法拍屋如何辦理登記？
一、基本概念
在強制執行程序裡面，法院民事執行處基於公權力依強制執行法的規定強制將債務人所有的不動產經營公開拍賣以拍賣所得之價金清償債務人的債務。拍定人於繳清拍賣價款後，法院將核發權利移轉證書。依照《強制執行法》第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」因此登記原因為買賣及贈與須先登記才能取得所有權者的型態不同；拍定不動產的所有權是自法院核發該權利移轉證書之日時，即取得該不動產的權利，因此拍定人取得權利移轉證書時，縱使尚未申請地政機關登記，事實上已經取得該不動產之所有權。而《民法》第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」拍定人日後如要買賣、抵押或其他處分該拍定物時，則必須先行向地政機關先申請所有權拍賣登記，待登記完畢後才能申請其他相關處分行為。
二、如何申請所有權拍賣登記
拍定人受領權利移轉證書時即已取得該拍定物所有權，但仍需至地政機關辦理所有權拍賣登記，才得以領取新的土地建物所有權狀，日後管理處分上也較為方便，而其拍賣登記流程及所需文件如下圖所示:
(一)地方稅捐機關所需文件:
1.契稅申報書
2.不動產權利移轉證明書正影本各１份
3.申請人(拍定人)身分證影本一份
4.申請人(拍定人)印章
(二)地政機關所需文件
1.登記申請書
2.登記清冊
3.不動產權利移轉證明書正影本各１份
4.申請人(拍定人)身分證影本一份
5.申請人(拍定人)印章
6.已完稅的契稅單
(三)流程說明
不動產拍賣物在辦理地政機關登記前需先向該管轄稅捐機關申報契稅，而土地增值稅則不須另外申報，因為執行法院會在拍賣所得的價額中先行扣繳應繳納的土地增值稅稅額，剩餘的部分再行分配給債權人。因此拍定人僅須持有不動產權利移轉證明書正本申報契稅，該稅額會以不動產評價委員會評定的標準價格乘以6%計算(同買賣案件)，但如標購價格低於評定標準價格者，則可按較低的標購價格計課契稅，故法拍案件係以標購價格與評定價格兩者之間採從低課稅的原則。契稅申報後約5~7日即可領取稅單。
契稅單繳納完畢後，即可向地政機關申請拍賣所有權移轉登記，根據《土地登記規則》第27條規定，與《公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法》第28條規定拍賣登記可以由權利人單獨申請登記(毋須會同義務人及擔保物提供人)，買受人得持前項公正第三人發給之拍定證明書，逕向不動產登記機關申請權利移轉登記及抵押權塗銷登記，不須會同義務人或抵押人申請，也不需檢附所有權狀正本、義務人印鑑證明即可辦理登記。在填寫登記申請書時，需注意其原因發生日為拍定日(權利移轉證書會有記載)，買受人(權利人)即為拍定人；填寫土地登記清冊時，建議可以先申請該拍定物土地建物謄本，來避免謄寫錯誤；送件後地政機關約3~4個工作天即可登記完竣，藉時攜帶送件收據單及申請人印章，即可領取土地建物所有權狀。
(四)拍賣登記費用
除拍定人需繳納契稅外，也需繳納地政機關登記規費，土地登記規費以權利移轉證明書上之日期的當期申報地價為準；但經當事人舉證拍定日非權利移轉證明書上之日期者，以拍定日當期申報地價為準；如果其拍定價額低於申報地價者，則以拍定價額為準，確認申報地價或拍定價額後再乘以千分之一即為土地登記規費。建物登記規費則依拍定人向稅捐機關所申報之房屋標準價格，再乘以千分之一為其登記費。另外書狀費(土地或建物所有權狀)每張新台幣80元。
惟拍定人需注意需於法院核發權利移轉證書之日起30天內完成契稅申報程序，否則每逾3日，須加徵應納稅額1％的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣1萬5千元。而拍賣所有權移登記也需於法院核發權利移轉證書之日起30天內申請，逾期申請登記也須另行繳納登記罰鍰。
三、常見拍賣登記實務問題
(一)拍定取得國民住宅，是否需再申請國宅移轉同意書
依照內政部87 年12月30 日台內地字第8713688號函釋，法院拍賣國民住宅及基地，拍定人持憑產權移轉證明書申請拍賣移轉登記，登記機關無須再審查國民住宅主管機關核准證明文件。因此拍定人無須再至都市發展局或城鄉發展局申請國宅移轉同意書，即可申請地政機關登記。
(二)權利移轉證明書未列明共有部分，是否地政機關併同移轉登記
依照內政部70年9月24日台內地字第44169號函釋，法院拍賣區分所有建物，核發權利移轉證明書未列明共有部分，該共有部分應隨區分所有建物移轉。
因此綜未在權利移轉證明書記載共有部分，地政機關應併同移轉登記；民法第68條亦有規定:非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。此為「從隨主原則」。
(三)拍定後土地經地政機關重測，該如何申請登記
依照內政部71年7月14日台內地字第88582 號函釋，拍定人持憑法院以重測前土地標示為標的之不動產移轉登記證明書單獨申請移轉登記，登記機關應逕依重測後之土地標示辦理登記。但拍定人須注意重測前後的面積有無縮減，以避免自權益受損。
沒有留言:
張貼留言