聯合報都市更新案驚傳建照生變 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月16日蘋果日報A13版記者潘姿羽「聯合報都更，驚傳建照生變」的報導，《聯合報》舊址位於台北市信義區的都市更新案，超過新台幣70億元的總銷已經開賣，現在卻傳出建案必須重新執行都更審議流程，聯合報項國寧社長驚訝表示「完全不知情」、代銷也稱不知建照會生變。

    民眾爆料台北市政府103年11月27日公告聯合報忠孝東路都更案的公聽會訊息，該案已經取得建築執照並且在102年底開始銷售，台北市卻公告寫明須在103年11月28日至12月12日舉辦「公開展覽」，並且於103年12月8日舉辦「公聽會」。

    據了解，該案位於忠孝東路、基隆路口，接近市政府站和國父紀念館站，地點相當精華，預計推出「聯合大於」和「聯合大哲」兩岸，包括1~20層樓的事務所和高樓層百坪以上的豪宅，其中「大於」即將公開開價每坪新台幣265萬元、「大哲」每坪開價新台幣240萬元，已經接近完銷。

    台北市政府都發局建管處副總工程司邱英哲則表示，抽查該建照發現應修改部分與環評大會報告有出入，所以實施者必須修改圖面，還要取得環保局回文，最嚴重還需要重做環評，但若環保局認為影響不大則不必大幅修改變更。

    邑相聯合建築師事務所建築師廖乙勇表示，市政府抽查建照、建商修改圖面的情況常常發生，多半都是小幅度調整如車位配置、建物高度，公共空間面積等，如果沒有影響到面積和財務計畫，可以直接進入幹事會程序，約半年可跑完流程。

    台北市都發局副總工程司袁如瑩坦言，因為此案影響芬回樓地板面積和財務計畫，且辦完公聽會還要跑幹事會、審議會才能核定，行政作業時間難以估算，該案變更設計是A、B棟一起處理，A基地將影響產權面積22坪、樓地板面積和財務計畫都會受影響。

    對此變動，負責代銷的璞園團隊董事長李忠恕表示不知情，並說「大於」建案尚未開賣，目前應該沒有影響，華固建設總經理洪嘉昇則認為，取得建築執照的建築已經符合法規，就算抽查後調整，也是小問題，應該不會影響到消費者權益。

    筆者認為，都市更新的程序太繁複將不利於都市更新的實施，各項流程應該要更明快、更簡便，才不會一再延宕影響更新戶的權益和實施者的意願。

屋齡19年社區電梯故障傳出死傷 文◎李廷鈞地政士

永然聯合法律事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月16日聯合報A11版記者葉臻、呂筱蟬「社區恐怖電梯…夾傷老翁，摔死女兒」的報導，桃園有一名男子搭電梯下樓突然被暴衝電梯卡住，受困8、9樓之間，被警衛救出後電梯維修人員卻發現地下二樓電梯井有男子女兒的屍體，警方研判可能是女兒想救父親不慎摔入電梯。

    徐姓男子表示，當時沒有聽到女兒呼喊聲，也沒有感覺女兒在拉他卡在電梯門外的雙腳，不清楚女兒掉下去的原因。該男子是從南投北上遊玩，住在女兒位於桃園平鎮市新華路某社區八樓的住家，要回南投見女兒熟睡未醒，獨自從八樓搭電梯下樓，未料踏進電梯後卻跌倒在地，雙腳露在電梯門外，電梯往上暴衝而徐的雙腳在8、9樓間動彈不得。

    社區警衛從監視器發現電梯不對勁才通報119透過消防隊花費四十分鐘將人救出，而下午一點半電梯人員維修的時候卻赫然在地下二樓電梯井發現女性屍體，經查發現竟然是徐姓男子的女兒。

    警方研判女兒可能聽到父親呼救聲到八樓想救人，卻不慎踩空摔下地下二樓，但消防人員表示救出徐姓男子後有用手電筒往下照，並無發現徐女蹤影。社區管委會總幹事表示，監視器畫面顯示徐翁在九點零三分被電梯卡住，十點多打電話通知徐女找不到人且徐家大門打開不見人影，沒想到下午卻發現遺體。

