中國信託金融園區獲得鑽石級綠建築認證 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月10日聯合報AA2版記者孫中英「中信金融園區，獲鑽石級綠建築認證」的報導、經濟日報A13版記者郭幸宜「中信園區，鑽石級綠建築」的報導，中國信託金控宣布新的企業總部「中國信託金融園區」經台灣建築中心審核通過，符合「綠建築八大評估指標」，獲得內政部頒發「鑽石級綠建築認證」，為目前台灣金融業辦公大樓中基地面積最大的鑽石級綠建築，也是國內辦公大樓節能減碳的最佳範例。

    「中國信託金融園區」佔地總面積為9284坪、樓地板面積超過8萬坪，興建規劃之初就導入各項環保節能設計，中國信託指出，為了落實「環境永續」理念，中國信託園區辦公樓從全面採用冷卻樑板空調送風系統，利用輻射擴散效應和冷熱對流達到空氣自然流通，辦公空間內不必裝傳統空調風車，預計每年可減少1561噸的二氧化碳排放量。

    在節能省電方面，辦公室空間全面採用LED燈具，照明和空調可以小區域開關，隨時關閉無人使用的區域，並且在A棟大樓裙樓和南側空橋屋頂裝設總面積699平方公尺的太陽能板，預估每年可以產生8萬1500度電力支應公共用電，並減少4萬3797公斤的二氧化碳排放量，等同於三座足球場的吸碳量。

    水資源方面，不論是建築物內用水設施、園區四周噴水池或灑水設備，全面採用雨水回收，循環再利用系統，而且為了因應極端氣候，園區地e761109下樓層規劃儲水量達2625噸作為「雨水回收池」，面對大雨來時可以發揮滯洪集水功能。

    此外中信金控也向台北市政府爭取認養緊鄰園區的公有停車場，打造為3641坪的「三重世貿公園」生態園區，依據四季時序和熱帶、亞熱帶等分布規劃不同植栽區，分為「春天櫻花步道」、「夏天大樹後院」、「秋天楓林綠廊」和「冬天的松林」，並且和台灣大學合作種植131種蕨類植物，加上濕地沼澤、草坪和棧道等景觀，成為都市公園中具多元性代表。

    筆者認同中國信託這樣的做法，建築物必須要對「環境」友善，才能讓地球的資源能夠永續地供人類使用。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為企業必須盡社會責任，該責任包括要有「環境權」的觀念，維護生態資源，中國信託是一大企業，扮演引導潮流的角度，這棟建築為中國信託的社會形象帶來加分的效果！

惡房東遭到多名房客聲討！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月7日蘋果日報A16版突發中心「房東好苛『退租賠10萬』」的報導，心北市一名房東和房客簽下嚴苛合約，規定不接電話就沒收租金押金、無故退租要賠新台幣十萬元等，甚至在租屋處裝設監視器，幫別人開門「被拍到要罰十萬元」，面對其他被害者也出面指控，房東怒嗆：「租金付不出來挾怨報復！」。

    新北市一名單親媽媽日前指稱自己在新北市新莊區福營路租了套房，張姓女房東說房間是水泥隔間，但入住後才發現是木板隔間，住了一天覺得不妥想解約卻遭拒，只好住到期滿，交還房屋時錄影確認無異狀，事後卻被房東控告毀損罪、侵占和詐欺罪，並遭求償新台幣十萬元。

    而此事經過網路轉載後，被害人陸續出面，有被害人指出在民國103年8月租到單親媽媽住過的房間，房東聲稱房間「全新裝潢、媲美五星級飯店」，看屋時房東卻說房客還沒搬走，讓她看另一間裝潢好的房間，還說「其他房間都一樣」，但租了才發現房間老舊、壁紙殘破不堪、沙發破損還用污漬的髒布蓋住，才入住兩周排水孔就堵塞，後來馬桶又不通，發生糾紛房東卻回說「有26個判決勝訴，媒體怎麼講不重要」。而根據被害人出示的租屋契約，甚至還要求若房客無故不接電話，要沒收租金和押金，如今契約簽了、租金繳了，只能自認倒楣。

