房屋稅免徵與否視房屋評定現值而定 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年2月26日經濟日報A16版記者郭珈爾「房屋稅免徵，跟屋齡無關」的報導，房屋稅即將在民國105年五月份開徵，高雄市稅捐稽徵處提醒民眾，根據《房屋稅條例》的規定，就算房屋老舊，仍要繳房屋稅，因為房屋稅要繳納與否和屋齡沒有絕對關係，而是按房屋評定現值的差別。

    稅捐處官員解釋，房屋稅應付稅額並非以市價計算，而是「房屋評定現值」乘上「稅率」得出，目前由各縣市政府每三年評定一次，考量因素包括房屋標準單價、每年折舊率和房屋所處的地段等。

    像是「總樓層數」、「房屋構造種類」和「用途」都會影響房屋標準單價，樓層數越高、標準單價越高，可能就要繳納更多的房屋稅。而目前不用繳房屋稅的標準在總現值新台幣10萬元以下，因此不管屋齡多久，只要房屋評定現值超過新台幣10萬元，就要繳房屋稅。非自住用途的房屋，像是營業或是自由職業事務所、人民團體等房屋，無論評定現值多寡，都要繳房屋稅。

    官員並補充，如果住家用房屋評定現值在新台幣10萬元以下時，卻收到房屋稅稅單，很有可能就是該房屋年度用途不符合住家規定，民眾如果房屋在課稅年度變更為住家使用，記得要向稅捐稽徵處申請使用情形的變更。

    筆者認為，近幾年來房地產價格上漲，也反映在房屋評定現值上面，房屋稅也跟著調漲，民眾若買房投資者，除了貸款利息之外，應該也要衡量將來房屋稅、地價稅的負擔，才不會錯估情勢，賺了租金卻賠了稅金。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為「房屋稅」的課徵除了《房屋稅條例》的規定外，也要注意各地方政府所規定之房屋稅率的「自治條例」，了解後妥當地進行「節稅」規劃，才能確保自身的「賦稅人權」！

北市公辦都更案一坪換一坪 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國105年2月3日中國時報B1記者陳芃所撰「旗艦公辦都更案，一坪換一坪」的報導，台北市政府在台北市大同區蘭州斯文里的整宅推動公辦都更，並且列為重點「旗艦計畫」，台北市都發局更成立專案工作站，由北市副市長林欽榮宣布此案和南機場公辦都更案的非店面戶一樣，會做到「權狀一坪換室內一坪」，以保障民眾的居住品質。

    都發局表示，蘭州、斯文里整宅屋齡高達50年，是當初因為政府開闢公共建設安置民眾規劃的住宅，只有11~17坪或是6~12坪的規格，以現代眼光來看居住空間嚴重不足，戶數高達上千戶，產權難以整合造成更新牛步化。

    都發局利用稅捐處閒置房舍設置都更專案工作站，並且進駐四衛都更推動中心人員，蒐集民眾意見之外，還要說明「權利分配」和「財務規劃」。

    林欽榮出席工作站開幕的時候表示，已經向市長報告未來都更會做到「權狀一坪換一坪」，更新之後每戶至少獲得14坪大小，如果經濟弱勢民眾，市府還會提供比照公教人員優惠貸款幫助居民住進新家。對於上千戶的整宅，預計分成四期改建，工程期間如果有需要的居民，則可以住進原明倫國小改建的「中繼住宅」。

    筆者認為，這樣的規劃不錯，因為權狀上的坪數還要扣掉公設，將來蓋成新大樓公設比會比較高，等於主建物的空間(室內空間)實際上會縮水，如果要使都更能推動順利，勢必要保障住戶權狀一坪換將來室內一坪，住戶才有願意參與都更的意願。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「住宅」在台北市目前是一重要問題，台北市政府能加以正視，並運用有效率的公辦都更是必要的。本案如能成功，必使市容改善，並且讓台北市都市更新更向前邁出一大步！

有三萬筆未申報祭祀公業土地逾期政府將代為標售 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年1月28日自由時報c3版記者李欣芳「三萬筆未申報祭祀公業土地，逾期政府將代為標售」的報導，目前全台灣還有超過6萬筆屬於祭祀公業的土地，內政部表示約有三萬筆未申報，有鑑於民國105年農曆春節即將來臨，內政部民政司司長林清淇提醒可以趁農曆春節家族團聚、祭祀祖先的日子，把握家族齊聚一堂的機會，辦理祭祀公業土地申報相關事宜，維護自身權益。

    根據《祭祀公業條例》第7條規定，祭祀公業應自政府清查公告之日起三年內辦理申報，期限屆滿未申報或申報經駁回確定的祭祀公業土地，除了公共設施用地之外，法定期間屆滿後，將由主管機關代為標售。