    據了解該大樓屋齡19年住戶曾抱怨電梯已經壞過三次，工程師表示該電梯可能開關故障無法控制門，即使下樓層的人還沒完全進電梯，樓上有人按電梯電梯仍會往上，加上煞車制動器壞掉就會無法在樓層停頓。但管委會表示，該電梯每月都會定期維修，上次是在12月9日維修，並無發現異狀。

    筆者認為，公寓大廈樓層超過5層以上，多半都配置有電梯，然而電梯常因為年久失修而故障，因此管委會一定要定期維修檢查電梯，此外管委會應該要住戶繳交「公共基金」，以備將來電梯老舊換新電梯時的經費所需。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為公寓大廈管委會務必注意「公共設施」的維護管理，如有故障或欠缺，一定要趕緊透過「管理委員會」(或管理負責人)及「區分所有權人會議」進行改善，才能保障民眾的生命、財產安全！

房屋交易糾紛漏水最為常見 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月14日蘋果日報A17版記者張婉聆「房屋交易糾紛，漏水居冠」的報導，由於房屋買賣交易糾紛多，內政部特別統計全台房地產消費糾紛原因，截至民國103年第三季共有1389件糾紛，其中房屋漏水問題最多達191件，終止委售或買賣契約139件居次，服務報酬爭議則居於第五名，內政部表示將研修多項房產交易規範以減少爭議。

    根據內政部統計全台1~3季房地產消費糾紛原因，最多的是房屋漏水問題共191件、再來是139件的終止委售或買賣契約，第三是隱瞞重要資訊共136件、地四維施瑕疵共104件，服務報酬爭議則有57件位居第五。

    住商不動產企研室主任徐佳馨表示，漏水、施工糾紛一向名列前茅，而屋況瑕疵民眾最為重視，而終止契約、隱瞞重要資訊和服務費的爭議，徐佳馨認為這是業者態度的問題，多數民眾因為購屋經驗少而許多規定不清楚，業者不夠細心或態度不佳就容易引起糾紛。

    21世紀不動產法務部經理汪靜雯則建議，老舊住宅最好實際看屋，並且注意新穎的裝潢，要求房仲在契約仔銘是否有漏水狀況。而專任約只簽給一家仲介銷售，一般約則可簽給多家房仲銷售，建議民眾可在一般約中加註「屋主可自售房屋」。

    至於服務報酬的爭議，汪靜雯表示，簽契約時必須明確記載服務報酬，不得超過交價的6%，大品牌房仲應該都會遵守規定，內政部地政司副司長施明賜也表示，正在與仲介公會研修相關條款，讓服務費收取規定更明確以減少爭議。

    筆者認為，房屋交易遇到糾紛，最好能夠找專業人士詢問，才不會讓自己在法律上所保值的權益吃虧。房屋買賣的時候，買賣契約也可以先給相關專業人士看過，以預防日後產生糾紛。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋買賣涉及相當多的法律、地政、稅務的專業，如能於事前諮詢律師或地政士，必可讓糾紛減少，這也是李律師長久以來推動「預防法學」的原因！

房屋出租弱勢將享有所得稅免稅額 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月15日經濟日報A16版記者林安妮「愛心房東，一年享4.8萬免稅額」、工商時報A2版記者呂雪慧「若是租金補助，房東免綜所稅」的報導，行政院於103年12月18日預計將通過「愛心房東免稅額度條款」的《住宅法》修正案，最快自民國104年起，凡是將房屋出租給中低收入戶的房東，將可享有每月新台幣4000元的免納所得稅額度。

    這是希望這項優惠鼓勵催生愛心房東，因此房東有新台幣4.8萬元的租賃所得可在綜所稅減免，且立法院朝野立委對此沒有異議，若本會期通過104年就可以上路，必且在民國105年報稅的時候適用。

    而民國103年租金補貼戶數共2.5萬戶，104年將不排除增加至3.5萬戶，未來內政部鼓勵台北市、新北市和桃園市等北部都會區縣市自行加碼，凡是未來地方政府依住宅法為依據租金補貼額度一併計入免租賃所得內。

