2016年1月3日 星期日

中國大陸房市庫存需七年去化 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1041229日旺報A9版記者許昌平「陸房市庫存堆滿地,七年才能去化」的報導,中國大陸房地產庫存已經成為經濟問題,庫存約為8590億平方公尺,至少需要七年才能消化,大陸中央經濟工作會議已經明確要求,未來大陸政府將通過加快農民工市民化等六項措施殲滅庫存。

    根據中國大陸國家統計局數據顯示,中國大陸目前在建未售面積約為48億平方公尺、待開工面積為8.5億平方公尺,已2.4的容積率來說,全國整體庫存約為63億平方公尺。

    而北師大教授鍾偉認為,除了「現房」、「期房」的數據,還有新拿地、閒置未開工等將會轉為樓市庫存,先前曾大舉開工的3600萬套保障房以及當前以及棚戶區改造也將納入統計範圍內。根據他的估算,中國大陸全國房市至少85~90億平方公尺,按照過去三年的銷售速度,至少也需要七年才能消化完。

    鍾偉教授表示,去庫存不只是2016的工作重點,將是未來五年乃至更長一段時間的工作重心。大陸中央經濟工作會議要求,化解房地產庫存量將是2016年經濟社會發展的五大任務之一。

    中共政府提出的六大措施包括:「1.按照加快提高戶籍人口城鎮化率並深化住房制度改革要求,加快農民工市民化。2.落實戶籍制度改革方案,允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。3.滿足新市民住房需求,建立購租並舉的住房制度。4.發展住房租賃市場鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房。5.鼓勵房地產企業降低商品住房價格促進房地產業兼併重組。6.取消過時的限制性措施。」力求扭轉過去政策失誤、市場扭曲的房地產市場,希望以供給側管理擴大總需求,並且兼顧土地、財稅、產業政策改革,以求長遠實現房地產市場健康穩定。

    筆者認為,中國大陸的房地產庫存量太大,和之前中國大陸房地產市場過熱,價格飆漲有關,勢必現在必須要花一段時間消化,台灣前幾年房價高漲時,許多建商紛紛推案,最近開始交屋又遇到因「打房」而陷入不景氣,可能未來也會面臨同樣的問題,台灣的房價就有可能會下跌。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣、中國大陸兩岸政府,目前同樣面臨房地產的問題;然而兩岸政府兩樣情,中國大陸已積極採取「救市」措施,而台灣方面,政府似乎只是冷眼旁觀,不知所措;其實台灣政府要趕緊救房市,不用去在乎少數學者的看法,「商品房」與「社會住宅」是不同的兩件事,政府讓「商品房」市場回歸正常化,至於依《住宅法》興建的「社會住宅」是照顧落實,政府千萬不要亂了套,而讓台灣的經濟陷入低迷,而大失民心!

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