    又有被害人投訴，向張女承租新北勢中和圓通路套房，張女卻帶她看三間不同地址的房間，她選了一間被要求支付新台幣六萬多元租金、押金和雜支費，她只有新台幣三萬，張女要他當助理底差額，協助處理其他房客投訴，覺得太複雜要退租，房東卻不願退還追討餘額。

    《蘋果》記者到租處查看，發現公寓大門貼了一張公告，嚴禁住戶幫別人開門，被監視器照到要罰十萬元，致電張姓房東，對於房客指控卻一蓋否認，僅說一切有「合約」。

    筆者認為，房客遇上這樣的房東很麻煩，所以民眾在租屋時一定要仔細看「合約」，若是不合理的地方一定要提出，而不能亂簽約，否則將得不償失。

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒承租房子的房客，租屋有「租約」，租約每條條文要看懂才簽字，不懂的要請教「律師」，或買相關的法律書籍稍微研究一下，才能保障自身權益！

台灣高等法院判決社區頂樓的違建，依法必需拆除 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月9日自由時報B4版記者楊國文「高院判決：住戶沉默不等於同意，頂樓違建須拆」的報導，台北市行天宮捷運站附近有公寓四樓王姓住戶將頂樓加蓋違建隔成兩間套房出租牟利，遭到同棟郭姓住戶訴請法院拆除違建並按月賠償相當租金收入的「不當得利」，王姓住戶辯稱住戶多年來都無意見表示默示同意違建，但台灣高等法院審理後認為沉默不等於對違建默示同意，王仍須拆除頂樓違建並且按月支付不當得利新台幣6690元，全案仍可上訴。

    台灣高等法院認為「不當得利請求權」是「獨立行使」，因此公寓其他共有人僅能就自己的應有部分請求部當得利，除了二樓住戶郭南之外，其他住戶也能提出請求王男按月支付相當於租金的不當得利。

    該有爭議的建物位於台北市松江路鄰近捷運行天宮站的公寓，王姓住戶遭到指控在頂樓平台加蓋違建鐵皮屋，且經其他住戶要求拆除卻置之不理，影響逃生救難公共安全。王則辯稱購買時前屋主就已經加蓋，只是將建物重新裝潢出租，雖然未取得其他住戶分館協議，但是住戶長期以來並未干涉，因此已成立「默示分管契約」不用拆除或支付不當得利。

    筆者認為，若是購買包含頂樓加蓋的房屋，單價通常較同樣物件為高，但購買時一定要注意蓋頂樓加蓋是否屬於民國83年以前的舊違建，此外，最好當初加蓋時住戶能有「分管契約」取得「約定專用權」，若沒有分管契約，雖然在訴訟上可以主張默示的分管契約，但是如同本案仍有一定的風險會被法院判拆除。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「屋頂平台」是「共用部分」，必須有「約定專用權」才能在屋頂平台上可以單獨使用；否則，將構成「侵權行為」或「不當得利」，這是必須注意的！

房屋出售所得分三種不同公式，申報課徵所得稅！ 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月9日經濟日報A5版記者陳美珍「房屋出售所得，三種方式報稅」的報導，財政部對於售屋實價課稅優先鎖定「豪宅」，根據財政部規劃，全台新台幣4000萬元以上的房產交易列為優先查稅對象，納稅人售屋最好舉證實價，才能避免被查稅。

    財政部表示，於房地和依實價課稅稅制未上路前，出售不動產的利得仍是採取房、地分別課稅，其中房屋的部分依法是以「實價課稅」為先，只有在稅捐機關查無實價之下，才能按照財政部每年訂頒的財產交易所得額標準申報。

    根據財政部訂定的民國103年度個人出售房屋財產交易計算標準，申報售屋所得稅依據納稅人或稅捐稽關有無出示房屋取得成本及售價分為三種方式。

    若是屬於購屋成本與售價証明文件齊全者，不論是否為豪宅，應以實際售價減掉買價及相關成本後的實際利得，按出售時房屋評定現值的比例計算申報，且依照適用的綜合所得稅率繳稅。

