新北市政府拆除超級違建 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年1月7日蘋果日報A8版記者陳威叡、潘志偉、郭美瑜「2樓變8樓，新北拆超級違建」的報導，繼台北市市長柯文哲宣布將拆除台北市有公共危險顧慮的違建後，新北市政府也在民國104年1月6日新段新店一棟二樓加蓋到八樓的違建拆除，同時要求四棟加蓋五樓違建屋主限期一個月內自行拆除。

    柯文哲市長上周下令限期拆除台北市兩百二十六戶有公安疑慮的頂樓違建，經過訪查後有二十戶需要安置，其中以租屋學生、上班族居多，多數為弱勢家庭。新北市也公布影響公安的違建總共有六百零五件，其中增建六層樓一件、五層樓四建、四層樓四十三件、三層樓共五百五十七件。對此新北市朱立倫市長表示，並不是因為「柯p效應」的壓力，而是計劃早已排定，拆除違建不會大動作宣揚。

     新北市拆除大隊指出，拆除的新店北宜路大違建是陳姓家族所有，原本僅為二層樓建物，違建超過二十年，裡面還裝設電梯，預計一個月內拆完。屋主家人表示無奈但願意配合，拆除費用共計新台幣50萬元則由全民買單。

    筆者認為，頂樓加蓋如果是屬於民國84年以前興建的，屬於緩拆的違建，但是嚴重影響公共安全的，還是有可能會被拆除。像是加蓋超過2層樓的違建，即屬於嚴種影響公共安全的類型，筆者看到這篇報導還有加蓋5層樓的，不知道房屋的結構有無辦法支撐這麼沉重的加蓋物，民眾購屋也要小心謹慎！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府對於拆違建好像有動起來的感覺，但希望能持續，不要又五分鐘熱度，這樣才可以徹底解決台灣的違建問題！

房地合一稅105年將上路 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月7日經濟日報A4版記者宋建生「房地合一稅，恐掀高房價」、工商時報A2版記者林淑慧「房地合一稅，拚明年上路」、自由時報A12版記者邱柏勝「兩稅合一課稅最快明年實施」等報導，財政部張盛和部長表示《房地合一實價課稅》草案將於二月農曆春節前提報行政院審查，期盼能在立法院下個會期通過，如果民眾、立委都支持，法案審查順利，民國105年可開始能實施。

    將來房地產交易所得和其他所得將分開計稅，並且適用綜所稅累進稅率5%~45%，但持有二年以上可以減徵，最高可以減徵至75%。自用住宅部分將享有一戶免稅，但設立排富條款。對此國民黨立委有意見，財政部也不排除改按單一稅率20%來課稅。

    張盛和表示，改革要一步到位很難，所以需要堅強的民意作為後盾，包括進行大規模民調，該民調即將出爐。此外不動產業界和稅改團體，有不同建議，財政部也將綜合考量，力求推出大多數人都能夠接受的課稅方案。

    對此，台中不動產開發公會理事長魏嘉銘則表示，房地合一的「惡政」會造成稅負與營建成本增加，大部分會轉嫁給消費者，恐怕還會造成另一波高房價時代來臨。而且台灣民眾房屋擁有率高達86%以上，全台有810萬人名下勇全台有810萬人名下有房子，雖然有約一成名下有二戶或以上，在實價課稅下，房地合一將使所有房屋交易成本大幅提升，殺傷力很大。

    戴德梁行董事總經理顏炳立也表示，政策持續凌遲房市，2015年的市場，將是「孤枝殘葉」的一年，「奢侈稅」實施下來房市已經成為「投資客的墳場」，如果市場焦點議題房地合一實價課稅，真的立法實施，市場就會死掉。他比喻，政府政策打房就像玩鳥一樣，你可以玩牠，但不能玩死牠，如果玩死了就要對牠進行人工呼吸了。