    內政部官員表示為了落實「住者有其屋」，無論租買都希望國人有房子可以住，可惜銀髮族、身心障礙者和中低收入戶，租屋時常碰到歧視，新法修正後希望能鼓勵誕生更多愛心房東。

    據理解，之前有不少房東向內政部表示每月新台幣4000元的免納所得稅額度太少，應該要讓全額租金免納所得稅，不過財政部已經針對愛心房東給予較低的房屋稅優惠稅率，不願意再擴大免稅額度，內政部只好同意先上路一段時間再視情況檢討。

    筆者認為，房客如果領有租屋補貼，本來就是屬於弱勢族群，租屋不易，而現在房東房屋出租個人多半租賃所得都不會去申報所得稅，因此若只有每月新台幣4000元的免稅額度恐怕誘因還是不夠大，如果能依照內政部原先的方案給予全額的免稅，應該比較能夠吸引更多的「愛心房東」將房屋出租給弱勢。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》是目前台灣保障人民居住權的一項重要指標，現將之進一步修改，提供愛心房東的免稅額，將有助於承租戶的保障！

興隆公營住宅走豪宅規格 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國103年12月9日中國時報B1版大頭斌報告「公營住宅曲折向前」、聯合報B1版記者黃文玲「興隆公宅實品亮相，租金周邊七折」、蘋果日報A16版記者潘姿羽「興隆公營宅曝光『豪宅規格』」，等報導，台北市文山區興隆公營住宅一區實品屋裝修完成，預計民國104年6月可完工開放申請人參觀，該住宅一區將釋出272戶8~21坪的出租住宅，租金約為市價的七折。

    而台北市長郝龍斌和潤泰集團總裁尹衍樑於民國103年12月8日也出席實品屋說明會，分別參觀三樓16坪與17坪的房型。該公營住宅自民國102年七月動工，由潤泰集團旗下的潤弘工程負責，位於木柵路二段二巷口興建地下三層地上十八層的公營住宅，總規劃共272戶。

    該公營住宅室內設計品質、施工期程超乎市府要求，除提供流理台、瓦斯爐、除油煙機之外，床具和基本家具、光纖網路也都有配備。未來此處租金將會只有周邊租金的七折，郝龍斌認為如果每個公營住宅都能以此規格建造，絕對符合居住正義，更能解決青年台北居大不易的問題。

    北市府都市發展局表示「興隆公營住宅一區」主要提供給設籍北市20歲以上未滿46歲青年族群居住，預計90戶將會由社會局提供給弱勢族群，預計民國104年竣工後開放供申請參觀。

    郝龍斌市長並且表示，在第二任就職時曾說任內完工或進行規劃設計的公營出租住宅戶數要達到4808戶，目前完工加上規劃的戶數已經超過9000戶，除了興隆公營住宅一二期之外，松山區寶清段健康公營住宅也在103年12月動工，將釋出507戶，萬華區青年段青年公營住宅也在工程發包中，將提供270戶！

    筆者認為，興隆公營住宅的完工為台北市公營住宅的建設畫下一個新的里程碑，終於「公營住宅」可以擺脫過去破舊髒亂的形象，類似豪宅的規劃讓青年人更有安身立命之處，不過這次僅增加兩百多戶，「公營住宅」的規劃一定要再加把勁，讓更多有居住需求的人可以找到適合安身立命的地方！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已實施《住宅法》，「公營住宅」也是住宅政策中的一環，居住並不是只有單純遮風避雨的功能而已，生活機能也很重要，台北市的公營住宅能逐漸重視此一方面，這也符合《住宅法》的精神，並落實聯合國《經社文公約》中「居住權」保障的理想！

受台北市「美河市」聯合開發案影響，捷運聯開案銷售恐停擺！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月12日工商時報A21版記者蔡惠芳「三捷運聯開案，恐淪蚊子館」、蘋果日報A24版記者洪安怡「北捷280億聯開案，開賣卡關」、聯合報AA2版記者江碩涵「北捷三聯開案，銷售交屋恐延期」等報導，有鑑於新北市新店小碧潭聯合開發案「美河市」因為權益分配爭議導致開發生日勝生遭到北市府鉅額求償，造成「寒蟬」效應。包括目前已動工、接近完工的三大捷運聯合開發案，像是潤泰創新內湖「交11」、捷運都會公司蘆洲站「希望城市」、祐益建設辛亥站「敦南捷境」等等，三案總銷約新台幣280億元卻面臨進退兩難的局面。