    不過內政部表示，為了顧及民眾權益，只要土地還沒完成代為標售之前，民眾都可以依法提出申報。

    林清淇司長說明，「祭祀公業」是前清或早期移民離鄉背井來台，為了懷念原鄉祖先，由子孫集資購置田產，並以田產的收益作為祖先祭祀的備辦和聚餐費用，充分顯示當時台灣先民社會慎終追遠、尊祖敬宗的優良傳統。但隨著時代改變，許多祭祀公業土地資源未能有效利用，政府才制定《祭祀公業條例》，並自民國97年7月1日開始施行，基於性別平等原則，除了當事人表示不願意共同承擔祭祖外，派下員的直系血親卑親屬，不分性別都可以取得繼承的派下資格。

    根據內政部統計，截至民國104年底，我國仍有三萬筆祭祀公業土地未完成申報，其中大多數都符合政府代為標售的要件，因此內政部呼籲民眾把握農曆春節期間大家家族團聚時，能夠盡快備齊文件向祭祀公業土地所在的鄉鎮市區公所辦理申報。

    民眾如果家族有祭祀公業，而其土地尚未辦理申報者，一定要趕快申報，以維護自身權益，否則將來土地被標售，恐怕就要不回來了！！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「法律是保護知道法律的人」，透過瞭解法律，認知自己的權利，進而採取保護自己的行動，祭祀公業的土地也是如此！

公告地價飆漲，土地所有權人應善用設籍節稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年1月12日經濟日報A15版記者陳美珍「公告地價飆，設籍節稅有撇步」的報導，2016年全國地價平均調幅達到30.54%，雙北市在內的六都公告地價升幅都超過三成，未來三年納稅人的持有稅將會有感上升，財政部提醒民眾善用設籍自用節稅減輕稅負。

    根據《土地稅法》規定，自用住宅的地價稅率為0.2%，凡納稅義務人或其配偶、直系親屬辦妥戶籍登記，無供營業或出租使用的住宅土地，總面積不超過都市地區300平方公尺、非都市地區700平方公尺，即可以享有較輕稅率之優惠。

    由於設籍時《土地稅法》規定本人、配偶及未成年子女只限一處自用住宅，可以善用直系親屬包括子女、父母或祖父母來突破「一處」的限制。例如甲名下A、B、C三戶自用住宅，可將甲與妻子和未成年子女設籍在A、甲另二名成年子女分別設籍在B與C，若三戶均不超過面積標準，均可同享優惠。

    財政部指出，自用住宅用地優惠稅率納稅義務人若能有效運用，由合乎條件的親屬分處設籍，掌握自行擇定優惠稅率適用順序的權利，讓「高價額之土地」適用最輕稅率，可以讓優惠面積放置最大、總稅負降至最低。

    筆者認為，地價稅過去因為公告地價偏低，辦理自用住宅地價稅的節稅空間不大，但未來公告地價漸漸調漲，自用及非自用的地價稅差價將擴大，屆時有沒有妥善規劃節稅就更顯重要，民眾不妨多了解、規劃。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為土地之地價稅愈來愈高，土地所有權人必須更注意「節稅」，才能減輕持有土地之負擔；如不瞭解時，應請教專家，俾保權益！

房地合一新稅制下自住重購退稅較優惠 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年1月2日蘋果日報B4版記者林巧雁「新制上路，自住重購退稅減壓」的報導，房地合一新制將於2016年上路，民眾買房要留意新課稅方式，對於自住的換屋民眾，更要利用重購退稅降低負擔。房地合一新制對於自住設籍滿六年也有獲利新台幣400萬以下免稅的優惠，但必須注意夫妻與未成年子女6年內只能適用一戶。

    中區國稅局大智稽徵所表示，重購自用住宅，房屋所有權人或其配偶、受扶養直系親屬完成戶籍登記，不論先買後賣貨先賣後買，只要出售前一年內沒有出租或供營業使用，且重購或出售所有權登記日期在兩年內，賣房應繳的稅可以享用扣抵稅額優惠。

    適用新制民眾買房如果是「以小換大」可以全額退稅；「以大換小」則是比利退稅，比如新買房屋比出售舊屋房價低，出售舊屋新台幣1000萬、購入新屋新台幣500萬，新台幣500萬除以新台幣1000萬為1/2，即可退稅一半。

    中區國稅局股長蔡克良表示，舊制只能「小換大」才有退稅，2016年買房的民眾是用新制，則都可以退稅，2014年1月2日至2015年12月31日購入者，則可能適用新制或舊制，主要看有沒有持有超過2年。

    房地合一非自住屋稅率持有一年出售稅率為獲利的45%、二年內出售為35%，2~10年出售則為獲利20%，如果持有達10年以上稅率降至15%。但是為了避免民眾因為調職、非自願離職或其他非自願因素於2年內售屋，因此若有該情形稅率為20%。

    筆者認為，民眾將來在出售房屋，要計算相關稅負的時候，一定要先搞清楚該房屋取得日是否適用新制或舊制，若是適用新制，再來計算持有期間可能適用的稅率，最後再研究是否符合優惠稅率的條件，或是重購退稅的優惠，以確保獲利和達成節稅的目標。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地合一所得新制造成民眾在出售不動產所得稅的增加，民眾要更懂得運用「節稅」，才可為自己看緊荷包！