    筆者認為，如果要房價下跌，房地合一課稅的方式未必有用，因為課稅的成本變高了，交易的價格就很難下來，賣屋多繳稅，未必能使房價下跌。房地合一的修法，一定要凝聚社會共識，才更能夠順利推動。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府一定要了解，居住權的保障是要讓「人人有屋住」，全世界沒有任何一個國家可以做到「人人買得起」；此時政府應落實執行《住宅法》，興建「社會住宅」，照顧無力購屋的弱勢族群，而不是一昧的打壓，傷害產業並增加人民稅負，這將造成更大的後遺症！

高雄統一時代公司補地價稅案敗訴確定！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月31日工商時報A21版記者張國仁「統一時代補地價稅，敗訴確定」的報導統一時代公司在高雄前鎮區的25筆土地，原本是用「工業用地特別地價稅率」，後來因劃入高雄市多功能經貿園區特定區的範圍內，由「工業區」變更為「特倉二」改按「一般地價稅率」課稅，統一時代被補徵新台幣7961萬元的稅款，官司敗訴確定後來提起再審，遭到最高行政法院裁定上訴駁回，統一時代公司敗訴確定。

    地價稅率分為「一般用地稅率」和「特別稅率」，「自用住宅的部分特別稅率」為申報地價0.2%、「工業用地特別稅率」為1%，如果不是適用特別稅率，一般用地分六級課徵地價稅，按公式計算從1%~5.5%不等。

    統一集團旗下統一時代公司，在高雄市前鎮區興邦段25筆土地，分區原本編定為甲種工業區，民國85年間統一時代出租給立發貨櫃公司設置貨櫃儲放使用為由申請按照工業用地特別稅率核課。但是高雄市西區稅捐稽徵處前鎮分處卻在民國99年執行地價稅稅地清查時，發現這25筆土地已於民國88年12月20日變更為「特倉二」，非屬「工業區土地」。

    同時，原承租人「力發公司」已在民國92年10月30日與統一時代終止租約並且遷移該址，這批土地自民國91年起陸續出租給「泓維公司」使用，該承租人都不是貨櫃倉儲業。

    稅捐稽徵處在民國99年8月通知統一時代，該處核定自民國93年起改按「一般用地稅率」課徵地價稅，並依照稅《捐稽徵法》規定補徵民國94年至民國98年的差額地價稅合計新台幣7961萬8875元。

    統一雖然不服打起官司，但是法院一致都認為土地既然在民國88年12月20日經過高雄市政府發布都市計畫變更編定為「特倉二」，高雄市多功能經貿園區特定區就不是按照《土地稅法》核定的工業區。而且「倉儲批發業」經營的事項是貨物批發買賣，性質上為商業活動，而不屬於具有生產性的「工業活動」，雖然政府考量目前台灣土地資源稀少准許將需要較大經營空間的「倉儲批發業」設立在工業用土地，但不能因此反向推論「倉儲批發業」可以適用工業用地地價稅率。

    筆者認為，政府實在不能因為公務員自己本身的疏失，事後找老百姓算帳，當初既然核定按照工業用地價稅，且統一時代公司也按照該稅額繳納，事後發現也是政府自己的疏失，不應該要求統一時代公司補稅才是。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來稅捐單位對房地產相關的課稅執行日益趨嚴，所以納稅義務人更須注意節稅規劃；如有不了解，則應請專家協助，俾保自身的賦稅權益！

立法院都更條例的修正未來還有得吵！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月28日經濟日報A11版記者吳父鄉「都更條例修正，掀戰火」的報導，立法院內政委員會於103年12月29日審查《都市更新條例》修正草案，但是包括行政院版本在內總共有20個版本待審，都市「都更同意門檻」就有多種不同意見，通過初審難度相當大。

    內政部次長陳純敬表示，都更條例修法兩大目的在於要維護都更中各方權益平衡，並且解決實務面執行問題。另外，將來都更案如果公有土地達到一定面積或比率，也將由政府主導開發，建立完整政府公開遴選機制。

    都更條例除了行政院版之外，由立法委員連署的版本就高達19個，最終內政委員會決議由國民黨立委邱文彥和民進黨立委姚文智形成共識版，由於委員意見眾多，又進行討論協商，希望能儘快凝聚共識，儘早通過。

