《李廷鈞和大家分享》台北市政府將釋出位於天母的千坪土地

李廷鈞地政士

    為了積極創造財源、活化土地資產，台北市政府財政局與軍方合作規劃位於天母1120坪的土地供廠商投資高品質商務住宅或醫美產業、健檢中心、產後護理之家，估算權利金投資金額約新台幣20餘億元。

    財政局於民國102年6月27日表示，該基地坐落於士林區天母段三小段105號地號土地，面積約3705平方公尺，使用分區為住三，建蔽率45%、容積率225%，屬於大面積的精華地段土地，生活機能完備，並且鄰近天母國小、日僑學校和美國學校。

    台北市財政局長邱大展表示，此案將以「設定地上權」辦理，期限70年，目前正在研擬招商文件，並且將於102年7月3日舉辦招商說明會，此案權利金底價為新台幣10億元，含權利金的投資金額約新台幣20餘億元，預定8月公告。

    審標方式第一階段將審查廠商資格，通過者再參加價格標，以出價高者得邀，北市府近年來積極釋出室友精華地，並且與軍方合作，今年共釋出三塊土地，其中「成功高中」旁土地已經決標由富邦集團得標，未來將開發為商務旅館。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為北市府積極活化公有土地的作法值得肯定，但「地上權」的規定，如何更放寬是北市府必須再加以研究，這樣才能增加誘因！

《李廷鈞和大家分享》假贈與真炒房的投資人，國稅局會重罰！

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月28日經濟日報A23版記者陳美珍的報導，高雄市國稅局表示奢侈稅開徵後，發現有納稅人先贈與不動產給名下無房產的已成年子女，然後再出售不動產，由於該不動產的公告現值都在新台幣220萬元以下不必繳納贈與稅，欲以這種方式規避奢侈稅。

    對於這樣的方式，國稅局決定要封殺，高雄市國稅局發現有某A民眾民下已有一戶房產，其後另購其他房產，並欲將新房產出售，由於持有未滿兩年，因此先將待售的不動產贈與給名下沒有房產的成年女兒，並以女兒名義出售，以符合免課徵奢侈稅的規定，結果國稅局發現A在贈與房產前已經先行委託房仲業者代為尋找買家，買賣交易書立契約亦由A經手簽訂，售屋總價也由A收取使用，證明是一樁「假贈與」的漏稅行為，被國稅局補徵稅款新台幣63萬元外，並且重罰2.5倍罰鍰！

    筆者認為，由本案例可以看出，如果欲以這種方式節稅，在贈與前應該先將該委託出售契約終止，此外資金流向也要清楚交代，否則將有可能被國稅局認定是逃漏稅，而遭到處罰，民眾在做類似的買賣之前，最好請教專業人士，才能避免無辜被罰！！

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒民眾可以「節稅」，但不要「逃稅」，也不要「避稅」；奢侈稅的節稅要請教有經驗的律師、會計師或地政士，切勿道聽塗說！

《李廷鈞和大家分享》上市櫃公司的不動產金管會打算鑑價列帳

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月26日工商時報A7版記者彭偵伶的報導，上市櫃公司的投資性不動產，考慮採「公允價格」評價，行政院金管會官員透漏目前正在檢討投資性不動產「後續評價」的可用公允價值，目前所有公司都是以成本列帳，無論不動產市場價格如何波動，持有不動產的價值不會變動，未來則考慮以鑑價的結果列帳。

    金管會表示，目前「證期局」及「證交所」正依首季財報研究各公司揭露的不動產「公允價格」與成本的差異度，將發出問卷，了解各界學者專家對不動產採取公允價格後續評價的意見，並且最快在年底前會作出決定。而所謂的「公允價格」，意指依內政部訂出的《不動產估價技術規則》，由鑑價公司評估的不動產價格。

