台北市公館土地的買賣糾紛，造成房屋拆剩一半！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月14日聯合報B2版記者邱瓊玉「公館出現半片屋，像災難片場景」、自由時報AA4版記者蔡亞樺「土地買賣糾紛，公館出現半片屋」、中國時報B2版記者張立勳「荒謬，房屋拆一半只剩半片屋」等報導，由於台北市公館某民眾在1946年購買空地蓋屋時，土地未過戶，未料原始地主將土地轉賣第三人，於是法院判決屋主必須拆屋還地，法院拆除佔據私有土地部分，形成房屋拆一半的詭異場景，土地也從46坪縮小成14坪。

    屋主高明毅在議員陪同下召開記者會，四層樓的房屋只剩下半邊屋內的門板、沙發、吊燈通通看得見，險象環生，高齡83歲母親住了60年有深厚情感，相當傷心，只能暫住妹妹家。

    當年因為私人因素買賣土地沒有馬上辦理過戶，後來因為土地增值增值稅高達新台幣數百萬元，繳不起土地增值稅的情形下，原地主遲遲未過戶，不過曾經開立土地使用同意書同意其在該土地上興建房屋。但隨著台北市土地價值越來越高，斯地主有意取回該土地，提起訴訟，要求高姓屋主拆屋還地，雖然第一審敗訴，但原地主又將土地轉賣第三人由買方提起訴訟，法院最後判決高姓屋主必須拆屋還地。

    由於該房屋土地僅有三分之二屬於原地主，另外有三分之一向台北市政府承租多年，因此法院判決拆屋後，僅拆除私有地上的房舍，出現詭異的「半片屋」景象。

    高姓屋主希望台北市建管處可以協助申請修繕許可，讓母親在修繕完之後可以回來享晚年。對此，台北市建管處管理科長洪德豪則表示，經過建築師公會鑑定，房屋結構安全堪慮，要求屋主兩周內拆除三、四樓，並且在一個月內提出一、二樓的修繕計畫，否則將以危樓處理。

    筆者提醒民眾，若要在不屬於自己的土地上興建房屋，最好要有「租賃」的事實，或是以設定地上權的方式，單純的出具「土地使用同意書」，屬於債權契約，並沒有對抗第三人的效力，若將來土地所有權一旦移轉第三人後，新的所有權人可能可以主張拆屋還地。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為土地上的「債權行為」與「物權行為」的效力是不同的；使用他人土地一定要依法取得「使用權」，最好要以具有對抗第三人之「物權效力」為宜，這樣最有助於權益保障。