢侈稅」將同步落日，房地產業者預期房地合一稅保留奢侈稅壓抑短期交易的效果，將使房市交易僅剩純自住買盤支撐。

    舉凡房地在2014年1月2日以後取得且持有不到二年者，或是2016年1月1日之後取得者，都適用新制。符合自住且連續設籍滿六年的長抱族，是房地合一稅的受惠者，出售獲利可以享有新台幣400萬的免稅額，此外超額部分只課徵獲利10%的低稅率。

    換屋族也是房地合一新制的受惠者，因為同時符合自住且自住房地出售前一年未出租營業者，民眾二年內不論先買後賣、先賣後買，都可以申請重購退稅，小宅換大宅享全額退稅、大宅換小宅按照比例退稅。

    此外出售房地賠錢者也不需要繳房地合一稅，計算出售房地金額扣除房地取得、改良和移轉成本，為負數者，免繳稅款，三年內有其他交易獲利，還可以減除上筆損失金額和土地漲價總數額來計算課稅所得。

    房地產業者認為，實價登錄實施僅三年多，政府無法掌握所有房產交易價格資訊，以至於過去沒有取得成本、產品的差異，課稅制度複雜，還設計了交易賠錢還要繳稅的奢侈稅。房地合一稅精神是「實價課稅、有賺才課、鼓勵自住」，多數房產業者認為未來幾年房價應該持續盤整或下修，靠房地產套利的困難度將變得極高，自住者則不需要擔心。

    筆者認為，透過修改《所得稅法》的房地合一稅，可以抑制房地產的炒作，另外也改正了過去一年內土地交易沒有課稅的不合理情形，未來民眾還是要注意房地合一稅的相關規定，做好節稅規劃，才不會吃虧。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「房地合一稅」是政府打房的最後一招，雖然即將上路，但台灣房市已在政府將近4年的連串打房措施，台灣房市已奄奄一息，現政府又要開始「救市」了！不管如何，人民還是要自願生活，既已有「房地合一稅」新制的施行，要出售房地之前一定要先盤算，訂出出售步驟，才不會增加「稅負」，而傷到自己的荷包！

台灣房仲業於2015年已共倒閉1348家 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月24日中國時報B4版記者王玉樹「房仲史上最慘，今年1348家關門」、蘋果日報B7版記者于靜芳「全台房仲，明年恐倒二千家」、自由時報C3版記者徐義平「建築業恐財源2~3成，外圍房價最多跌15%」等報導，房仲公會全聯會舉行年終記者會，表示2015年市房市轉折的一年，不再「隨便買隨便賺」，而且預期2016年房價仍會持續修正，精華區跌幅約5~10%、外圍賣壓大的區域可能跌10%~15%，林正雄理事長表示，建築業預期將裁員2~3成。

    2015年全台前10月移轉量僅22.1萬棟，不但較去年同期減少16.8%，更是創下14年來新低，以新北市衰退23%最多、台南市衰退10.60%最少，預估明年還會衰退1~2成。

    營業保證基金會主任委員黃鵬烯指出，每家房仲公司加入需繳交新台幣25萬元的保證金，2016年營保基金約19億元，但房仲公司繳少退多，去年還加入908家、今年僅加入667家，衰退幅度超過26%，而去年退出393家、今年退出高達456家，退出也增加16%。

    房仲公會理事長林正雄表示，全國買賣移轉棟數僅27萬棟，相較於過去房市榮景時36~40萬棟，已經大幅衰退，面對寒冬建築業多半選擇裁員，預估這波房市不景氣將裁員2~3成員工。建築業沒有無薪假，多數選擇裁員，而由於建案推出至少2~3年，當前買氣差，建商多半保守推案甚至不推案，因此會直接裁撤不需要的人員。

    2016的推案量預估僅2015年的六成，整體推案量減少的情況下，建商會選擇縮減人力。面對房地合一稅將自2016年1月1日上路，林正雄也預估，可能受限於六年的「自住綁約條款」，房東將會停止出租房屋，年輕人可能會面臨租不到房，建議新政府上任後提供九成貸款額度、1%以下利率搭配30年還款期限「青年購屋貸款優惠專案」來解套。