    這是因為民國103年4月大法官釋憲都更條例部分條文違憲，又加上同年6月爆發前署長葉世文的弊案，讓都更的推動蒙上陰影，內政部營建署副署長許文龍表示，攸關各方權益還是要拚在本會期通過。

    目前最主要的爭議點在於都更案大部分的利益都被建商拿走，應該由公部門來主導；但全部由公部門主導有其困難點。其次，如果沒被劃為優先都更區，民間是否可以整合後提都更案。最後，同意門檻問題，也有許多意見。

    筆者認為，《都市更新條例》的修正事關人民「財產權」的保障及都市發展之「公共利益」，一定要小心謹慎，此外將來在都市更新的執行面一定要更落實正當程序保障和救濟的管道，並賦予公部門有「強制力」得以在都市更新計劃通過後確實執行，否則恐怕都只是紙上談兵罷了。

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為《都市更新條例》的修正不宜再拖，此次修法可先將違憲部分條文修正通過，其他不涉及違憲想要完善的條文則慢慢修，這樣才不會影響都市更新整體的推動，這才是妥適的權宜作法！

新書報到~~~法拍屋如何辦理登記？(取自於法拍屋投資法律秘笈 作者：黃興國地政士 李廷鈞地政士)

法拍屋如何辦理登記？

一、基本概念

    在強制執行程序裡面，法院民事執行處基於公權力依強制執行法的規定強制將債務人所有的不動產經營公開拍賣以拍賣所得之價金清償債務人的債務。拍定人於繳清拍賣價款後，法院將核發權利移轉證書。依照《強制執行法》第98條第1項規定：「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」因此登記原因為買賣及贈與須先登記才能取得所有權者的型態不同；拍定不動產的所有權是自法院核發該權利移轉證書之日時，即取得該不動產的權利，因此拍定人取得權利移轉證書時，縱使尚未申請地政機關登記，事實上已經取得該不動產之所有權。而《民法》第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」拍定人日後如要買賣、抵押或其他處分該拍定物時，則必須先行向地政機關先申請所有權拍賣登記，待登記完畢後才能申請其他相關處分行為。

二、如何申請所有權拍賣登記

    拍定人受領權利移轉證書時即已取得該拍定物所有權，但仍需至地政機關辦理所有權拍賣登記，才得以領取新的土地建物所有權狀，日後管理處分上也較為方便，而其拍賣登記流程及所需文件如下圖所示:

 


  

  

   


    

    

    

  地政機關

申請土地登記





   

 
 




 


  

  

   


    

    

    

地方稅捐機關

  申報契稅





   

 
 

  

(一)地方稅捐機關所需文件: 

1.契稅申報書           

2.不動產權利移轉證明書正影本各１份

3.申請人(拍定人)身分證影本一份 

4.申請人(拍定人)印章

(二)地政機關所需文件

1.登記申請書

2.登記清冊

3.不動產權利移轉證明書正影本各１份

4.申請人(拍定人)身分證影本一份

5.申請人(拍定人)印章

6.已完稅的契稅單

(三)流程說明

    不動產拍賣物在辦理地政機關登記前需先向該管轄稅捐機關申報契稅，而土地增值稅則不須另外申報，因為執行法院會在拍賣所得的價額中先行扣繳應繳納的土地增值稅稅額，剩餘的部分再行分配給債權人。因此拍定人僅須持有不動產權利移轉證明書正本申報契稅，該稅額會以不動產評價委員會評定的標準價格乘以6%計算(同買賣案件)，但如標購價格低於評定標準價格者，則可按較低的標購價格計課契稅，故法拍案件係以標購價格與評定價格兩者之間採從低課稅的原則。契稅申報後約5~7日即可領取稅單。

