台肥南港C3地上權案 資格標流標 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

根據102年10月19日經濟日報A4版記者郭及天所撰「台肥南港C3地上權 無人投標」乙文，及同版記者蔡靜紋所撰「三大原因 嚇跑壽險業」報導，台肥南港C3土地地上權70年開發案，民國102年10月18日第一階段資格標截止投標，結果無人投標而流標。由於總投資額逾新台幣400億到500億元，原本有意投資人在風險無法分散考量下，最終縮手。

面積最大的C3案，基地面積1.26萬坪，未來總開發樓地板面積近12萬坪，是近年台北市少見的超大型地上權開發案，預估標脫權利金上看新台幣300億元、投資金額甚至高達400億到500億元。由於投資金額龐大，日前台肥為提高廠商投標誘因，將原先按公告地價8%繳交的年租金下修為5%，10月18日開資格標，結果無人問津，連先前傳出有意投標的國泰人壽，也未參與投標。

在投標前外界即認為，該標案投資金額極為龐大，權利金和投資規模更高出預計年底前將釋出的標售案許多，如權利金底價新台幣180億元的信義計劃區A25，以及權利金底價新台幣114億元的台北學苑等案。因設定地上權而非永久取得資產的開發模式，加上回收期長，市場上同時能具有「實力」與「意願」的廠商本就不多。

壽險業者則表示，此案缺乏吸引力原因有三，第一點：開發面積高達1.2萬餘坪，難以預測成敗所造成的損益金額、第二點：金八條規定保險公司投資必須先取得承租者意向書，在還沒確定得標前，意向書取得難度不低、第三點：此案每年租金約新台幣2億元，成本不低，影響投資報酬率，綜觀上述三點，遂造成壽險業者縮手。

一家壽險業者抱怨，台肥南港C3案的開標設計「奇奇怪怪」，分為「資格標」、「價格標」二階段，一般公家單位開標大多是價高者得的價格標，但台肥規定至少要三家投標，卻又設下但書，賣家有權決定未達三家是否開標或廢標。

筆者認為，基地所有權人在招標地上權時，應該就不同個案規模與開發條件，定位出適合之投標者（開發者），並非僅考量自身方便與利益，而限縮了投標資格及方式，如此才能兼顧土地開發效用最大化與企業利潤，創造雙贏。

永然聯合法律事務所李永然律師也認為招標的方式及想法一定要貼近市場面的需求，這樣較為實務，也才不會曲高和寡！