    而若是稅捐機關僅能查得售價或是納稅人僅申報售價者，未能舉證購入成本時，又分為「豪宅」和「非豪宅」，若位於台北市又售價為新台幣七千萬元以上者，因為被定義為「豪宅」，應已查得或申報的房地總成交價按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值比例，計算房屋收入後，再以15%推算所得額申報課稅。非屬於豪宅者，或是完全沒有買賣金額，稅捐稽關無法查出成本售價者，才免採實價課稅，而改以房屋評定現值呈上財政部所訂推計率計算售屋所得額報稅。

    財政部指出，實價登錄制施行之後，雖然依法登錄的交易資料沒有辦法作為課稅之用，但因為房屋並非一般商品，交易價動輒新台幣上千萬元，稅捐機關仍然可以透過銀行貸款資料等方式掌握實價。

    筆者認為，民眾在出售房屋，當年度申報個人綜合所得稅的時候，如果有不清楚的地方應該請專業人士協助，若認為稅捐機關的認定有誤，也可以依法提出「復查」、「訴願」、「行政訴訟」等相關救濟程序保障自己的法律權益。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府目前正在進行打房，對於課稅則從嚴，因而國人如涉及出售房地產時，對於相關稅負一定要特別謹慎；如不理解，則請專業律師、會計師、地政士協助，俾達節稅、省稅的效果！

台開公司將攜手香港中原地產銷售「酒店式住宅」！ 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月5日工商時報A21版記者袁延壽「台開攜手香港中原地產，銷售酒店式住宅」的報導，民國104年全面啟動開發其全省25萬坪土地的「台開集團」，為了吸引海外買家，台開公司邱復生董事長指出，將與香港中原地產合作銷售在台開發的花蓮、新竹、南投酒店式住宅和旅館，最快於民國104年4月底即可簽約上路。

    台開董事長邱復生表示，民國103年從香港移民台灣人數即高達七千人，在花蓮蘇花改完工、當地自然人文景觀完善下，將成為全台最為理想、適合人居的地方。粗估台開花蓮、新竹、南投可開發樓地板面積銷售金額將超過新台幣250億元。

    台開在花蓮洄瀾灣光華樂活園區已經陸續開發完成公共設施、建設休閒觀光資源，預計民國104年7月開始大舉動工打造影視、文化、醫美、休閒、養生住宅和五星級酒店，將成為國內最大的文創樂活園區。

    邱復生董事長表示未來集團在花蓮華聯光華樂活園區度假飯店將與全球知名的喜達屋酒店和渡假酒店國際集團合作，並且在民國103年7月已經舉行「迴嵐源優活養生宅」銷售中心基地動土典禮，民國104年第二季將正式開賣。

    「花蓮迴嵐源優活養生宅」由丹麥BIG集團打造，並且曾入圍被業界譽為「不動產業界的坎城影展金棕梠獎」的「法國MIPIM獎」。該園區景觀美化工程已經完工，將來將讓太平洋的美麗海岸風光保留，同時納入親水與景觀兼具的規劃理念。

    此外，台開在新竹的新竹新埔智能生態園區，基地面積將近1.7萬坪，未來則是規畫建造生態精品旅館187間、酒店式公寓248戶和獨棟別墅6棟，期盼能打造大中華第一個取得國際LEED白金級綠色智能生活社區為目標。

    至於開發資產所需要的資金，邱復生將在民國104年陸續透過公司債、增資和引進國際級投資基金等方式籌資。他表示，香港是大中華地區甚至是全球華人的金融、資訊、人才匯集中心，中原地產更是當地數一數二的地產銷售集團，目前已經和該集團高層達成共識，預計最快民國104年4月可以簽約，把台開手中陸續開發的地產透過香港推銷到大中華和全球市場。

    筆者認為，「中原地產」是香港知名的房仲業者，近年來在台灣也有展店，台開公司看好中原地產能行銷該公司的不動產產品，主要就是因為把客群目標瞄準海外的市場，希望可以吸引港澳或是中國大陸的有錢人投資，策略相當高明！！

慈濟工業區架設圍籬遭法院判決拆除 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年3月4日中國時報A7版記者王己由「慈濟工業區架設圍籬，法院判拆」的報導，慈濟基金會買下新店「ABC遠東工業區」內建物，並在三年前未經管委會和區分所有權人同意之下，就將建物後方法定空地巷道逕自架設圍籬，導致其他廠戶無法停車與迴轉，經過管委會提告，台灣台北地院認定慈濟不能再共用的法定空地上架設圍籬，依據《公寓大廈管理條例》及《民法》的規定判決慈濟必須拆除圍籬。