    筆者認為，2016年總統大選之後，政府政策干擾逐漸減少，全球經濟若能逐漸復甦，房市可望漸漸回溫，房仲朋友辛苦了，一起加油，努力度過目前不景氣吧！！！

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為政府不要因為少部分人沒有房子，就不斷地「打房」，其實部分人沒有房子，政府必須落實《住宅法》，建「社會住宅」；至於不動產業則讓它正常健全發展；否則仲介公司、代銷公司、建設公司…倒閉，台灣經濟蕭條，將令全民受苦，而無助於「居住正義」的實現！

高雄豪宅高鄰地50公分違規 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月20日蘋果日報A14版的投訴，《高雄市內惟埤文化園區特定區計畫案都是設計規範》規定該特定區內建築物應與鄰地平順銜接，不得有高低差，但高雄豪宅推手鼎宇建設於該區內之建案，卻遭人檢舉銜接處比鄰地高出50公分，對此鼎宇建設已承諾改善，高雄市工務局則表示會等改善完成才核發使用執照。

    陳小姐表示，鼎宇建設和高市美術東二路及美術東二路132巷口新建案「美術臻邸」，目前接近完工，但她發現新建案和隔壁「藝術大街」的法定退縮空間銜接有50公分的高低差。

    她認為建商先在落差處設計成三個階梯，向市民專線反映後，建商雖然改成斜坡，但坡面太短、坡度太陡，輪椅族根本難以使用，對老人家行走不便，抱怨：「不尊重無障礙路權。」。

    對此，鼎宇建設回覆是因為「美術臻邸」相鄰美術東二路與美術東二路132巷，但132巷比美術東二路高出37公尺，才會造成比鄰地法定退縮空地高約50公分，坦承設計成三個階梯是錯誤的，已經進行改善。

    高雄市都發局都市設計科則表示，調閱鼎宇建設兩年前送審的建築設計圖，退縮空間和鄰地相連都是平順，並無高低差。高雄市工務局則表示，根據《高雄市內惟埤文化園區特定區計畫案都市設計規範》的規定，建築物人行步道含法定退縮寬肩應與鄰地形成整體感並且平順銜接，不得有高低差。10月底派員現場勘查發現幾項缺失，104年12月15日再度會勘仍有疏失，必須限期改善，否則不會核發使用執照。

    筆者認為，無論是豪宅還是其他建築物，建商務必要遵守當地法令，並且按照原先的設計圖按圖施工，否則被發現可能會有被勒令停工或是無法取得使用執照的問題。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來國內對建築物的空間、設施，在「無障礙」方面的要求日益嚴格，像這種高低差就形成「障礙」，建商在這方面務必多用心，俾符合法令要求！

自住房地一旦無人設籍或全戶遷出，即不適用自用地價稅！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月24日經濟日報A4版記者陳美珍所撰「自用住宅低稅率，成省稅王道」的報導，不少縣市政府調高民國105年度的公告地價，自用住宅的低稅率成為省稅王道。不過財政部也提醒民眾，即使未出租、無營業稅，仍要符合設籍的條件，至少保留一人設籍才行。

    財政部表示，公告地價是課徵地價稅的稅基，調幅越大代表地價稅會越高，而地價稅目前最低為1%、最高可達到5.5%，但是如果作為自用住宅使用，地價稅率只有0.2%。

    財政部指出，實務上許多民眾因為不懂法令或是疏忽，因為就學或就業需要一舉把全戶戶籍遷出，即使實際仍居住原地，卻錯失優惠稅率資格。財政部提醒自用住宅地價稅除需做為「自住」之外，必須土地所有權人、配偶和直系親屬在該地設有戶籍，其中本人、配偶和未成年子女只限一處，全部適用自住土地地價稅的面積不能超過都是地區3公畝(90.75坪)、非都是地區7公畝(211.75坪)的總優惠面積，超過部份按一般稅率累進課稅。

    申請自用住宅優惠稅率要在每年地價稅開徵前40日前，也就是9月22日前提出，逾期申請者必須延後至申請之次年期才能適用，優惠稅率一經獲准，未改變用途者隔年自動適用不用逐年申請。

    筆者認為，有多戶房屋的民眾，不妨評估一下用哪一戶地價稅最高，拿來當自用住宅最為划算，這也是節稅的方法！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來政府已「打房」為口號，不斷地提高「房屋稅」、「地價稅」等持有稅的負擔，民眾必須比往昔更重視「節稅」的相關規定及方法，才能為自己省「荷包」的負擔！