房地合一稅及奢侈稅有可能同時產生 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國105年1月2日中國時報A4版記者吳泓勳、陳宥臻「房稅新舊制脫軌，狠剝兩層皮」的報導，房地合一稅制已經於民國105年1月1日上路，奢侈稅雖然順勢退場，但是因為稅制計算點不同，出現一些民國104年底簽約、105年初才完成過戶的交易案，同時要被課「奢侈稅」和「房地合一稅」，造成一隻牛被剝兩層皮的重複課稅現象，財政部目前緊急研擬補救辦法，傾向僅課奢侈稅，藉此免除新舊制「脫軌」疑慮。

    代書業者踢爆財政部新制漏洞，當買房未滿2年的屋主去年底簽約、今年初登記交屋者，因為奢侈稅認定日期是「簽約日」、房地合一認定時點是「登記過戶日」，所以這類型案件會同時被課徵奢侈稅和房地合一稅，交易民眾和房仲業者大罵離譜。

    安永事務所楊建華會計師也表示，假設有A先生於民國104年12月30日簽約出售持有不到一年的北市士林區房屋，以新台幣2000萬元賣給B先生，除了必須被課15%的奢侈稅新台幣300萬元外，若交屋日為105年1月10日，同時適用房地合一稅，獲利部分再被課徵45%，以獲利新台幣500萬來算，奢侈稅和房地合一稅合計新台幣525萬元的稅款，已經超過了獲利金額。

    對此，中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根表示，應該以事實發生日，也就是簽約日來決定使用哪種稅制，像該案例雖於民國105年過戶，但是在民國104年簽約，應該就課奢侈稅就可以了。

    財政部稅負署官員也表示，經過地政事務所反映，已經研擬應對辦法，傾向於只課徵奢侈稅而不課徵房地合一稅，而且奢侈稅是交易稅、房地合一是所得稅，並沒有重複課稅的問題。

    筆者認為，當初法案倉促上路，房地合一日出和奢侈稅日落條款認定的時點沒有做統一規範，導致納稅義務人很有可能被無辜重複課稅，以後如果稅法有所修正，民眾也要多加注意類似的時點問題，能避開就避開，否則冤枉被重複課稅除了大嘆倒楣之外也只能再花費勞力時間金錢跟稅務機關打官司了。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近來台灣的立法品質相較於往昔較為粗糙，其原因乃匆促立法，算計太多，導致有些新訂或新修的法律，常有漏洞或矛盾出現；希望這種情形要趕緊改善，提升立法品質！

中國大陸房市庫存需七年去化 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年12月29日旺報A9版記者許昌平「陸房市庫存堆滿地，七年才能去化」的報導，中國大陸房地產庫存已經成為經濟問題，庫存約為85至90億平方公尺，至少需要七年才能消化，大陸中央經濟工作會議已經明確要求，未來大陸政府將通過加快農民工市民化等六項措施殲滅庫存。

    根據中國大陸國家統計局數據顯示，中國大陸目前在建未售面積約為48億平方公尺、待開工面積為8.5億平方公尺，已2.4的容積率來說，全國整體庫存約為63億平方公尺。

    而北師大教授鍾偉認為，除了「現房」、「期房」的數據，還有新拿地、閒置未開工等將會轉為樓市庫存，先前曾大舉開工的3600萬套保障房以及當前以及棚戶區改造也將納入統計範圍內。根據他的估算，中國大陸全國房市至少85~90億平方公尺，按照過去三年的銷售速度，至少也需要七年才能消化完。

    鍾偉教授表示，去庫存不只是2016的工作重點，將是未來五年乃至更長一段時間的工作重心。大陸中央經濟工作會議要求，化解房地產庫存量將是2016年經濟社會發展的五大任務之一。

    中共政府提出的六大措施包括：「1.按照加快提高戶籍人口城鎮化率並深化住房制度改革要求，加快農民工市民化。2.落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶。3.滿足新市民住房需求，建立購租並舉的住房制度。4.發展住房租賃市場鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房。5.鼓勵房地產企業降低商品住房價格促進房地產業兼併重組。6.取消過時的限制性措施。」力求扭轉過去政策失誤、市場扭曲的房地產市場，希望以供給側管理擴大總需求，並且兼顧土地、財稅、產業政策改革，以求長遠實現房地產市場健康穩定。

    筆者認為，中國大陸的房地產庫存量太大，和之前中國大陸房地產市場過熱，價格飆漲有關，勢必現在必須要花一段時間消化，台灣前幾年房價高漲時，許多建商紛紛推案，最近開始交屋又遇到因「打房」而陷入不景氣，可能未來也會面臨同樣的問題，台灣的房價就有可能會下跌。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣、中國大陸兩岸政府，目前同樣面臨房地產的問題；然而兩岸政府兩樣情，中國大陸已積極採取「救市」措施，而台灣方面，政府似乎只是冷眼旁觀，不知所措；其實台灣政府要趕緊救房市，不用去在乎少數學者的看法，「商品房」與「社會住宅」是不同的兩件事，政府讓「商品房」市場回歸正常化，至於依《住宅法》興建的「社會住宅」是照顧落實，政府千萬不要亂了套，而讓台灣的經濟陷入低迷，而大失民心！