稅制不合理，地上權豪宅地租高 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月20日中國時報AA1版記者陳宥臻「地上權豪宅，一年地租破百萬」、工商時報A5版記者方明「地上權宅，高地租高房稅兩面夾殺」的報導，台北市的房地產高稅賦環境，不只讓豪宅和商辦的負擔加重，連「地上權住宅」也受到衝擊，隨著民國105年公告地價將「有感調整」，加上大幅提高的房屋稅，地上權住宅將面臨高房屋稅和高地租的雙重夾擊。

    其中位於台北市信義計畫區的「台北花園」，每年地租可能衝上台幣百萬元大關，將成為國內第一個地租破百萬的地上權住宅。地上權住宅類似租屋概念，買方必須先付出一筆費用取得未來50~70年的房屋居住權，使用期間除了每年繳交房屋稅之外，每年還要繳交公告地價3~5%的地租，本來地上權案價格僅約產權住宅七成，在房價高昂的台北市還有一定吸引力。

    不過地上權住宅隨著至土地公告現值連續大幅調漲，公告地價也蠢蠢欲動，民國100~104年台北市公告現值調幅分別為12.08%、9.87%、9.31%、13.23%和10.63%，如果累積三年動能一次調足公告地價，民國105年的公告地價將明顯提高，未來購買地上權案的民眾除了購屋貸款、房屋稅之外，地租將成為一筆不小的負擔。

    以台北市信義計畫區松勇路上的知名地上權住宅「台北花園」來說，該案使用權限為民國89~139年，該地段民國86年7月的公告地價為每平方公尺7萬6400元，至民國102年已經來到12.7萬元，漲幅高達66%，若以一間165坪總價1.18億來算，民國86年公告地價每月繳交地租約4萬2227元，到民國103年每月地租已經要繳交7萬元，等於一年要繳交高達新台幣84萬的地租！！

    而大型BOT案也遭殃，以微風廣場松高店富邦A10地上權來說，2008年標得的權利金是新台幣36.8億元，每年地租依公告地價5%來計算約新台幣8000萬元，乘上50年的地上權，共計要繳交新台幣40億元的地租給政府，如果加上每三年一次的公告地價調漲，光是土地權利金和累計地租就要高達新台幣76.87億元以上。

    然而財政部部部長張盛和卻認為，只要把遊戲規則訂好，買賣交易本身妳情我願，就算是買斷也會有折舊，買的時候都應該要考慮進去，因此目前沒有考慮檢討地上權地租。

    筆者對於財政部張部長的一席話卻是很不以為然，因為近年來公告地價才大漲，並非當初與政府購買地上權住宅時候可以預料到的，而筆者認為地上權住宅的地租應該要和公告地價脫鉤，畢竟地上權住宅不具有土地所有權，如果不能和公告地價脫鉤，就必須要適時調整地租占公告地價的比率，否則當初支持政府地上權政策而購買地上權住宅的民眾，等於是被政府打了大大一個耳光！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部張部長還是要注意民間疾苦，切勿一昧地「打房」，而讓多數支持政府政策的民眾受苦、受害，這是非常不妥的。現在房市已進入急凍，而是該喊煞車的時刻了！