中國大陸房市已有出現崩盤的徵兆 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月4日旺報A4版記者梁世煌「陸爆今年首宗違約，房市憂崩盤」、104年1月5日旺報D2版記者易憲容「佳兆業違約一葉知秋」等報導，中國大陸資本市場在2015年瀰漫不安氛圍，深圳最大龍頭房企「佳兆業」因為公司董事會主席郭英成離職無法提前償還向匯豐銀行融資的4億港元貸款，成為2015年首宗企業融資違約案，外界擔憂此案恐成為大陸房市崩盤的前兆，象徵過去房地產暴利時代的結束。

    佳兆業曾經是中國大陸深圳的龍頭房企，2014年上半年佳兆業就已16.7萬平方米，共1801套房產的成交量、41億元人民幣的成交金額，一舉超過萬科在當地業績，摘下深圳樓市成交量和成交金額的雙料冠軍。

    但佳兆業在2013年8月時與香港匯豐銀行簽訂一筆四億港元貸款合約中，載名一旦郭英成離職，佳兆業應在離職生效當天提前償還所有貸款和利息，郭卻在2014年12月31日去職生效，佳兆業仍無法準時償還這筆款項。

    郭英成離職的原因，至今仍然撲朔迷離，近期深圳市高層、前政法書記蔣尊玉涉案落馬，郭英成在2014年10月傳出遭到有關部門帶走，隨後其與其第郭英智就雙雙辭去佳兆業所有職務，導致該企業資金斷鍊風暴隨即爆發。

    許多深圳業內人士覺得此案並不單純，2014年郭英成離職後，深圳市政府在11月就叫停佳兆業在深圳所有的房地產專案項目，包括數量高達上千套的樓盤整起事件越演越烈。目前香港掛牌上市的佳兆業已經停止交易，一旦資金斷鍊的效應擴散，恐怕整個深圳房地產都會受到拖累。

    中國大陸目前面臨多方夾擊，首先美元強勢讓房企的債務成本增加，並且緊縮大陸房地產企業再次出外融資的管道。其次，房地產週期性調整使得房地產企業銷售全面下降，流動性風險增加，讓大陸正規金融機構對於房地產企業貸款轉趨謹慎甚至緊縮；並且，早幾年的房地產暴利，讓房地產企業不在乎進行高成本融資，當房價下跌時，房地產企業融資成本過高可能成為打垮房地產企業的最後一根稻草。專家認為，佳兆業集團貸款違約，看似小小案例，但可能也是大陸房地產市場的普遍現象。這也是為何中國大陸突然在2014年10月宣布房貸新政和降息的目的，恐怕新的一年大陸房地產市場債務違約風險還會陸續到來。

    筆者認為，投資都有風險，投資中國大陸的房地產也有風險，民眾一定要謹慎面對。此外，台灣的房市目前也在高點，是否會如同大陸一樣崩盤，則有賴於將來是否實施房地合一課稅政策和國內經濟情勢，仍有待觀察！！

    永然兩岸法律事務中心創辦人李永然律師認為中國大陸的房地產有些價格已漲的太高，大陸內部貧富不均情形嚴重，房市面對的問題比過去更複雜，台商要投資一定要比往昔更謹慎，這樣才不會造成投資被套牢情形！