出售持一年內房地未報奢侈稅遭罰鍰 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年4月9日工商時報A22版記者張國仁「出售持有一年內房地未報奢侈稅，賣屋總價805萬挨罰421萬」的報導，台北市蕭姓婦人將房地贈與給兒子再代理兒子將房地出售，遭到稅官查獲後認定出售持有一年內房地未報奢侈稅，蕭婦不服打行政訴訟卻遭法院判決敗訴確定，遭補徵奢侈稅新台幣120萬元，又被處2.5倍罰鍰計新台幣301萬元，總計新台幣421萬元稅款都必須繳給國庫。

    蕭婦房地買賣總價才新台幣805萬元，卻要連補帶罰課取新台幣421萬元的稅款，實在得不償失。最高行政法院判決指出，蕭婦於民國100年9月11日出售持有一年內房地，未依《特種貨物及勞務稅條例》規定在期限內申報並繳納特種貨物及勞務稅，台北國稅局通知她限期補報並補繳稅款，卻未依限補報、補繳，具有故意逃漏奢侈稅的事實，英語補稅並按規定課罰。

    法院判決指出，蕭婦於民國99年12月買入台北市一間建地面積689平方公尺應有部分93/10000及地上建物房屋面積46.8平方公尺共有部分，於民國100年5月間以贈與形式轉給陳姓兒子，但隨後於同年9月又代理其子和胡姓民眾簽訂買賣合約，以總價新台幣805萬元完成房地交易。

    筆者認為，民眾有在進行房地產交易的時候，若是屬於「持有未滿兩年以內的房地」，最好先請教一下專業人士看有沒有涉及奢侈稅的問題，否則遭到補稅罰款，將得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來民眾受到奢侈稅困擾的民眾已相當多，有些是仲介或代書未提醒；這方面民眾還是要自己要有自覺，一定要請教專業律師、會計師或負責細心的地政士才能避免困擾！

宜蘭新建農舍將禁止蓋在田中央 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年4月8日自由時報A10版記者王揚宇「宜蘭新建農舍，不准蓋在田中央」的報導，宜蘭縣政府從嚴審查農舍興建資格，並且通過《興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法》，未來興建農舍的申請人必須出具農保資格或簽署實際務農切結書、提供農產銷售等證明，未來農舍不能蓋在田中央，圍牆高度也將限制。

    由於民國89年《農業發展條例》修正施行之後，全國有70%的新農舍都在蘭陽平原，節制民國103年底縣內已經興建7600餘棟農舍，導致1900公頃農地流失，佔宜蘭縣農地總面積7%，有些甚至淪為度假別墅或民宿，農業資源環境遭受破壞。

    宜蘭縣政府並於民國104年2月10日宣布暫停核發農民資格、農舍建照和農業設施容許使用證，雖然部分農民和房仲業者抗議，縣府仍在縣務會議上通過，凍結的240多建農舍申請案將適用新法。

    未來只有具有農保身分或是出具實際從事農業工作的切結書、農業生產資材購買憑證、農產銷售證明才能申請興建農舍，並且農舍建築一側應鄰接道路，一側要鄰接地界線，不得蓋在田中央，面積不得超過農業用地面積10%，圍牆高度不能超過1.5公尺。

    宜蘭縣縣長林聰賢表示，農舍蓋在田中央會造成農地破碎，新辦法將保留農田的完整性。宜蘭縣農業處處長楊文全表示，以座落田中央的合法農舍不溯及既往，新的審查辦法實施之後將嚴格規範遏阻農舍移轉，有賴中央修正農發條例，地方才有法源執行。

    筆者認為，農舍的興建若是為了耕種，應該是要允許，但是如果只是要做為私人的度假別墅，這樣只會浪費了好好的農地，失去農舍的本意而且還是「規避法律」的行為，宜蘭縣政府應該要好好審查才是。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「農地農用」是《農業發展條例》的精神，政府執行必須使之落實，藉以樹立「法律威信」，人民才會守法！

行政院院長毛治國審慎評估房地合一政院版

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年4月8日工商時報A17版記者呂雪慧、郭建志「房地合一政院版，毛揆審慎評估」的報導，新版房地合一稅送入行政院審議之後，針對日出條款、稅率、長期優惠和自住房地免稅門檻四大關鍵予以保留，並且行政院院長將在近日內召開高層會議，做出審慎評估，期盼提出共識最大、雜音最小的版本。