    國內的上市櫃公司從今年初開始正式接軌國際會計準則(IFRSs)，但是在不動產價格的部分，國際上允許依照「公允價格」列帳及後續評價，由於先前金管會考慮不動產價格波動太大，為了避免有些公司獲利或淨值波動度會隨著不動產價格巨幅波動，因此只允許用「現金折現」(WACC)的公允價值。

    筆者認為，將來如果改這樣的列帳方式，勢必「不動產估價」的業務量又會增加，屆時「不動產估價師」的市場又變大了。筆者也鼓勵相關行業的從業人員、或相關科系畢業的新鮮人，不妨挑戰「不動產估價師」的執照，除了一方面可以為自己增加一張證照加分外，也可以培養自己對於不動產的敏感度！！

《李廷鈞和大家分享》台北市容積移轉的條件擬放寬，對老舊社區放利多

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月25日自由時報A14版記者劉榮的報導，有鑑於台北市房產寸土寸金，建商靠著買賣土地和容積移轉，尋找房屋的興建基地，但是台北市老舊社區容積移入的條件相當嚴苛，台北市議會於民國102年6月24日初審通過，將現有的容積率管制規則提升為「自治條例」，並且將容積接受基地從現行距離捷運500公尺比照中央規定放寬為800公尺，修法三讀通過後，可望使台北市萬華、大同區等老舊社區帶來更多都更誘因。

    台北市議會法規委員會召集人林晉章表示，公共設施保留地因為政府缺乏徵收預算、使用受限，因此透過市場機制讓政府取得公保地，補償地主，政府也可以讓道路、綠地開闢完成，又可以保障公保地地主的權益。

    台北市議員王鴻薇也表示，北市容積移轉呈現東西嚴重不均，近五年來包括大同區、萬華區都沒有，但大安區卻有一萬三千坪移入，造就容積移轉亂象。委員會通過都發局訂定的「許可條件」，位階升高為「自治條例」。

    台北市議員王世堅指出，全市有900公頃的公共設施保留地，相當於270萬建坪的土地，未來若逐步鬆綁容積進入市場，至少可以蓋出20萬棟新屋，相當於現有全市房屋的1/3，若不加以管制，北市將更形擁擠。

    而本次的條例放寬捷運站周邊800公尺為容積率「接受基地」，主要考量就是老舊社區，增加建商在老社區的都更誘因。筆者認為，這樣的放寬對於台北市的都市更新多少有些幫助，並且也可以保障「公共設施保留地」地主的權益，是值得鼓勵的！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「容積移轉」固然要是當節制，但政府必須考慮「公共設施保留地」地主的權益，這樣才符合《憲法》保障人民之「財產權」的精神！

《李廷鈞和大家分享》台肥啟動三大開發案

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月26日工商時報B1版記者方明、102年6月25日聯合晚報B3版記者徐睦鈞的報導，上市公司台肥於102年6月25日召開股東會，董事長李復興表示，台肥南港地上權案將於民國102年10月18日截止投標，若順利標售，台肥南港C2案、新竹D7A案和花蓮廠三大開發案，將全面啟動。

    台肥今年最重要的就是南港C3地上權招標案，將牽動台肥後續資產活化進程，李復興表示南港C3將設定「70年」地上權，並於10月18日截標，該地面積達12,564坪，可開發總樓地板面積約12萬坪，容積率為440%、建蔽率80%，第一年地租3.2億元，之後每年依公告現值調漲。

    房產業者推估，以南港商業用土地每坪單價新台幣350萬元計算，地上權約市價7城，C3土地每坪有新台幣350萬的實力，並且預估該案權利金有機會上看新台幣300億元。一旦順利標出，後續南港C2案和新竹D7A案、花蓮廠三大開發案，資金將不成問題。

    南港的C2開發案則包括2棟飯店和1棟商辦大樓，預估投資金額約新台幣92億元，目前已經由漢來及凱薩飯店得標，台肥1年可由租金收益近新台幣4億元，該案年底前將送都審及環評，預估103年第一季取得建照並動工，2018年開幕。