    契稅單繳納完畢後，即可向地政機關申請拍賣所有權移轉登記，根據《土地登記規則》第27條規定，與《公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法》第28條規定拍賣登記可以由權利人單獨申請登記(毋須會同義務人及擔保物提供人)，買受人得持前項公正第三人發給之拍定證明書，逕向不動產登記機關申請權利移轉登記及抵押權塗銷登記，不須會同義務人或抵押人申請，也不需檢附所有權狀正本、義務人印鑑證明即可辦理登記。在填寫登記申請書時，需注意其原因發生日為拍定日(權利移轉證書會有記載)，買受人(權利人)即為拍定人；填寫土地登記清冊時，建議可以先申請該拍定物土地建物謄本，來避免謄寫錯誤；送件後地政機關約3~4個工作天即可登記完竣，藉時攜帶送件收據單及申請人印章，即可領取土地建物所有權狀。

(四)拍賣登記費用

    除拍定人需繳納契稅外，也需繳納地政機關登記規費，土地登記規費以權利移轉證明書上之日期的當期申報地價為準；但經當事人舉證拍定日非權利移轉證明書上之日期者，以拍定日當期申報地價為準；如果其拍定價額低於申報地價者，則以拍定價額為準，確認申報地價或拍定價額後再乘以千分之一即為土地登記規費。建物登記規費則依拍定人向稅捐機關所申報之房屋標準價格，再乘以千分之一為其登記費。另外書狀費(土地或建物所有權狀)每張新台幣80元。

    惟拍定人需注意需於法院核發權利移轉證書之日起30天內完成契稅申報程序，否則每逾3日，須加徵應納稅額1％的怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣1萬5千元。而拍賣所有權移登記也需於法院核發權利移轉證書之日起30天內申請，逾期申請登記也須另行繳納登記罰鍰。    

三、常見拍賣登記實務問題

(一)拍定取得國民住宅，是否需再申請國宅移轉同意書

    依照內政部87 年12月30 日台內地字第8713688號函釋，法院拍賣國民住宅及基地，拍定人持憑產權移轉證明書申請拍賣移轉登記，登記機關無須再審查國民住宅主管機關核准證明文件。因此拍定人無須再至都市發展局或城鄉發展局申請國宅移轉同意書，即可申請地政機關登記。

(二)權利移轉證明書未列明共有部分，是否地政機關併同移轉登記

    依照內政部70年9月24日台內地字第44169號函釋，法院拍賣區分所有建物，核發權利移轉證明書未列明共有部分，該共有部分應隨區分所有建物移轉。

因此綜未在權利移轉證明書記載共有部分，地政機關應併同移轉登記；民法第68條亦有規定:非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。此為「從隨主原則」。

(三)拍定後土地經地政機關重測，該如何申請登記

    依照內政部71年7月14日台內地字第88582 號函釋，拍定人持憑法院以重測前土地標示為標的之不動產移轉登記證明書單獨申請移轉登記，登記機關應逕依重測後之土地標示辦理登記。但拍定人須注意重測前後的面積有無縮減，以避免自權益受損。

壽險業投資不動產門檻可望放寬 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年11月30日中國時報AA2版記者洪正吉、吳泓勳、楊毅「促買不動產壽險業投資門檻降」、經濟日報A3版記者郭及天「商用不動產，業者盼回春」、經濟日報A1版記者韓化宇、劉于甄「壽險買不動產，鬆綁」等報導，指出金管會對於壽險業租金收益2.875%的規定，金管會主委曾宗銘于民國103年12月29日表示，將請「保險局」限期檢討，並於104年2月底前提出報告。

    據了解金管會除了對於2.875%的收益率考慮鬆綁，對於素地需在五年內完成開發、十年內不得移轉等「金八條」的規定，正在全面重新檢視內容。該規定是為了遏止保險業相互競標商辦大樓，避免業者到處搶地，在民國101年11月所宣布的八項措施。措施實施之後商用不動產交易件數急速下滑，壽險業者不動產投資情形進入寒冬。