    慈濟慈善事業基金會買下的ABC遠東工業區整棟廠戶建物緊鄰新店慈濟醫院，慈濟遭到管委會指控於2012年8月間未經工業區管理委員會及區分所有權人同意，就將建物後方法定空地巷道逕自架設長54.88公尺、高1.88公尺的圍籬，妨礙園區其他住戶使用巷道、迴車道及法定空地的公共空間。

    管委會雖然兩度發函給慈濟要求回復原狀，新北市工務局也去函通知慈濟有關共有部分應依設置目的使用，但慈濟都未拆除圍籬，最後管委會和慈濟對簿公堂。新店簡易庭一審判必須拆除，慈濟不服，向台灣台北地院上訴。

    慈濟認為建物後方「法定空地」當初是向前手宏廣公司購得，從宏廣開始空地都是單獨所有能排除他人使用，慈濟也未參與工業區住戶規約制定，並未同意將空地約定共用，堅稱土地私有可單獨使用。

    台灣台北地院合議庭認為，依據遠東工業區初始規劃設計、目前使用現況和規約內容，可以認定遠東工業區屬共同設施使用與管理具有整體不可分的集居地區，應準用《公寓大廈管理條例》的規定。而該法定空地在宏廣公司時，作為停車和園區內車輛通行及迴車使用，慈濟也應該依循前手作法，遵守廠護規約不得設置圍籬，在共用部分法定空地架設圍籬，已經違反《公寓大廈管理條例》及規約，判決駁回慈濟上訴，須拆除圍籬確定。

    筆者認為，公寓大廈的法定空地屬於社區的「共用部分」，如果未經過區分所有權人會議決議或「規約」約定為專用，依法應是全體住戶共用，即便是一樓的住戶也不能私自架設圍籬，因此日後買受人買受一樓房子的房屋所有權人一定要注意是否享有位於一樓之「法定空地」的專用權，這樣才能避免無謂的爭議！

台北市商辦租金漲9.5%，居亞太第二 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年3月5日蘋果日報A14版記者潘姿羽「北市商辦租金漲9.5%，亞太第2」的報導，儘管全台房市冷，但商辦的租賃市場仍然穩定成長，台北市信義區A辦2014年第四季租金和2013年第四季的租金相比，成長率上竄9.5%，僅次於新加坡的14.9%。

    根據仲量聯行根據去化量、租金成長、資產價值和經貿產業成長潛力發布的「亞太地區辦公室指數」，台北市信義區年租金成長率在調查涵蓋的27個城市之中排名第2，僅次於新加坡，後續排名則分別為奧克蘭、威靈頓、胡志明市和曼谷、香港，至於上海成長僅2.7%、2.2%。

    而從「全球辦公室指數」看來，台北市信義區的年租金成長率排名第9，超越倫敦、東京及美國多數的一線城市，第一太平洋戴維斯總經理高銘頂認為，這是因為外資投資熱度、租金水準，香港、上海發展成熟，新進入的外商比率減少，造成租金成長率相對較低。

    仲量聯行總經理趙正義則表示，過去信義計畫區租金成長率多在3~4%之間，但2014年台北101大樓出租近95%，房東因而調高租金，目前101大樓單坪平均租金約3500元，樓層較高則可能更高，因此也抬升了區域的商辦租金行情。但趙正義也指出，2015年雖然金融和科技業對辦公室需求持續復甦，但是台北也將有8~10萬坪的新A辦大樓釋出，將會造成租金上漲率趨緩，成長幅度應落在2~3%之間。

    筆者認為，商辦租金緩步成長，代表經濟正逐漸復甦之中，代表更多外商企業願意來台灣投資，也是台灣企業的利潤有成長因此願意負擔更高的租金。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的經濟發展已內耗太久了，政府應集中心力，拿出魄力，號召全球台商一起為台灣經濟打拼，深信以台灣人的勤奮性格，一定可以有機會再創台灣經濟的新契機！