    捷運聯合開發案近來爭議不斷，小碧潭站「美河市」權益分配不均遭到監察院糾正後，台北市政府又針對目前正在推案的聯開案重新鑑價，等於之前談的比率得從頭來過。而由於新市府面對前朝決定的聯開案權益分配比例，可能也不會照單全收，尚未完工的聯開案權益分配審查，又得重新來過，權益分配沒有談攏無法售屋交屋，對建商來說是一大衝擊。

    以蘆洲「希望城市」來說，總戶數1033戶，總銷約新台幣180~200億元，代理銷售的甲山林廣告兩年前耗資億元搭蓋接待中心，卻因為今年初無法公開銷售而被迫拆除，花了新台幣一億全部泡湯。投資者茂德建設表示，該案仍在談權益分配問題，目前行情每坪約新台幣45萬元，但何時能順利進場難以預估。

    「交11」低樓層規畫商場CITYLINK，商場以上則是辦公室，雖然工程接近完工，但也無法消受。「敦南捷境」則早就掛上廣告看板，卻也不能銷售。對此《住展雜誌》企研室經理何世昌指出，公開銷售時間往後延，單價一路水漲船高，現在該案最高行情可見八字頭，是該路段的新高價。

    何世昌認為新舊市府交接權益分配重新來過，將導致新台幣幾百億元的建案空置、動彈不得。但是台北市捷運局連開處處長李政安卻表示，房屋作為預售本來就有失妥當，目前都仍在洽談中。

    筆者期待將來新市長上任之後，一定要好好查清楚到底哪些聯開案有弊案在裡面，絕對不能縱容市府圖利建商，也不能讓這些市府官員輕輕鬆鬆拍拍屁股走人，一定要查個水落石出才行！！

透過「個案變更」台北市保護區住宅改建有望 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國103年12月12日中國時報B2版記者陳芃「『個案』變更，保護區住宅改建有望」的報導，有鑑於台北市許多位於保護區的住宅長久以來因為法令限制導致改建困難，台北市都發局擬定《全市性保護區處理原則》並且在民國103年12月11日正式通過，未來要在保護區興建公共設施或是非地質敏感區的合法建物聚落要改建，都可以透過「都市計畫個案變更」達成目的。

    根據都發局的調查，全台北市面積超過5000平方公尺的「保護區建物密集地區」共有29處，樓高平均不到二層，但是由於《台北市土地使用分區管制自製條例》規定保護區改建僅限於單戶或雙拼住宅，使得許多早期興建的住宅改建困難。

    而日前慈濟、薇閣中小學都有意在「保護區」推動開發案，引起社會關注，都發局因此擬定《全市性保護區處理原則》作為都委會的審議依據，未來若要在保護區施作道路、滯洪池等公共設施可以檢討變更為公共設施用地或其他分區。而如果不在山崩潛感區、邊坡敏感區而且面積超過5000平方公尺的合法建物聚落，可以提供民眾申請個案變更，採取「開發許可制」，但是容積率不得高過周邊住宅。

    都發局除步調查，可以受惠的住宅聚落至少有八處，包括北投秀山里、中和里一帶，還有士林東山路、芝玉路周邊。至於慈濟、薇閣等開發案，將來將回歸各區都市計畫通盤檢討時處理。

    筆者認為，政府有必要適度修正不合時宜的法律，以免造成人民困擾。如果房屋並不是真的位於有迫切危險的地方，而且當初興建房屋的時候原有的自然生態環境已經遭到破壞，應該要適度開放「保護區」的變更，讓民眾的房屋在老舊的時候可以改建，筆者贊同這樣的修正。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「保護區」的處理涉及「環保」，相當敏感，現台北市政府能訂出一「處理原則」，這樣有一標準，較適於民眾有所依循！