    壽險業者表示，金管會有意鬆綁報酬率門檻，對於壽險公司投資國內不動產商辦成為新的誘因，不僅有利於活絡壽險資金，對於不動產的開發利用也會有所幫助。戴德梁行台灣區總經理顏炳立也表示，目前國內商辦投資市場報酬率約2%~2.2%之間，但是金管會對於壽險業投資商用不動產報酬率規範卻訂在2.875%的水準，明顯與市場標準脫節。

    據了解，除了2.875%的收益率可望放寬，其他包括素地必須在五年內開發完、買素地必須十年內不得移轉，等規定將會一併做檢討。

    筆者認為，此舉有助於活絡國內商辦市場，近年來經濟不景氣，商辦的價格始終不如住宅的價格，建商也不太願意將土地興建商辦，導致市中心新的建案大多都是「豪宅」，如果商辦的市場能夠重新活絡，可望促進辦公商圈的繁榮！！

中國大陸房市已有出現崩盤的徵兆 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年1月4日旺報A4版記者梁世煌「陸爆今年首宗違約，房市憂崩盤」、104年1月5日旺報D2版記者易憲容「佳兆業違約一葉知秋」等報導，中國大陸資本市場在2015年瀰漫不安氛圍，深圳最大龍頭房企「佳兆業」因為公司董事會主席郭英成離職無法提前償還向匯豐銀行融資的4億港元貸款，成為2015年首宗企業融資違約案，外界擔憂此案恐成為大陸房市崩盤的前兆，象徵過去房地產暴利時代的結束。

    佳兆業曾經是中國大陸深圳的龍頭房企，2014年上半年佳兆業就已16.7萬平方米，共1801套房產的成交量、41億元人民幣的成交金額，一舉超過萬科在當地業績，摘下深圳樓市成交量和成交金額的雙料冠軍。

    但佳兆業在2013年8月時與香港匯豐銀行簽訂一筆四億港元貸款合約中，載名一旦郭英成離職，佳兆業應在離職生效當天提前償還所有貸款和利息，郭卻在2014年12月31日去職生效，佳兆業仍無法準時償還這筆款項。

    郭英成離職的原因，至今仍然撲朔迷離，近期深圳市高層、前政法書記蔣尊玉涉案落馬，郭英成在2014年10月傳出遭到有關部門帶走，隨後其與其第郭英智就雙雙辭去佳兆業所有職務，導致該企業資金斷鍊風暴隨即爆發。

    許多深圳業內人士覺得此案並不單純，2014年郭英成離職後，深圳市政府在11月就叫停佳兆業在深圳所有的房地產專案項目，包括數量高達上千套的樓盤整起事件越演越烈。目前香港掛牌上市的佳兆業已經停止交易，一旦資金斷鍊的效應擴散，恐怕整個深圳房地產都會受到拖累。

    中國大陸目前面臨多方夾擊，首先美元強勢讓房企的債務成本增加，並且緊縮大陸房地產企業再次出外融資的管道。其次，房地產週期性調整使得房地產企業銷售全面下降，流動性風險增加，讓大陸正規金融機構對於房地產企業貸款轉趨謹慎甚至緊縮；並且，早幾年的房地產暴利，讓房地產企業不在乎進行高成本融資，當房價下跌時，房地產企業融資成本過高可能成為打垮房地產企業的最後一根稻草。專家認為，佳兆業集團貸款違約，看似小小案例，但可能也是大陸房地產市場的普遍現象。這也是為何中國大陸突然在2014年10月宣布房貸新政和降息的目的，恐怕新的一年大陸房地產市場債務違約風險還會陸續到來。

    筆者認為，投資都有風險，投資中國大陸的房地產也有風險，民眾一定要謹慎面對。此外，台灣的房市目前也在高點，是否會如同大陸一樣崩盤，則有賴於將來是否實施房地合一課稅政策和國內經濟情勢，仍有待觀察！！

    永然兩岸法律事務中心創辦人李永然律師認為中國大陸的房地產有些價格已漲的太高，大陸內部貧富不均情形嚴重，房市面對的問題比過去更複雜，台商要投資一定要比往昔更謹慎，這樣才不會造成投資被套牢情形！