    新竹D7-A商業用地，則占地3498坪，已經於102年6月4日取得1棟地上14層地下3層的建照，未來1~3樓將以零售業為主，其餘樓層則出租辦公室，預估將投入新台幣40億元，預計最慢103年1月動工。

    至於花蓮廠區，則預計投入新台幣30億元興建200間以上的VILLA及觀光飯店，已經向縣政府提出變更土地開發用途的申請。

    李復興表示，台肥的本業是要照顧農民，而在本業之外為了積極活化資產，以不變賣祖產的方式，當包租公。而C3案本來打算自己投入新台幣200億元開發，但現在改為BOT的方式，不但不用投入新台幣200億元，並且還有地上權權利金可以收入！！

《李廷鈞和大家分享》社區管理的相關契約依法要課印花稅

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月24日經濟日報A20版記者陳美珍的報導，根據財政部的規定大樓或社區委託營利事業負責公共事務管理業務，簽訂清潔維護契約或綜合管理契約，如果具有「承攬契據」性質，必須課徵印花稅。

    這是依據《印花稅法》的規定，承攬契據每件案金額課徵0.1%，由立約人或立據人貼印花稅票繳納印花稅。財政部解釋「承攬契據」是指：「一方為他方完成一定工作」的契據，而有關建築的管理維護契約，如兼具承攬契據的性質，即屬於《印花稅法》規定的課徵範圍，該建築物管理維護公司應具有的能力、資格或該建築物管理計畫由誰提出，均非《印花稅法》課稅範圍考量的因素。

    財政部指出「清潔維護契約」及「綜合管理契約」，如果規範的是一般公共事務管理業務、環境清潔業務及設備保養業務等，並且有明定業務範圍、清潔區域、保養項目和工作項目，規定應該完成一定工作始給付約定報酬，即具有承攬契據的性質，必須課徵印花稅。

    筆者認為，人民有納稅的義務，因此民眾在訂立類似契約的時候必須誠實張貼印花，以免到時被罰補稅，則得不償失！！

《李廷鈞和大家分享》房屋遭法院拍賣，須注意所得稅的負擔

李廷鈞地政士

    根據民國102年6月21日工商時報A16版記者林淑惠的報導，財政部南區國稅局呼籲民眾如房屋被法院拍賣仍要課徵財產交易所得，因此買賣房屋務必保存買賣契約、資金流程及貸款資料，如果無法舉證取得成本，即使主張交易無所得，仍會被補徵所得稅。

    有一案例是一名李先生在98年間貸款經商，公司倒閉收場，名下房屋在民國100年遭到法拍，不但投資血本無歸，拍賣房屋所得還被國稅局補徵「所得稅」。國稅局表示，站在稅法的角度，拍賣房屋和自行出售，同樣都是所有權移轉行為，除非能舉證被拍賣的房屋價格比原始購入還低，不然應該列入財產交易所得申報。

    資誠聯合事務所會計師許棋昌也表示，債務人如果沒有舉證財產交易損失，國稅局就會認定債務人有財產所得，直接依照房屋的評定標準價格來計算交易所得補徵「個人綜合所得稅」。因此認賠拍買賣房屋一定要向國稅局提出證明價格比原始購入成本還低，最好影印當初的買屋契約書、契稅單、裝潢費等文件，並附統一發票及正式收據，抬頭註明買受人姓名及地址，若是買賣時間久遠，不妨請買主、房仲或代書出具買賣合約或匯款紀錄。

    筆者呼籲國稅局要有同理心，房屋遭到法拍已經情非得已，若民眾已經能提出當初購買價格較拍賣價格低的證據，不應該再加以刁難，否則對於房屋遭到法拍的民眾而言無異是雪上加霜，對於人民的觀感也不佳。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為凡所有財產處分都必須注意「稅」的問題，如不瞭解，一定要事先請教專家！