熱門《房地合一新稅制法律手冊》免費贈閱，歡迎索取 文◎李廷鈞地政士

「房地合一課稅」明年（民國105年）1月1日即將上路，你準備好了嗎？

財政部為了改善舊有不動產稅制的缺失，一步步祭出調高房屋稅、課徵囤房稅、奢侈稅……等等措施，及至即將於明年1月1日起正式施行的「房地合一課稅」新制，對於民眾日後交易房地產的課稅權益，更有著莫大影響。

究竟什麼是房地合一交易所得稅？其課徵標的為何？在明年1月1日前購買或持有的房地於將來出售，是否仍要課徵房地合一交易所得稅？持有人為個人或法人，在課徵稅率及方式上是否有些不同？自住、作農業使用或其他用途的房地於出售時，其課稅稅率是否有所區別或優惠？房地合一稅該於何時申報？稅額如何計算？房地持有期間、交易價額、減除之成本、支出費用等，各有哪些明文規定？又該如何舉證扣除？未報、遲報、短漏報本稅者，會被課以哪些罰則？房地交易所得稅是否也有重購退稅之適用？……，一連串你還似懂非懂的課稅、節稅問題，由永然法律基金會捐印、永然聯合法律事務所策劃的《房地合一新稅制法律手冊》，即將為讀者按部就班、娓娓道來。

本手冊作者陣容堅強，由李永然律師邀集地政、會計稅務三方面的專家共同執筆，包括：永然法律研究中心房地合一課程熱門講師黃振國地政士、鄭惠秋會計師，及永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問等。欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

房地交易可扣除三類費用 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月18日經濟日報A16版記者郭珈爾「房地交易三類費用，可扣除」的報導，房地合一稅制將自民國105年1月1日正式上路，中區國稅局提醒民眾在房地交易時，因取得、改良和移轉房地而支付的費用，像是常見的契稅、印花稅、代書費和修繕費，都可以在申報所得稅的時候扣除。

    中區國稅局忙著解釋，民眾房地交易所得計算方式，是把成交價額減除房地取得成本和費用，而房地取得費用必須是在取得、改良和移轉房地的用途可以主張扣除。購買房地時讓房地達到可供使用狀態的必要費用(如：契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費和效能非二年所能耗竭的修繕費)、出售房屋和土地時所支付的必要費用(如：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費)、改良土地支付的費用(如：工程受益費、土地重劃費用)等都可以主張扣除；但取得房屋及土地所有權「之後」，應繳納的土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費和金融機構借款利息不能列為成本費用減除。

    中區國稅局強調，出售適用「房地合一新制」的房地時，民眾除了提出原始取得成本的證明文件，也要提供支付取得、改良和移轉費用的證明文件，讓國稅局和核認扣除。如果無法提供上述費用證明文件，或是費用未達成交價額5%，國稅局則按成交價額5%計算得減除費用總額。

    民眾交易若是用「房地合一新制」，在房地交易損失時，可以從交易日以後三年適用新制的其他房地交易所得剪除，民眾沒有提出原始取得成本、費用者，由國稅局查得資料之後核定，若計算出來的所得仍是虧損，仍然可以在交易日之後三年內其他新制交易所得扣除。

    永然法律基金會捐助《房地合一新稅制法律手冊》，由李永然律師邀集地政、會計稅務三方面的專家共同執筆，包括：永然法律研究中心房地合一課程熱門講師黃振國地政士、鄭惠秋會計師，及永然地政士事務所李廷鈞地政士、黃興國地政士、黃文賢顧問等。欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

台北市敦化北路出現重量級的「商辦都更」案 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月19日聯合報AA3版記者江碩涵「重量級商辦都更，聚焦敦北商圈」的報導，台灣超過30年老屋近300萬戶，占40%，其中又有220萬戶屋齡超過40年，要解決都市老化問題，無奈都市更新受限於《都市更新條例》修改案還卡在立法院，近年來台北市敦化北路商圈傳出多筆都更好消息，是台北市都更市場的強心劑。

    台北市敦化北路商圈除了2015年送件申請的「台塑總部大樓」之外，又增加國泰世華銀行敦北分行和華固建設「華塑大樓」的都更案，此外華固老早布局的「國際大樓」都更案，基地面積超過一千坪，88戶頂級豪宅，預計2016元申請建照，採先建後售方式開發。