    根據了解負責主審的政務委員杜紫軍日前積極穿梭立法院，傾聽財委會立委的意見，藍委已經取得共識，若一定要推，宜快不宜拖，不宜將法案擱置在行政院。而財政部房地合一稅改版本送行政院，財政部部長張盛和仍樂觀認為有機會在民國104年4月底前完成審查，並且送出政院版。

    根據了解財政部版本稅率將分為四級，分別是持有未滿一年出售35%、持有滿一年到二年內出售30%、持有滿二年到十年內17%、持有超過十年為12%。不過官員表示，立法委員曾巨威對於財政部版本四級率認為落差太大、稅率太低，日出時間反對於民國105年元旦實施而是主張民國101年實施，並且認為「奢侈稅」不該退場。

    知情官員表示，由於外界雜音仍很多，如果不能凝聚共識，政院版到立法院恐怕凶多吉少，如此對政院不利，因此毛揆相當謹慎，將在近日內再召開高層會議討論。

    筆者認為，無論如何，制度一定要講求公平合理，不能為了通過然後草率立法，並且要顧及各種情況，盡量不要讓納稅義務人有逃漏稅的空間，才是一個好制度。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地產交易屬於「財產稅」，房地合一稅的稅率要合理且不宜太高，這樣才不致於太過針對性！又「房地合一稅」要趕緊確定，不宜久懸未定，台灣房市已逐漸冷卻，政府要儘速讓房市正常運作，才不會影響房地產從業人員的工作機會及生計。

台北市檢舉違建變踴躍，僅自3月23日起算5天內就增加五成！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年4月4日聯合報B1版記者莊琇閔「檢舉違建變踴躍，五天爆394件」的報導，由於台北市市長柯文哲下令226戶頂樓加蓋超過兩個隔間的違建都要限期改善並且在限期內達標，使得民眾開始踴躍檢舉違建，台北市建管處發現從要強制拆除的3月23日起，五天內已經湧入了394件違建舉報電話，比起過去同期的256件暴增五成。

    但是檢舉量雖然大增，但是成案數卻不一定增加，台北市建管處副總工程司邱英哲表示，查證之後認定的件數只有90件，和去年同期97件相差不大，主要是比對空照圖和實地勘查後，發現許多是民國84年之前的「既存違建」，只要所有人未加蓋或是新增範圍即列為緩拆。

    另外有民眾質疑這次226專案雖然由民眾自行改善完成，但除了其中三戶結構為新違建必須拆除之外，有223件只要拆除隔間就可以恢復「既存違建」列入緩拆的質疑，邱英哲表示，主要是因為2000年文化大學租屋火災，市府當時認為若能減少隔間數，讓居住人數降低，危險性就可減少，此次拆除即是依照該標準。

    邱英哲也表示，為了遏止新違建出現，如果遭舉報正在施工的違建，一天內將派人到場查報，並且在現場張貼告示，如果七天內沒有自行拆除，就由建管處強拆。即便是已經完工的違建，如果由建管人員七天內比照空照圖，認定屬於既存違建或是新違建，若屬於後者，將發文要求所有權人陳述違建出現時間，未能答覆或認定為既存違建、又未能於20日內拆除者，將由建管處列管強拆。

    根據查報人員表示，以台北市共六個區隊的人力，每天上下午可以個排一件拆除，一天可以處理掉12件、一年共可處理3000件，以現在20年累積的2萬6千多戶列管違建，就算不增加新舉報案件，也要九年才拆得完，更何況民代常介入關心，許多案件都擱置無法處理。

    筆者呼籲為了台北市公共安全和市容的著想，希望柯市長還是要硬起來，不要曲從於民代的壓力，如果依法必須要拆除的違建就依法處理，才能讓民眾建立「法治」的概念，也才不會讓一些無辜的生命白白在火災中因為「違建」而喪生。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「違章建築」是台灣存在已久的問題，政府必須有一套正確徹底的方法進行解決，藉以建立《建築法》、《公寓大廈管理條例》的威信！

花蓮市有一日式老屋重生，改造成「好客文化館」！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年4月7日中國時報B1版記者阮迺閎「日老屋重生，改造好客文化館」的報導，花蓮市公所後方四棟建於日治時期有80年歷史的木造平房，經過市公所向客委會提報「好客文化會館」計畫後，獲得挹注新台幣1700萬元的經費，在近期動工整修，讓老屋獲得重生，除了保存「歷史建物」外，也能成為花蓮市行銷客家特色的基地。