    此外，冠德、中壽也在敦北商圈插旗地上權案，遠雄建設2012年以新台幣20.08億元買下台北市敦化北路、長春路口的「全錄大樓」目前以收租為主，但是也以都更為目標。

    信義全球資產經理王維宏表示，企業紛紛推商辦都更，主要是因為商辦所有權人通常為企業，產權單一而且持有人數少，較不容易產生釘子戶的問題，而且商辦基地開發效益大、整合難度低，即便雙北市住宅都更案窒礙難行，許多商辦都更案件卻未受影響，建商也紛紛投入。

    除了「商辦都更」之外，「公辦都更」也成為話題，都更研究發展基金會執行長丁致成先生就表示，早期公辦都更有不少成功案例，2000年至2015年全台累計公辦都更案已經共38案、49公頃，約占「民辦都更」案的一成，相較日本「公辦都更」案則可達二成，面積占比45%，仍有進步空間。

    筆者認為，台北市敦化北路鄰近松山機場，具有交通便利的好處，而將來如果松山機場順利遷移，樓高限制可望解禁，更有發展空間，建商們眼光獨到紛紛搶進插旗都更，實在眼光很獨到。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市這一老舊城市，老舊房子不少，非都更不可，希望台北市政府拿出魄力，大力推動都更，讓台北市能成為一國際水準的都市，並改善人民的居住環境！

公告地價漲三成，地價稅收增加將挹注社福 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月17日自由時報A7版「北市公告地價漲3成自住宅增稅1100元」、中國時報A1版記者陳芃「公告地價大漲3成」、A2版記者陳芃、柯伶穎「北市地價稅收增66億，挹注社福」等報導，台北市地政局在民國104年12月16日公布三年一調的公告地價，平均漲幅高達30.38%，是22年來最大調幅。台北市政府表示，內政部八月邀地方地政首長討論土地稅基事宜的時候要求公告地價調幅不得低於民國103到105年的公告現值累積調幅，為了達到中央要求才會大幅調整，一般自用住宅每戶地價稅將增加新台幣1100元，增加的66億新台幣收入將來將用於「公共住宅」、弱勢民眾租金補貼和其他社福政策。

    以豪宅「帝寶」地價稅為例，若是戶型230坪、土地持分40坪，民國104年度地價稅約新台幣4.16萬元，105年將調整到新台幣7.91萬元，稅負加重近一倍。若再加計一年房屋稅約新台幣40~50萬元，帝寶一年的房屋稅約四十到五十萬元，地價稅加房屋稅一年可以高達近60萬元，相當於月薪五萬元上班族一年的薪水。

    採取地上權地台北101大樓，公告地價未調整前每年地租約2.2億元，將來地租將大增到2.87億元，每年將增加新台幣6700萬元地租，相當於台北市一戶高級住宅的身價，若加計房屋稅，每年得繳新台幣7億元給台北市政府。至於一般住宅，如果符合自用住宅條件，平均每戶地價稅稅金約增加新台幣1100元。

    地政局局長李得全表示，為了讓地價區段更細緻合理，此次也新增了170個區段，總計達到4155個區段，將台北市的地價區段分為高級住宅、都是更新、新興開發和重大公共建設、精華商圈、一般區域等六個類表，藉此彰顯地價高低，像是都是更新區，因為有容積獎勵，土地價格自然較高，地上權、重劃區也會明顯上漲，但需要單獨檢討，確保「量能課稅」讓有能力的人多負擔一些稅負。

    北市稅捐處長黃素津表示，目前台北市政府一年地價稅收入超過新台幣220億，將來調漲公告地價後，預估再增加三成約新台幣66億元，將拿來用於公共住宅、若是民眾租金補貼和社福政策。

    屏東大學不動產經營系副教授楊宗憲則認為，公告地價長期被刻意壓低，過去歷任首長為了討好選民都迴避這個問題，現在北市府調這麼高很有勇氣願意面對現實。

    筆者認為，被認定為「豪宅」雖然地段好規格好，但是同樣的房屋稅、地價稅就會很高。無論如何，未來買房除了要注意貸款利息，房屋持有成本更要考慮進去，衡量自己的能力，否則到時面臨更大的資金壓力，買房本是好事一樁，但買到養不起的房子，可能就不太妙了。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府目前已將「房屋稅」、「地價稅」這種「持有稅」都提高了，房屋所有權人一定要比往昔更注意「節稅」；另外，也要督促政府將這些增加的稅收，用在「住宅政策」的落實消除社會的仇富氛圍，促進台灣社會的和諧！