    根據花蓮市公所的調查該四棟建物於日治時期是「判任官舍」，目前除了兩棟分別為市公所企劃室和會議室之外，另外兩棟長期閒置且老舊破損，未來將朝「歷史建物復舊」的方向進行，並且聘請「文化資產委員」擔任專案諮詢委員。

    目前工程進行中，其中一棟的原始木料已經完全拆除，並且由花蓮市公所找花蓮高農森林科謝仁壽主任鑑定，未來會將這些樑柱拋光處理之後再使用。未來「好客文化會館」將以日式傳統木作工法進行修繕，並且依照《文化資產保存法》相關法規的規定，爭取成為「歷史建築」，也期盼該文化館能成為客家人事物薪傳的重要場所，並且完整記錄日式傳統建築工法。

    筆者認為，這樣的改建是一個很好的老屋活化方向，讓老屋賦予新生命，而且也能讓更多民眾認識，延續舊建築的價值，希望未來能有更多類似的案例。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣能將依些老舊而且具有歷史紀念意義的房子，逐漸加以整修、維護、活化、利用，這是一可喜的現象；帶應更進一步與觀光結合；若欲與觀光結合，地方政府應將這些「點」，連成「面」，賦予更多的內涵，加以推廣介紹，必能使它進入良性循環，帶動經濟發展！

103年出售豪宅若無成本證明將課重稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年4月2日中國時報AA1版記者吳泓勳「無買房成本證明，今年恐繳更多稅」的報導，財政部於民國104年4月1日發布房屋交易所得認定標準，制定無法提出成本證明時各縣市對售屋所得認定標準，除了台北市仍維持48%、42%的最高標準外，其他五都也都全面提高。

   像是新北市的板橋、新店、永和認定標準都從33%提高至36%、桃園市桃園、中壢、八德等區也都從20%提高至25%，台中市西屯區也從24%提升至26%。

    根據央行對於「豪宅」定義，台北市以不動產成交金額新台幣7000萬以上、新北市以新台幣6000萬元以上、其他縣市則以新台幣4000萬元以上者即認定為「豪宅」，無法列舉成本證明時將用售價15%推算所得課稅。而豪宅標準以下的不動產交易案，財政部則以「房屋評定現值」作為稅基，再用各縣市地區的所得額認定標準用來計算賣房的財產交易所得。

    筆者認為，出售房屋申報所得稅的時候，如果有不懂的地方，一定要請教專業人士，才不會冤枉遭到國稅局要求補稅罰鍰而得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋稅、房屋財產交易所得均屬與「財產」有關的課稅，政府擅自認定「豪宅」的標準，作為差別課稅的依據，此舉非但違反「租稅法定主義」，也違反《憲法》第7條的「平等原則」，未來恐將掀起「違憲爭議」！

大法官認為女性無法享祭祀公業利益合憲 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月21日自由時報A18版記者項程鎮「女性無法享祭祀公業利益，大法官認為合憲」的報導，根據司法院大法官會議最新作出的釋字728號解釋，認定《祭祀公業條例》中只有男系子孫能分享祭祀公業家族利益的規定並未違反《憲法》男女平等權益因而合憲，但大法官也要求主管機關應與時俱進，適時檢討相關法條和制度。

    祭祀公業是南宋時期漢人社會逐漸形成的慎終追遠制度，由同姓家族成員捐獻土地和錢財共同成立祭拜祖先的民間組織，而因為經濟發展當時捐出的土地等資產現在價值爆增，衍生許多親族爭產，內政部民國96年間制定《祭祀公業條例》加以規範，原則上尊重親族間協商後的規約。

    而本案中，是中和呂家子孫爭產，其中一房的呂進榮於民國89年間過世，長女呂碧蓮因為不滿呂氏家族祭祀公業的家族規約，不讓女性子孫繼任「派下員」因而無法獲得上千萬的家產，提告敗訴後轉而聲請釋憲。

    大法官則認為，祭祀公業的家族規約多根據傳統宗族觀念，只有男性子孫能繼任派下員的規定形同對女性差別待遇，但是《憲法》原則上尊重民眾契約自由和私法自治，因此並未違憲，但主管機關仍應檢討修正相關法令。

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    筆者認為，《憲法》所保障的各種權利，一般來說都是對抗國家的公權力，然而在人民和人民之間的私法範疇，也是有受到「基本權第三人效力」的保障。 

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「祭祀公業」原係台灣於就社會農業時代的「習慣」；大法官會議此號解釋兼顧「舊習慣」及「男女平等」新思潮，主管機關應趕緊進行相關法令的研究、修改！